ARRET N°
du 18 juin 2024
R.G : N° RG 23/01508 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMNW
[R]
[G]
c/
S.A. NOVHABITAT
CM
Formule exécutoire le :
à :
la SELARL BQD AVOCATS
la SELARL MAINNEVRET - MALBLANC AVOCATS ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 18 JUIN 2024
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 25 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Châlons-en-Champagne
Madame [L] [R] épouse [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Clément MONNIER de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
Monsieur [O] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Clément MONNIER de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
S.A. NOVHABITAT prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Mathieu MALBLANC de la SELARL MAINNEVRET - MALBLANC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Madame Christel MAGNARD, conseiller
Madame Claire HERLET, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 14 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2014, la société d'HLM la Renaissance immobilière Châlonnaise, aux droits de laquelle vient désormais la SA Nov'Habitat, a donné à bail à Mme [L] [R] épouse [K] et M. [O] [G], à compter du 30 avril 2014, un logement à usage d'habitation de type 5 situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 396,55 euros.
Lors de la régularisation du contrat de location, un dépôt de garantie d'un montant de 396 euros a été versé par les consorts [K]-[G].
Un avenant au contrat de bail initial a été régularisé entre les parties le 19 juillet 2021, fixant le loyer mensuel à la somme de 552,82 euros.
Début 2020, les consorts [K]-[G] ont informé l'organisme logeur de la survenance de désordres de voisinage causés par la famille [E]-[S], locataire d'un appartement situé au sein du même ensemble immobilier à l'étage inférieur. Ils ont aussi déposé plusieurs plaintes pénales à l'encontre des consorts [E]-[S] en juillet et août 2021 pour des faits de menaces de mort réitérées et de dégradations volontaires du bien d'autrui. Les consorts [K]-[G] se sont aussi plaints auprès de leur bailleur de désordres affectant leur appartement et ont demandé que des travaux de remise en état soient effectués. Une entreprise mandatée par la SA Nov'Habitat est intervenue sur les lieux durant le mois de juin 2022 afin de réaliser des travaux de remise en état.
Faisant valoir que leur appartement présentait toujours des désordres leur occasionnant un trouble de jouissance et les privant de la possibilité de jouir pleinement et paisiblement de leur location, les consorts [K]-[G] ont, par acte introductif d'instance en date du 9 février 2023, assigné la SA d'HLM Nov'Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins d'obtenir la remise en état du logement donné à bail, sous astreinte, et condamnation à une indemnité de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance, 1 000 euros au titre du préjudice moral outre dépens et frais irrépétibles.
La SA Nov'Habitat a conclu au débouté, expliquant que les désordres avaient donné lieu à l'intervention de professionnels, que d'autres relevaient du locataire, tandis que les problèmes liés à d'autres occupants avaient donné lieu à intervention du bailleur et que les préjudices allégués n'étaient pas justifiés.
Par jugement rendu le 25 août 2023, le juge des contentieux de la protection a:
-débouté Mme [L] [R] épouse [K] et M. [O] [G] de leurs demandes principales,
-les a condamné in solidum aux dépens,
-les a condamné in solidum à payer à la SA Nov'Habitat une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.
Les consorts [K]-[G] ont régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 12 septembre 2023, recours portant sur l'entier dispositif.
Suivant écritures du 22 avril 2024, ils demandent à la cour de les déclarer bien-fondés en leur appel et, y faisant droit, d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 août 2023 et, statuant à nouveau et y ajoutant, de :
-condamner la SA Nov-Habitat à effectuer les travaux de remise en état du logement donné à bail et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
-la condamner à leur verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,
-la condamner à leur verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
-débouter la SA Nov'Habitat de l'ensemble de ses demandes,
-la condamner à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, et aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 22 décembre 2022 par la SELARL Villet d'un montant de 369,20 euros TTC, dont distraction est requise au profit de leur conseil conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions du 8 février 2024, la SA Nov'Habitat demande à la cour de :
-déclarer les appelants mal-fondés en leur appel,
-la déclarer bien-fondée en sa défense d'appel, et, y faisant droit,
-débouter les consorts [K]-[G] de l'ensemble de leurs demandes,
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 août 2023,
-condamner les consorts [K]-[G] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, et aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.
Sur ce, la cour,
I- Sur les demandes en lien avec les désordres du logement allégués
Selon les dispositions de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ;
cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
Selon les dispositions de l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, si le logement ne satisfait pas au critère de décences susvisé, il appartient à la juridiction du fond de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Selon les dispositions de l'article 1719 du code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation
particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
Selon les dispositions de l'article 1720 du code civil : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
En avril 2022 les locataire se sont tournés vers leur bailleur pour l'informer de problèmes d'humidité.
Un technicien a été missionné par le bailleur et a conclu :
'1) Joints extérieurs fenêtres CH1, CH2, CH3 usés,
2) Inclinaison appuis fenêtres augmente la stagnation de l'eau pluviale contre le bâti
CH1/CH2/CH3,
3) Moulures PVC (passe câble) CH1/CH2 décollées liés aux infiltrations,
4) Chambre 1 : panneau 3 (fenêtre) avec plusieurs traces importantes liées aux infiltrations,
5) Chambre 2 : Linoleum à remplacer (dégradations liées aux infiltrations)'.
Les entreprises Albuisser et BT entreprises Dias Peintures sont intervenues au cours du mois de juin 2022 pour une remise en état des lieux.
Les appelants font valoir qu'en dépit de cette intervention les mêmes problèmes persistent. Ils évoquent encore des moisissures et fissures qu'ils ont signalées au bailleur en février 2023, soit après leur assignation au titre des premiers désordres invoqués.
Ils ne listent toutefois pas dans le dispositif de leurs écritures, les travaux précis qu'ils souhaitent voir de nouveau entrepris.
Ils produisent uniquement un constat d'huissier en date du 22 décembre 2022.
La lecture exhaustive de ce constat fait certes apparaître que sont relevées quelques traces d'humidités, fissures en divers endroit (sous la fenêtre de la cuisine, plafond du couloir, fenêtre de la chambre).
Toutefois, au vu des photographies annexées, ces traces apparaissent mineures, et ne sauraient engager la responsabilité du bailleur au visa d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible, l'appartement n'apparaissant pas à ce point dégradé, et des travaux étant incontestablement intervenus en juin 2022 à la demande des locataires et au vu des constats limités effectués par le technicien missionné par le bailleur.
Cette seule pièce (constat d'huissier) ne suffit donc pas à faire la preuve de désordres tels qu'ils entraîneraient un trouble de jouissance au préjudice des consorts [K]-[G].
Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a débouté les requérants de leurs demandes de travaux sous astreinte, et de leurs demandes indemnitaires au titre des désordres allégués.
II- Sur les demandes en lien avec les incivilités du voisinage
Les appelants reprochent par ailleurs au bailleur de ne pas avoir assuré leur jouissance paisible du logement comme n'ayant pas fait cesser les désordres causés par la famille voisine [S]-[E].
Le premier juge les a débouté de leur demande en considérant, d'une part, que le bailleur avait pris en compte les remarques des consorts [K]-[G] en se rapprochant des services de police, et, d'autre part, qu'il n'était pas établi une persistance de ces troubles, le bailleur s'étant montré réactif.
En cause d'appel, le bailleur fait valoir, en substance, que seuls deux faits isolés ont été portés à sa connaissance, que les appelants n'avancent que de pures allégations non prouvées, et que le premier juge a parfaitement jugé qu'il n'existait aucune persistance de ces troubles.
Si l'article 1725 du code civil énonce que 'le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur de troubles que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance', il est constant qu'il est toutefois susceptible d'engager sa responsabilité pour des troubles de jouissances imputables aux agissements des autres occupants de l'immeuble dont il doit répondre. En effet, le trouble apporté par un locataire à la jouissance de l'autre donne à celui-ci une action contre leur bailleur commun, sauf à ce dernier à mettre en cause l'auteur du trouble pour faire décider, contradictoirement, s'il a ou non excédé le droit que lui conférait le contrat.
En l'espèce, la SA Nov'Habitat ne conteste pas être à la fois le bailleur des appelants et celui de la famille [E]-[S], et ne soutient nullement qu'elle devrait être exonérée de toute responsabilité par application de l'article 1725, lequel reçoit des exceptions telle que la présente hypothèse, à savoir la responsabilité du bailleur commun du fait des troubles générés par un autre locataire.
Devant le premier juge, les locataires produisaient effectivement uniquement deux courriers reçus en réponse par leur bailleur :
.celui du 17 janvier 2020 par lequel ils étaient avisés de ce que 'notre service de surveillance va traiter votre réclamation rapidement' et les invitant à contacter également le service 'objectif tranquillité' (pièce n°4),
.celui du 13 juin 2022 (pièce n°6) les informant que le bailleur s'était 'rapproché de services de police afin que le nécessaire soit fait pour rétablir le calme et la sérénité au sein de votre immeuble'.
C'est au visa de ces deux seules pièces que le premier juge a considéré qu'il s'était agi de faits isolés, et que bailleur avait réagi promptement.
Toutefois, les appelants ont, par l'intermédiaire de leur conseil, le 9 septembre 2022, alerté de nouveau le bailleur des désordres de voisinage causés par la famille [E]-[S], les ayant contraints à déposer des plaintes pour menaces de mort et dégradations, soulignant qu'ils étaient obligés de prendre sans arrêt attache avec le service Tranquillité, qu'ils ne se sentaient plus en sécurité pour eux-mêmes et leur fille, qu'ils faisaient face par ailleurs à d'importants problèmes de santé en réaction.
Ils justifient avoir fait installer un système d'alarme avec surveillance à distance en août 2022 en raison de ce contexte agressif.
Ils produisent en outre, en pièce n°20 à 24, des courriers et échanges de mails ayant eu lieu en 2021 et 2022, toujours sur cette même problématique en lien avec les troubles de voisinages causés par la même famille. Ces échanges font référence à des interventions fréquentes du service Tranquillité (ce que le bailleur ne peut ignorer), à des photographies des feux de poubelles ou de jets de projectiles transmises au bailleur, à leur souhait de se voir attribuer un autre logement car vivant dans la crainte.
Les plaintes déposées par les consorts [K]-[G] ont conduit à la condamnation de M. [J] [E], par le tribunal correctionnel, le 27 novembre 2023, à la peine de 4 mois d'emprisonnement du chef de menaces de mort et dégradations de la porte d'entrée. M. [E] a été condamné à payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts à M. [G] et la même somme à Mme [K].
Ainsi, il ne s'est pas agi de deux incidents isolés, et les pièces produites à hauteur de cour démontrent un climat délétère en lien avec les agissements répétés de cette famille, sans que le bailleur ne démontre avoir pris ce problème en considération au delà des deux seuls courriers en réponse communiqués. Ces seuls deux courriers ne justifient pas de suites efficaces, à tout le moins a minima de convocations ou mises en garde qui ont pu être faites à la famille [E]-[S].
Dans ces conditions, il doit être considéré que le bailleur ne justifie pas de démarches plus efficaces auprès du voisin fautif, ni d'avoir mis en oeuvre en application du bail le liant aux consorts [E]-[S] les moyens de faire cesser le trouble et qu'il a ainsi failli à son obligation de rendre paisible la jouissance du logement par ses locataires, engageant ainsi sa responsabilité.
La persistance des troubles, à tout le moins au cours des années 2020, 2021 et 2022 -quand bien même ils auraient aujourd'hui cessé- les craintes et tracas induits, et les certificats médicaux produits (qui attestent pour M. [G] d'un état psychologique compatible avec un syndrome anxio-dépressif ou syndrome de type stress post traumatique), justifient l'allocation aux locataires d'une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.
Le jugement est infirmé en ce sens.
III- Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral
Les appelants ne font pas la démonstration d'un préjudice moral autre que celui réparé ci-dessus au titre du préjudice de jouissance.
La demande est rejetée, ce en quoi le premier juge est confirmé.
IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les appelants obtiennent un gain modique en appel, et il doit être souligné que le débouté intervenu en première instance sur le point objet de la présente infirmation partielle résulte essentiellement d'une carence probatoire des requérants en première instance.
Dans ces conditions, il sera dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens de première instance et d'appel, et les demandes en frais irrépétibles sont rejetées.
Par ces motifs,
Infirme partiellement le jugement rendu le 25 août 2023 par le juge des contentieux de la protection de Châlons-en-Champagne,
Statuant à nouveau,
Condamne la SA Nov Habitat à payer à M. [O] [G] et Mme [L] [R] épouse [K] la somme globale de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance en lien avec les incivilités du voisinage,
Déboute M. [O] [G] et Mme [L] [R] épouse [K] du surplus de leurs demandes, c'est-à-dire de leur demande de travaux sous astreinte, de leur demande indemnitaire au titre d'un préjudice de jouissance en lien avec l'état de l'appartement et de leur demande indemnitaire au titre d'un préjudice moral,
Rejette les demandes en frais irrépétibles,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens,
Ajoutant au jugement,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel,
Rejette les demandes en frais irrépétibles formées du chef de la procédure d'appel.
Le Greffier Le Président
