R.G. : N° RG 22/00357 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FEDY
ARRÊT N°
du : 07 mars 2023
BP
Formule exécutoire le :
à :
la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET
COUR D'APPEL DE REIMS
1ère CHAMBRE CIVILE - SECTION INSTANCE
ARRÊT DU 07 MARS 2023
APPELANT :
d'un jugement rendu le 07 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Sedan (RG 11-21-0074)
Monsieur [K] [C]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES
INTIMÉS :
Monsieur [J] [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
N'ayant pas constitué avocat
Madame [V] [E] épouse [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
N'ayant pas constitué avocat
DÉBATS :
A l'audience publique du 24 janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2023, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, M. Benoît PETY, président de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Madame Lucie NICLOT, greffier
ARRÊT :
Par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par M. PETY, Président de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties:
Par contrat du 25 mai 2017, M. [K] [C] a donné à bail à usage d'habitation à M. [J] [S] un logement sis à [Localité 1], [Adresse 5], avec effet à compter du 1er juin 2017 et moyennant le règlement d'un loyer mensuel initial de 560 euros, outre 26 euros par mois de provision sur charges.
Par acte du 4 mai 2017, Mme [V] [S], mère du locataire, s'est portée caution solidaire de son fils pour le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure résultant du contrat de location.
M. [S] a quitté le logement donné à bail et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 26 octobre 2020.
Par acte d'huissier du 15 avril 2021, M. [C] a fait assigner M. [S] et Mme [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Sedan aux fins de voir:
-Condamner solidairement M. [J] [S] et Mme [V] [S] à lui payer la somme de 11 863,36 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2021, jusqu'à complet règlement,
-Condamner solidairement M. [S] ainsi que la caution, Mme [S], à lui payer la somme de 4 427,24 euros au titre des dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2021, jusqu'à complet paiement,
-Condamner solidairement M. [S] ainsi que Mme [V] [S] ès qualités à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement du 7 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Sedan a notamment:
-condamné solidairement M. [J] [S] ainsi que Mme [V] [S] à payer à M. [K] [C] la somme de 10 090 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie, au titre de l'arriéré de loyers et de charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,
-condamné sous la même solidarité M. [J] [S] et Mme [V] [S] à payer à M. [C] la somme de 4 677,04 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,
-débouté M. [C] de ses demandes plus amples ou contraires, ainsi que de sa demande en dommages et intérêts,
-condamné in solidum M. [S] et Mme [V] [S] à payer à M. [C] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum M. [S] et Mme [V] [S] aux dépens de l'instance.
M. [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 21 février 2022, son recours portant sur l'entier dispositif du jugement querellé.
En l'état de ses écritures signifiées le 23 mai 2022, M. [C] demande par voie d'infirmation à la cour de:
-Condamner solidairement M. J.-F. [S] et Mme [V] [S] à lui payer, au titre des loyers, charges, commandements de payer, la somme de 11 863,36 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2021, jusqu'à complet règlement,
-Condamner les mêmes et sous la même solidarité à lui payer la somme de 7 520,50 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2021 sur la somme de 4 427,24 euros et à compter de ses conclusions de première instance du 4 septembre 2021 pour le surplus, jusqu'à complet paiement,
-Condamner les mêmes et sous la même solidarité à lui payer la somme de 1 120 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité de louer le bien durant la période de remise en état des lieux,
-Condamner les mêmes sous la même solidarité à lui verser une indemnité de procédure de 1 500 à euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance,
Y ajoutant,
-Condamner solidairement M. J.-F. [S] et Mme [V] [S] à lui verser une indemnité de procédure de 2 000 euros pour la procédure d'appel, outre les entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la partie appelante expose que:
1. Le premier juge a arrêté la créance principale au titre des loyers, charges locatives et commandements antérieurs à la résiliation du bail à la somme de 10 090 euros alors qu'il est bien dû une somme totale de 11 863,38 euros. L'appelant conteste en effet le fait que le premier juge ait écarté quatre postes de sa créance pourtant approuvés par le débiteur et la caution. Il faut en cela tenir compte d'un solde de charges locatives (eau, assainissement, entretien chaudière et garantie pièces et dépannages) pour 2019 de 276,13 euros et d'un solde de charges locatives pour 2020 de 206,50 euros. S'y ajoute une créance au titre des frais de gaz pour 949,17 euros, ce qui a été approuvé par le locataire. Il faut encore tenir compte du coût des deux commandements délivrés antérieurement à la résiliation du bail pour une somme totale de 341,58 euros,
2. M. [C] fait aussi état d'une créance au titre des dégradations locatives pour une somme de 7 520,50 euros au total. L'état des lieux d'entrée décrit un logement en bon état. L'état des lieux de sortie ne décrit pas l'intégralité des dégradations, l'électricité étant coupée faute pour le locataire de régler sa facture,
3. L'importance des travaux à réaliser dans les lieux ne permettait aucunement de remettre en location le logement sans préalablement réaliser les travaux de remise en état, comme l'atteste du reste l'artisan chargé de ceux-ci. Le nouveau bail n'a été signé que le 24 février 2021 pour une entrée dans les lieux des nouveaux locataires le 1er mars suivant,
4. Aucune considération d'équité ne peut justifier la limitation de son indemnité de procédure en première instance à 300 euros.
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La déclaration d'appel a été signifiée le 4 avril 2022 à la personne de Mme [V] [S] et à domicile en ce qui concerne M. [J] [S]. Aucun des intimés n'ayant constitué avocat, il importera de statuer en la cause par décision prononcée par défaut.
L'instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 10 janvier 2023.
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Motifs de la décision:
-Sur la créance de loyers, charges locatives et frais de commandements antérieurs à la résiliation du bail:
Attendu que l'article 1728 du code civil de même que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 posent le principe selon lequel le locataire est contraint de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ce qui est dûment repris au paragraphe 'Obligations du locataire' dans les conditions générales du bail conclu le 25 mai 2017 entre les parties;
Attendu que M. [C] sollicite à ces titres la fixation à la somme totale de 11 863,36 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 8 mars 2021, du montant de sa créance à l'encontre des consorts [S], le demandeur rappelant que l'ancien locataire a dûment approuvé ce décompte;
Qu'il est exact à l'examen de la pièce n°14 de M. [C], pièce qui correspond à un décompte arrêté au 26 octobre 2020, que le document est signé avec approbation manuscrite par le bailleur et son locataire mais il ne peut s'agir d'une reconnaissance de dette en bonne et due forme de la part de M. [S] dans la mesure où l'ensemble du texte n'est pas rédigé de la main de ce dernier, les données chiffrées et les postes de créance étant dactylographiés et aucun montant n'apparaît rédigé en lettres;
Que c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu'il ne pouvait s'agir que d'un commencement de preuve par écrit qu'il appartenait au bailleur de corroborer par d'autres indices extérieurs, ce qu'admet de fait M. [C] en ses écritures;
Que le montant des loyers échus impayés au 26 octobre 2020 est de 10 090 euros, ce qui ne fait pas débat;
Attendu qu'au titre des charges récupérables 2019, il importe d'y ajouter la redevance d'assainissement non collectif de 99 euros reprise sur le relevé SSE du 18 janvier 2019 (pièce n°37), la facture d'eau de 67,50 euros mentionnée sur le relevé du 13 décembre 2019 (pièce n°38) et la somme de 90 euros pour l'entretien annuel de la chaudière à gaz (soit [654,56 + TVA à 10 % de 65,45 euros] : 8 chaudières, la facture correspondant à la pièce n°35 étant collective), soit une somme supplémentaire pour les charges 2019 de 256,50 euros, la cour ne pouvant prendre en compte la garantie pièces et dépannages faute de justificatif transmis par M. [C] en ce sens;
Qu'au titre des charges récupérables 2020, la cour prend en considération la facture d'eau (pièce n°39) pour 32,08 euros, ainsi que l'entretien de la chaudière pour 90 euros (pièce n°36), soit une somme totale de 122,08 euros pour cet exercice annuel, la garantie pièces et dépannage n'étant pas plus justifiée en 2020 par le demandeur;
Attendu qu'en ce qui concerne la dette de gaz (propane), il est acquis, en l'état des pièces au dossier de la cour, que M. [S] a bénéficié d'une cuve pleine à son entrée dans les lieux, et si l'état des lieux de sortie au 31 octobre 2020 n'en dit strictement rien, M. [L] [I] de la SARL Yvois Déco atteste qu'il a entamé les travaux de réfection du logement du [Adresse 5] à [Localité 1], dans des conditions très difficiles, faute d'électricité et de chauffage, la cuve de gaz étant vide;
Que M. [C] justifie d'une facture Finagaz du 10 mai 2017 d'un montant de 1 091,09 euros, M. [S] ayant reconnu par écrit (au dos de la facture en question, pièce n°30) que son bailleur avait procédé au remplissage de la cuve de propane pour son entrée dans les lieux au 1er juin 2017;
Qu'il se déduit de ce qui précède que M. [S] est bien redevable à son ancien bailleur d'une dette de gaz correspondant à un plein de cuve, soit la somme de 1 091,09 euros, étant précisé que M. [C] déduit de cette somme une dette personnelle envers son locataire correspondant à une somme de 141,92 euros selon fiche de paie Cesu de février 2019, soit une créance finalement de M. [C] envers son ancien locataire de 949,17 euros;
Attendu, pour ce qui a trait au coût des commandements de payer délivrés à la demande de M. [C] à M. [S], que s'agissant d'actes de poursuite sans que l'huissier instrumentaire ait reçu à ces titres un quelconque mandat judiciaire, il y a lieu de considérer que ces frais relèvent de ceux non répétibles et seront compris dans l'indemnité de procédure requise par le demandeur en première instance (voir ultérieurement);
Qu'en définitive, la créance d'arriéré de loyers et charges échus due solidairement par les consorts [S] à M. [C] est d'un montant total de 11 417,75 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mars 2021 adressée au débiteur principal sous pli recommandé, M. [J] [S] ayant dûment signé l'accusé de réception, la mise en demeure précédente du 8 mars 2021 n'explicitant qu'une créance de réparations locatives;
Que cette créance est exprimée sans tenir compte du dépôt de garantie de 586 euros qui n'est donc pas déduit de la précédente somme, ce dépôt ayant été constitué sous la forme d'un chèque bancaire remis lors de l'entrée dans les lieux de M. [S] et qui n'a, aux dires du bailleur, pas été présenté au paiement, l'effet étant par ailleurs daté de plus d'un an, ce qui excède la durée de validité d'un chèque;
Que le jugement déféré sera à ce titre réformé;
-Sur la créance de réparations locatives:
Attendu que les conditions générales du bail conclu le 25 mai 2017 entre les parties rappellent l'obligation du locataire de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont l'intéressé à la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement;
Que M. [C] réclame de ce chef la somme totale de 7 520,50 euros, considérant que le premier juge a sous-évalué les dégradations constatées dans les lieux remis par M. [S];
Attendu que le premier poste de réparations ne nourrit aucune critique de la part de M. [C], s'agissant du dégât des eaux dont M. [S] doit porter l'entière responsabilité puisqu'il s'est agi d'un dommage engendré par l'ouverture d'un vélux dans une chambre du second étage de l'immeuble loué, chambre que le locataire n'occupait pas, soit un coût justifié des réparations de 3 472,74 euros (cf. facture du 13 janvier 2021, pièce n°20), étant précisé qu'aucun assureur du bailleur ou du locataire n'a entendu garantir le sinistre s'agissant d'une négligence du locataire;
Attendu, sur les dégradations locatives alléguées par le bailleur, que l'état des lieux d'entrée contradictoire établi le 1er juin 2017 reprend une description du logement avec les qualificatifs 'bon' ou 'très bon', ce qui augure un logement en bon état, décrit comme entièrement nettoyé à l'entrée de M. [S] et dont les peintures ont été remises en état dans toutes les pièces;
Que M. [C] produit sous sa pièce n°13 un état des lieux de sortie contradictoire daté du 26 octobre 2020 et signé par le bailleur et le locataire, document dont il s'évince le constat de dégradations, de percements multiples, de pose de chevilles dans les murs et plafonds de cuisine et du séjour au rez-de-chaussée et dans la chambre 2 côté terrasse, deux portes devant être changées et repeintes, une autre devant être réparée puis repeinte, des plinthes étant décelées à la cuisine, un hublot de la porte avant, une commande de volet et l'attache de commande étant détériorés, un lessivage étant nécessaire sur les murs, plafonds et huisseries de toutes les pièces, sauf dans la chambre 1 côté rue;
Que l'artisan ayant assisté le bailleur pendant cet état des lieux de sortie a établi son devis de travaux pour remettre en état le logement à 1 954,50 euros TTC;
Que M. [C] expose cependant que les dégradations sont plus graves en ce sens que cet état des lieux a été dressé alors qu'il n'y avait plus d'électricité dans les lieux, faute pour l'ancien locataire d'avoir réglé ses factures au fournisseur d'énergie;
Que M. [L] [I] atteste le 20 janvier 2022 que le logement rendu par M. [S] était inhabitable, ce qui conduit à prendre en considération la facture de la SARL Yvois Déco de 3 205 euros, outre les deux factures d'achat de peinture pour un total de 499,60 euros selon factures de la SARL Couleurs Gérard (pièces n°22 et 23);
Que la cour n'entend pas prendre en considération les factures d'acquisition des plus amples équipements ou d'interventions autres, faute d'une description des prestations correspondant au constat contradictoire de dégradations locatives;
Qu'en définitive, c'est une somme totale de 7 177,34 euros que les consorts [S] devront solidairement régler à M. [C] à ce titre, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2021 sur la somme de 4 427,24 euros et à compter du 14 octobre 2021 (date des écritures du bailleur en première instance) sur le surplus;
Que la décision entreprise sera aussi infirmée de ce chef;
-Sur l'immobilisation du logement durant les travaux de remise en état:
Attendu que M. [C] maintient devant la cour sa demande d'indemnisation de son préjudice lié à l'impossibilité de mettre le logement en location durant toute la période des travaux de réfection, ce qu'il chiffre à 1 120 euros, c'est-à-dire deux mois de loyer;
Que, dans son attestation du 20 janvier 2022, M. [I] certifie que les travaux de réfection des lieux ont commencé fin novembre [2020] pour s'achever au début du mois de février [2021], l'importance des travaux à réaliser interdisant toute présence de locataires dans les lieux;
Que les informations ainsi recueillies établissent la réalité du préjudice de M. [C], l'indemnisation devant être arrêtée à 1 120 euros, ce qui correspond à moins de deux mois de loyer;
Que la décision dont appel sera une nouvelle fois infirmée;
-Sur les dépens et les frais irrépétibles:
Attendu que le sens du présent arrêt conduit à laisser à la charge exclusive des intimés tenus in solidum les entiers dépens d'appel comme ceux de première instance, la décision querellée étant en cela confirmée;
Que l'équité commande d'arrêter à 800 euros l'indemnité pour frais irrépétibles due à l'appelant à hauteur de cour et à la somme de 700 euros celle due au titre de ses frais non répétibles engagés en première instance, le jugement étant une nouvelle fois infirmé;
* * * *
Par ces motifs,
La cour, statuant publiquement et par décision prononcée par défaut,
-Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l'exception de celle relative à la charge des dépens de première instance, cette disposition étant confirmée;
Prononçant à nouveau,
-Condamne solidairement M. [J] [S] et Mme [V] [E] épouse [S], ès qualité de caution, à payer à M. [K] [C] la somme de 11 417,75 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2021 jusqu'à parfait paiement;
-Condamne solidairement M. [J] [S] et Mme [V] [E] épouse [S], ès qualité de caution, à payer à M. [K] [C] la somme de 7 177,34 euros au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2021 sur la somme de 4 427,24 euros et à compter du 14 octobre 2021 sur le surplus;
-Condamne solidairement M. [J] [S] et Mme [V] [E] épouse [S], ès qualité de caution, à payer à M. [K] [C] la somme de 1 120 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d'exploitation (impossibilité de louer le logement pendant les travaux de réfection), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;
-Condamne in solidum M. [J] [S] et Mme [V] [E] épouse [S] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser à M. [K] [C], au visa de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 800 euros à hauteur de cour et celle de 700 euros au titre de ses frais non répétibles exposés en première instance;
-Dit que la SCP d'avocats Ledoux-Ferri-Riou-Jacques-Touchon-Mayolet, conseil de M. [C], pourra recouvrer directement contre les parties adverses les dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir préalablement reçu de provision, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier le Président
