ARRET N°
du 14 mai 2024
R.G : N° RG 23/01949 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FNSC
[S]
c/
Etablissement Public OPH [Localité 2] AUBE HABITAT
CM
Formule exécutoire le :
à :
la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS
la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 14 MAI 2024
APPELANT :
d'une ordonnance rendue le 13 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes
Monsieur [U] [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-004721 du 06/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représenté par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE
INTIMEE :
Etablissement Public OPH [Localité 2] AUBE HABITAT EPIC immatriculé au RCS DE TROYES sous le N° 341 498 061 pris en la personne de son Président domicilié de droit audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et Me Chloé RICARD, avocat au barreau de l'AUBE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Madame Christel MAGNARD, conseiller
Madame Claire HERLET, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 09 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Le 17 octobre 2019, la société [Localité 2] Aube Habitat a consenti à M. [U] [S] un bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 1], à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 259,62 euros et 97,40 euros de provisions sur charges.
Le 29 juillet 2022, des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.
En outre, M. [S] a fait l'objet, début 2022, de plaintes du voisinage pour divers troubles (musique, insultes, menaces, jets de projectile).
Par acte d'huissier du 25 mai 2023, la société [Localité 2] Aube Habitat a fait assigner M. [S] à l'audience du 6 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du défendeur, ainsi que sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.
M. [S], bien que régulièrement convoqué par acte d'huissier délivré à sa personne le 25 mai 2023, n'a pas comparu, ni ne s'est fait représenter.
Par ordonnance du 13 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a, notamment :
-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 30 septembre 2022,
-ordonné en conséquence à M. [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance,
-dit qu'à défaut pour M. [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société OPH [Localité 2] Aube Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code,
-rappelé que le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d'amende conformément à l'article 315-2 du code pénal,
-condamné M. [S] à verser à la société OPH [Localité 2] Aube Habitat à titre provisionnel la somme de 3 346,83 euros (décompte arrêté au 5 octobre 2023, incluant une dernière facture de septembre 2023), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2022 sur la somme de 802,31 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
-condamné M. [S] à payer à la société OPH [Localité 2] Aube Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
-fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
-condamné M. [S] à verser à la société OPH [Localité 2] Aube Habitat une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
-rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,
-dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'Aube en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
M. [S] a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 8 décembre 2023, recours portant sur l'entier dispositif.
Aux termes se ses écritures du 20 décembre 2023, il demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 13 novembre 2023 et, statuant à nouveau, de le juger recevable et bien-fondé en ses demandes, d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, de lui accorder des délais de paiement par mensualités de 95,62 euros pendant 35 mois et le solde le 36 ème mois, de débouter l'OPH [Localité 2] Aube Habitat de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
Aux termes de ses écritures du 19 janvier 2024, l'EPIC [Localité 2] Aube Habitat demande à la cour de :
-déclarer M. [S] mal-fondé en son appel et l'en débouter,
-en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur la dette locative et l'indemnité d'occupation mensuelle, et, statuant de nouveau de ce chef en actualisant la dette, condamner M. [S] à lui payer une somme provisionnelle de 4 118,85 euros arrêtée au 15 janvier 2024, à valoir sur la dette locative et l'indemnité d'occupation mensuelle, outre intérêts au taux légal,
-le condamner à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2024.
Sur ce, la cour,
Sans aucunement contester la décision déférée en ses constats et dispositions, l'appelant se borne à solliciter des délais de paiement et la suspension, pendant leur cours, des effets de la clause résolutoire au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux d'habitation, qui dispose :
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
[']
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Il ressort de ce texte que l'octroi de délais de paiement sur la dette locative et la suspension des effets de la résiliation acquise du bail qui en est le corollaire suppose que le locataire soit en capacité financière de régler sa dette locative en sus de la charge du loyer courant.
A l'appui de son recours, M. [S] expose, très sommairement, qu'il "rencontre des problèmes financiers qui l'empêchent de procéder immédiatement au règlement de cette dette. Néanmoins, conscient et désireux de solder ses dettes, de ce fait, au regard des textes en vigueur, Monsieur [U] [S] sollicite un étalement de sa dette. Ce dernier souhaite donc mettre en place des mensualités aux fins de rembourser la dette locative dont il est débiteur. Entre temps, étant de parfaite bonne foi, il demande à voir suspendus les effets de la clause résolutoire afin de pouvoir continuer de vivre dans son logement. Ainsi, il propose de régler sa dette envers son bailleur par mensualité de 95,62 € pendant 35 mois et le solde le 36 ème mois".
Il verse aux débat deux uniques "pièces", à savoir sa déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai.
Il n'expose d'aucune façon sa situation financière ni, a fortiori, ne produit de pièces en justifiant.
Dans ces conditions, toute demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire apparaît vaine, dès lors de surcroît que le bailleur fait valoir, sans être aucunement contesté, que M. [S] n'a pas repris le paiement du loyer, et n'est pas en capacité d'apurer sa dette, qui s'élève désormais à la somme 4 118,85 euros, et que cette somme ne cesse d'augmenter.
Dans ces conditions, et sans qu'il y ait lieu d'examiner le surplus de l'argumentaire de l'intimée relatif aux troubles de voisinages imputés à M. [S], la cour ne peut que confirmer l'ordonnance, sauf à faire droit à l'appel incident pour actualiser la dette du bailleur conforment à sa demande et au vu des pièces communiquées, notamment la situation locative produite en pièce n°4.
L'ordonnance est donc infirmée sur ce seul point.
Le sens du présent arrêt conduit à faire supporter les dépens d'appel à M. [S], et à faire droit à la demande en frais irrépétibles formée par l'intimée, à hauteur d'une somme de 500 euros.
Par ces motifs,
Infirme l'ordonnance rendue le 13 novembre 2023 par le juge de contentieux de la protection de Troyes en sa disposition ayant condamné M. [S] à verser à la société OPH [Localité 2] Aube Habitat à titre provisionnel la somme de 3346,83 euros (décompte arrêté au 5 octobre 2023, incluant une dernière facture de septembre 2023),
Statuant à nouveau sur ce seul point,
Condamne M. [U] [S] à payer à la société OPH [Localité 2] Aube Habitat, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, une somme provisionnelle de 4 118,85 euros arrêtée au 15 janvier 2024,
Confirme l'ordonnance pour le surplus,
Y ajoutant,
Déboute M. [U] [S] de l'ensemble de ses demandes,
Condamne M. [U] [S] à payer à la société [Localité 2] Aube Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [U] [S] aux dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
