ARRET N°
du 14 mai 2024
R.G : N° RG 24/00091 - N° Portalis DBVQ-V-B7I-FN62
[K]
c/
S.C.I. SCI NIN
CM
Formule exécutoire le :
à :
la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS
Me Pascal GUILLAUME
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 14 MAI 2024
APPELANT :
d'une ordonnance rendue le 28 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes
Monsieur [M] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
(Aide juridictionnelle totale accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS en date du 22 janvier 2024 n°51454-2024-000226)
Représenté par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE
INTIMEE :
SCI NIN
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS, et Me Richard HONNET, avocat au barreau de l'AUBE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Madame Christel MAGNARD, conseiller
Madame Claire HERLET, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 09 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte sous seing privé en date du 22 aout 2018, la SCI NIN a donné à bail à M. [M] [K] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 310 euros et 25 euros de provisions sur charges.
Par un acte d'huissier en date du 14 octobre 2021, dénoncé le 3 janvier 2022 au préfet de l'Aube, la SCI NIN a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes, statuant en référé, à l'audience du 21 janvier 2022.
Le 3 juin 2022, l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Troyes a déclaré irrecevable la demande de la SCI NIN, l'assignation ayant été dénoncée moins de trois semaines avant l'audience alors qu'elle se doit d'être dénoncée au moins deux mois avant l'audience.
M. [K] s'est ensuite vu délivrer un commandement de payer en date du 23 août 2022, restant à devoir la somme au principal de 7 261 euros (correspondant à une dette de loyer, outre 73,24 euros de frais d'acte).
Le 14 novembre 2022, M. [K] s'est vu délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Troyes reprenant les mêmes demandes à savoir :
-constater le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, page 5 "clause résolutoire et clause pénale";
-ordonner en conséquence l'expulsion de M. [K] des lieux ainsi que celle de toute personne présente de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;
-le condamner à payer à la SCI NIN la somme de 11 435 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu'à août 2023;
-le condamner à payer à la SCI NIN les loyers et charges dus jusqu'au jugement à intervenir, soit 335 euros mensuels;
-le condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges soit 335 euros à compter du jugement à intervenir et jusqu'à départ effectif des lieux;
-le condamner à payer à la SCI NIN la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront les frais de commandement, d'assignation, signification et de dénonciation;
-débouter M. [K] de ses prétentions contraires ou reconventionnelles.
M. [K] a reconventionnellement sollicité que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire et demandé à bénéficier de délais de paiement.
Par ordonnance en date du 28 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a, notamment :
-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août sont réunies à la date du 24 octobre 2022;
-ordonné en conséquence à M. [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance;
-dit qu'à défaut pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SCI NIN pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [K] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;
-condamné M. [K] à payer à la société SCI NIN à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;
-fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 335 euros;
-condamné M. [K] à verser à la société SCI NIN à titre provisionnel la somme de 11 155 euros, comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés jusqu'au mois d'août 2023 inclus;
-rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement formulée par M. [K];
-condamné M. [K] à verser à la société SCI NIN une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture;
-rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;
-dit que la décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'Aube en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
M. [K] a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 17 janvier 2024, recours portant sur l'entier dispositif.
Aux termes de ses conclusions du 2 février 2024, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de le dire recevable et bien-fondé en ses demandes, d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, de lui accorder des délais de paiement par mensualité de 250 euros pendant 35 mois et le solde le 36ème mois, de débouter la SCI NIN de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
Suivant écritures du 22 février 2024, la SCI NIN demande à la cour de juger recevable mais non fondé l'appel interjeté par M. [K] et, vu les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de dire M. [K] irrecevable en sa demande de délai, de confirmer en conséquence en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé et y, ajoutant, de condamner M. [K] à lui verser une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens avec, pour ceux d'appel la faculté de recouvrement au profit de son conseil.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.
Sur ce, la cour,
Sans aucunement contester la décision déférée en ses constats et dispositions, l'appelant se borne à solliciter des délais de paiement et la suspension, pendant leur cours, des effets de la clause résolutoire au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux d'habitation, qui dispose :
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
[']
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Il ressort de ce texte que l'octroi de délais de paiement sur la dette locative et la suspension des effets de la résiliation acquise du bail qui en est le corollaire suppose que le locataire soit en capacité financière de régler sa dette locative en sus de la charge du loyer courant.
A l'appui de son recours, M. [K] expose sommairement qu'il "rencontre des problèmes financiers qui l'empêchent de procéder immédiatement au règlement de cette dette. Néanmoins, conscient et désireux de solder ses dettes, de ce fait, au regard des textes en vigueur, Monsieur [M] [K] sollicite un étalement de sa dette. Ce dernier souhaite donc mettre en place des mensualités aux fins de rembourser la dette locative dont il est débiteur.
Entre temps, étant de parfaite bonne foi, il demande à voir suspendu les effets de la clause résolutoire afin de pouvoir continuer de vivre dans son logement.
Ainsi, il propose de régler sa dette envers son bailleur par mensualité de 250,00 € pendant 35 mois et le solde le 36 ème mois."
Il verse aux débat deux uniques "pièces", à savoir sa déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai.
Il n'expose d'aucune façon sa situation financière ni, a fortiori, ne produit de pièces en justifiant.
Dans ces conditions, toute demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire apparaît vaine, dès lors de surcroît que le bailleur fait valoir, à juste titre :
-que le premier juge a rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années suppose que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, ce dont M. [K] ne justifie pas,
-qu'au contraire et alors que la dette locative était de 7 261 euros au cours du mois d'août 2022, celle-ci était de 11 155 euros lorsque le premier juge a statué,
-qu'alors que M. [K] ne règle pas son loyer courant de 335 euros mensuel, il apparaît particulièrement improbable qu'il puisse, comme il le prétend, régler une somme complémentaire de 250 euros par mois pour apurer sa dette locative sur une période de 3 ans,
-qu'il se contente d'évoquer une situation financière "délicate", sans pour autant justifier de la réalité de cette situation.
Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et rejeter les demandes de l'appelant.
Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [K] aux dépens et à dire qu'il devra régler au bailleur une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Par ces motifs,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 28 décembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection de Troyes en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. [M] [K] de l'ensemble de ses demandes,
Condamne M. [M] [K] à payer à la SCI NIN la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne M. [M] [K] aux dépens et accorde à maître Guillaume le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
