R.G. : N° RG 22/00911 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FFMS
ARRÊT N°
du : 07 mars 2023
BP
Formule exécutoire le :
à :
la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET
la SELARL JOLIOT FROISSARD AVOCATS
COUR D'APPEL DE REIMS
1ère CHAMBRE CIVILE - SECTION INSTANCE
ARRÊT DU 07 MARS 2023
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 11 février 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Sedan (RG 11-19-0145)
Madame [E] [R]
[Adresse 4]
[Localité 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000587 du 24/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représentée par Me Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES
INTIMÉS :
Monsieur [C] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Alexandra JOLIOT-FROISSARD de la SELARL JOLIOT FROISSARD AVOCATS, avocat au barreau des ARDENNES
Madame [L] [B] épouse [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Alexandra JOLIOT-FROISSARD de la SELARL JOLIOT FROISSARD AVOCATS, avocat au barreau des ARDENNES
DÉBATS :
A l'audience publique du 24 janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2023, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, M. Benoît PETY, président de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Madame Lucie NICLOT, greffier
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par M. PETY, Président de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties:
Par contrat du 25 octobre 2007, M. et Mme [C] [Y]-[B] ont consenti à Mme [E] [R] un bail d'habitation portant sur un logement sis à [Adresse 4].
Par acte distinct mais également daté du 25 octobre 2007, M. [G] [U] s'est porté caution du paiement des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparations locatives et autres frais dont Mme [R] pourrait être redevable.
Par acte d'huissier du 4 juin 2019, M. et Mme [Y]-[B] ont fait assigner Mme [R] devant le tribunal d'instance de Sedan aux fins de voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de la locataire et de la condamner à leur régler l'arriéré de loyers.
A l'audience du 13 décembre 2021, les époux [Y]-[B] demandaient au juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Sedan de:
A titre principal,
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire,
-Condamner Mme [E] [R] à leur payer la somme de 814,58 euros au 9 janvier 2019, date de l'acquisition de la clause résolutoire,
-Condamner Mme [R] à leur payer la somme de 550 euros à titre d'indemnité d'occupation, montant égal au montant du loyer, par mois d'occupation sans droit ni titre,
A titre subsidiaire,
-Prononcer la résiliation du contrat de bail,
-Condamner Mme [R] à leur payer la somme de 1 669,93 euros au 11 mai 2021, ainsi que les loyers et charges postérieurs et jusqu'au prononcé de la résiliation du contrat de bail,
-Condamner Mme [R] à leur payer la somme de 550 euros à titre d'indemnité d'occupation, montant égal au montant du loyer, par mois d'occupation sans droit ni titre,
En tout état de cause,
-Prononcer l'expulsion dans le délai d'un mois suivant le jugement de Mme [R], avec le concours de la force publique si nécessaire,
-Débouter Mme [R] de l'intégralité de ses demandes,
-Condamner Mme [R] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme [R] s'est opposée a toutes ces demandes, a formé une demande de condamnation des époux [Y] à lui verser 500 euros de dommages et intérêts, outre 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Elle sollicitait aussi la production du décompte joint au commandement de payer.
Par jugement du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Sedan a notamment :
-constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 9 janvier 2019,
-dit que Mme [E] [R] devra libérer les lieux,
-ordonné qu'à défaut pour Mme [R] de libérer les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion comme à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble qu'il plairait au bailleur,
-fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 9 janvier 2019 égale au montant des loyer et charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui serait indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,
-condamné Mme [R] à payer à M. et Mme [Y]-[B] l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à la libération effective des lieux,
-condamné Mme [R] à payer à M. et Mme [Y]-[B] la somme de 812,55 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 novembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,
-débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamné Mme [R] à payer à M. et Mme [Y]-[B] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejeté toutes les autres demandes,
-condamné Mme [R] à supporter les dépens de l'instance comprenant en l'état le coût de l'assignation et celui du commandement de payer.
Mme [R] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 avril 2022, son recours portant sur l'entier dispositif de la décision querellée.
En l'état de ses dernières écritures signifiées le 19 décembre 2022, Mme [R] demande à la cour, par voie d'infirmation et statuant à nouveau, de:
-Enjoindre aux époux [Y] d'avoir à verser aux débats le décompte correspondant au commandement de payer du 9 novembre 2018,
-Enjoindre aux époux [Y] d'avoir à verser aux débats, depuis la conclusion du bail, un décompte faisant apparaître, mois par mois, les sommes dues et les sommes versées par la locataire ainsi que par la MSA, au titre de l'allocation logement,
-Débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes,
-Condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
-Enjoindre les époux [Y] de ne pas avoir à faire figurer, sur les appels de loyer et avis d'échéance qui lui sont adressés, les frais de justice auxquels elle n'a pas été condamnée, Mme [R] se réservant de solliciter ultérieurement une astreinte si cette obligation n'était pas respectée,
-Condamner les époux [Y] à lui verser une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance,
-Condamner les époux [Y] à lui verser une indemnité de 2 500 euros sur le même fondement juridique pour la procédure d'appel,
-Condamner les époux [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement du 9 novembre 2018,
-A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement.
Au soutien de ses demandes, Mme [R] expose que:
1. Le commandement de payer du 9 novembre 2018 est nul, aucun décompte n'y étant annexé. Aucune résiliation de plein droit de bail ne pouvait alors être constatée,
2. En tout état de cause, ce commandement ne peut produire aucun effet puisqu'on ignore à quel décompte le premier juge fait référence, aucun décompte n'ayant été soumis à la contradiction. Les seuls éléments dont Mme [R] dispose pour expliquer une somme principale due au 15 octobre 2018 établissent qu'il s'agit du loyer de juillet 2017. Mais le loyer de ce mois a été réglé selon quittance du 3 août 2017. Le loyer était de 561,58 euros, dont à déduire 814,58 euros, soit un solde de 253 euros, réglé le 25 octobre 2018, antérieurement au commandement. Il est impossible de raisonner plus avant sur la base du décompte visé par le premier juge, ce décompte n'ayant jamais été communiqué. Un décompte a finalement été transmis devant la cour mais il n'est pas plus compréhensible et il ne vise pas le loyer de juillet 2017. Mme [R] maintient qu'elle était à jour de ses loyers à cette date. Si cela n'était pas le cas, les sommes versées dans les deux mois du commandement excédaient largement la somme restant due, chaque règlement s'imputant sur la dette la plus ancienne,
3. Tout demande subsidiaire des époux [Y] aux fins de résiliation judiciaire du contrat sera aussi rejetée. La difficulté tient au fait que les intimés ne produisent pas de décompte des sommes dues, en partant du début. Ils démarrent leur décompte sur un prétendu arriéré, lequel est invérifiable. Pour exemple, une attestation du 6 septembre 2022 d'Ardennes Location (mandataire des époux [Y]) établit que Mme [R] était à jour de ses loyers au 30 avril 2022. Or, un décompte du 26 juillet 2022 mentionne qu'il est dû au 1er mai 2022 un solde de 2 293,81 euros. Sur la base d'un loyer de 561,58 euros, comment une dette de plus de 2 000 euros a t-elle pu se constituer en si peu de temps'
4. A supposer que la cour parvienne à repérer dans les pièces des époux [Y] un arriéré de loyers, il ne serait dû qu'une somme égale à quelques centaines d'euros. Cela ne peut pas justifier une résiliation judiciaire du bail. La situation de Mme [R] est très modeste. Elle rencontre de réelles difficultés avec la MSA dont elle dépend pour le calcul du RSA. Elle s'est ainsi retrouvée plusieurs fois sans la moindre ressource, ce qui n'est pas de son fait. Elle est fondée à solliciter les plus larges délais de paiement,
5. Sa demande de dommages et intérêts est justifiée. Un commandement de payer lui a été délivré sans décompte. Une assignation lui a été délivrée sept mois plus tard, visant un commandement dénué de tout fondement. Tout ceci a nourri de vives inquiétudes.
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Par des écritures signifiées le 5 janvier 2023, M. et Mme [Y]-[B] sollicitent de la juridiction du second degré qu'elle:
-A titre principal, confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, exceptée celle relative à l'indemnité de procédure,
-Y ajoutant, condamne Mme [R] à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en première instance,
-A titre subsidiaire, prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 25 octobre 2017 entre les parties,
-Condamne Mme [R] à leur payer les loyers et charges impayés et en retard à concurrence de 1 578,59 euros, somme arrêtée à la date du 3 janvier 2023 ainsi qu'au paiement des loyers et charges postérieurs au 3 janvier 2023 et jusqu'au prononcé de la résiliation du bail d'habitation
-Condamne Mme [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, à savoir 550 euros par mois d'occupation sans droit ni titre,
-Ordonne qu'à défaut pour Mme [R] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion comme à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleurs,
-Déboute Mme [R] de l'intégralité de ses prétentions,
-La condamne à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, outre 2 500 euros sur le même fondement juridique au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Au soutien de leurs demandes, les époux [Y]-[B] énoncent que:
1. Les relevés du compte locataire transmis par l'agence Ardennes Location établissent que Mme [R] n'a jamais été à jour dans le paiement des loyers, que ce soit lors de la délivrance du commandement de payer ou postérieurement, les chèques émis par l'intéressée ayant toujours été en retard. Suite à la délivrance du commandement de payer du 9 novembre 2018, ni la locataire ni la caution n'ont régularisé exhaustivement la situation même si des paiements ont été réalisés, aucune régularisation n'étant survenue dans les deux mois du commandement visant la clause résolutoire. Un décompte a bien été annexé à ce commandement, le premier juge le visant expressément dans sa décision. Mme [R] l'a aussi reçu lors de la signification du commandement, lequel n'est point nul,
2. Le décompte joint au commandement fait bien apparaître un arriéré de 814,58 euros lors de la délivrance de cet acte, dette qui était bien échue et due, en référence à un retard de loyer depuis août 2017. Des versements ont été assurés par la locataire dans les deux mois de cet acte mais de manière insuffisante et avec retard, la dette reprise au commandement n'étant pas apurée dans les deux mois. Le jugement entrepris doit être confirmé,
3. Depuis mai 2018, Mme [R] n'a jamais été à jour de ses loyers. Les bailleurs produisent sous leurs pièces n°31 et 32 un décompte actualisé qui démontre que la dette en cours n'a pas été régularisée. Leur position est univoque en ce qu'ils entendent voir prononcer la résiliation du bail conclu avec Mme [R],
4. Si cette dernière est à jour des loyers au 30 avril 2022, elle présente un retard en comptabilité de quatre mois. Sa situation financière actuelle ne lui permet pas d'apurer sa dette locative en sus du loyer courant.
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L'instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 10 janvier 2023.
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Motifs de la décision:
-Sur les effets du commandement de payer du 9 novembre 2018:
Attendu que le contrat de bail conclu le 25 octobre 2007 entre les époux [Y]-[B] et Mme [E] [R] mentionne explicitement en page 6 une clause résolutoire ainsi libellée: 'A défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme ou rappel de loyer, charges, taxes, prestations et fournitures individuelles, à son échéance ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du présent bail et deux mois après un commandement d'avoir à s'y conformer ou un commandement de payer resté sans effet, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit, s'il plaît au bailleur, sans que ce dernier ait à faire la preuve d'aucun préjudice. L'expulsion du preneur aura lieu sur simple ordonnance de référé nonobstant toutes offres, même réelles, consignation ou exécutions ultérieures. Il est bien entendu qu'en cas de règlement par chèque, le loyer ne sera considéré réglé qu'après encaissement et que la clause résolutoire pourra être acquise au bailleur dans le cas où le chèque ne serait pas approvisionné et même que s'il l'était partiellement';
Attendu que les époux [Y]-[B] ont fait signifier le 9 novembre 2018 à la personne de Mme [R] un commandement de payer les loyers pour une somme en principal de 814,58 euros due à titre de loyers et charges impayés au 15 octobre 2018 dont décompte est annexé à l'acte;
Que les époux [Y]-[B] communiquent aux débats sous leur pièce n°2 le compte locataire arrêté au 15 octobre 2018, lequel fait apparaître en solde à cette date un débit de 814,58 euros;
Que si Mme [R] conteste avoir reçu avec le commandement le moindre décompte, l'acte signifié par Me [O] [W], huissier de justice à [Localité 5], vise explicitement cette pièce, laquelle est produite aux débats devant la cour, aucune nullité du commandement n'étant en cela encourue;
Que, d'autre part, s'il est exact que ce décompte commence au 1er mai 2018 avec un solde débiteur de 561,58 euros, l'extrait du grand livre comptable transmis par les intimés sous leur pièce n°28 et correspondant à la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2012 permet d'observer que Mme [R] connaissait des difficultés de règlement de ses loyers dès avant l'année 2017 puisqu'au 1er janvier de cette année, le solde de son compte était de - 2 452,74 euros;
Que, cependant, il s'évince de ce même décompte du grand livre comptable qu'au 30 juin 2017, la situation de Mme [R] était complètement apurée, de nouveaux incidents de paiement non complètement régularisés apparaissant dès le mois de juillet 2017, lequel a bien été régularisé par un versement le 3 août suivant mais sans que Mme [R] parvienne à régler l'échéance de ce mois si bien que la situation comptable de Mme [R] est toujours demeurée débitrice par la suite comme il résulte du décompte annexé au commandement et tel que cela a été repris ci-dessus;
Que le décompte transmis par les époux [Y]-[B] pour la période postérieure au commandement de payer du 9 novembre 2018 enseigne que la position du compte locataire est toujours demeurée débitrice mais pas forcément au même montant, le solde débiteur au 9 janvier 2019 étant bien de 814,58 euros;
Que, faute pour Mme [R] d'avoir régularisé totalement sa situation de débitrice au titre des loyers et charges échus à l'issue du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement du payer, c'est à bon droit que le premier juge a pu constater la résiliation de plein droit du bail à cette date du 9 janvier 2019, inviter la locataire et tous occupants de son chef à quitter les lieux et à le libérer de tous leurs effets, l'expulsion étant autorisée le cas échéant de même que l'enlèvement des meubles trouvés dans les lieux;
Que la décision dont appel sera en cela confirmée ainsi que du chef de l'indemnité d'occupation dont Mme [R] est tenue jusqu'à la libération effective des lieux et dans la proportion de ce qui aurait été dû mensuellement en termes de loyer et charges, avec indexation;
Qu'il n'y a en outre nullement lieu à enjoindre aux intimés de communiquer de nouvelles pièces à la procédure;
-Sur la créance principale des époux [Y]-[B] et les délais de paiement sollicités par la débitrice:
Attendu que les divers décomptes transmis par les époux [Y]-[B] (pièces n°31, 32, 33, 34 et 35) établissent que Mme [R] est toujours débitrice d'un arriéré d'indemnités d'occupation, sans compter les divers frais de procédure, le fait que leur mandataire, l'agence Ardennes Location, atteste le 6 septembre 2022 que l'ancienne locataire est à jour de ses loyers au 30 avril 2022 signifiant que l'arriéré est à cette date apuré, ce qui n'augure pas que l'intéressée soit quitte puisqu'il reste dû les quatre mois échus suivants, ce qui fait dire à juste titre que Mme [R] est constamment en retard de quatre mois de loyers;
Que, de fait, le dernier décompte arrêté au 3 janvier 2023 (pièce n°35 des intimés) laisse apparaître une dette échue de 2 293,61 euros, dont 1 578,89 euros au seul titre des indemnités d'occupation échues, le reste correspondant à des frais de procédure, voire à l'indemnité de procédure arrêtée par le premier juge en faveur des demandeurs;
Que les époux [Y]-[B] limitant leur demande en paiement de la créance principale à la somme de 812,55 euros telle que fixée par le premier juge en cas de constatation de la résiliation de plein droit, alors que la dette est de 1 108,35 euros au 30 novembre 2021 (voir le montant de ce solde repris sur le décompte de la pièce n°31), la cour ne peut que confirmer également de ce chef la décision entreprise;
Attendu, sur les délais de paiement, que si Mme [R] ne bénéficie que de revenus modestes, ce qui correspondait jusqu'en juin 2022 aux indemnités journalières versées par la MSA durant son arrêt maladie, soit 820 euros par mois, outre l'aide personnalisée au logement, le caractère particulièrement réduit de la dette locative de l'intéressée justifie qu'il lui soit accordé pendant 36 mois des délais de paiement pour l'apurer, à raison de 22 euros par mois, ce qui suspendra la clause résolutoire à la condition que Mme [R] règle cette somme chaque mois ainsi que ce qui est dû au titre des loyer et charges mensuels courants;
Que si Mme [R] se conforme à ses obligations pendant ces 36 mois, la clause résolutoire sera réputée ne pas être acquise, tout défaut de paiement autorisant les bailleurs à poursuivre selon les voies de droit son expulsion;
Que la décision dont appel sera en cela réformée;
-Sur les dommages et intérêts:
Attendu que l'issue de cette instance d'appel au terme de laquelle Mme [R] n'obtient qu'un gain très partiel de son recours suffit à ôter à l'action des époux [Y]-[B] toute connotation abusive de telle sorte que la décision dont appel doit être confirmée en ce qu'elle déboute la défenderesse de sa demande reconventionnelle;
-Sur les dépens et les frais irrépétibles:
Attendu que le sens du présent arrêt conduit à mettre à la charge exclusive de Mme [R] les entiers dépens tant d'appel que de première instance, la décision entreprise étant en cela confirmée;
Que l'équité justifie l'indemnité de procédure arrêtée en faveur des époux [Y]-[B] en première instance, soit 500 euros, cette même considération commandant à hauteur de cour de fixer en leur faveur une indemnité de même montant;
Que Mme [R] sera déboutée de ses propres prétentions aux fins d'indemnité pour frais irrépétibles, que ce soit à hauteur de cour ou en première instance, la décision entreprise étant à ce titre confirmée;
* * * *
Par ces motifs,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
-Dit n'y avoir lieu à enjoindre aux époux [Y]-[B] de produire de nouvelles pièces à la procédure;
-Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf celle rejetant la demande de délais de paiement de Mme [E] [R];
Infirmant et statuant à nouveau de ce chef,
-Dit que Mme [E] [R] pourra s'acquitter de sa dette envers M. et Mme [Y]-[B] par versements de 22 euros par mois, et ce pendant 36 mois successifs, en sus des loyers et charges courants, la 36e mensualité apurant totalement la dette résiduelle;
-Précise que si la débitrice respecte cet échéancier, la clause résolutoire sera réputée à l'issue des 36 mois n'avoir jamais été acquise;
-Dit que si la débitrice ne respecte pas cet échéancier, ne serait-ce qu'une seule mensualité échue, la créance d'arriéré de loyers et charges redeviendra immédiatement exigible et M. et Mme [Y]-[B] pourront reprendre les formalités nécessaires pour obtenir l'expulsion de Mme [E] [R] des lieux comme de tous occupants de son chef, l'acquisition de la clause résolutoire produisant ses pleins effets;
-Condamne Mme [E] [R] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser à hauteur de cour à M. et Mme [C] [Y]-[B] une indemnité pour frais irrépétibles de 500 euros;
-Déboute Mme [E] [R] de sa demande d'indemnité de procédure à hauteur de cour;
-Dit que la SELARL Joliot-Froissard Avocats, conseil des époux [Y]-[B], pourra recouvrer à l'encontre de la partie adverse les dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir préalablement reçu de provision, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier le Président
