1ère Chambre
ARRÊT N°415
R.G : 09/02349
M. [N] [E] [A] [B]
C/
M. [L] [B]
Mme [A] [M] [B] épouse [G]
Mme [T] [B] épouse [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2012
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Xavier BEUZIT, Président,
Madame Anne TEZE, Conseiller,
Madame Catherine DENOUAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Claudine PERRIER, lors des débats et Marie-Noëlle KARAMOUR, lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Octobre 2012
devant Monsieur Xavier BEUZIT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 11 Décembre 2012, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANT :
Monsieur [N] [E] [A] [B]
né le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 15]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)
Rep/assistant : Me Jean Patrick LEHUEDE, Plaidant (avocat au barreau de VANNES)
INTIMÉS :
Monsieur [L] [B]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)
Rep/assistant : Me Philippe BILLAUD, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)
Madame [A] [M] [B] épouse [G]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)
Rep/assistant : Me Philippe BILLAUD, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)
Madame [T] [B] épouse [C]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)
Rep/assistant : Me Philippe BILLAUD, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)
FAITS ET PROCÉDURE
Par arrêt du 30 novembre 2010, auquel il convient de se référer pour l'exposé des faits et de la procédure, la cour d'appel de Rennes a :
infirmé le jugement en date du 3 mars 2009 rendu par le tribunal de grande instance de Vannes en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise ;
Statuant à nouveau,
ordonné une expertise et désigné Monsieur [D] [H] pour y procéder avec notamment pour mission :
de visiter les trois immeubles dépendant de la succession de [N] [B] à savoir l'appartement situé à [Adresse 16], la maison située à [Adresse 1] et le garage situé à [Adresse 9];
de fournir tous éléments relatifs à la valeur vénale au 30 novembre 2010 de ces biens au regard de leur consistance, de leur état d'entretien et d'équipement et de leur emplacement au regard des prix pratiqués sur le marché pour des biens similaires situés dans les mêmes zones géographiques ;
confirmé le jugement en toutes ses autres dispositions ;
Y ajoutant,
dit qu'il appartiendra à Maître [U], notaire à [Localité 15] de clôturer l'acte dressé le 22 septembre 2006 et de recueillir le serment de Monsieur [L] [B] conformément aux dispositions de l'article 1330-5 ° du code de procédure civile ;
fixé la jouissance divise à la date de l'arrêt ;
dit que les sommes prélevées par le notaire sur les fonds indivis pour régler les droits de mutation seront imputés au prorata et à hauteur de la quote-part due par chacun des quatre héritiers ;
débouté Monsieur [N] [B] de sa demande en paiement d'intérêts à valoir sur les sommes d'ores et déjà versées à l'administration fiscale et l'a débouté de sa demande tendant à voir dire et juger que l'ensemble des droits de succession dû à l'administration fiscale devra être réglé par le notaire par prélèvement sur les liquidités qu'il détient ;
débouté Monsieur [X] [B] et Mesdames [G] et [C] de leur demande de dommages-intérêts ;
réservé les dépens et les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile
L'expert a déposé son rapport le 29 novembre 2011.
Dans ses conclusions déposées après expertise le 7 septembre 2012, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, Monsieur [N] [E] [A] [B] demande à la cour de :
homologuer le rapport d'expertise [H] ;
fixer la valeur des immeubles au 30 novembre 2010 :
- de l'appartement [Adresse 6] pour un montant de 207 500 € ;
- de l'immeuble situé [Adresse 1] pour un montant de 850 500 € ;
- du garage situé à [Adresse 9] pour un montant de 25 000 € ;
renvoyer les parties devant les notaires Maîtres [U] et [S] afin qu'il soit dressé un acte de partage tenant compte de l'arrêt du 30 novembre 2010 et des valeurs qui seront fixées par la Cour ;
à titre subsidiaire, ordonner une nouvelle expertise ;
déclarer les frais privilégiés de compte liquidation et partage ;
Dans leurs conclusions déposées le 13 juillet 2012, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, les consorts [B] demandent à la cour de :
constater l'absence de valeur probante du rapport d'expertise et régler le litige par référence au rapport de Monsieur [I] ;
fixer la valeur des biens comme suit :
230 000 € pour l'appartement de [Localité 15]
486 000 € pour la maison de l'[Localité 12]
25 000 € pour le [Adresse 9]
dire que ces estimations sont données hors frais au 30/11/2010 sachant que le testament a fixé la date de jouissance divise à la date la plus proche du décès ;
condamner Monsieur [N]-[E] [B] à payer aux consorts [B] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts par application de l'article 1382 du code civil ;
condamner le même à leur payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel y compris aux dépens afférents à l'instance ayant abouti au prononcé de l'arrêt du 30/11/2010 ainsi qu'à l'intégralité du coût de l'expertise judiciaire ;
débouter l'appelant de sa demande tendant à ce que ses frais soient déclarés frais privilégiés de compte-liquidation-partage ;
dire que les dépens seront recouvrés par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la valeur des immeubles dépendant de la succession
Considérant qu'après avoir reçu communication d'éléments de comparaison, pris connaissance des estimations de valeurs effectuées par des agences immobilières et une attestation notariale, l'expert [H] a calculé la valeur vénale des immeubles en fonction de la qualité de leurs emplacements respectifs mais aussi de leur état nécessitant la réalisation de travaux par l'acquéreur ;
Que pour l'expert judiciaire, ce dernier élément influe de manière plus significative à la baisse sur le prix de l'appartement de [Localité 15] alors que la valeur de l'emplacement sur l'[Localité 12] qui bénéficie d'une pleine vue sur le Golfe du Morbihan et un accès direct à la plage est un élément primordial faisant passer la maison qui y est implantée dans la valeur haute du marché, la qualité intrinsèque du bâti étant ainsi pour cet immeuble un élément de moindre importance que pour l'appartement de [Localité 15] ;
Considérant que pour contester les estimations de l'expert judiciaire, les consorts [B] s'appuient sur un rapport d'expertise non contradictoire réalisé à leur demande après dépôt du rapport d'expertise judiciaire et établi par Monsieur [J] [I] ;
- sur l'appartement de [Localité 15]
Considérant que la divergence sur la valeur de cet immeuble porte entre les parties sur une somme allant de 22 500 € à 8 062 € ;
Considérant que la différence de 22 500 € s'explique par les contestations sur l'état de vétusté intérieur de l'appartement ; que cependant, Monsieur [I] n'ayant pas pu visiter celui-ci, seule la réfaction de valeur prise en compte par l'expert judiciaire en raison de la nécessité d'effectuer des travaux sera prise en considération ;
Que la différence de 8 062 € s'explique par la prise en compte par l'expert judiciaire des travaux à engager sur la copropriété, qui doivent être supportés pour un tiers par le propriétaire de l'appartement en cause sur la base d'un devis estimatif de 24 181 € ;
Que les intimés soutiennent qu'ils ont réglé eux- mêmes cette somme de sorte que le nouveau propriétaire n'aura pas à l'acquitter ;
Qu'ils invoquent un courrier en date du 15 novembre 2011 de Monsieur et Madame [Y] les remerciant d'avoir régularisé les charges impayées par leur frère depuis le décès de leur père ;
Considérant que cependant ce courrier qui n'a pas été communiqué aux débats ne rapporte pas la preuve que le règlement effectué entre les mains des époux [Y] corresponde au financement de la part de travaux mis à la charge de l'indivision [B] ;
Considérant en conséquence que la valeur de l'appartement sera fixée à la somme proposée par l'expert judiciaire, soit 207 500 € ;
Sur la maison de l'[Localité 12]
Considérant que la différence entre l'estimation de valeur retenue par l'expert judiciaire et par celui des intimés est de 850 000 contre 486 000 €, soit 364 000 € ;
Qu'il s'agit d'une propriété de 388 m2 dont 94,50 m2 habitables et un appentis de 10,90 m2 ; que l'immeuble bénéficie d'un confort assez sommaire et demande à être rénové intérieurement et extérieurement ; qu il correspond à une situation de résidence secondaire dans un site très prisé ;
Que si un immeuble référencé en I dans les éléments de comparaison et situé à la pointe de Toulindac a été vendu au prix de 8 958 € le mètre carré en 2010, les photographies communiquées montrant que le bâti y est radicalement différent puisqu'il s'agit d'un manoir cossu ;
Considérant en conséquence que la valeur haute du marché sur laquelle s'est appuyée l'expert judiciaire ne peut être retenue ;
Qu'il convient de tenir compte d'une valeur médiane soit 6 000 € le mètre carré bâti habitable soit 94,50 X 6 000 = 567 000 € à laquelle il convient d'ajouter les dépendances et le terrain non bâti, soit une valeur globale de l'immeuble de 600 000 € ;
Que les parties s'accordent dans leurs conclusions pour que le prix du garage situé à [Localité 8] fixé à 25 000 € ;
Sur la date d'évaluation des immeubles
Considérant que la cour ayant dans son arrêt du 30 novembre 2010 fixé la jouissance divise au jour de son arrêt et cette disposition étant aujourd'hui définitive, la valeur des immeubles sera elle-même fixée au 30 novembre 2010;
Sur la demande de renvoi devant Maîtres [U] et [S]
Considérant que l'arrêt du 30 novembre 2010 a confirmé les dispositions non contestées du jugement désignant pour procéder aux opérations de liquidation partage le président de la chambre des notaires du Morbihan ou son délégataire ;
Qu'il convient dès lors de renvoyer à nouveau les parties devant le président de la chambre à qui il appartiendra éventuellement de désigner un délégataire ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Considérant que les consorts [B], parties intimées, ont déjà été déboutés de cette demande par l'arrêt du 30 novembre 2010 de sorte que la demande à nouveau formée sur les mêmes moyens de fait et de droit est irrecevable ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Considérant qu'en raison du caractère successoral et patrimonial du litige, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que les dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [H] seront employés en frais privilégiés de partage ;
PAR CES MOTIFS
Vu l'arrêt de cette Cour en date du 30 novembre 2010,
Fixe au 30 novembre 2010 la valeur des immeubles dépendant de la succession de [N] [B] de la manière suivante :
207 500 € pour l'appartement sis à [Adresse 16] ;
600 000 € pour la maison sise [Adresse 1] ;
25 000 € pour le garage sis à [Adresse 9] ;
Renvoie les parties devant le président de la chambre départementale des notaires du Morbihan pour que soit dressé l'acte de partage ;
Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts de Monsieur [L] [B], Madame [A] [M] [B] et Madame [T] [B] ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise de Monsieur [H] seront employés en frais privilégiés de partage.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
