ARRET N°
du 04 juillet 2023
R.G : N° RG 22/00925 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FFNE
[H]
[M]
c/
[G]
[K]
AL
Formule exécutoire le :
à :
la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS
la SELARL GUYOT - DE CAMPOS
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 04 JUILLET 2023
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 11 mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Reims
Monsieur [O] [H]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Cécile SANIAL de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de REIMS
Madame [J] [M] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Cécile SANIAL de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de REIMS
INTIMES :
Monsieur [V] [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Christophe GUYOT de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS
Madame [T] [K] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002267 du 29/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représentée par Me Christophe GUYOT de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Mme Frédérique ROULLET, greffier, lors des débats, et Mme Lucie NICLOT, greffier lors du délibéré
DEBATS :
A l'audience publique du 13 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2023 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte sous seing privé du 16 janvier 2016 à effet du 15 février 2016, M. [O] [H] et Mme [J] [M], son épouse, ont donné à bail à M. [V] [G] et Mme [T] [K], son épouse, une maison à usage d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5] (Marne), moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision pour charges de 30 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception reçue des bailleurs le 27 février 2016, les locataires les informaient de divers désordres relatifs notamment aux fenêtres et à l'électricité et sollicitaient un état des lieux d'entrée.
Le 7 septembre 2016, l'ARS relevait de nombreuses infractions au règlement sanitaire départemental, suite à une inspection du 6 septembre 2016. Elle prescrivait la mise en sécurité du garde-corps du palier du dernier étage, la mise en sécurité de l'installation électrique, la remise en état des menuiseries, la recherche et l'élimination des causes d'humidité et la pose de ventilations réglementaires, dans les six mois.
Le 19 septembre 2016, M. et Mme [H] faisaient délivrer à M. et Mme [G] un commandement de payer les loyers, pour un montant de 822 euros.
Le 17 octobre 2016, M. et Mme [G] donnaient congé aux bailleurs, sans préavis compte tenu de l'insalubrité et de l'indécence du logement.
Le 27 novembre 2019, M. et Mme [G] ont fait assigner M. et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Reims en paiement de dommages et intérêts. Le 5 juillet 2020, le tribunal judiciaire s'est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de Reims.
Lors de l'audience du 14 janvier 2022, M. et Mme [G] ont demandé la condamnation solidaire de M. et Mme [H] au paiement des sommes de :
. 4 828,50 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
. 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral distinct,
. 240 euros en remboursement de 8 mois de provisions sur charges jamais justifiées,
. 4 522 euros (362 euros + 4 160 euros) en restitution du dépôt de garantie majoré conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
. 1 500 euros de dommages et intérêts pour frais de déménagement,
. 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
M. et Mme [H] leur ont opposé l'irrecevabilité des demandes pour prescription et, subsidiairement, leur débouté faute d'être fondées, sollicitant une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Le jugement du 11 mars 2022, assorti de droit de l'exécution provisoire, a :
- condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [G] les sommes ci-après :
. 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
. 500 euros au titre du préjudice moral,
. 4 522 euros en restitution du dépôt de garantie majoré,
. 240 euros en restitution des provisions pour charges,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné in solidum M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [G] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Le 25 avril 2022, M. et Mme [H] ont fait appel de cette décision en toutes ses dispositions les condamnant à paiement ou à restitution, ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions du 16 juin 2022, M. et Mme [H] demandent à la cour d'infirmer le jugement afin de débouter M. et Mme [G] de l'intégralité de leurs prétentions. Ils concluent à leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens de l'instance.
Selon écritures du 21 décembre 2022, M. et Mme [G] font appel incident afin que la cour condamne solidairement M. et Mme [H] à leur payer les sommes de 4 828,50 euros en réparation du préjudice de jouissance subi et 2 000 euros en réparation du préjudice moral souffert, le jugement du 11 mars 2022 étant confirmé en toutes ses autres dispositions. Ils sollicitent la condamnation de M. et Mme [H] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et à assumer les dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2023.
Motifs de la décision :
Sur le caractère décent ou non du logement :
L'article 1719 du code civil dispose : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...)
Le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et (...) de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...)
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...).
Cette obligation d'ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. La charge de la preuve de ce que le logement peut être habité dans des conditions normales incombe au bailleur.
Le rapport de l'ARS du 7 septembre 2016 (pièce n°8 des époux [G]) relève un certain nombre d'infractions au règlement sanitaire départemental et prescrit en conséquence les travaux suivants :
- remise en état des menuiseries pour en assurer l'étanchéité et le fonctionnement normal (plusieurs fenêtres en bois sont vétustes et ne ferment plus correctement),
- mise en sécurité du garde-corps du palier du dernier étage, qui n'est pas assez haut et dont l'écartement des barreaux est trop grand,
- recherche et élimination des causes d'humidité (les murs et plafonds des chambres du dernier étage présentent des moisissures noirâtres et un taux d'humidité relative s'élevant jusqu'à 14 %),
- pose des ventilations réglementaires dans la pièce équipée de l'appareil à combustion (un foyer fermé est installé dans le séjour, or cette pièce est dépourvue d'amenée d'air frais en partie basse et d'évacuation d'air vicié en partie haute),
- installation des ventilations réglementaires pour assurer le renouvellement permanent de l'air dans l'ensemble du logement,
- pose des ventilations réglementaires dans les pièces de service (ces pièces disposent de ventilations mécaniques contrôlées, cependant 'le moteur d'extraction ne semble pas fonctionner' et, par ailleurs, l'air vicié extrait n'est pas évacué à l'extérieur mais dans le grenier),
- mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié (sont notamment relevés la présence de dominos accessibles et le fait que la totalité des prises de courant visibles ne sont pas reliées à la mise à la terre).
M. et Mme [H] ont répondu, par courrier du 4 octobre 2016, que le locataire avait démonté le support du détecteur de fumée, retiré la protection du point lumineux de la salle de douche et le couvercle de la boîte de dérivation dans la cuisine, que les déjections de deux gros chiens dégradaient la cour, et que Mme [G] avait gratifié les bailleurs de propos désobligeants, agressifs et même orduriers lors de l'inspection du 6 septembre 2016 par les techniciens et ingénieur sanitaires. Ils ont ajouté que l'électricien qui avait réalisé les travaux de ventilation s'était rendu sur place en mars 2016, mais avait été mal reçu par les locataires et n'était pas revenu.
Les désordres décrits par le rapport de l'ARS caractérisent l'indécence du logement, ainsi que pertinemment noté par le premier juge. Ledit rapport précise en outre un délai d'exécution des travaux : un mois pour les travaux de sécurité (garde-corps, appareil à combustion et électricité) et six mois pour les autres interventions.
Sur les demandes formées par les locataires :
Rappel des faits et de la procédure :
Par lettre recommandée du 26 février 2016, distribuée aux bailleurs dès le lendemain, Mme [G] s'est plainte de divers désordres affectant le logement, notamment l'installation électrique qui n'était pas aux normes dans la salle de bain, les fenêtres qui laissaient passer beaucoup trop d'air, et elle a demandé aux bailleurs d'intervenir pour les réparer.
Par acte du 19 septembre 2016, M. et Mme [H] ont fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers et de justifier d'une assurance locative, la créance de loyers réclamée s'élevant à 822 euros.
Par un courrier daté du 17 octobre 2016, M. et Mme [G] ont rappelé à M. [O] [H] que le manquement du bailleur à l'obligation de fournir un logement décent pouvait justifier le départ du locataire sans préavis, avant de conclure : 'En conséquence, et compte tenu de votre mauvaise foi ainsi que votre incapacité à mettre en location un logement conforme à la réglementation, nous vous informons résilier le contrat de location à compter de ce jour, ne voulant pas mettre davantage en danger nos quatre enfants.'
M. [O] [H], par lettre du 28 février 2017, a adressé aux ex-locataires un décompte définitif de la dette locative jusqu'au mois d'octobre 2016 inclus, pour un montant de 146 euros, intégrant le dépôt de garantie dans les paiements intervenus. Par lettre datée du 5 juillet 2018, il a informé le maire d'[Localité 5] de ce que les travaux étaient effectués à 98 %.
Les époux [G] ont répondu par une demande d'aide juridictionnelle du 16 juillet 2018, acceptée le 30 novembre 2018, puis par une assignation du 27 novembre 2019 en dommages et intérêts et en remboursement de frais, provisions et dépôt de garantie, devant le tribunal judiciaire de Reims. Cette juridiction s'est déclaré incompétente au profit du juge des contentieux de la protection de [Localité 4], selon jugement du 6 juillet 2020. Le 11 mars 2022, ce dernier magistrat a condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [G] les sommes de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 500 euros au titre du préjudice moral, 4 522 euros en restitution du dépôt de garantie majoré, 240 euros en restitution des provisions pour charges.
Les bailleurs versent aux débats plusieurs photographies du logement révélant les dégradations qu'ils imputent aux chiens des locataires : porte griffée, marche du palier et bâti de porte rongés, mais aussi la chasse d'eau hors service, la porte de la salle de bain défoncée, le bâti fendu de la porte de l'escalier, les meubles abandonnés dans le grenier, le garage ou la cuisine, et deux vitres cassées. Ils justifient de ce que M. [V] [G] ne leur a restitué que quatre clés sur les sept clés remises. Ils communiquent en outre des photographies justifiant de travaux qu'ils ont fait exécuter : arrivée d'air et nouveau radiateur dans le séjour, protection en plexiglas des barreaux du deuxième étage, ventilation en partie haute des chambres du deuxième étage, pose d'une protection sur le luminaire de la salle de bain, remise en état de la prise électrique de la cuisine, installation à hauteur convenable du tableau électrique. Toutefois ces clichés n'établissent pas la date des photographies produites, et donc la date et l'origine des dégradations évoquées.
Demandes en dommages et intérêts de M. et Mme [G] :
Il résulte du rapport de l'ARS que les locataires ont subi des troubles de jouissance du fait de certains des désordres (garde-corps, ventilation, fenêtres vétustes, installation électrique) dès leur entrée dans les lieux. Ils réclament l'indemnisation d'un tel préjudice à concurrence de 75 % des loyers réglés, soit 75 % de 6 438 euros ou 4 828,50 euros. Quelques uns des désordres sont cependant liés au démontage des accessoires électriques par M. et Mme [G] eux-mêmes.
Eu égard à l'ensemble des éléments transmis sur l'état du logement, qui a toujours été habitable et habité du 15 février au 17 octobre 2016, le premier juge a exactement évalué à 1 000 euros le préjudice de jouissance souffert.
M. et Mme [G] évoquent un préjudice moral constitué par l'obligation de vivre dans un logement indécent sans que le bailleur procède à des réparations, puis par la nécessité d'organiser un déménagement en urgence, par peur d'une intoxication générée par le foyer fermé du salon en l'absence d'amenée d'air frais en partie basse et d'évacuation d'air vicié en partie haute.
Cependant, le rapport de l'ARS ne relève aucune urgence et donne au bailleur un délai d'un mois pour procéder aux travaux de sécurité, tels que ceux impliqués par l'appareil à combustion.
Dans un tel contexte, le jugement a pertinemment chiffré à 500 euros le préjudice moral subi par les locataires.
La décision combattue est confirmée de ces chefs.
Demande en restitution du dépôt de garantie :
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie 'est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire
lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (...)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.'
Les époux [G] ont versé lors de l'entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 800 euros. Aucun état des lieux d'entrée, ni de sortie n'a été établi. Le 18 octobre 2016, M. [V] [G] a restitué quatre clés sur les sept qui lui avaient été confiées.
En l'absence d'état des lieux de sortie, le logement est présumé rendu en bon état et aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie. Ce dernier doit donc être restitué aux locataires, sous déduction de la somme de 438 euros, qu'ils reconnaissent devoir aux bailleurs au titre du loyer du 1er au 17 octobre 2016, soit un solde de 362 euros. Le premier juge a dès lors exactement analysé que M. et Mme [H] devaient restituer à M. et Mme [G] la somme de 362 euros, ainsi que la majoration prévue par l'article 22 précité pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, majoration calculée en l'espèce sur 52 mois.
Il s'ensuit que le premier juge a, à bon droit, condamné solidairement les bailleurs au paiement de la somme de [362 + (52 x 80)] ou 4 522 euros. Sa décision est encore confirmée sur ce point.
Remboursement des provisions pour charges :
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, 'Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation'.
Il est constant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.
Le jugement déféré, observant que M. et Mme [H] ne produisaient aucun élément relatif aux charges, les a condamnés à restituer 8 mois (du 15 février au 17 octobre 2016) de provisions sur charges de 30 euros par mois, pour un montant de 240 euros.
Les bailleurs font valoir que M. et Mme [G] n'ont jamais contesté le bien-fondé des charges locatives retenues, n'ont jamais sollicité d'informations sur ce point et ont attendu près de 4 ans après la date d'effet du bail pour remettre en cause le règlement des provisions sur charges.
Ils précisent que les provisions en cause concernent l'eau et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Ils versent aux débats un décompte manuscrit daté du 20 octobre 2016, qui répartit entre trois locataires la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 273 euros, et une facture du service de l'eau d'[Localité 5] portant sur la période d'octobre 2015 à septembre 2017, pour 933,45 euros. Les données du décompte manuscrit précité ne permettent pas d'établir le montant des dépenses en eau imputables à la famille [G], faute d'identifier clairement les trois lieux distincts occupés par les trois locataires. Le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas critiqué ; il s'ensuit que les locataires devaient en supporter le tiers pendant les 8 mois d'occupation, soit [(273 /3) /12] x 8, soit 60,66 euros arrondis à 61 euros.
Le jugement est dès lors infirmé, afin de réduire à 179 euros (ou 240 euros - 61 euros) le montant des provisions sur charges à rembourser.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
M. et Mme [H] succombent pour l'essentiel en leur recours et supportent in solidum les dépens d'appel, la décision querellée étant confirmée en ce qu'elle les a condamnés in solidum aux dépens.
L'équité commande de confirmer également le jugement en ce qu'il alloue aux époux [G] une indemnité de 1 000 euros au titre des frais de procédure exposés en première instance. Toutefois, eu égard aux circonstances de l'espèce, il n'est pas inéquitable de débouter les parties de leurs prétentions respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés devant la cour.
Par ces motifs,
Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] du 11 mars 2022 en toutes ses dispositions frappées d'appel, à l'exception de celle condamnant solidairement M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [G] la somme de 240 euros en restitution des provisions pour charges,
Statuant à nouveau, de ce seul chef,
Condamne solidairement M. et Mme [H] à restituer à M. et Mme [G] la somme de 179 euros au titre des provisions sur charges réglées par les locataires,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs prétentions respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,
Condamne in solidum M. et Mme [H] aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
