Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N° 22
R.G : 11/02720
M. [A] [P] [K] [U] [G]
Mme [O] [Y] [U] [G]
C/
Société TERRITOIRES SA
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 22 JUIN 2012
Arrêt prononcé le 22 Juin 2012 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Madame JEORGER-LE GAC, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 27 Avril 2012
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame JEORGER-LE GAC, Président
- Madame [H], Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique
- Madame [T], Juge de l'Expropriation du Département des Côtes d'Armor
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
****
LA COUR statuant dans la cause entre :
Monsieur [A] [P] [K] [U] [G]
[Adresse 16]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Jean-Louis BERNARD (avocat au barreau de RENNES)
Madame [O] [Y] [U] [G]
[Adresse 16]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Jean-Louis BERNARD (avocat au barreau de RENNES)
APPELANTS d'un jugement rendu le 04 MARS 2011 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine
ET :
Société TERRITOIRES SA
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 17]
Rep/assistant : Me Jean-Paul MARTIN (avocat au barreau de RENNES)
INTIMEE
**********************
Dans le cadre de l'aménagement de la [Adresse 18], la société TERRITOIRES poursuit par voie d'expropriation l'acquisition des parcelles ZI[Cadastre 12] (38.915 m²) , E [Cadastre 11] (28.465 m²), E [Cadastre 10] (996 m²) et AB [Cadastre 7] (603 m²) appartenant à Monsieur [A] [G] et à Madame [O] [G].
Par jugement du 04 Mars 2011, le juge de l'expropriation d'Ille et Vilaine a:
- dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,
- fixé les indemnités dues par l'expropriant aux sommes suivantes:
- indemnité principale: 388.310 euros,
- indemnité de remploi: 39.831 euros,
- condamné la société TERRITOIRES à payer aux consorts [G] la somme de 1.500 euros,
- laissé les dépens à la charge de la société TERRITOIRES.
*********
Par déclaration du 22 Avril 2011, les consorts [G] ont fait appel de ce jugement.
Les appelants ont déposé leur mémoire d'appel le 22 Juin 2011, signifié le 27 Juin par le greffe à l'intimé et au Commissaire du Gouvernement; ils ont aussi déposé un mémoire rectificatif le 28 Juin suivant, signifié le 04 Juillet 2001.
L'intimé a déposé son mémoire en réponse valant appel incident le 19 Juillet 2001 et le greffe l'a signifié le 29 Juillet.
Le Commissaire du Gouvernement a conclu le 27 Juillet 2011.
Les parties ont été convoquées le 24 Avril 2012.
L'appel est recevable et la procédure régulière.
*********
POSITION DES PARTIES:
Les consorts [G], aux termes de leur mémoire d'appel, ont sollicité que la Cour:
- déclare la société TERRITOIRES irrecevable à agir,
- subsidiairement, sursoit à statuer et saisisse le Tribunal Administratif d'une question préjudicielle sur la légalité de la convention de concession d'aménagement intervenue entre la commune d'Orgères et la société TERRITOIRES,
- fixe comme suit les indemnités d'expropriation leur étant dues:
- indemnité principale: 1.515.250 euros,
- indemnité pour perte d'arbres: 115.315 euros,
- indemnité de remploi: 151.275 euros,
- condamne la société TERRITOIRES à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- la condamne aux dépens.
La société TERRITOIRES, aux termes de son mémoire, a demandé que la Cour:
- déboute les consorts [G] de leurs demandes,
- fasse droit à son appel incident et infirme le jugement déféré,
- fixe comme suit les indemnités revenant aux expropriés:
- indemnité principale: 333.126,80 euros,
- indemnité de remploi: 31.812,68 euros,
- réserve le montant pour perte d'arbres,
- condamne les appelants à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- les condamne aux dépens d'appel.
Le Commissaire du Gouvernement a conclu à la confirmation du jugement déféré.
MOTIFS DE LA DECISION:
SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER:
Les consorts [G] soutiennent que la société TERRITOIRES n'aurait pas d'intérêt à agir, l'arrêté de cessibilité du 03 Novembre 2010 déclarant les terrains cessibles au profit de la Commune d'Orgères et non au sien, tandis que la concession d'aménagement que lui a accordée le 23 Novembre 2009 la Commune d'Orgères serait irrégulière.
L'appréciation de la légalité de cette concession relevant de la compétence de la juridiction administrative, ils en déduisent la nécessité pour cette Cour de lui poser une question préjudicielle, et, en l'attente de sa réponse, de surseoir à statuer.
Les dispositions de l'article L13-8 du Code de l'Expropriation s'opposent toutefois à une telle demande, prévoyant en matière d'expropriation une procédure dérogeant au droit commun, en vertu de laquelle le juge de l'expropriation, en cas de contestation sérieuse sur le fond du droit ou la qualité des réclamants, fixe l'indemnité indépendamment de celle-ci et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.
Dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer et renvoyé les parties à se pourvoir.
DESCRIPTION DU BIEN:
La parcelle ZI [Cadastre 12] est d'une superficie de 39.290 m² dont 375 m² en zone N et 38.915 m² en zone 1AUDo; elle est plate et située à l'Est du parc boisé du château de la Retenue dont les expropriés sont propriétaires; elle est desservie à l'Est par un chemin bitumé carrossable; elle est en nature de terre agricole
Les parcelles E[Cadastre 11], E[Cadastre 10] et AB[Cadastre 7] forment un tènement situé au Sud-Est du château: les parcelles AB [Cadastre 7] et E[Cadastre 10] (2.469 m² et 2.215 m²) forment une allée boisée qui mène du château de la Retenue à l'agglomération d'[Localité 6]; la parcelle [Cadastre 11] (28.465 m²) est une parcelle plate de forme régulière, en nature de terre agricole, desservie au Sud par un chemin carrossable et au Nord par l'allée précitée.
DATE DE REFERENCE ET QUALIFICATION DU BIEN:
Les parties ainsi que le Commissaire du Gouvernement s'accordent sur les dates de référence à retenir:
11 Octobre 2009 pour les parcelles incluses dans le périmètre d'exercice du droit de préemption urbain (parcelles ZI [Cadastre 12] pour la partie située en zone 1AUDo, et parcelles E[Cadastre 11], E[Cadastre 10] et AB[Cadastre 7]),
22 Juin 2008 pour la partie de parcelle ZI [Cadastre 12] située hors DPU et en zone N à hauteur de 375 m².
Le zonage des parcelle est le suivant:
parcelle ZI [Cadastre 12]:
zonage N pour 375 m², soit une zone d'espace naturel au sein de laquelle ne sont autorisées que certaines constructions très strictement réglementées; au demeurant, la qualification de terrain à bâtir n'est pas revendiquée pour cette parcelle,
zonage 1AUDo pour 38.915 m², soit une zone ouverte à l'urbanisation sous réserve qu'elle s'effectue en une seule opération d'ensemble portant au minimum sur 90% de l'emprise de l'ensemble des secteurs; en l'attente d'une telle opération, seuls sont admis les extensions et aménagements de constructions existantes.
parcelle E[Cadastre 10]:
en zone 1AUDo pour 996 m²,
et en zone U pour 1.219 m², soit une zone correspondant à un secteur déjà bâti; toutefois, l'étroitesse de la parcelle lui interdit d'être bâtie,
parcelle AB [Cadastre 7]:
zone U pour 1.866 m²; toutefois, l'étroitesse de la parcelle lui interdit d'être bâtie;
parcelle A [Cadastre 11]:
zone 1 AUDo pour 28.465 m²
Sauf pour la partie de parcelle située en zone N, les consorts [G] demandent à ce que soit reconnue à leurs parcelles la qualification de terrain à bâtir.
Il résulte toutefois des pièces produites et notamment des conclusions de leur propre expert que cette qualification ne peut être retenue en raison de l'insuffisance de certains réseaux au regard des exigences posées par les dispositions de l'article L13-15 II a, soit la desserte possible de l'ensemble de la ZAC: si les parcelles sont contiguës à des voies d'accès et alimentées en eau potable, réseau électrique basse tension, en gaz (pour les E [Cadastre 10], E[Cadastre 11] et AB [Cadastre 7]) et reliées au réseau d'assainissement (E[Cadastre 10], E[Cadastre 11] et AB [Cadastre 8]), en revanche, les réseaux n'ont pas une taille suffisante pour desservir les lotissements allant être édifiés et des renforcements sont prévus
La qualification de terrain de terrain à bâtir ne peut donc être retenue et l'évaluation doit se faire en prenant en considération l'usage effectif des parcelles.
En revanche, à l'examen des plans figurant des les dossiers, il est certain que les parcelles sont en situation privilégiée; la parcelle AB [Cadastre 7] se situe en zone déjà urbanisée et se prolonge à l'Est jusqu'au centre de la commune; à l'Ouest, elle se prolonge par la parcelle E[Cadastre 9] qui mène au château de la retenue et par la parcelle [Cadastre 11]: ce tènement est donc contigu aux zones d'habitat et à proximité immédiate du centre de la commune, et notamment d'une école, d'une salle de sport, d'une maison des jeunes et d'un centre socio-culturel.
La parcelle ZI [Cadastre 12], située de l'autre coté du château, n'en reste pas moins elle-même très proche du secteur urbanisé, dont elle n'est séparée que par le château.
La situation privilégiée, au demeurant non contestée, sera donc retenue pour les parcelles.
EVALUATION DES BIENS:
Les parcelles en zone U:
L'expropriant fait état de trois ventes pour solliciter la confirmation du jugement qui a fixé un prix de 14 euros le m²:
TC1 [C]/TERRITOIRES pour 75 m² en zone Ugn pour 6 euros le m² en Avril 2008,
TC2 [N]/[X] pour 184 m² en zone UE2 pour 15 euros le m²,
TC3 pour 149 m² au prix de 11 euros le m².
Le Commissaire du Gouvernement estime les termes de comparaison pertinents, notamment en raison de leur proximité avec les parcelles expropriées.
Pour sa part, l'exproprié fait état d'une vente survenue en 2007 sur la Commune de [Localité 15] (proche d'[Localité 6]) et relative à l'acquisition d'un chemin pour 15,40 euros le m²: parmi tous les termes cités par les consorts [G], seul celui-ci apparaît pertinent compte tenu de l'étroitesse des parcelles expropriées situées en zone U, qui forment justement une allée et ne peuvent être bâties.
Compte tenu de ces données, le prix de 14 euros le m² retenu par le premier juge reflète la valeur des parcelles et est confirmé.
Les parcelles situées en zone 1AUDo:
L'expropriant fait état de nombreuses références (parcelles ZA [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5]) qui ont pour défaut de concerner des emplacements moins privilégiés et d'une nature différente des parcelles expropriées: en effet, si la proximité d'une voie rapide constitue un élément déterminant de la valeur d'une zone à usage commercial et industriel, cette circonstance ne peut se comparer à la situation des parcelles litigieuses, contigues de la partie déjà urbanisée d'une petite ville proche de [Localité 17].
D'autre sont situés en zone N et ne seront pas retenues comme étant pertinentes.
Il fait aussi état d'un certain nombre de ventes réalisées en 2007 au profit du syndicat de communes ORGERES/SAINT ERBLON, au prix de 4 euros le mètre carré, pour des terrains situés en zone 2AUI et 2AUD: ces références sont acceptables dans la mesure elles interviennent dans le cadre d'une zone d'activité mixte habitat et commerces se situant en continuité de bourg; leur situation n'est toutefois pas aussi privilégiée que celle des consorts [G], à proximité immédiate du centre du bourg et déjà bordées de nombreux équipements publics.
Peut aussi être retenue une vente [R]/TERRITOIRES, en date du mois d'Avril 2008, pour une parcelle de 8.930 m², classée en zone 2AUD2o pour 6 euros le m² pour une partie formant jardin et 4,20 euros pour le solde.
Les expropriés citent majoritairement pour leur part des ventes de terrain constructibles, pour lesquels avaient été obtenus des certificats d'urbanisme positif ou des autorisations de lotir, conduisant à ne pas pouvoir les considérer comme pertinentes.
D'autre part, le prix retenu pour la vente passée le 14 Juin 2004 entre les consorts [G] et BRETAGNE LOTISSEMENTS PAYSAGERS n'apparaît pas refléter l'état du marché: l'acte vise en effet expressément en sa page 4 l'urgence ( une des parcelles doit servir à l'édification d'un collège) et la nécessité d'éviter les aléas d'une procédure d'expropriation; le prix élevé dont ont bénéficié les consorts [G] reflète alors une situation ponctuelle qui n'était pas amenée à se répéter.
Madame le Commissaire du Gouvernement, comme les consorts [G], propose de retenir comme pertinente la vente [F]-[W] de Décembre 2005: parcelle de 10.330 m² située en zone 2 AUD: ces parcelles avaient une situation géographique comparable aux parcelles litigieuses, quoique un peu plus éloignées du centre bourg; l'examen de l'acte de vente démontre toutefois que cette parcelle, située en zone 2 AUD, a été vendue comme terrain à bâtir, et que son prix n'est pas de 5 euros du mètre carré mais de 10,75 euros, comme le démontre le fait que l'acte fait référence à un premier compromis prévoyant la vente de 10.930 m² pour un prix de 121.624 euros, puis à un avenant séparant la parcelle en deux parties, l'une vendue au prix de 4,29 m² et l'autre au prix de 122 euros le m² après sa viabilisation par l'acquéreur, aboutissant à un prix total de 117.515 euros.
Il est aussi proposé par le Commissaire du Gouvernement de retenir une vente [F]/OCEANE de 2007, située dans le même secteur, en zone 2AUD d'une surface de 9.560 m² un prix de 4,50 euros le mètre carré.
Il doit enfin être tenu compte de la date à laquelle la Cour se place pour fixer les évaluations, soit celle du jugement de première instance donc à environ 5 années des ventes reconnues comme formant des références pertinentes, dans un contexte de hausse des prix.
Ces différents motifs conduisent à confirmer l'évaluation faite par le premier juge, soit 5 euros le mètre carré.
Parcelle située en zone N:
Les parties s'accordent sur une évaluation à 0,60 euros le mètre carré.
Sur la demande d'indemnité complémentaire pour perte d'arbres:
Les consorts [G] formulent devant la Cour une demande d'indemnité pour perte d'arbres de 115.315 euros.
Etant l'accessoire de leur demande d'indemnité principale, cette demande est recevable quoique n'ayant pas été présentée devant le premier juge.
Toutefois, en l'absence de tout justificatif, tant de l'existence des arbres allégués que de la valeur qui peut leur être donnée, la demande est rejetée.
Les indemnités allouées aux consorts [G] sont en conséquence fixées comme suit:
indemnité principale:
68.979 m² en zone 1AUD2o x 5 euros: 344.895 euros
3.085 m² en zone U x 14 euros: 43.190 euros
375 m² en zone N x 0,60 euros: 225 euros
perte d'arbre: néant
total: 388.310 euros
indemnité de remploi:
20% sur 5.000 euros: 1.000 euros
15 % sur 10.000 euros: 1.500 euros
10% sur 373.310 euros: 37.331 euros
total: 39.831 euros
Les motifs qui précèdent conduisent à confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et notamment, en ce qu'il a fixé l'indemnité d'expropriation revenant aux consorts [G] à la somme de 428.141 euros.
Sur les dépens et les frais irrépétibles:
Chaque partie succombant partiellement, elles garderont à leur charge leurs propres dépens et frais irrépétibles d'appel.
DECISION:
PAR CES MOTIFS,
La Cour, après rapport à l'audience:
Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions.
Y ajoutant déboute les consorts [G] de leur demande d'indemnité complémentaire pour perte d'arbres.
Dit que chacune des parties gardera à sa charge ses frais irrépétibles et dépens d'appel.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
