Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N°65
R.G : 11/01650
M. [U] [T]
C/
COMMUNE DE [Localité 4]
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2011
Arrêt prononcé à l'audience publique du 09 Décembre 2011
par Monsieur ADAM, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 28 Octobre 2011
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d'Ille et Vilaine
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Monsieur ADAM, Président
- Madame ROEHRICH, Juge de l'Expropriation du Département du Morbihan
- Madame VOLTE, Juge de l'Expropriation du Département des Côtes d'Armor
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
****
LA COUR statuant dans la cause entre :
Monsieur [U] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Jean-Louis BERNARD, avocat à la Cour ;
APPELANT d'un jugement rendu le 28 JANVIER 2011 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine
ET :
COMMUNE DE [Localité 4]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat à la Cour ;
INTIMEE
I - Exposé du litige :
Dans le cadre de la constitution de réserves foncières, la commune de [Localité 4] poursuit par voie d'expropriation, l'acquisition de la parcelle cadastrée section ZH n° [Cadastre 2], appartenant à Monsieur [U] [T].
Par jugement du 28 janvier 2011, le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine a :
- fixé les indemnités de dépossession revenant à Monsieur [T] à la somme de 56381,83 euros (indemnité principale : 50347,12 euros, indemnité accessoire : 6034,71 euros),
- condamné la commune de [Localité 4] à verser à Monsieur [T] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante.
Monsieur [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 11 mars 2011, procédure enregistrée sous le n° 11/1650.
L'appelant a déposé son mémoire d'appel au greffe de la Cour le 11 mai 2011.
Ce dernier a été notifié le 31 mai 2011 à l'intimée (AR du 3 juin 2011) et au commissaire du gouvernement (AR du 1er juin 2011).
La commune [Localité 4] a déposé son mémoire en réponse au greffe de la Cour le 29 juin 2011.
Le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions au greffe de la Cour le 30 juin 2011.
Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience de plaidoirie du 28 octobre 2011.
L'appel est recevable et la procédure régulière.
POSITION des PARTIES :
Monsieur [T], par son mémoire d'appel en date du 11 mai 2011 demande à la Cour de :
- fixer les indemnités d'expropriation qui lui sont dues à la somme de 585473,23 euros (indemnité principale : 531339,30 euros, remploi : 54133,93 euros),
- condamner la commune de [Localité 4] à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuer sur les dépens comme de droit.
La commune de [Localité 4], par son mémoire en date du 29 juin 2011 demande à la Cour de :
- fixer, pour tenir compte des ajustements de surfaces, à la somme de 58247,34 euros, l'indemnité revenant à Monsieur [T] en contrepartie de l'expropriation de la parcelle cadastrée section ZH n° [Cadastre 2],
- condamner Monsieur [T] à lui verser une somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [T] aux dépens.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions en date du 30 juin 2011 demande à la Cour de confirmer le jugement critiqué.
***
II - Motifs :
DESCRIPTION DU BIEN :
La parcelle cadastrée section ZH n° [Cadastre 2] a une superficie de 20100 m² telle que rectifiée après levée topographique en date du 3 mai 2011 (initialement 20214 m²). De forme rectangulaire, elle se situe à proximité immédiate du centre du bourg de [Localité 4] (20 km au sud de [Localité 8]). Elle est bordée à l'est par un lotissement et desservie au nord par une voie publique où sont implantés l'ensemble des réseaux.
Elle est actuellement à usage de terre agricole et louée à un exploitant.
DATE DE RÉFÉRENCE - QUALIFICATION DU BIEN :
La commune de [Localité 4] qui ne disposait d'aucun document local d'urbanisme et se trouvait donc soumise au règlement national s'est dotée d'un plan local d'urbanisme qui a été approuvé le 7 décembre 2007. Ce plan a été modifié en janvier 2009 et en avril 2010.
La parcelle de Monsieur [T] est classée pour sa plus grande partie (15690 m²) en zone 1AUL du plan local d'urbanisme et incluse dans le périmètre de préemption urbain ainsi qu'emplacement réservé (n°5), le surplus étant en zone N (4410 m²).
Pour la partie située en zone 1AUL, la date de référence sera fixée au 30 janvier 2009, date de la dernière mesure de publicité exigée par la loi rendant opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, ce par application des dispositions des articles L 213-6 et L 213-4, R 123-24 et R 123-25 du code de l'Urbanisme.
S'agissant du surplus, situé en zone N, le Premier Juge a fixé, par des motifs que la Cour adopte, la date de référence au 15 juin 2009 conformément aux dispositions de l'article L 13-15 II 1° du code de l'expropriation (un an avant l'ouverture de l'enquête publique).
La zone 1AU est définie comme une zone naturelle non équipée ou insuffisamment équipée où est prévue à court terme l'extension de l'agglomération, et plus précisément (1AUL) la réalisation de constructions, installations ou équipements de services publics ou d'intérêt collectif et de ce fait non ouverte au marché privé.
La zone N est définie comme une zone de protection, motivée par la qualité des sites, espaces ou milieux naturels et les paysages ainsi que la protection du risque d'inondation. Toute urbanisation y est exclus mais l'exploitation des terres agricoles peut s'y poursuivre.
Monsieur [T] soutient que le classement de son terrain en zone 1AUL survenu en 2007 procède d'une intention dolosive et qu'il ne doit donc pas être tenu compte des restrictions administratives qui en résultent. Il ajoute qu'en tout état de cause, la parcelle expropriée, au moins pour sa partie située en zone 1AUL, doit recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Pour établir le dol qu'il invoque, l'exproprié ne fait état que du classement auquel la commune a procédé qui contrarie la qualification de terrain à bâtir de sa parcelle. Cependant le seul fait pour une commune de se doter d'un document local d'urbanisme alors qu'elle en était dépourvue, et, par ce biais, d'ouvrir à l'urbanisation future (zone 1AU) des terres agricoles ne procède d'aucune intention dolosive, étant rappelé que le statut de la parcelle litigieuse n'a pas évolué depuis l'adoption du PLU.
Par ailleurs et même si la parcelle ZH n° [Cadastre 2] est longée par une voie publique où se trouvent les différents réseaux, elle n'est pas située dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d'urbanisme mais uniquement destiné à être, dans le futur, urbanisé (la zone 1AUL est définie comme une zone naturelle non équipée ou insuffisamment équipée où est prévu à court terme l'extension de l'agglomération dans le cadre d'opérations d'ensemble) et plus exactement à accueillir des constructions, installations et équipements de service public et d'intérêt collectif.
Le surplus de la parcelle, située en zone N, est inconstructible (sauf exceptions très limitées) puisque toute urbanisation y est exclue. Seule l'activité agricole peut y être maintenue.
Dès lors, la parcelle expropriée ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir telle qu'elle résulte de l'article L 13-15 II du code de l'urbanisme (à bon escient, le commissaire du gouvernement observe dans ses écritures que c'est bien ainsi que Monsieur [T] l'a estimée dans le cadre de la déclaration de succession qu'il a souscrite le 8 octobre 2008) et la décision du Premier Juge dont la Cour adopte à cet égard les motifs sera approuvée.
EVALUATION :
Le bien exproprié sera évalué à la date du jugement de première instance suivant sa consistance au jour de ce jugement, l'ordonnance d'expropriation n'ayant pas encore été prononcée.
indemnité principale :
Les parties citent 11 termes de comparaison, tous situés sur la commune de [Localité 4] et sur la commune voisine de [Localité 6].
En ce qui concerne la partie située en zone 1AUL (15690 m²), la Cour ne peut se fonder ni sur les quatre ventes citées par l'autorité expropriante portant sur des terres classées en zone A (ventes des 28/12/2007, 16/07/2007, et 30/12/2008) dont la valorisation est sensiblement moins favorable, ni sur les trois cessions citées par Monsieur [T] (ventes des 06/03/2009, 16/01/2007 et 04/07/2007) portant sur des biens constructibles classés en zone urbaine (UE et UC) dont la valorisation est, au contraire, beaucoup plus favorable. Il convient enfin d'écarter le projet de cession portant sur la parcelle ZB n° [Cadastre 2], la vente n'ayant pas abouti suite au retrait le 6 mai 2011 de la délibération du 7 mai 2010 ayant habilité le maire de la commune à céder ce bien au prix de 15 euros/m².
Les trois derniers actes concernent des ventes de biens dorénavant situés ou situés en zone AU, comme la plus grande partie de la parcelle expropriée.
Cependant deux de ces ventes sont intervenues avant l'adoption du PLU et donc des règles d'urbanisme qu'il impose :
- la première, en date du 18 février 2005, porte sur un vaste terrain (de plus de 5 hectares) situé entre des zones urbanisées, parfaitement desservi par les réseaux sur toutes les voies l'encadrant, au prix de 8,79 euros/m². Depuis l'adoption du PLU, ce terrain est classé dans un secteur moins restrictif que celui à évaluer (1 AUE3),
- la seconde vente, en date du 29 août 2007, concerne une parcelle excentrée de 15290 m² expressément qualifiée de terrain à bâtir et raccordée à tous les réseaux (ancienne discothèque selon le commissaire du gouvernement), au prix de 31,74 euros/m². Cette parcelle est depuis l'adoption du PLU classée en zone 1AU2.
Le dernier terme de comparaison porte sur la vente, le 23 novembre 2009 donc après l'adoption du PLU, à la commune de [Localité 4] d'une parcelle cadastrée section ZH n° [Cadastre 5] de 14040 m² au prix de 2,14 euros/m² (propriété [E]). Il convient de relever que ce terrain est proche de celui-ci à estimer (son extrémité nord se trouve à 200 mètres de l'extrémité sud de la parcelle de Monsieur [T] et non à 450 comme ce dernier l'indique), qu'il est également classé en zone 1 AU. Ce terme de comparaison est donc tout à fait intéressant même si la situation du terrain litigieux est plus favorable comme étant plus proche de la zone urbanisée (centre bourg) et mieux desservi tant par la voirie publique que par les réseaux.
Au regard de ces éléments, la partie située en zone 1AUL sera estimée, au jour du jugement de première instance, au prix de 4 euros / m², le premier juge n'ayant pas suffisamment tenu compte de son caractère nettement privilégié.
Concernant, la partie située en zone N (4410 m²) et à défaut de vente intervenues dans la même zone, les seuls termes de comparaison pertinents sont ceux relatifs à des ventes en secteur A, étant rappelé que si l'urbanisation est exclue en zone N, la poursuite de l'exploitation agricole est compatible. Quatre termes de comparaison sont cités en zone agricole (vente des 28/12/2007, 16/07/2008 et 30/12/2008). La circonstance tirée du fait que ceux-ci soient situés dans des secteurs plus éloignés de la commune (environ 1 km pour la vente CHASSEIGNE) est indifférente compte tenu des restrictions imposées par le PLU. Les prix pratiquées pour ces ventes varient entre 0,38 et 0,66 euros / m². En retenant le prix de 0,66 euros / m², le juge de l'expropriation a fait une exacte appréciation des circonstances de l'espèce.
L'indemnité principale sera donc arrêtée, après abattement de 10 % pour occupation, à la somme de 59103,54 euros [(15690 x 4) + (4410 x 0,66) ' 6567,06].
indemnités accessoires :
L'indemnité de remploi sera fixée, à la somme de 6910,35 euros (20 % sur 5000 euros, 15 % sur 15000 euros et 10 % sur 44103,54 euros).
L'indemnité totale sera donc arrêtée à la somme de 66013,89 euros.
FRAIS ET DÉPENS :
La commune de [Localité 4] sera condamnée aux dépens. Elle devra en outre verser à Monsieur [T] une somme de 2000 euros, étant observé que ce dernier a du avoir recours au service d'un géomètre pour évaluer la contenance exacte du terrain.
***
- Par ces motifs :
LA COUR, statuant après rapport à l'audience :
REFORME le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine le 28 janvier 2011 en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'expropriation due par la commune de [Localité 4] à Monsieur [T] à la somme de 56381,83 euros.
Statuant à nouveau de ce chef :
FIXE à la somme de 66013,89 euros le montant de l'indemnité d'expropriation due par la commune de [Localité 4] à Monsieur [U] [T].
LE CONFIRME pour le surplus.
CONDAMNE la commune de [Localité 4] à verser à Monsieur [T] une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNE la commune de [Localité 4] aux dépens d'appel.
Le Greffier,Le Président,
