ARRET N°
du 18 juin 2024
R.G : N° RG 23/01756 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FNBX
[G]
c/
[P]
S.A. FOYER REMOIS
CH
Formule exécutoire le :
à :
Me Elisabeth ROTA-GUALTIERI
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRÊT DU 18 JUIN 2024
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 31 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Reims
Madame [M] [U] [T] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003678 du 28/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représentée par Me Elisabeth ROTA-GUALTIERI, avocat au barreau de REIMS
INTIMES :
Monsieur [V] [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]
N'ayant pas constitué avocat
S.A. FOYER REMOIS
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Madame Christel MAGNARD, conseiller
Madame Claire HERLET, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 14 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024,
ARRET :
Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2014, la SA d'H.L.M Le Foyer Rémois a donné à bail à Mme [M] [P] née [G] et M. [V] [P] un appartement de type faux T5 au 4ème étage porte 4B au [Adresse 1] à [Localité 2], en contrepartie d'un loyer révisable s'élevant à la somme de 479,86 euros, outre les charges.
Les locataires se sont montrés défaillants dans le règlement de leurs loyers de telle sorte que la société Le Foyer Rémois a saisi la CAF en date du 14 octobre 2021.
Le 19 novembre 2021 il était mis en 'uvre un plan d'apurement CAF pour une durée de 9 mois à hauteur de 50 euros en plus du règlement du loyer courant.
A cette même période, les locataires omettaient de restituer l'enquête « occupation du parc social».
Le 10 août 2022 était mis en 'uvre un deuxième plan d'apurement à hauteur de loyer courant plus 50 €.
Cependant, en dépit de ces différents plans amiables, les locataires se sont montrés défaillants dans le règlement de leur loyer de telle sorte qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été adressé en date du 6 février 2023, lequel a été transmis à la CCAPEX en date du 8 février 2023.
Ce commandement n'a pas été suivi d'effet et la SA D'HLM Le Foyer Rémois a fait délivrer à l'encontre des locataires une assignation en date du 19 avril 2023, aux fins de :
« - Constater la résiliation du bail conclu 26 septembre 2014 par le jeu de la clause résolutoire, de les dire sans droit ni titre et d'ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
-De condamner solidairement Mme [M] [P] née [G] et M. [V] [P] à la somme de 1 579,05 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil,
-De condamner solidairement Mme [M] [P] née [G] et M. [V] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil,
-De condamner solidairement Mme [M] [P] née [G] et M. [V] [P] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-De condamner solidairement Mme [M] [P] née [G] et M. [V] [P] aux entiers dépens au titre de l'article 696 du code de procédure civile,
-De rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l'article 514 du code de procédure civile. »
Cette assignation a été transmise à la Préfecture.
Les défendeurs n'ont pas comparu à l'audience devant le premier juge.
Par jugement rendu le 31 août 2023, le juge des contentieux de la protection a :
-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail,
En conséquence,
-ordonné l'expulsion de Mme [G] et M. [P] et de celle de tous occupants de leur chef et dit qu'à défaut pour ceux-ci d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Le Foyer Rémois pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
-condamné solidairement Mme [G] et M. [P] à verser à la SA Le Foyer Rémois la somme de 952,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 19 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 février 2023;
-condamné solidairement Mme [G] et M. [P] à payer au Foyer Rémois une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 20 juin 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal, à compter de la date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir ;
-condamné in solidurn Mme [G] et M. [P] à verser au Foyer Rémois la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné in solidum Mme [G] et M. [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation ;
-dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Marne en application de l'article R.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-rappelé que l'exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit.
Mme [G] a interjeté appel par déclaration en date 24 octobre 2023 sur l'intégralité des dispositions du jugement, signifiée à M. [V] [P] par acte d'huissier en date du 26 décembre 2023 en même temps que ses conclusions d'appelante.
Dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des motifs, Mme [G] [P] sollicite de voir:
-infirmer le jugement rendu le 31 août 2023 en toutes ses dispositions,
-la déclarer recevable et bien fondée en son appel.
Statuant à nouveau,
-constater :
-que la dette de 1 442,24 euros à la date du commandement de payer du 6 février 2023 a diminué à la somme de 952,08 euros à la date du 26 juin 2023, et qu'au mois de septembre 2023 elle est à jour de ses loyers,
-que l'allocation logement a été suspendue suite au jugement déféré,
-qu'elle déclare vivre seule avec ses trois enfants à charge et qu'elle a été placée en arrêt maladie et que le jour de l'audience devant le tribunal elle était en arrêt-maladie,
-constater et juger qu'elle est à jour des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du jugement déféré et voir déclarer la SA Le Foyer Rémois irrecevable et mal fondée dans l'ensemble de ses demandes formulées en son encontre, avec toutes conséquences de droit et de fait, les rejeter et l'en débouter,
-juger que l'arriéré de loyers depuis octobre 2023 portant sur la suspension de l'allocation logement du fait du jugement déféré et de ses suites, ne saurait lui être imputé et ne saurait fonder une expulsion,
-constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2014 entre la SA Le Foyer Rémois et elle concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] ne sont pas réunies,
-constater qu'un contrat de location de régularisation a été signé entre les parties le 29 février 2024.
En tirer toutes conséquences de droit et de fait,
-lui accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois.
A titre subsidiaire, vu les dispositions des articles R 121-6 à R 121-10 du code des procédures civiles d'exécution, des dispositions de l'article 1244-1 du Code Civil, des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et notamment les articles L 412-3 et L 412-4,
-lui accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois aux termes des termes des articles L 412-3 et suivants du Code des procédures civiles de l'exécution afin de s'acquitter de sa dette envers la SA Le Foyer Rémois.
A titre infiniment subsidiaire,
-lui accorder des délais de paiement sur 24 mois sur le fondement des dispositions de l'article 1244-1 du code civil,
-lui accorder des délais de paiement et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
-dire que si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
-débouter la SA Le Foyer Rémois de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
-statuer ce que de droit quant aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions d'aide juridictionnelle.
Dans ses dernières conclusions, la SA Le Foyer Rémois demande de voir :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des contentieux de la
protection du tribunal judiciaire de Reims du 31 aout 2023,
-débouter Mme [G] du surplus de ses demandes,
-condamner Mme [G] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers dépens au titre de l'article 669 du code de procédure civile dont distraction est requise au profit de Maître Clémence Giral-Flayelle, avocat aux offres de droit.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.
MOTIFS
-Sur la recevabilité de la demande de constatation de résiliation du bail
L'article 24II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l'espèce, il y a lieu de constater que Mme [G] conteste les dispositions du jugement mais que ses critiques ne sont fondées sur aucun moyen, ni élément concret, permettant de le réformer en ce qu'il a déclaré recevable la demande de constatation de résiliation de bail et d'expulsion, alors que le premier juge a justement constaté que la SA le Foyer Rémois a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 8 février 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 avril 2023, et que la copie de l'assignation a bien été notifiée par voie électronique à la préfecture de la Marne le 20 avril 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 26 juin 2023.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
-Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, Mme [G] ne conteste pas que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, ni que par exploit du 6 février 2023, le bailleur lui a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1 442,24 euros, que ce commandement délivré à l'étude de l'huissier reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement et que cependant les loyers n'ont pas été réglés, dans les deux mois.
C'est donc à bon droit que le juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 avril 2023 et ordonné l'expulsion de Mme [G] et de M. [P] ainsi que de tous les occupant de leur chef.
Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.
-Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés
Il y a lieu de constater que Mme [G] conteste le jugement qui l'a condamnée solidairement avec M. [P] à payer la somme de 952,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus au 19 juin 2023 au motif que sa dette est régularisée depuis septembre 2023.
Il ressort effectivement du relevé de compte établi le 29 janvier 2024 par la SA Le Foyer Rémois que la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation est soldée depuis le 5 janvier 2024.
Dans ces conditions, le jugement qui a condamné solidairement Mme [G] et M. [P] à payer la somme de 952,08 euros au titre les loyers, charges et indemnités d'occupation sera infirmé et la SA le Foyer Rémois sera débouté de sa demande de confirmation de ce chef.
-Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Il résulte des pièces versées aux débats que la dette de loyers ayant justifié la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire et la procédure de résiliation de bail et d'expulsion est réglée si bien que la demande de délais de paiement n'est pas justifiée et qu'elle sera rejetée.
En outre, il est constant qu'un nouveau bail a été signé sur le même logement avec la SA Le Foyer Rémois le 29 février 2024 empêchant ainsi le bailleur d'exécuter la décision d'expulsion prise sur le fondement du bail résilié. La demande suspension des effets de la clause résolutoire devenue sans objet sera donc rejetée.
-Sur les dépens
Mme [G], qui a succombé à l'instance devant le juge des contentieux de la protection sera condamnée aux dépens exposés en première instance.
Même si elle voit la condamnation à payer des loyers et charges à la SA Le Foyer Rémois infirmer parce qu'elle a réglé la dette dans le courant de la procédure d'appel, il n'en demeure pas moins qu'elle succombe à hauteur d'appel sur toutes ses autres demandes.
Elle sera donc condamnée à payer les dépens exposés en appel.
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de ne pas laisser à la charge de la SA Le Foyer Rémois les frais irrépétibles engagés en première instance.
Le jugement sera donc confirmé en son principe ce qu'il a condamné solidairement Mme [G] et M. [P] à payer à la SA Le Foyer Rémois une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, mais il sera infirmé en son quantum, l'équité commandant de limiter cette condamnation à la somme de 300 euros.
En revanche, alors que Mme [G] succombe partiellement à l'appel, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles engagée dans la présente procédure et la SA Le Foyer Rémois sera déboutée de sa demande.
Par ces motifs
La cour , statuant publiquement, par arrêt défaut,
Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [G] et M. [P] à payer la somme de 952,08 euros au titre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 26 juin 2023 et en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité due au titre des frais irrépétibles par M. [P] et Mme [G] à la somme de 500 euros,
Statuant à nouveau,
Déboute la SA Le Foyer Rémois de sa demande de confirmation de la condamnation de Mme [G] et de M. [P] au titre les loyers, charges et indemnités d'occupation,
Déboute Mme [G] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
Condamne solidairement Mme [G] et M. [P] à payer solidairement à la SA Le Foyer Rémois la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme le jugement sur le surplus,
Y ajoutant,
Condamne Mme [G] à payer les dépens d'appel,
Déboute la SA Le Foyer Rémois de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
Le greffier Le président
