ARRET N°
du 09 juillet 2024
R.G : N° RG 23/01638 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMY3
[M]
[V]
c/
S.A. FOYER REMOIS
BD
Formule exécutoire le :
à :
Me Emilie DELIERE-PIETRZAK
Me Clémence GIRAL-FLAYELLE
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 09 JUILLET 2024
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 31 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Reims
Madame [D] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Emilie DELIERE-PIETRZAK, avocat au barreau de REIMS, et Me Pierre LUMBROSO, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [K] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Emilie DELIERE-PIETRZAK, avocat au barreau de REIMS, et Me Pierre LUMBROSO, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
S.A. FOYER REMOIS
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Madame Christel MAGNARD, conseiller
Madame Claire HERLET, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 11 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2024,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Exposé du litige :
Par acte sous-seing privé en date du 12 mai 2010, la SA Le Foyer Rémois a consenti à Mme [D] [M] et M. [K] [V] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] (51) moyennant un loyer mensuel de 806,74 euros outre les charges.
Le logement étant affecté de malfaçons, notamment au niveau de la toiture, la bailleresse et les locataires ont régularisé le 30 janvier 2018 un protocole d'accord aux termes duquel des travaux de réfection des désordres (infiltrations d'eau), devaient être réalisés en contrepartie d'une remise commerciale de loyers pour une durée de 6 mois du 1er décembre 2017 au 31 mai 2018.
Le 05 juin 2018 les locataires ont saisi le bailleur d'un nouveau désordre relatif à l'état du carrelage du salon.
La SA Le Foyer Rémois informait les locataires le 06 juin 2018 de la désignation d'une entreprise pour le chiffrage et le remplacement du revêtement du sol, offrant aux consorts [M]-[V] la possibilité de choisir leur revêtement de sol.
Les consorts [M]-[V] envoyaient un mail le 02 décembre 2019 pour indiquer qu'ils indiqueraient rapidement leur choix de revêtement de sol.
Par lettres des 17 août, 23, 28 septembre et 05 décembre 2022 la SA Le Foyer Rémois enjoignait les consorts [M]-[V] de laisser l'entreprise mandatée par le bailleur effectuer les travaux de reprise des sols.
Le 10 juillet 2020 les locataires faisaient réaliser un constat d'huissier mentionnant plusieurs désordres (éclats, fissures, carreaux cassés) sur le carrelage du séjour.
A compter d'avril 2022 les consorts [M]-[V] ont cessé d'honorer leurs loyers.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a été délivré le 08 juin 2022 pour la somme en principal de 2.485,52 euros.
Par exploit de commissaire de Justice du 07 octobre 2022 la SA Le Foyer Rémois a fait citer les consorts [M]-[V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims en résiliation de bail et en paiement des loyers échus pour un principal de 9.201,94 euros outre une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer pour l'avenir et jusqu'à parfait départ des occupants, outre une indemnité de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de procédure.
Les consorts [M]-[V] ont quitté les lieux le 03 décembre 2023.
Devant le juge des contentieux de la protection les consorts [M]-[V], concluaient au débouté des demandes de la SA Le Foyer Rémois et à sa condamnation à leur verser la somme de 3.000€ au titre de son inexécution contractuelle ainsi qu'à faire procéder aux travaux de remise en état dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100€ par jour de retard outre une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de procédure.
Par jugement du 31 août 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a :
Autorisé la SA Le Foyer Rémois a faire procéder à l'ouverture du domicile des consorts [M]-[V] et à y pénétrer avec l'assistance et le concours d'un commissaire de Justice pour procéder aux travaux de remplacement du sol et du séjour.
Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies en l'espèce et prononcé l'expulsion de consorts [M]-[V] et de tous occupants de leur chef.
Condamné les consorts [M]-[V] solidairement à verser à la SA Le Foyer Rémois la somme de 27 420,17 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus (décompte arrêté à Juin 2023), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Condamné les consorts [M]-[V] solidairement à payer à la SA Le Foyer Rémois une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs ;
Fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 890 €.
Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Condamné les consorts [M]-[V] in solidum aux dépens incluant le commandement de payer et la notification de l'assignation à la préfecture et au paiement d'une indemnité de 600 € au titre des frais irrépétibles de procédure.
S'agissant de l'exception d'inexécution le juge des contentieux de la protection reprend notamment dans les motifs décisoires de sa décision le fait que les consorts [M]-[V] n'ont pas répondu à plusieurs sollicitation de l'entreprise mandatée par le bailleur pour effectuer les travaux de réfection des sols et qu'ils ont refusé que la société Perrin, mandatée à cet effet, effectue les travaux courant décembre 2022, ont proposé une intervention en avril 2023 pour finalement la refuser.
Le premier juge précisant que les pièces produites démontraient que :
'La bailleresse n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles puisqu'elle a fait établir immédiatement un bon de travaux à réception du mail en date du 5 juin 2018 de Monsieur [K] [V] et Madame [D] [M] se plaignant du carrelage cassé dans le séjour. Les pièces établissent également que les locataires ont fait l'objet de nombreuses relances et sollicitations restées vaines pour choisir le revêtement de sol et répondre à l'entreprise mandatée pour effectuer les travaux.'
Le 9 octobre 2023 les consorts [M]-[V] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives signifiées le 28 mai 2024 les consorts [M]-[V] sollicitent l'infirmation de la décision déférée et, statuant de nouveau de :
Dire que la SA Le Foyer Rémois ne leur a pas fourni un logement décent et qu'ils étaient en droit de suspendre le paiement de leurs loyers.
Condamner le Foyer Rémois à leur verser la somme de 46 222,55 € au titre de son inexécution contractuelle.
Constater que madame [M] et monsieur [V] sont redevables au titre des loyers et indemnités d'occupation de la somme de 27 420,17 euros. (Valeur juin 2023)
Condamner le Foyer Rémois aux dépens de première instance et d'appel et à leur payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile.
Au soutien de leur appel les consorts [M]-[V] exposent principalement qu'ils sont restés sept années dans un local présentant des infiltrations d'eau et qu'à la suite du protocole d'accord de 2018 relatifs à ces infiltrations un nouveau désordre est apparu sur les carrelages du salon.
Les consorts [M]-[V] contestent avoir entravé les travaux de réfection et l'intervention de la société missionnée par la SA Foyer Rémois. Mme [M] indique que la société de travaux missionnée par le bailleur n'est intervenue qu'en 2022 de sorte qu'elle a été contrainte de procéder elle-même à des travaux de reprise du logement pour la sécurité de sa famille.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées le 03 juin 2024 la SA Le Foyer Rémois sollicite de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf à en actualiser le montant en ce qui concerne les loyers et l'indemnité d'occupation échus au 28 mars 2024 et en conséquence de :
Condamner les consorts [M]-[V] à payer :
La somme de 41.889,88 €
Les entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat constitué : Me Giral-Flayelle
La somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SA Le Foyer Rémois sollicite également que les consorts [M]-[V] soient déboutés de toutes leurs prétentions.
Au soutien de ses prétentions la SA Foyer Rémois expose principalement que la procédure n'a pas été initiée par les locataires mais par le bailleur en défaut de paiement des loyers.
La SA Foyer Rémois précise que les consorts [M]-[V] ne se sont jamais fait autoriser en Justice à consigner les loyers.
Elle indique que les locataires ne répondaient pas aux demandes de rendez-vous du bailleur ou de la société missionnée pour remplacer le carrelage, ne payaient pas leurs loyers et ne fournissaient pas les attestations de revenus requises pour loger en secteur HLM.
La SA Foyer Rémois expose également que les consorts [M]-[V] sollicitent des dommages-intérêts sans produire de facture à l'appui des travaux qu'ils prétendent avoir fait.
La SA Foyer Rémois considère que la réalité de cette procédure réside dans le fait que les consorts [M]-[V] n'étaient plus en mesure de payer le montant de leur loyer, devenu trop cher pour leurs revenus.
Le bailleur précise que les consorts [M]-[V] n'ont pas retourné l'enquête relative à leurs ressources dans les temps voulus.
La SA Foyer Rémois indique que lorsque les consorts [M]-[V] ont retourné cette enquête de revenus, il s'est avéré que leurs revenus dépassaient le seuil des loyers protégés, de sorte que le bailleur a été contraint de leur appliquer un 'sur-loyer de solidarité' de 351,2 €/mois à compter du 01er mars 2022.
Vu les conclusions récapitulatives des appelants signifiées le 28 mai 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Vu les conclusions récapitulatives de l'intimée signifiées le 05 avril 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 04 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur l'exception d'inexécution
Si l'article 1219 du code civil dispose que : 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave' l'application de cette règle au contrat de bail suppose qu'il soit justifié que le bailleur a manqué à une obligation essentielle du bail rendant l'immeuble loué impropre à sa destination.
(Cass 3ème civ 06 juillet 2023 N° 22-15.923)
En l'espèce il n'est pas contesté qu'à la suite du protocole d'accord entériné par les parties le 30 janvier 2018, portant sur un tout autre sujet que les désordres actuellement invoqués par les consorts [M]-[V] à l'appui de l'exception d'inexécution, ceux ci circonscrivent les désordres actuels par le constat de commissaire de Justice dressé le 10 juillet 2020 par Me [W] [J] (pièce appelants n° 2), lequel mentionne concernant le problème des carrelages en séjour:
Rangées de carrelage n° 9 à 11 présentant un défaut de planéité.
Certains carrelages qui sonnent creux.
Deux carreaux fissurés, avec de nombreux éclats
Carreaux (et joints) situés sur les rangées 2 à 6 au droit de la porte-fenêtre cassés, fissurés et en mauvais état.
Défaut de planéité entre les carreaux en bon état et ceux en mauvais état.
Il s'ensuit que les désordres, non contestés dans leurs matérialités par le bailleur sont essentiellement circonscrits sur les carrelages du salon constitués de dalles de céramique apparemment de 30x30 qui sont en place mais fissurés et pour certains légèrement surélevés (photos du constat n° 1 à 19)
La cour constate au regard de ces éléments que, si les désordres relatifs aux carrelages sont de nature à gêner l'occupation du salon, ils n'entraînent toutefois pas une impossibilité d'habiter les lieux s'agissant d'un revêtement de sol dégradé mais néanmoins en place et pour lequel il n'existe, nonobstant les déclarations des locataires, aucune pièce justifiant un critère de dangerosité dans l'usage des lieux loués.
La cour observe également que le désordre du carrelage était certainement préexistant à la signature du protocole d'accord du 30/01/2018 (pièce n° 15 intimé) et n'a pu apparaître entre 2018 et le constat de Me [J] (10/07/2020).
Or les consorts [M]-[V] ne justifient s'être plaints du désordre des carrelages qu'après le 30 janvier 2018 par mail du 05 juin 2018 (pièce appelants n° 5/2), illustrant ainsi, implicitement mais nécessairement, le caractère secondaire des désordres des carrelages.
Enfin la cour relève la concomitance entre l'augmentation du loyer par l'effet du 'sur-loyer de solidarité' (01/03/2022 - pièce intimé n° 7) et la cessation du paiement des loyers par les consorts [M]-[V] (08/04/2022 - pièce intimé n° 10).
Aucune pièce produite aux débats ne justifie une éventuelle dangerosité des désordres des carrelages.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que l'existence d'un désordre sur les carrelages du salon, au demeurant non contesté par le bailleur, n'était pas de nature à rendre l'immeuble inhabitable en terme d'occupation ou en terme de sécurité.
En conséquence, à défaut d'impropriété à destination de l'immeuble loué, et à défaut d'une autorisation judiciaire de consignation des loyers, les consorts [M]-[V] n'étaient pas légalement fondés à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour cesser le paiement de leurs loyers.
La décision déférée sera confirmée de ce chef.
2/ Sur la résiliation du bail et le paiement des loyers échus et indemnité d'occupation
Il n'est pas contesté que les consorts [M]-[V] ont quitté les lieux le 03 décembre 2023 de sorte que les dispositions de la décision déférées relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires sont devenues sans objet.
Pour la cohérence des décisions, le jugement déféré sera néanmoins confirmé sur ce point dans la mesure où il a été prononcé avant le départ des locataires.
Les consorts [M]-[V] reconnaissent dans leurs conclusions ne plus avoir payé leur loyer depuis avril 2022 et devoir la somme de 27.420,17 euros 'au jour de leur départ au mois de juin 2023" (conclusions appelants page 13/15).
Toutefois la SA Foyer Rémois justifie que la reprise légale du logement n'a pu s'effectuer que par procès-verbal de reprise des lieux dressé par commissaire de Justice le 12 décembre 2023. (pièce intimée n° 33)
La SA Foyer Rémois est donc bien fondée à réclamer aux consorts [M]-[V] les indemnités d'occupation équivalentes au loyer chargé jusqu'au mois de décembre 2023 inclus.
Il s'ensuit que le décompte des loyers et indemnités d'occupation échus arrêté au 31 décembre 2023 (quittancement de décembre inclus) s'élève à la somme de 41.889,88 euros à laquelle les consorts [M]-[V] devront être condamnés. (Pièce intimé n° 34)
La décision déférée sera donc infirmée sur ce point et, par voie d'actualisation de la dette en cause d'appel, les consorts [M]-[V] seront condamnés au paiement de la somme de 41.889,88 euros.
3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance
L'article 1719 du code civil dispose que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
L'article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1724 du code civil dispose enfin que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
Préalablement il sera relevé que la demande indemnitaire telle que présentée à hauteur d'appel pour 46.222,55 € n'avait pas été soutenue devant le premier juge.
En première instance les consorts [M]-[V] sollicitaient :
La condamnation de la SA Foyer Rémois à exécuter le remplacement des carrelages sous astreinte de 100 € par jour de retard.
La condamnation de la SA Foyer Rémois au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle.
Cependant la demande de dommages-intérêts formulée en cause d'appel après que les consorts [M]-[V] aient quitté le logement est une conséquence des prétentions soumises au premier juge au visa de l'article 566 du code de procédure civile, et se trouve dès lors recevable en cause d'appel.
En l'espèce, il sera en premier lieu considéré que les désordres ayant donné lieu au protocole d'accord du 30 janvier 2018 (infiltration d'eau) ne peuvent être retenus au titre des éventuels dommages-intérêts sollicités dans le cadre de cette procédure puisque l'article 2052 du code civil interdit toute introduction ou poursuite en Justice pour le même objet que celui ayant été celui de la transaction.
En second lieu de manière liminaire, il sera également relevé que si les consorts [M]-[V] invoquent au soutien de leur demande de dommages-intérêts avoir fait procéder à des travaux par leurs propres moyens, ils ne produisent à la procédure aucune facture à cet effet.
S'agissant des désordres du carrelage, la cour observe :
Que les consorts [M]-[V] ont mis en demeure la SA Foyer Rémois de procéder aux réfections par mail du 05/06/2018 (pièce appelants n° 3/2)
Que par mail du 14 juin 2018 la SA Foyer Rémois indiquait aux consorts [M]-[V] avoir sollicité deux devis de remplacement des carrelages (pièce appelants n° 3/8)
Que par mail du 14 octobre 2019 (pièce appelant 3/10) la SA Foyer Rémois programmait une réunion de travaux au domicile des locataires le 22 octobre 2019 à 10h00, réunion acceptée par les locataires par mail du 14/10/2019 puis reportée au 06 novembre 2019 à la demande de ces mêmes locataires par mail du 21/10/2019.
Que par mail du 22 novembre 2019 la SA Foyer Rémois écrivait aux consorts [M]-[V] pour leur demander s'ils avaient choisi leur revêtement de sol. (Pièce intimée n° 26/1)
Entre-temps le premier confinement mettait l'activité du bâtiment à l'arrêt le 17 mars 2020.
A la suite de la reprise d'activité à la fin de la pandémie il apparaissait:
Que le 07/09/2020 la SA Foyer Rémois commandait à la société PERIN les travaux de remplacement des carrelages au domicile des consorts [M]-[V] pour la somme de 600 euros TTC à échéance d'exécution de 10 jours. (pièce intimée n° 25)
Que par deux mails des 07/09/2020 et 27 octobre 2020 la SA Foyer Rémois interpellait l'entreprise PERIN pour savoir si les consorts [M]-[V] avaient convenu d'une date d'intervention pour les travaux (pièce intimée n° 27).
Que par attestation de la société PERIN en date du 18 avril 2023 il était répondu au Foyer Rémois qu'un rendez-vous de travaux avait été prévu pour le 23 novembre 2022 mais que les consorts [M]-[V] ont préféré une intervention pendant leurs vacances prévues du 17 au 21 avril 2023 et que lorsque l'entreprise PERIN s'est rapprochée des consorts [M]-[V] le 13 avril 2023 pour intervenir Mme [M] a informé l'entreprise qu'elle partait en vacance le lendemain et qu'une procédure était en cours. (Pièce intimée n° 28)
Ainsi, comme l'a justement retenu le premier juge, la SA Foyer Rémois a immédiatement engagé une procédure de réfection des carrelages dès l'interpellation de ses locataires.
Les travaux ont été différés par la pandémie due à la COVID mais devaient s'exécuter courant 2020. Cependant une date d'intervention n'a pu être trouvée facilement du fait de l'emploi du temps des locataires.
Enfin au printemps 2023, date proposée par les consorts [M]-[V] pour l'intervention de la société PERIN mandatée par le bailleur, les locataires ont une nouvelle fois tergiversé et n'ont pas permis la réalisation des travaux.
Il s'ensuit que le bailleur n'a pas failli à ses obligations et qu'au contraire les consorts [M]-[V], locataires, ont manifestement retardé l'exécution des travaux commandés par la SA Foyer Rémois pour justifier la suspension du paiement de leur loyer.
En conséquence la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance présentée par les consorts [M]-[V].
4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure d'appel
Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie.
En l'espèce les consorts [M]-[V] qui succombent à leur appel seront condamnés aux dépens et devront payer une somme de 1.500 euros à la SA Foyer Rémois au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 31 août 2023 sauf en sa disposition fixant au 01/06/2023 la condamnation aux loyers et indemnité d'occupation dus.
Statuant de nouveau sur cette seule disposition :
Condamne Mme [D] [M] et M. [K] [V] à payer à la SA Foyer Rémois la somme de 41.889,88 euros correspondant aux loyers et indemnités charges échues au 31/12/2023.
Y ajoutant :
Déboute Mme [D] [M] et M. [K] [V] de leur demande de dommages-intérêts.
Condamne Mme [D] [M] et M. [K] [V] in solidum entre eux aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Me Giral-Flayelle avocate aux offres de droit.
Condamne Mme [D] [M] et M. [K] [V] in solidum entre eux à payer à la SA Foyer Rémois la somme de 1.500,00 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel.
Le greffier Le président
