ARRET N°
du 14 mai 2024
R.G : N° RG 23/01399 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMGB
[K]
c/
[X]
BD
Formule exécutoire le :
à :
Me Julie D'ANGELO
Me Arnaud GERVAIS
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 14 MAI 2024
APPELANT :
d'un jugement rendu le 07 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Reims
Monsieur [R] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003420 du 06/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représenté par Me Julie D'ANGELO, avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
Madame [N] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Madame Christel MAGNARD, conseiller
Madame Claire HERLET, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 09 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Exposé du litige :
Un bail à usage d'habitation a été régularisé le 25 février 2017 entre M. [R] [K] et Mme [N] [X] s'agissant de la location d'une maison de type 3 de 80m² sise [Adresse 1] pour une durée initiale de 3 ans avec faculté de renouvellement, pour un loyer mensuel de 700 euros par mois outre la taxe d'ordure ménagère.
Suite à une situation d'impayés, Mme [X] a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 6 septembre 2022 aux fins de paiement de la somme de 2 014,37euros.
Les causes du commandement n'ayant pas été réglées par M. [K] dans le délai de deux mois, Mme [N] [X] a poursuivi la procédure en faisant délivrer une assignation en résiliation de bail.
Par assignation en date du 21 décembre 2022, Mme [X] a fait délivrer une assignation à comparaître à M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-déclarer Mme [X] recevable et fondée en ses demandes,
-juger en conséquence que la clause résolutoire du bail régularisé entre les parties en ce qui concerne le logement situé à [Adresse 1] se trouve acquise au profit de Mme [N] [X] à effet du 6 novembre 2022,
-ordonner l'expulsion des lieux du locataire et de tous biens et occupants de son chef au besoin avec l'appui de la force publique,
-mettre à la charge du locataire une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer dû, soit actuellement 753 euros par mois, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la date effective de libération des lieux,
-condamner M. [K] à régler à Mme [X] la somme totale de 3 688,50 euros à titre d'impayés locatifs arrêtés au 21 décembre 2022, sous réserve de tous autres dus postérieurs, somme devant être majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 842,50 euros à compter du 25 juillet 2022, date de mise en demeure, et à compter de la date de la présente assignation pour le surplus, le tout jusqu'à parfait paiement,
-juger qu'un état des lieux contradictoire sera réalisé par voie d'huissier de justice au jour de la remise des clés ou de l'expulsion, le coût de cette diligence devant être pris en charge par moitié entre la requérante et le requis.
-condamner M. [K] à payer à Mme [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le requis en tous les dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 6 septembre 2022, de sa dénonciation aux organismes préfectoraux compétents, le coût de la présente assignation et de sa notification auxdits organismes ainsi que de tous frais de signification de poursuite et d'exécution à échoir,
-rappeler l'exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,
-débouter le requis de toutes demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires.
Par jugement rendu le 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a rejeté la demande de délai de paiement présentée par M. [K] et a notamment :
Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2017 entre Mme [N] [X] et M. [R] [K] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 07 novembre 2022.
Ordonné l'expulsion de M. [R] [K] et de celle de tous occupants de son chef.
Dit qu'à défaut pour M. [R] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [N] [X] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu'il plaira au demandeur aux frais et risques de l'expulsé.
Condamné M. [R] [K] à verser à Mme [N] [X] la somme de 7 019,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à fin mars 2023, loyer de mars 2023 inclus et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1 860,50 euros à compter du commandement de payer du 6 septembre 2022, à concurrence de celle de 1 828 euros à compter de l'assignation du 21 décembre 2022 et à compter de la présente décision pour le surplus.
Condamné M. [R] [K] à payer à Mme [N] [X] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la restitution des clés, avec intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir.
Condamné M. [R] [K] à verser à Mme [N] [X] la somme de 150 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamné M. [R] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation.
Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.
Selon déclaration d'appel en date du 28 août 2023, M. [K] a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de cette décision qui lui a été signifiée le 26 juillet 2023.
Par ordonnance du 09 janvier 2024 le conseiller de la mise en état a rejeté une demande de radiation de l'appel pour inexécution de la décision formée par le bailleur intimé le 28 septembre 2023.
Les motifs décisoires de cette ordonnance sont ci après repris :
'Il résulte des pièces versées aux débats par M. [K] que celui-ci ne disposait d'aucun revenu sur l'année 2021 comme cela est établi par sa déclaration de revenus établie en 2022.
Il justifie qu'au 15 mai 2023, il percevait l'allocation de retour à l'emploi versée par Pôle Emploi de 545,10 euros par mois, qu'il bénéficie d'un soutien par Pôle Emploi dans le cadre du projet personnalisé d'accès à l'emploi, la réalité de la formation et la candidature déposée auprès de la SNCF évoquée dans ses conclusions étant corroborée par un courrier de son conseiller établi le 22 mars 2023, démontrant ainsi sa volonté de trouver un emploi rémunéré par un salaire qui lui permettrait de faire face à ses dettes et à ses obligations.
Dans ces conditions, la cour constate que ses revenus très faibles le mettent dans l'impossibilité absolue d'exécuter la décision déférée et qu'une telle exécution s'agissant notamment de l'obligation de quitter les lieux, actuellement légalement suspendue, qui le priverait d'une adresse fixe nécessaire à une éventuelle embauche, Mme [N] [X] sera déboutée de sa demande de radiation de l'appel.'
Sur le fond M. [K] a signifié ses conclusions déposées à la cour le 27 novembre 2023, aux termes desquelles il sollicite d'infirmer la décision déférée et, statuant de nouveau de suspendre les effets de la clause résolutoire en lui accordant les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette.
Il réclame également la condamnation de Mme [X] aux dépens d'appel.
Aux termes de ses conclusions d'intimée signifiées et déposées à la cour le 27 février 2024, Mme [X] sollicite la confirmation de la décision déférée sauf en ses dispositions relatives aux montants des loyers et indemnités d'occupation impayés par Monsieur [K], la date de prise d'effet des indemnités d'occupation dues par l'appelant ainsi que le montant de l'indemnité devant être réglée à la concluante sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de 1ère instance.
Statuant de nouveau sur les seules dispositions dont elle demande l'infirmation Mme [X] sollicite de la cour de :
Condamner monsieur [K] à régler à madame [X] la somme totale de 14.951,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés par le locataire arrêtés au 1er mars 2024, somme devant être majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1.860,50 euros à compter du commandement de payer du 6 septembre 2022, de celle de 1.828 euros à compter de l'assignation du 21 décembre 2022, de celle 7.019,50 € à compter du 7 juillet 2023, date du jugement dont appel et à compter de la décision à intervenir pour le surplus
Juger que les indemnités d'occupation dues par monsieur [K] sont dues à compter du 6 novembre 2022, date de fin du délai de 2 mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 6 septembre 2022, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir.
Fixer à la somme de 804 € le montant de l'indemnité d'occupation due par monsieur [K] pour la période courant du 1 er mars 2024 au 28 février 2025.
Condamner monsieur [K] au paiement de cette somme.
Condamner monsieur [K] à payer à madame [X] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en remboursement de ses frais irrépétibles de 1 ère instance.
Pour le surplus Mme [X] demande à la cour que M. [K] soit déclaré irrecevable et/ou mal fondé et débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail tant au visa de l'article 24 VII de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu'à celui de l'article 1345-5 du code civil.
Elle demande également que M. [K] soit :
Condamné à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice immatériel subi par la bailleresse du fait des diverses démarches qu'elle s'est trouvée contrainte de réaliser afin de faire valoir ses droits en Justice
Condamné à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel, les entiers dépens d'appel en sus.
Débouté de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires
Condamné en tous les dépens de la présente instance dont distraction est requise au profit de Maître Arnaud GERVAIS, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code Civil.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 avril 2024, l'affaire plaidée à l'audience du 9 avril 2024 et mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais demandés :
Il résulte des paragraphes V et VII de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que :
V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort de ce texte que l'octroi de délais de paiement sur la dette locative et la suspension des effets de la résiliation acquise du bail qui en est le corollaire suppose que le locataire soit en capacité financière de régler sa dette locative et sus de la charge du loyer courant.
En l'espèce M. [K] ne conteste pas la dette locative réclamée.
Les pièces qu'il produit en appel datent de mai à novembre 2023 (pièces 3 à 7).
Les ressources de M. [K] sont constituées de l'Allocation de Solidarité Spécifique (ASF) pour 545,10 euros mensuels et de la justification de huit journées de travail temporaire en octobre et novembre 2023 (relevé randstad - pièce n° 7)
Il a bénéficié de l'aide juridictionnelle totale un revenu annuel de 2 736 euros ayant été retenu par la décision du bureau d'aide juridictionnelle de Reims dans sa décision du 6 septembre 2023.
La dette locative, non contestée par l'appelant s'élève à 14.951,50 € (période 03/2017 à 01/2024 - pièce intimée n° 11)
M. [K] n'a plus versé le loyer courant depuis juin 2022, les seuls versements postérieurs à cette date étant ceux de la CAF jusqu'à ce que les APL soient suspendues en avril 2023.
Il s'ensuit que le montant de la dette locative, même échelonné sur 36 mois (415,31 €/mois), ne pourra être honorée sur les seuls revenus de M. [K] en sus du loyer courant, s'élevant à 790,00 €/mois hors charges à compter de 03/2024.
Dés lors la demande de suspension des effets de la clause résolutoire par l'octroi de délais de paiement de la dette locative sera rejetée par confirmation sur ce point de la décision déférée.
2/ Sur l'appel incident relatif au point de départ et au montant de l'indemnité d'occupation
Le bail étant résilié passé un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer visant clause résolutoire prévue au bail, l'exigibilité des loyers cesse à cette date et se trouve remplacée par l'obligation de l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation précaire dont le montant est fixé par le juge.
En l'espèce Mme [X] a fait délivrer à M. [K] un tel commandement par exploit de commissaire de Justice le 06 septembre 2022.
A défaut de régularisation de ce commandement, le bail de M. [K] s'est donc trouvé résilié au 06 novembre 2022.
L'indemnité d'occupation précaire qui se substitue au loyer, mais qui sera fixée au même montant (loyer + charges) est donc exigible à compter du 07 novembre 2022.
Pour autant, les motivations de la décision déférée ne sont pas erronées sur ce point comme l'indique Mme [X] dans ses conclusions dans la mesure où le premier juge a :
- Arrêté les sommes dues par M. [K] au mois de mars 2023 inclus, pour la somme de 7.019,50 € comprenant : loyers, charges et indemnité d'occupation.
- Fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux.
Le premier juge a donc, implicitement mais nécessairement, arrêté la date de résiliation du bail au 06 novembre 2022 et, en reprenant le décompte du bailleur, puis comptabilité, à compter du lendemain de cette date et jusqu'au 31/03/2023, une indemnité d'occupation précaire équivalente aux loyers et charges.
De même, le dispositif de la décision déférée fixe l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges. Ce dispositif inclut implicitement mais nécessairement l'indexation du loyer comme base de calcul de l'indemnité d'occupation et la variation de la provision pour charges.
Il n'est pas nécessaire de fixer cette indemnité d'occupation mensuelle à 804 € (valeur 03/2024 avec charges) en cause d'appel comme le sollicite Mme [X], cette valeur s'intégrant automatiquement au décompte locatif, compte tenu des termes du dispositif de la décision déférée.
La décision est donc régulière mais sera néanmoins infirmée sur le montant des sommes dues pour les seuls besoins de l'actualisation de la créance.
Statuant de nouveau sur ce seul point M. [K] sera tenu à payer à Mme [X] la somme de 14.951,50 € au titre des loyers échus jusqu'au 6 novembre 2022 et des indemnités d'occupation précaires échues du lendemain de cette date jusqu'au 1er janvier 2024 (décompte produit en cause d'appel).
Cette somme produira intérêts au taux légal :
A concurrence de 1.860,50 € à compter du commandement de payer du 6 septembre 2022.
A concurrence de 1.828 € à compter de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection du 21/12/2022.
A concurrence de 7.019,50 € à compter du jugement du 07/07/2023.
A concurrence de 14.951,50 € à compter du 27/02/2024 date de signification des conclusions de Mme [X].
3/ Sur les frais irrépétibles de procédure de première instance
Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie.
Les frais irrépétibles de procédure doivent tenir compte des facultés contributives de la personne qui y est tenue mais également du montant raisonnable des frais de procédure engagés par la personne qui en est créancière.
En l'espèce la prise en charge du coût, même partiel, d'une procédure en résiliation de bail ne peut sérieusement être compensée par l'allocation d'une somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La décision déférée sera donc infirmée sur ce point et M. [K] sera tenu de payer à Mme [X] la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles de procédure de première instance.
4/ Sur les dommages-intérêts réclamés par le bailleur
Il se déduit de l'article 1231-6 du code civil que tout retard dans l'exécution du paiement d'une dette financière ne peut être indemnisé que par les intérêts courus sur cette dette.
En l'espèce Mme [X] qui invoque, mais sans le justifier en son principe ou en son montant un préjudice immatériel différent du simple retard dans le paiement des sommes qui lui sont dues, sera déboutée de sa demande.
5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles d'appel.
M. [K], qui succombe à son appel, sera tenu aux dépens d'appel et devra payer à Mme [X] la somme de 700 € au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement et contradictoirement dans les limites de l'appel
Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 07 juillet 2023 sauf en ses dispositions :
- liquidant la créance locative de M. [K],
- fixant les frais irrépétibles de procédure de première instance,
Statuant de nouveau sur ces seules dispositions :
Condamne M. [R] [K] à payer à Mme [N] [X] la somme de 14.951,50 € au titre des loyers échus jusqu'au 6 novembre 2022 et des indemnités d'occupation précaires échues du lendemain de cette date au 1er janvier 2024.
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal :
A concurrence de 1.860,50 € à compter du commandement de payer du 6 septembre 2022.
A concurrence de 1.828 € à compter de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection du 21/12/2022.
A concurrence de 7.019,50 € à compter du jugement du 07/07/2023.
A concurrence de 14.951,50 € à compter du 27/02/2024 (date de signification des conclusions de Mme [X]).
Condamne M. [R] [K] à payer à Mme [N] [X] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure de première instance.
Y ajoutant :
Rappelle que les indemnités d'occupation précaires sont fixées au montant du loyer indexé plus les charges et sont exigibles de la date à la quelle le bail a été résilié jusqu'à la libération effective des lieux par le locataire, matérialisée par la remise des clés et sont elles-mêmes productives d'intérêts au taux légal à compter du premier jour du mois où elles deviennent exigibles.
Condamne M. [R] [K] aux dépens de l'appel dont distraction au profit de l'avocat constitué pour Mme [X].
Condamne M. [R] [K] à payer à Mme [N] [X] la somme de 700 € (sept cents euros)sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel.
Le greffier Le président
