ARRET N°
du 14 mai 2024
R.G : N° RG 23/01333 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMBH
Société SEM [Localité 1] HABITAT
c/
[M]
CM
Formule exécutoire le :
à :
la SELARL MELKOR
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 14 MAI 2024
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 16 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Reims
SEM (Société d'Économie Mixte) locale à forme anonyme [Localité 1] Habitat
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS, et Me Sébastien MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
Madame [N] [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
N'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Madame Christel MAGNARD, conseiller
Madame Claire HERLET, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 09 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024,
ARRET :
Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
[Localité 1] Habitat Champagne Ardenne Office Public Habitat, aux droits de laquelle intervient désormais la société d'économie mixte [Localité 1] Habitat, ci-après la SEM [Localité 1] Habitat, a donné à bail à Mme [W] [M], suivant contrat en date du 17 septembre 2019, un appartement sis au [Adresse 3], moyennant le règlement d'un loyer mensuel en principal de 700 euros.
A la suite de la carence de la locataire dans le règlement des loyers, le bailleur a fait délivrer à Mme [M], selon acte du 5 février 2021, un commandement de payer la somme en principal de 4 757 euros dans le délai de deux mois (au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 2 février 2021), en visant la clause résolutoire prévue au bail.
La dette n'ayant pas été réglée dans le délai de deux mois, la bailleresse a assigné en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance de référé rendue le 7 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection a constaté l'existence d'une contestation sérieuse et a renvoyé le bailleur à se pourvoir au fond.
En parallèle, Mme [M] a saisi la Commission de surendettement de la Marne le 28 avril 2021. Par décision du 11 mai 2021, la Commission de surendettement a déclaré la situation de la locataire recevable à la procédure de surendettement et a décidé d'un rééchelonnement de certaines de ses dettes en 84 mensualités de 474 euros à un taux de 0% et un effacement des dettes restantes en fin de plan.
Mme [M] a contesté les recommandations de la Commission de surendettement. La SEM [Localité 1] Habitat a également contesté les recommandations précitées.
Par jugement du 22 novembre 2022, le juge du surendettement a déclaré Mme [M] irrecevable en l'état à la procédure de traitement du surendettement estimant que la locataire était de "mauvaise foi".
La SEM [Localité 1] Habitat a introduit une nouvelle procédure au fond, aux fins de résiliation judiciaire du bail. Le 7 février 2023, elle a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], afin qu'il :
- prononce la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [F], en raison des manquements répétés à son obligation de paiement des loyers et charges, de l'aggravation conséquente des sommes dues et de sa mauvaise foi caractérisée par le juge du surendettement ;
-ordonne, en conséquence, l'expulsion de Mme [W] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la force publique, des lieux donnés à bail,
-l'autorise à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Mme [W] [M] ;
-condamne Mme [M], au paiement de la somme totale de 20 494,92 euros, correspondant au solde des loyers et charges du logement arrêté au 3 février 2023 (mois de février 2023 inclus), à parfaire lors de l'audience ;
-condamne Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges appelés jusqu'au départ effectif des lieux ;
-condamne Mme [M] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit ;
-condamne Mme [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et celui de la présente assignation.
L'assignation à comparaître délivrée a été régulièrement dénoncée au représentant de l'état dans le département, ce conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Mme [M] a comparu en personne à l'audience du 14 avril 2023. Elle n'a pas contesté sa dette locative et a sollicité des délais de paiement.
Suivant jugement en date du 16 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a, notamment :
-déclaré irrecevable l'action visant à voir prononcer la résiliation et l'expulsion de Mme [M],
-condamné Mme [M] à payer à SEM [Localité 1] Habitat la somme de 20 494,92 euros au titre des loyers impayés au 3 février 2023, à parfaire le jour de l'audience, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment Mme [M] de sa demande en délais de paiement,
-condamné Mme [M] à payer à la requérante la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La SEM [Localité 1] Habitat a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 21 août 2023, recours limité à la disposition ayant déclaré irrecevable l'action visant à prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [M].
Aux termes de ses écritures du 21 novembre 2023, la SEM [Localité 1] Habitat demande à la cour d'infirmer sur ce point et, statuant à nouveau de :
-la déclarer recevable et bien fondée en son action tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion de Mme [M] ;
-de prononcer la résiliation judiciaire du bail, en raison des manquements répétés à son obligation de paiement des loyers et charges, de l'aggravation conséquente des sommes dues et de sa mauvaise foi caractérisée par le juge du surendettement ;
-d'ordonner en conséquence, l'expulsion de Mme [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la force publique, des lieux donnés à bail, à savoir du logement sis au [Adresse 3],
-de l'autoriser à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Mme [M] ;
-de condamner Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation courant à compter du lendemain de la résiliation du bail et égale au montant du loyer et des charges appelés jusqu'au départ effectif des lieux.
Elle demande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 20.494,92 euros au titre des loyers impayés au 3 février 2023, à parfaire le jour de l'audience, outre les intérêts au taux légal.
En tout état de cause, elle demande de condamner Mme [M] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de son conseil.
La déclaration d'appel a été signifiée à Mme [M] le 24 octobre 2023, à personne. L'assignation avec signification des conclusions lui a été signifiée le 29 novembre 2023, également à sa personne. Elle n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.
Sur ce, la cour,
Le premier juge a déclaré la demande de la SEM [Localité 1] Habitat irrecevable en sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail aux motifs qu'elle ne justifiait pas avoir dénoncé l'assignation au représentant de l'Etat au moins deux mois avant l'audience du 14 avril 2023, aucune notification ne figurant au dossier ni dans le bordereau des pièces figurant dans l'assignation.
A hauteur de cour, La SEM [Localité 1] Habitat justifie s'être conformée à cette formalité par la production de l'accusé de réception électronique de cette saisine, concomitante à celle de la juridiction, soit le 7 février 2023, pour une audience le 14 avril 2023, le délai de deux mois ayant donc été respecté.
Sur le fond, Mme [M] a comparu en personne devant le premier juge et n'a pas contesté le montant important de l'arriéré locatif (plus de 20 000 euros en février 2023). Elle se bornait à solliciter des délais de paiement.
Il n'est pas contesté que les loyers sont impayés depuis février 2021, soit depuis trois ans.
Il sera en outre renvoyé aux motifs du jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge du surendettement, qui relève que Mme [M] a perçu un salaire de 2 753,53 euros en mai 2021 (prime vacances) et de 9 551,95 euros en juin 2023 ("gratification" sans plus de détail), qu'elle bénéficie désormais d'une pension de retraite mensuelle de l'ordre de 1 574 euros, et pointe qu'elle a "sciemment choisi de prioriser des dépenses non essentielles au profit (au détriment) des charges courantes et exigibles".
Dans ces conditions, il y a lieu d'ordonner la résiliation du bail au visa de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Le jugement est infirmé en ce sens, cette résiliation emportant logiquement les conséquences suivantes, conformément au dispositif ci-dessous :
-expulsion de Mme [M] et tous occupants de son chef,
-autorisation du bailleur pour séquestrer les biens meubles,
-mis à la charge de Mme [M] d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur demande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 20 494,92 euros au titre des loyers impayés au 3 février 2023, "à parfaire le jour de l'audience". Toutefois, la SEM ne communique aucun décompte actualisé, le seul produit étant le même que celui produit en première instance, à savoir une dette arrêtée au 3 février 2023 (mois de février inclus). Dans ces conditions, il y a lieu de dire que la résiliation judiciaire du bail est fixée au 3 février 2023, l'indemnité d'occupation commençant à courir à compter de cette date.
Le sens du présent arrêt conduit à dire que Mme [M] supporte les dépens d'appel et qu'elle devra régler au bailleur la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,
Infirme le jugement rendu le 16 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en ses dispositions ayant déclaré irrecevable l'action visant à prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [W] [M],
Statuant à nouveau sur ces points,
Prononce la résiliation du bail conclu le 17 septembre 2019 entre [Localité 1] Habitat Champagne Ardenne Office Public Habitat, aux droits de laquelle intervient désormais la société d'économie mixte [Localité 1] Habitat et Mme [W] [M], à compter du 3 février 2023,
Ordonne en conséquence, l'expulsion de Mme [W] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la force publique, des lieux donnés à bail, à savoir du logement sis au [Adresse 3],
Autorise la SEM [Localité 1] Habitat à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Mme [W] [M],
Condamne Mme [W] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation courant à compter du lendemain de la résiliation du bail, soit à compter du 4 février 2023, et égale au montant du loyer et des charges appelés jusqu'au départ effectif des lieux,
Ajoutant au jugement,
Condamne Mme [W] [M] à payer à la SEM [Localité 1] Habitat la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne Mme [W] [M] aux dépens d'appel et accorde à la SELARL Melkor le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
