ARRET N°
du 07 février 2023
R.G : N° RG 22/00166 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FDWA
[Z]
c/
[P]
CM
Formule exécutoire le :
à :
la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS
la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 07 FEVRIER 2023
APPELANT :
d'un jugement rendu le 06 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Troyes
Monsieur [C] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE
INTIME :
Monsieur [G] [P]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Xavier COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI, avocat au barreau de l'AUBE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 10 janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 février 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 février 2023 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Selon acte sous seing privé du 12 juin 2019, M. [G] [P] a donné à bail à usage d'habitation à M. [C] [Z] un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 7], comprenant une salle à manger, un coin cuisine, WC, une salle d'eau et une chambre. Le bail était consenti pour une durée de 3 ans, à compter du 12 juin 2019, moyennant un loyer de 440 euros par mois, révisable, outre 50 euros de provisions pour charges.
M. [Z] a payé le loyer du mois de juin 2019 (au prorata temporis), et n'a ensuite plus réglé ses loyers, ni justifié de son assurance habitation.
Par courrier recommandé avec accusé réception du 23 janvier 2020, M. [P] a mis en demeure M. [Z] de lui payer la somme de 1 991,22 euros au titre de sa dette locative et de justifier de son assurance habitation.
Par un second courrier recommandé avec accusé réception du 23 janvier 2020, M. [P] a rappelé à M. [Z] ses obligations contractuelles en matière d'assurance habitation.
Puis, selon exploit de la SELARL PNB, huissiers de justice à [Localité 7], du 19 février 2020, M. [P] a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges pour un montant de 2 211,22 euros en principal, et d'avoir à justifier d'une assurance habitation.
Le commandement de payer rappelait la clause résolutoire figurant à l'article 12 du contrat de bail.
Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 20 février 2020.
Par assignation en référé du 7 juillet 2020, M. [P] a saisi le juge des contentieux de la protection de Troyes aux fins de constater le jeu de la clause résolutoire du bail consenti à M. [Z] pour défaut de paiement, d'ordonner l'expulsion de celui-ci, et de le condamner au paiement de la dette locative.
Par ordonnance du 19 mars 2021, le juge des référés ordonnait la passerelle de l'affaire au fond, et renvoyait l'affaire à l'audience du 21 mai 2021.
Par jugement du 6 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a :
- rejeté les exceptions de nullité de l'assignation et du bail soulevées par M. [Z], et sa demande d'expertise,
-déclaré recevables les demandes de M. [P],
-prononcé la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2021,
-dit M. [Z] occupant sans droit ni titre,
-dit qu'à défaut par M. [Z] d'avoir libéré les lieux au plus tard 2 mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde meuble désigné par l'expulsé, ou à défaut, par le bailleur,
-condamné M. [Z] à payer à M. [P] une indemnité d'occupation mensuelle de 440 euros, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés,
-dit que la décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le préfet de l'Aube,
-condamné M. [Z] à payer à M. [P] la somme de 9 361,22 euros, représentant les loyers et charges impayés jusqu'au mois d'octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2021,
-condamné M. [Z] à payer à M. [P] la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,
-ordonné l'exécution provisoire,
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le 28 janvier 2022, M. [Z] a interjeté appel de cette décision, son recours portant sur l'entier dispositif.
Suivant conclusions du 22 avril 2022, M. [Z] demande à la cour d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Troyes en date du 6 décembre 2021 et, statuant à nouveau de :
-le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes,
-ordonner une mesure d'expertise qui sera confiée à tel expert qu'il plaira, avec les missions suivantes :
1.convoquer M. [Z], locataire, et M. [P], bailleur, dans le respect des textes en vigueur et entendre leurs explications,
2.se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
3.se rendre sur les lieux du litige, sis [Adresse 3], appartement en fond de cour au rez-de-chaussée, à [Localité 6],
4.relever et décrire l'état d'insalubrité et de vétusté du logement loué par M. [P] à M. [Z] par acte sous seing privé en date du 12 juin 2019,
5.détailler la date, l'origine, les causes et l'étendue de cette insalubrité et vétusté et fournir tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer à quelle partie cet état est imputable et dans quelles proportions,
6.indiquer les conséquences de cet insalubrité et vétusté quant à l'habitabilité, du bien immobilier et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
7.décrire et préconiser les mesures qui devront être mise en 'uvre afin de remédier à l'insalubrité et à la vétusté du logement, en précisant autant que possible les durées exactes d'intervention et en chiffrer le coût,
8.fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur la responsabilité encourue et les préjudices subis,
-dire que l'expertise sera mise en 'uvre et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat Greffe du tribunal dans un délai qui lui sera imparti,
-dire qu'il en sera référé au juge en cas de difficultés,
-fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir,
-mettre à la charge de M. [P] les honoraires de l'expert,
-le dispenser de toute consignation compte tenu de son bénéfice à l'aide juridictionnelle,
-déclarer recevable l'exception d'inexécution,
-juger que M. [P] a commis une faute en ne réalisant pas les travaux nécessaires,
-prononcer la nullité du bail,
-condamner M. [P] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de la privation de jouissance du bien loué,
-ordonner la compensation des sommes dues,
-condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance et de la première instance.
Suivant conclusions du 12 août 2022, M. [P] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens de première instance et d'appel, y compris le coût du commandement, de l'assignation, et du PV de constat et de sa dénonciation, dont le recouvrement sera assuré par son conseil, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le logement a été repris par maître [L] [X], huissier de justice à [Localité 7] le 1er avril 2022, après que celui-ci a constaté que le logement était abandonné.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022.
Sur ce, la cour,
Par application des article 1719 et 1728 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...).
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Toutes les demandes formées par M. [Z] reposent sur le fait que l'appartement loué aurait été insalubre, ce dont il ne se serait rendu compte qu'après l'entrée dans les lieux, et qu'il aurait, en omettant de régler son loyer, fait application de l'exception d'inexécution pour attirer l'attention de son bailleur sur les travaux nécessaires.
Pour autant, la lecture attentive des conclusions de M. [Z] ne permet absolument pas de savoir quels défauts précis sont imputés au logement.
M. [Z] ne verse aux débats que quelques photographies dont on ne sait précisément à quelle date elles ont été prises, ni même si elles se rattachent audit bien. Il produit en outre une attestation d'une amie qui dit l'avoir hébergé 'ponctuellement' eu égard 'à des soucis d'insalubrité dans son logement', sans plus de précisions. Il s'agit-là des deux seules pièces produites à l'appui de ses demandes tendant tout à la fois à l'organisation d'une expertise, au prononcé de la nullité du bail, à l'octroi de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
M. [Z] ne verse aucune autre pièce, par exemple des courriers qu'il aurait adressés au bailleur pour l'alerter sur la situation du logement ou des courriers adressés à toute autre autorité de contrôle. M. [Z] n'a formulé aucune plainte avant d'être assigné en justice à raison du non-paiement de ses loyers (carence qu'il ne conteste pas), et ce n'est que devant le premier juge qu'il a -deux ans et quatre mois après son entrée dans les lieux souligne le magistrat- pour la première fois, fait état de ce que le logement serait insalubre ou indécent et qu'il a réclamé l'organisation d'une expertise.
Il apparaît, au vu des éléments communiqués par le propriétaire, que l'appartement loué par M. [Z] a souffert d'un dégât des eaux (fuite d'un immeuble voisin, cf. constat amiable du 24 octobre 2019). M. [Z] ne dit toutefois strictement rien de cet événement. Il s'avère que l'intéressé n'a jamais fait intervenir son assureur et qu'il n'était, à cette date pas assuré. En effet, M. [P] a réclamé en vain un justificatif d'assurance à son locataire, et, si M. [Z] soutient en cause d'appel avoir bel et bien été assuré, le justificatif qu'il produit est à effet du 3 janvier 2020. En tout état de cause, M. [Z] ne dit mot de ce sinistre dans ses écritures, se bornant à affirmer, sans plus d'explications, que c'est dès l'entrée dans les lieux en juin 2019 que le logement se serait avéré indigne.
M. [P] produit aux débats l'état des lieux d'entrée qui a été réalisé entre les parties le 12 juin 2019 dans lequel la case 'B' pour 'bon usage' est cochée pour l'ensemble des items, dans chaque pièce, sans aucune réserve.
Les allégations de M. [Z], selon lesquelles cet état des lieux se serait fait 'dans le noir' et qu'il ne se serait rendu compte du réel état du logement que le lendemain ne sont étayées par aucun élément sérieux. Assurément, si tel était le cas, M. [Z] serait en mesure de produire à tout le moins quelques courriers de réclamation ou échanges de mails avec son bailleur. Il n'existe aucun élément de la sorte produit aux débats par M. [Z].
Ainsi, relativement à la demande en nullité du bail, qui apparaît être fondée sur un prétendu vice du consentement (dol), bien que le fondement juridique n'en soit pas explicité, il s'évince de ces éléments qu'il n'est démontré aucune manoeuvre dolosive imputable au bailleur qui affecterait les conditions de formation du contrat, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté ce chef de demande.
Pour les mêmes motifs tenant à l'absence du moindre élément de preuve tangible quant à l'état du logement allégué, le premier juge est encore confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise, qui ne repose sur aucun élément sérieux, étant précisé de surcroît que, par application de l'article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.
De la même façon, il n'est démontré aucune faute à l'endroit du bailleur qui justifierait une quelconque exception d'inexécution de la part du locataire, étant précisé qu'en matière de bail, il appartient le cas échéant au locataire de saisir la juridiction en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour faire constater les prétendus désordres, obtenir l'exécution des travaux et l'autorisation d'une réduction ou suspension des loyers.
Il n'y a pareillement pas lieu à indemnisation d'un quelconque préjudice de jouissance, lequel n'est pas démontré au vu des motifs susvisés, de sorte que M. [Z] est débouté de sa demande en dommages et intérêts (il s'agit-là d'une demande nouvelle en cause d'appel, dont la recevabilité n'est pas contestée par M. [P], cette demande pouvant, par application de l'article 566 du code de procédure civile, se rattacher aux prétentions initiales comme en étant l'accessoire ou le complément).
Sauf à faire valoir l'exception d'inexécution, ou à faire valoir une compensation avec la somme sollicitée à titre de dommages et intérêts, M. [Z] ne conteste nullement sa dette locative.
Il résulte des pièces produites que le locataire n'a, en réalité, réglé que la quote-part de loyer relative au mois d'entrée dans les lieux (soit peu ou prou la moitié du loyer du mois de juin 2019), et qu'il n'a, ensuite, plus jamais réglé une quelconque échéance.
L'appelant n'apporte aucune autre critique efficace du jugement en ses dispositions ayant, au regard de cette carence, prononcé la résiliation du bail, son expulsion, et l'ayant condamné à l'arriéré locatif et à une indemnité d'occupation, toutes dispositions qui sont par conséquent confirmées.
Il s'évince de ces motifs que M. [Z] est débouté de l'ensemble de ses demandes, et que le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.
II- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à payer à M. [P] la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'appelant succombant aux termes de son recours, est tenu aux dépens d'appel.
M. [P] demande que l'appelant soit tenu au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et qu'il supporte au titre des dépens la charge du PV de constat du 22 janvier 2020 et de sa dénonciation.
Il s'agit d'un procès-verbal de constat relatif au fait que M. [Z] stockait dans la cour de l'immeuble un certain nombre de meubles et matériels de restauration en contravention avec le règlement de copropriété. Cet acte d'huissier ne relève toutefois pas à proprement parler des dépens.
L'équité commande d'allouer à M. [P], au titre des frais qu'il a dû exposer dans le cadre de la présente procédure (en ce compris ce procès-verbal de constat d'huissier), une indemnité de 1 000 euros.
Par ces motifs,
Confirme le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en toutes ses dispositions,
Déboute M. [C] [Z] de l'ensemble de ses demandes,
Condamne M. [C] [Z] à verser à M. [G] [P] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne M. [C] [Z] aux dépens d'appel et accorde à la SCP Colomes-Mathieu-Zanchi-Thibault le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
