ARRET N°
du 04 juillet 2023
R.G : N° RG 22/00327 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FEBX
[W]
[D]
c/
[H]
Formule exécutoire le :
à :
la SCP SCP AUBERSON DESINGLY
Me Franck DYMARSKI
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 04 JUILLET 2023
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 17 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières
Monsieur [G] [W]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté par Me Florian AUBERSON de la SCP AUBERSON DESINGLY, avocat au barreau des ARDENNES
Madame [L] [D] épouse [W]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Florian AUBERSON de la SCP AUBERSON DESINGLY, avocat au barreau des ARDENNES
INTIMEE :
Madame [Z] [H]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Franck DYMARSKI, avocat au barreau des ARDENNES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame Sandrine PILON, conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
MadameVéronique MAUSSIRE, conseiller
Madame Sandrine PILON, conseiller
GREFFIER :
Madame Eva MARTYNIUK, greffier lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé ;
DEBATS :
A l'audience publique du 04 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2023 puis prorogé au 4 juillet 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte reçu le 27 mai 2019 par Maître [S] [K], Notaire à [Localité 7], Madame [Z] [H] a conclu avec Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] épouse [W] (ci après les époux [W]) un contrat de vente de son immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], cadastré AE n°[Cadastre 4], pour un prix de 33.000 euros hors frais de notaire, sous la condition suspensive pour les acquéreurs d'obtenir un prêt de 36.000 euros maximum sur une durée de quinze ans, avec un taux hors assurance de 1,95%.
La vente devait être réitérée en la forme authentique avant le 31 juillet 2019.
Les acquéreurs ont remis au notaire un refus de la banque et ont indiqué n'avoir reçu aucune réponse de deux autres banques qu'ils avaient sollicitées.
Maître [K] les a sommés d'avoir à comparaître en son étude, afin de régulariser l'acte le 30 octobre 2019 et en leur absence a dressé procès-verbal de carence le 30 octobre 2019.
Par exploit d'huissier en date du 21 juin 2021, Madame [Z] [H] a assigné Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme totale de 17.497,51 euros outre 4.000 € d'article 700.
Par jugement réputé contradictoire en date du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières':
a condamné solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] à verser à Madame [Z] [H]'les sommes de 3.300 euros au titre de la clause pénale et de 408,51 euros au titre des frais de notaire et d'huissier engagés pour faire valoir ses droits outre la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
a débouté Madame [Z] [H] de ses demandes plus amples ou contraires.
Le tribunal a considéré que la condition suspensive est réputée accomplie en raison du comportement de Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] qui ont empêché sa réalisation, en n'effectuant pas toutes les démarches mises à leur charge'pour obtenir le financement de l'immeuble; qu'ainsi ils ne produisent aucun justificatif des demandes de prêt à deux autres banques qui leur auraient été refusées et celle dont ils justifient est d'un montant de 37.870 euros, soit supérieur à celui prévu au contrat.
Le tribunal a en revanche débouté le vendeur de sa demande indemnitaire concernant le préjudice de jouissance, estimant qu'il ne justifiait pas avoir été dans l'impossibilité de résider dans cet immeuble jusqu'à la vente effective, pas plus que du refus de sa propre banque de lui octroyer un prêt pour financer ses travaux de construction en raison de l'échec de la vente avec les défendeurs'; qu'enfin la baisse du prix de vente de l'immeuble ne constituait pas une conséquence directe du comportement des époux [W].
Par déclaration du 23 février 2022, Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] épouse [W] ont interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières.
Par ordonnance du 13 décembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour de céans a constaté le désistement de Madame [Z] [H] de sa demande de radiation pour non exécution de la décision assortie de l'exécution provisoire. Les époux [W] ont procédé aux règlements.
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives du 21 février 2023, Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] épouse [W], appelants, demandent à la cour, aux visas des articles 1103 et 1304-6 du code civil et du principe général du droit selon lequel la bonne foi est présumée, d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières le 17 décembre 2021 en tous ses points à leur encontre et statuant à nouveau de'dire qu'ils ont satisfait à leur obligation telles que résultant de l'acte de vente conditionnelle du 27 mai 2019, qu'ils ne sont donc redevables d'aucune indemnité du fait de l'absence de réalisation de la condition suspensive de la vente du bien immobilier de Madame [Z] [H], de débouter celle-ci de l'ensemble de ses demandes, dont celles formulées dans le cadre de son appel incident et la condamner à leur payer une indemnité d'un montant de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre à supporter les entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident en date du 9 mars 2023, Madame [Z] [H] demande à la cour, aux visas de l'article 1103 du code civil':
de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] à lui payer la somme de 3 300 €, au titre de la clause pénale, celle de 408.51 €, au titre des frais de notaire et d'huissier en vue de faire valoir ses droits, outre une indemnité d'un montant de 1500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
de l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires et statuant à nouveau de'condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] à lui payer les sommes suivantes :
Perte sur prix de vente de la maison':6 000.00 €
EDF durant 12 mois : 12 x 130 €':1 560.00 €
Taxe foncière':229.00 €
Préjudice de jouissance : 12 x 500 €':6 000.00 €
TOTAL': 13 789 €
la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel outre les entiers dépens de première instance et d'appel
Madame [Z] [H] fait valoir que le plan de financement fourni par les époux [W] est un document à caractère informatif, une simple simulation sans aucune valeur contractuelle et qu'ils ne produisent pas la justification d'une demande de crédit officielle déposée auprès d'un organisme bancaire dans le délai de 1 mois suivant la signature du compromis'; que par ailleurs le montant de la demande de financement qui ressort du courrier du 31 juillet 2019 est supérieur au montant prévu dans l'acte de prêt et que le refus de la BNP ne comporte pas les conditions du prêt qui avait été sollicité (durée et taux) alors que la pratique courante en matière bancaire consiste à mentionner le montant du capital emprunté et non le coût total du crédit qui fait l'objet d'un décompte particulier incluant les intérêts et assurances.
Sur appel incident, Madame [H] indique avoir subi un préjudice résultant du fait que son propre projet de construction n'a pu se réaliser dans les délais prévus, la banque ne lui ayant pas accordé de prêt suite à la non réalisation de la vente de son immeuble sis à [Localité 1] et elle même avoir été contrainte de vendre son bien 27.000 euros en juillet 2020, avec donc un manque à gagner de 6.000 euros'; qu'en outre elle a été contrainte d'être hébergée chez des amis pendant la période de juillet 2019 à juillet 2020 et de supporter les charges d'EDF de son immeuble non vendu alors qu'elle n'y résidait plus.
L'ordonnance de clôture est en date du 14 mars 2023.
MOTIFS
Aux termes de l'article 1583 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Elle peut être pure et simple ou conclue sous une condition suspensive et dans ce cas son effet est est réglé par les principes généraux des conventions.
A ce titre l'article 1304-3 du code civil pose qu'une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l'accomplissement. Il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur qui a intérêt à son accomplissement a empêché sa réalisation.
Le vendeur qui conclut une promesse de vente d'un bien sous condition suspensive d'obtention du prêt destiné à le financer a intérêt à l'accomplissement de cette condition suspensive de sorte qu'en l'espèce il incombe à Madame [Z] [H] de montrer que Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] épouse [W], qui se sont engagés sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, n'ont pas effectué les diligences contractuelles requises pour qu'elle se réalise.
Ces diligences attendues ressortent du compromis de vente conclu le 27 mai 2019 entre les parties et dans lequel les acquéreurs déclarent avoir l'intention de financer le coût global de 37'280 € de l'opération au moyen de leurs derniers personnels ou assimilés à concurrence de 1 280 € et au moyen du ou des prêts qu'ils entendent solliciter à concurrence de 36'000 €.
Elles sont ainsi posées :
«'le contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur qui pourra seul y renoncer, de l'obtention par ce dernier d'un ou plusieurs prêts bancaires qu'il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix sous les conditions énoncées ci-dessous :
- montant du prêt : 36'000 €
- durée du prêt : 15 ans
- taux annuel maximal hors assurance :1,95 %.
L'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de financement dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier dans un délai d'un mois'».
Cette convention ainsi conclue qui vise le dépôt du dossier dans le mois n'impose donc pas à l'acquéreur de déposer plusieurs dossiers et de multiplier les demandes de prêts auprès de divers organismes prêteurs.
La possibilité de ne justifier du dépôt que d'un seul dossier dans le mois n'est donc pas fautive même si ce dossier a été refusé par la banque requise.
Ainsi Madame [Z] [H] qui soutient que Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] épouse [W] ont empêché la réalisation de la condition suspensive doit montrer que Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] épouse [W] n'ont pas présenté avant le 27 juin 2019 tout au moins une demande de prêt d'un montant maximal de 36'000 € remboursable dans les conditions décrites.
Madame [Z] [H] fait valoir que le plan de financement fourni par les époux [W] est un document à caractère informatif, une simple simulation sans aucune valeur contractuelle et qu'ils ne produisent pas la justification d'une demande de crédit officielle déposée auprès d'un organisme bancaire dans le délai de 1 mois suivant la signature du compromis'; que par ailleurs le montant de la demande de financement qui ressort du courrier du 31 juillet 2019 est supérieur au montant prévu dans l'acte de prêt et que le refus de la BNP ne comporte pas les conditions du prêt qui avait été sollicité (durée et taux) alors que la pratique courante en matière bancaire consiste à mentionner le montant du capital emprunté et non le coût total du crédit qui fait l'objet d'un décompte particulier incluant les intérêts et assurances.
Elle relève par ailleurs que la simulation de crédit sur 15 ans au taux de 1,95 % et 0,41 % d'assurance (conditions prévues par la banque) pour un capital de 33.000 € générerait 7 117 € d'intérêts et assurances soit un coût total de 40 117 € et non pas 37 870 € comme l'affirment à tort les époux [W] .
Mais la cour observe que les époux [W] ont déposé une demande de prêt auprès de la BNP Paribas quelques jours avant la signature du compromis soit le 14 mai 2019 et que cette demande vise expressément l'acquisition envisagée puisqu'elle concerne un plan de financement pour l'acquisition pour un prix de 33 000 euros d'un immeuble ancien devant servir à leur habitation principale et prévoit en l'absence de fonds propres l'obtention d'un emprunt de 36 000 euros sur 180 mois avec des mensualités de 237,32 euros au taux d'intérêt hors assurance de 1,95%, toutes conditions posées parfaitement conformes à celles incluses au compromis qui suivra.
Ce plan de financement précise que pour le capital de 36 000 euros aux conditions visées dans celui-ci le coût du financement est de 7 648 euros et le taux d'endettement du couple après montage de 47,290%
Or il ne s'agit pas d'une simple simulation d'un document à caractère informatif puisque une demande a été enregistrée sous C1720000039047 et que ce document a été transmis au notaire par mail du même jour' «'pour compléter le dossier pour l'acquisition du bien situé [Adresse 8] à [Localité 1]'».
Encore aucune demande postérieure à la signature du compromis n'est produite démontrant qu'alors que le montage effectif de l'opération était achevé ils auraient formulé une autre demande de financement auprès de la BNP.
Ainsi le refus qui leur a été opposé par la BNP le 31 juillet 2019 ayant pour objet «'demande de crédit immobilier de 37 870 euros'» qui les informe que la banque n'a pas convenance à leur accorder le prêt destiné à financer tout ou partie de leur projet immobilier d'un montant de 33 000 euros, ne peut viser aucune autre demande que celle déposée le 14 mai 2019 même si le montant de 37870 euros ne correspond pas exactement à la somme de 36 000 euros en capital ni à celle du capital de 36 000 euros augmenté du coût de financement précité.
Certes la pratique courante en matière bancaire consiste à mentionner le montant du capital emprunté et non le coût total du crédit qui fait l'objet d'un décompte particulier incluant les intérêts et assurances, mais en l'espèce le refus opposé est sommaire et est tout au moins équivoque, de sorte qu'il ne permet pas d'exclure une erreur de la banque qui aurait inclus dans le montant de 36 000 euros en capital visé dans la demande du 16 mai 2019 des frais ou autres intérêts et assurances.
De principe général du droit, la bonne foi est présumée, de sorte que cette mention sur le document de refus de la banque est ambigûe et ne suffit pas démontrer que les époux [W] ont réclamé ce montant en capital et ont ainsi empêché l'obtention d'un prêt de 36 000 euros en principal destiné à financer le bien dans les conditions fixées au compromis.
En conséquence le jugement est infirmé en toutes ses dispositions dont en ce qu'il retient que la condition suspensive doit être considérée comme réalisée et les époux [W] condamnés en conséquence à payer au vendeur le montant de la clause pénale outre les frais.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en toutes ses dispositions,
Statuant nouveau et ajoutant,
Déboute Madame [Z] [H] de sa demande en condamnation de Monsieur [G] [W] et Madame [L] [D] épouse [W] au paiement de la somme de 3.300 euros au titre de la clause pénale et de 408,51 euros au titre des frais de notaire et d'huissier engagés pour faire valoir ses droits
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Madame [Z] [H] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier La présidente de chambre
