ARRET N°
du 19 mars 2024
R.G : 23/00800
N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKS7
[M] [X]
c/
S.A.S COHESION IMMOBILIER
Formule exécutoire le :
à :
Me Pascal GUERIN
Me Isabelle BONY
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 19 MARS 2024
APPELANT :
d'une ordonnance de référé rendue le 12 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de REIMS.
Monsieur [M], [I], [P] [X], né le 22 novembre 1966, à [Localité 4] (MARNE), agent de maîtrise, demeurant chez sa mère :
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS,
INTIMEE :
la S.A.S COHESION IMMOBILIER, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 901.072.561, prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège :
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Isabelle BONY, avocat au barreau de REIMS (SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES),
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Sandrine PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre,
Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère,
Madame Sandrine PILON, conseillère.
GREFFIER :
Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats,
Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors de la mise à disposition.
DEBATS :
A l'audience publique du 13 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * *
Par acte notarié du 28 janvier 2022 reçu par Me [G], notaire à [Localité 4], la SAS Cohésion Immobilier s'est engagée à vendre à M. [M] [X] un appartement dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1],[Adresse 2]e, à [Localité 4], moyennant un prix de vente de 331 700 euros stipulé payable comptant le jour de la réalisation par acte authentique constatant la vente.
Ce compromis de vente a été signé par les deux parties sans condition suspensive hors purge du droit de préemption urbain et non existence de servitudes d'urbanisme mettant en cause la propriété ou la destination de l'immeuble.
Il prévoyait une réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 29 avril 2022.
Le rendez-vous de signature a été fixé par le notaire rédacteur le 29 avril 2022 à 16 h 30 en son étude. M. [X] ne s'est pas présenté.
Me [G] a dressé un procès-verbal de carence le 7 juin 2022.
Par exploit d'huissier en date du 15 septembre 2022, la SAS Cohésion Immobilier a assigné M. [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, principalement aux fins de :
condamner M. [X] au paiement de la somme de 33 170 euros à titre provisionnel à valoir sur la clause pénale au profit de la SAS Cohésion Immobilier,
obtenir que Me [F] [G] se libère du dépôt de garantie de 16 585 euros prévue par les stipulations contractuelles entre les mains de la venderesse, la SAS Cohésion Immobilier,
condamner M. [X] au paiement d'une provision de 3 033,51 euros destinée à indemniser les frais exposés par la société Cohésion Immobilier du fait de sa défaillance.
M. [X] a opposé l'irrecevabilité de la demande pour exception de médiation, et invoqué des contestations sérieuses.
Par ordonnance du 12 avril 2023, le président du tribunal judiciaire de Reims statuant en référé, a :
rejeté l'exception de médiation,
déclaré la SAS Cohésion Immobilier recevable et bien fondée
En conséquence,
condamné M. [X] à payer à la SAS Cohésion Immobilier la somme de 33 170 euros à titre provisionnel à valoir sur la clause pénale,
autorisé et en tant que de besoin ordonné à Me [F] [G] de se libérer du dépôt de garantie d'un montant de 16 585 euros et de le verser entre les mains de la venderesse, la SAS Cohésion Immobilier, conformément aux stipulations prévues contractuellement,
condamné M. [M] [X] à payer à la SAS Cohésion Immobilier la somme de 4 896 euros à titre provisionnel s'agissant de l'indemnisation des frais financiers exposés,
condamné M. [X] à payer à la SAS Cohésion Immobilier la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [X] aux entiers dépens,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
constaté l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision,
Aux motifs :
* que M. [X] n'a pas souhaité réitérer les termes de son engagement et n'a pas entamé les démarches nécessaires à la signature de l'acte authentique, laquelle constituait une condition de l'engagement des parties et non une simple formalité à effectuer postérieurement à cet engagement,
* que M. [X] est malvenu à solliciter la clause de médiation, facultative, prévue au contrat alors qu'il ne s'est pas manifesté pour expliquer les motifs de sa carence le 29 avril 2022,
* que les formalités de notification et de mise en demeure ont toutes été régulièrement effectuées, et les diligences faites conformément aux dispositions légales.
M. [X] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 mai 2023 visant expressément l'ensemble des chefs de la décision.
Dans ses conclusions notifiées le 9 octobre 2023, il demande au fond à la cour d'appel :
d'infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions,
de juger irrecevable la SAS Cohésion Immobilier en ses demandes pour ne pas avoir procédé à la mise en place d'une mesure de médiation,
juger qu'il existe des contestations sérieuses :
. sur l'effectivité du compromis du 28 janvier 2022,
. la purge du droit de rétractation de l'éventuel acquéreur,
. la notification de la mise en demeure,
renvoyer la SAS Cohésion Immobilier à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire,
juger que la SAS Cohésion Immobilier n'a pas levé la condition suspensive relative aux travaux devant être réalisés suivant le compromis du 28 janvier 2022,
la débouter de sa demande de condamnation provisionnelle,
autoriser et, en tant que de besoin, ordonner à Me [F] [G], notaire rédacteur, de se libérer du dépôt de garantie et de verser entre les mains de M. [M] [X] la somme de 16.585 euros correspondant au dépôt de garantie,
condamner la SAS Cohésion Immobilier à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la même aux entiers dépens de l'instance.
Il fait valoir que la demande est irrecevable, la clause de médiation contenue au compromis n'ayant pas été respectée, et soulève des contestations sérieuses, à savoir :
* la caducité du compromis de vente, la mise en demeure du 22 mai 2022 étant tardive par rapport à la date butoir du 29 avril ;
* l'absence de purge du droit de rétractation, la lettre recommandée de notification de ce droit n'ayant pas été réceptionnée ;
* le défaut de délivrance à personne des mises en demeure du 20 mai et du 2 juin 2022.
A titre subsidiaire, M. [X] fait valoir que le compromis prévoyait la réalisation de travaux de nettoyage, réparation et peinture par le vendeur avant la réitération par acte authentique, que la SAS Cohésion Immobilier ne justifiant pas de l'exécution de ces travaux, le compromis doit être déclaré caduc.
Il demande la restitution du dépôt de garantie en soutenant que plusieurs conditions suspensives n'ont pas été réalisées. Il estime que la présente affaire nécessitait, à l'évidence, un examen devant la juridiction du fond et que la procédure de référé a été menée avec une légèreté blâmable.
Par conclusions notifiées le 30 juillet 2023, la SAS Cohésion Immobilier a soulevé l'irrecevabilité de l'appel, formé par M. [M] [X] plus de 15 jours après la signification de l'ordonnance par actes d'huissier du 21 avril 2023.
Cet incident a donné lieu à une ordonnance du 3 octobre 2023, par laquelle le conseiller de la mise en état statuant publiquement et par ordonnance contradictoire, a :
débouté la SAS Cohésion Immobilier de son incident aux fins de voir déclarer irrecevable comme tardif l'appel formalisé par M. [M] [X] le 11 mai 2023,
déclaré recevable l'appel aux motifs que l'acte de signification de l'ordonnance de référé délivré le 21 avril 2023 était irrégulier et par conséquent nul, de sorte que cette signification n'avait pu faire courir aucun délai.
Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de cette cour du 6 février 2024.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, la SAS Cohésion Immobilier demande, au fond, à la cour de céans de :
dire et juger que les conclusions transmises par M. [X] sont irrecevables en l'absence des mentions prescrites,
confirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a reconnu M. [X] responsable de la non réitération de la vente signée par ses soins le 28 janvier 2022 et dit qu'il convient en conséquence de respecter les conditions financières fixées par les parties au terme d'un acte notarié signé entre elles,
En conséquence,
confirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a :
condamné M. [X] au paiement de la somme de 33.170 euros contractuellement fixée à titre de clause pénale à son profit,
autorisé et, en tant que de besoin, ordonner à Me [F] [G], notaire rédacteur, de se libérer du dépôt de garantie et de verser entre ses mains conformément aux stipulations prévues contractuellement d'un montant de 16.585 euros,
condamné en outre M. [X] au paiement d'une somme de 4.896,94 euros à titre de provision destinée à indemniser les frais financiers qu'elle a exposés du fait de sa défaillance,
condamné M. [X] à la somme de 2.500 euros.
condamner M. [X] à la somme de 3.500 euros au titre des frais exposés pour la procédure d'appel,
condamner M.[X] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites en ce compris les frais d'exécution, dont distraction est requise au profit de Me Isabelle BONY.
Elle estime que l'obligation n'est pas sérieusement contestable dès lors qu'elle a été ratifiée par acte notarié signé par les deux parties.
Elle fait valoir que les conclusions prises dans l'intérêt de M. [X] sont irrecevables à défaut d'indiquer le domicile de ce dernier, mention obligatoire sous peine d'irrecevabilité conformément aux articles 765 et 766 du code de procédure civile.
Elle soutient que la clause de médiation ouverte par le compromis est une simple faculté qui ne saurait faire naître aucune irrecevabilité de la présente action et que la demanderesse et son notaire ont accompli régulièrement toutes les diligences possibles dans un cadre amiable et préalable.
Elle tend à démontrer que les différentes notifications et mises en demeure ont toutes été régulièrement délivrées, de sorte que les moyens tendant à la caducité du compromis et à l'absence de purge du droit de rétractation en raison d'actes d'huissiers mal délivrés sont vains.
Elle invoque enfin un email du 9 avril 2022 à son notaire dans lequel la SAS Cohésion Immobilier justifie de l'exécution des travaux contestés par M. [X].
MOTIFS :
Sur la recevabilité des conclusions de M [X] :
Il résulte des articles 961 et 960 alinéa 2 du code de procédure civile, comme des 766 et 765 alinéa 2 du même code, que la SAS Cohésion Immobilier invoque et qui sont propres à la procédure devant le tribunal judiciaire, que les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que l'indication de leur domicile n'a pas été fournie.
Dans ses conclusions notifiées le 9 octobre 2023, M. [X] indique en première page qu'il demeure chez sa mère, [Adresse 3] à [Localité 4].
Il n'est pas soutenu et a fortiori non démontré par la SAS Cohésion Immobilier que cette adresse ne serait pas le domicile effectif de M. [X].
En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Cohésion Immobilier doit être rejetée.
Sur la recevabilité de la demande en l'absence de médiation :
Il est constant que le juge des référés a le pouvoir de statuer sur les fins de non-recevoir.
M. [X] fait valoir que le compromis de vente contient une clause ainsi stipulée : « Les parties sont informées qu'en cas de litige pouvant résulter soit du contenu du présent acte soit même de sa validité, elles pourront, préalablement à toute instance judiciaire, le soumettre à un médiateur. En conséquence, elles s'engagent d'ores et déjà, à rechercher une solution amiable en cas de différend et à soumettre celui-ci à un médiateur qui sera désigné et missionné par le Centre de médiation notariale (') ».
Il résulte clairement de cette clause, qui ne nécessite donc aucune interprétation qui pourrait excéder les pouvoirs du juge des référés, que l'engagement des parties à
rechercher une solution amiable et à soumettre leur différend à un médiateur n'est pas érigé en une condition préalable à toute saisine d'un juge.
En conséquence, la demande de la SAS Cohésion Immobilier ne peut être déclarée irrecevable au motif que celle-ci n'aurait pas satisfait aux dispositions de la clause précitée.
Sur les demandes de provision de la SAS Cohésion Immobilier :
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les clauses dont la SAS Cohésion Immobilier demande l'application sont ainsi libellées :
s'agissant du dépôt de garantie : Conformément aux dispositions de l'article L271-2 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur s'engage à verser à Me [F] [G], notaire à [Localité 4], rédacteur des présentes, au plus tard dans les 10 jours des présentes, la somme non productive d'intérêts de 16.585 euros, à titre de dépôt de garantie (') En cas de réalisation des conditions suspensives ci-dessus, même après la date fixée pour l'établissement de l'acte authentique, si pour une raison quelconque l'acquéreur ne pouvait pas ou ne voulait pas passer cet acte et/ou payer le prix et les frais, le vendeur pourra : soit tenir le présent accord pour nul et non avenu quinze jours après une sommation de passer l'acte authentique, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier ; dans ce cas, les parties seront alors déliées de tous engagements résultant des présentes conventions, et le dépôt de garantie ci-dessus versé sera acquis définitivement au vendeur (').
s'agissant de la clause pénale : Si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 33.170 euros (').
Le versement au profit de la SAS Cohésion Immobilier de la clause pénale et du dépôt de garantie stipulés par le compromis de vente, suppose que M. [X] n'a pas pu ou n'a pas voulu réitérer l'acte alors même que les conditions suspensives étaient accomplies.
M. [X] affirme que l'une de ces conditions, tenant à la réalisation de travaux par le vendeur dans le délai de la promesse de vente, n'a pas été respectée.
Cependant, la société Cohésion Immobilier a adressé, le 7 avril 2022, au notaire qui devait recevoir l'acte de vente un courrier électronique auquel il indique joindre l'ensemble des factures de travaux identiques à ceux mis à la charge du vendeur dans le compromis de vente. Et alors qu'il a ainsi pu vérifier que les travaux avaient été réalisés, le notaire qui devait recevoir l'acte de vente mentionne dans le procès-verbal de carence dressé le 7 juin 2022 : « Le notaire soussigné rappelle que toutes les conditions suspensives ont été réalisées ».
Il doit en être conclu que la société Cohésion Immobilier a bien fait exécuter les travaux convenus et qui étaient érigés en condition de la vente.
L'éventuelle caducité du compromis ne saurait fait obstacle à l'application de ses dispositions prises, précisément, pour le cas où l'acte ne serait pas réitéré, telle que la clause pénale et les stipulations relatives à l'acquisition du dépôt de garantie au profit du vendeur. D'ailleurs, l'acte prévoit expressément que le dépôt de garantie sera acquis définitivement au vendeur après sommation, en cas de non réitération de l'acte alors que les conditions suspensives sont accomplies, même après la date fixée pour l'établissement de l'acte authentique. Il n'est donc pas justifié d'une contestation sérieuse à raison d'une caducité du compromis de vente.
M. [X] invoque l'absence de purge de son droit de rétractation au motif qu'il n'a pas réceptionné la lettre recommandée électronique adressée par le notaire lui notifiant le compromis.
Toutefois, l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation auquel le compromis se réfère prévoit que le délai de rétractation court, non de la réception du courrier, mais à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. La lettre du notaire comprenant le compromis a été présentée pour la première fois à M. [X] le 1er février 2022, ce qui a fait courir le délai de 10 jours, à présent expiré. En outre, M. [X] s'est abstenu de réclamer ce courrier et ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude pour soutenir l'existence, pour ce motif, d'une contestation sérieuse aux demandes de la SAS Cohésion Immobilier.
Il résulte de ce même procès-verbal que la SAS Cohésion a fait sommation à M. [X] de se présenter devant le notaire aux fins de régularisation, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et par acte d'huissier du 2 juin 2022. Si l'acte d'huissier a été délivré en l'étude du notaire qui avait assisté M. [X] lors de la signature du compromis, la lettre recommandée l'a été à l'adresse déclarée par M. [X] lui-même lors de l'établissement du compromis. Et il ne soutient pas que cette adresse n'était plus la sienne, ni qu'il aurait averti son co-contractant ou le notaire de ce fait. Comme précédemment, il ne saurait valablement invoquer sa propre turpitude pour voir consacrer l'existence d'une contestation sérieuse.
Les conditions suspensives ayant été accomplies, le vendeur ayant fait sommation à l'acquéreur de se présenter pour signer l'acte de vente, 15 jours au moins avant le procès-verbal de carence établi le 7 juin 2022 et M. [X] ne justifiant pas de contestations sérieuses quant au principe des créances invoquées par la SAS Cohésion Immobilier et à leur montant, il convient de faire droit aux demandes de provision de cette dernière au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie. L'ordonnance de référé sera donc confirmée de ces chefs.
La SAS Cohésion Immobilier sollicite une provision destinée à l'indemniser de frais financiers qu'elle dit avoir exposés du fait de la défaillance de M. [X].
Les arrêtés de compte qu'elle invoque ne sont pas produits, de sorte que le détail n'en est pas connu et qu'il est donc impossible de déterminer si les sommes en cause correspondent à des créances non sérieusement contestables de la SAS Cohésion Immobilier.
Le coût des assignations est compris dans les dépens.
Il n'est pas justifié de ce que la SAS Cohésion Immobilier est restée propriétaire de l'immeuble sur toute la période pour laquelle elle demande le remboursement de la taxe foncière, ni du montant de ladite taxe, ni des droits d'enregistrement réclamés.
Les sommes réclamées à ces titres se heurtent donc à des contestations sérieuses.
En revanche, le compromis, signé par M. [X], prévoit que « l'acquéreur paiera tous les frais, droit et émoluments des présentes et ceux qui en seront la suite ou la conséquence conformément aux dispositions de l'article 1593 du code civil. A titre de provision sur frais, l'acquéreur verse ce jour en la comptabilité du notaire soussigné, une somme de [500 euros]. En cas de non-régularisation de l'acte authentique de vente pour quelque cause que ce soit, cette somme sera acquise au notaire soussigné, tant pour les frais des présentes que pour les débours occasionnés et les formalités préalables engagées lors de la demande de pièces (') ».
La SAS Cohésion Immobilier ne fournit aucune précision sur le sort de cette provision sur frais. Il convient donc de considérer que seule la part des frais notariés qu'elle réclame (coût du procès-verbal de carence et de la sommation du 2 juin 2022) excédant le montant de cette provision n'est pas sérieusement contestable. Il lui sera ainsi alloué une somme provisionnelle de 195.64 euros, l'ordonnance de référé étant infirmée de ce chef.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
M. [X], partie condamnée, est tenu aux dépens de la procédure d'appel et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.
Il est équitable d'allouer à la SAS Cohésion Immobilier la somme de 1.500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel.
Me [K] sera autorisée à recouvrer les dépens d'appel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Déboute la SAS Cohésion Immobilier de son moyen pris de l'irrecevabilité des conclusions de M. [M] [X],
Infirme l'ordonnance rendue le 12 avril 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims en ce qu'elle condamne M [M] [X] à payer à la SAS Cohésion Immobilier la somme de 4 896.94 euros à titre provisionnel s'agissant de l'indemnisation des frais financiers exposés,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne M. [M] [X] à payer à la SAS Cohésion Immobilier la somme provisionnelle de 195.64 euros au titre des frais financiers exposés,
Confirme l'ordonnance pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne M. [M] [X] à payer à la SAS Cohésion Immobilier la somme de 1.500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel,
Déboute M. [M] [X] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [M] [X] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Bony.
Le greffier, La présidente de chambre,
