1ère Chambre
ARRÊT N°367
R.G : 11/06334
M. [Z] [U]
C/
M. [T] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2012
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Xavier BEUZIT, Président,
Madame Anne TEZE, Conseiller, entendue en son rapport
Madame Catherine DENOUAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Septembre 2012
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 06 Novembre 2012, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANT :
Monsieur [Z] [U]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE, (SELARL AB LITIS - DE MONCUIT SAINT HILAIRE - PELOIS - VICQUELIN, Postulant (avocat au barreau de RENNES)
Rep/assistant : Me Thierry CABOT, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)
INTIMÉ :
Monsieur [T] [H]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)
Rep/assistant : Me François-Xavier GOSSELIN, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 11 août 2004, Monsieur [O] [V] et Monsieur [T] [H] ont conclu une promesse synallagmatique portant cession par le premier au profit du second d'une parcelle de terrain partiellement constructible détachée d'un terrain plus grand situé aux dépendances de [Adresse 9] sur la commune de [Localité 11] (Morbihan) pour le prix de 85 000 euros, sous condition suspensive d'un certificat d'urbanisme ne révélant 'l'existence d'aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que l'acquéreur envisage de lui donner : construction d'une maison d'habitation respectant les règles du POS de [Localité 11], d'une SHON de 200 m² et d'une SHOB de 350 m² environ'.
Postérieurement à la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif en date du 25 novembre 2004, les parties ont réitéré la vente par acte authentique reçu le 29 décembre 2004 par Monsieur [U] notaire à [Localité 4].
Sur requête du 5 juillet 2006 présentée par l'association pour l'application de la loi littoral dans le pays d'AURAY, le tribunal administratif de RENNES a par jugement du 14 mai 2009 annulé l'arrêté en date du 14 mars 2006 par lequel le maire de la commune de [Localité 11] a délivré à Monsieur et Madame [H] un permis de construire une maison d'habitation sur le terrain sis au lieu-dit '[Adresse 9].
Par acte du 6 octobre 2009, Monsieur [H] a assigné Monsieur [U] négociateur et rédacteur de l'acte authentique de vente en responsabilité professionnelle et paiement de dommages et intérêts, lui reprochant d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'efficacité de ses actes, quant à la constructibilité du terrain vendu.
Par jugement rendu le 13 juillet 2011, le Tribunal de Grande Instance de LORIENT saisi du litige a :
- condamné Monsieur [U] à payer à titre de dommages et intérêts à Monsieur [H] la somme de 24 202 euros avec intérêts au taux légal
à compter du jugement, lesquels se capitaliseront conformément à l'article 1154 du Code Civil par années entières,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Monsieur [U] aux dépens ainsi qu'à payer une indemnité de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par déclaration du 14 septembre 2011, Monsieur [Z] [U] a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 22 juin 2012 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, l'appelant demande à la Cour de :
- réformer le jugement,
- débouter Monsieur [H] de l'ensemble de ses demandes,
- subsidiairement surseoir à statuer sur les demandes de Monsieur [H] à l'encontre de Monsieur [U] jusqu'à ce qu'il ait été définitivement statué sur la demande tendant à l'annulation de la vente,
- condamner Monsieur [H] aux dépens avec recouvrement conforme aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 21 novembre 2011 auxquelles il est pareillement renvoyé pour l'exposé des moyens, Monsieur [T] [H] intimé, appelant incident, demande au contraire à la Cour de :
- vu les articles 1382 et 1315 du Code Civil et 9 du Code de Procédure Civile,
- confirmer le jugement et juger que Monsieur [U] notaire a commis un manquement à l'obligation de conseil en proposant un bien soumis à l'application de la loi littoral à la vente, sans alerter son client sur les risques liés à la réalisation de l'opération, ni proposer ni conseiller une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours,
- en conséquence,
- le déclarer responsable du préjudice subi par Monsieur [H] et en conséquence le condamner à l'indemniser avec intérêts au taux légal qui seront capitalisés conformément aux dispositions des articles 1153-1 et 1154 du Code Civil à compter de la date de l'assignation jusqu'à parfait paiement,
- réformer le jugement,
- juger que le préjudice dont la réparation sollicitée est en relation de causalité intégrale avec la faute commise par Monsieur [U],
- en conséquence,
- le condamner au paiement de la somme de 133 329,05 euros en réparation du préjudice, sauf à parfaire se décomposant de la façon suivante :
* Perte de valeur de l'immeuble : 83 795 euros,
* Frais d'arpentage : 1 231,88 euros,
* Frais d'expert géomètre : 100 euros,
* Frais d'acquisition : 10 000 euros,
* Intérêts réglés sur le prêt de 61 000 euros sur une période totale de 120 mois au taux d'intérêt de 3,9 % : 67 701,65 euros dont il convient de déduire le capital de 61 000 euros soit un coût d'intérêts de 15 701,65 euros,
*Honoraires d'architecte pour la demande de permis de construire : 11 810,50 euros TTC,
* Constats d'huissier relatifs à l'exposition du panneau sur le terrain du permis de construire : trois constats de 297,34 euros soit 892,02 euros TTC,
* Taxe départementale pour les espaces naturels sensibles, taxe départementale pour le financement CAUE et taxe locale d'équipement : un premier versement de 4 247 euros et un deuxième versement de 7 818 euros dont à déduire un dégrèvement de 7 396 euros,
* Taxe foncière 2005 : 153 euros,
* Taxe foncière 2006 : 153 euros,
* Taxe foncière 2007 : 160 euros,
* Taxe foncière 2008 : 163 euros,
* Déplacement à Belle-Ile, frais de route, passages bateaux divers pour réalisation de l'opération : 1 500 euros,
* Préjudice moral lié à l'absence de réalisation de la résidence secondaire à cet endroit : 3 000 euros,
- débouter Monsieur [U] de son appel et de toutes ses demandes,
- juger n'y avoir lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la procédure administrative engagée contre la commune, et que l'action en responsabilité contre le notaire n'est pas subsidiaire,
- le condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conforme aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
DISCUSSION :
- Sur la responsabilité de Monsieur [U] :
Considérant qu'aux termes du jugement critiqué, le tribunal a retenu la responsabilité de Monsieur [U] aux motifs qu'ayant négocié la vente, ce dernier pouvait envisager qu'en cas de recours d'un tiers contre le permis de construire, la situation de la parcelle vendue distraite d'une plus grande parcelle de nature agricole était susceptible de conduire à l'analyse qui a été celle du tribunal administratif ; que dès lors, il appartenait au notaire instrumentaire soit d'insérer à son acte authentique une condition suspendant la vente jusqu'à l'obtention d'un permis de construire purgé du droit des tiers, soit d'informer les parties de ce que la constructibilité du terrain pouvait être discutée au regard des dispositions de la loi 'littoral' ;
Mais considérant que Monsieur [U] a inclus dans le compromis du 11 août 2004 une condition suspendant la vente à la délivrance d'un certificat d'urbanisme confirmant que le terrain en cause était compatible avec le projet de construction de Monsieur [H] en vue duquel la vente était consentie ;
Considérant que Monsieur [U] a reçu ultérieurement l'acte authentique de vente sur la base d'un certificat d'urbanisme positif indiquant que le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation de cette opération, cette mention étant précédée d'observations selon lesquelles le terrain était situé 'en partie en zone UB destinée à l'habitation et en partie zone NC protégée en raison de sa valeur agricole' et 'concerné par les dispositions de la loi du 3 janvier 1986 (dite loi littoral) en plus de celles du document d'urbanisme applicable de la commune (POS/PLU)' ;
Considérant que si le permis de construire obtenu par Monsieur [H] le 14 mars 2006 a été ensuite annulé pour violation des dispositions de l'article L.146-4-1 du code de l'urbanisme en ce que la construction projetée ne s'inscrivait ni en continuité avec les agglomérations et villages existants ni dans un hameau nouveau intégré à l'environnement, cette circonstance n'induit pas pour autant un manquement de Monsieur [U] à son obligation de conseil, dès lors que présumé légal, le certificat d'urbanisme délivré était réputé prendre en compte les restrictions au droit de construire imposées par la loi littoral à laquelle ce document faisait expressément référence ;
Considérant par ailleurs que Monsieur [U] n'avait pas de raisons de soupçonner l'irrégularité affectant le certificat d'urbanisme en ce
que les contestations élevées sur les permis de construire délivrés dans des circonstances analogues à celles ayant donné naissance au litige se situent au cours de l'année 2005 ainsi que l'établissent les pièces communiquées et donc postérieurement aux actes négociés ou reçus par Monsieur [U] ;
Considérant que faute de démontrer que Monsieur [U] a commis une faute ouvrant droit à réparation, Monsieur [H] sera débouté de sa demande et le jugement infirmé de ce chef ;
Considérant dès lors qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer en attente de l'issue de l'action en annulation de la vente introduite par acte du 29 décembre 2011 ;
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Considérant qu'échouant dans ses prétentions, Monsieur [H] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel ; qu'il ne peut de ce fait prétendre au bénéfice de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Considérant qu'il sera alloué en application de ce texte la somme de 2 000 euros à Monsieur [U] ;
DECISION :
La Cour,
Infirme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau,
Déboute Monsieur [H] de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [U] ;
Condamne Monsieur [H] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à payer à Monsieur [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code ;
Déboute les parties de leurs autres ou plus amples demandes.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
