| France, Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 31 janvier 2023, 21/02262

R.G : N° 21/02262 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FDCE

ARRET N°

du : 31 janvier 2023

S.C.I. QUATRE C

C/

Commune COMMUNE DE [Localité 5]

copie exécutoire:

Me Vincent NICOLAS

la SELAS FIDAL

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE 1ère SECTION

ARRET DU 31 JANVIER 2023

RENVOI DE CASSATION

Arrêt au fond, origine Cour d'Appel de REIMS, décision attaquée en date du 26 Mai 2020, enregistrée sous le n° 19/01792

DEMANDEUR A LA DECLARATION DE SAISINE

S.C.I. QUATRE C

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Vincent NICOLAS, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEUR A LA DECLARATION DE SAISINE

COMMUNE DE [Localité 5] représentée par son Maire en exercice, Monsieur [G] [W], habilité par délibération n°48-20 du Conseil Municipal de la Commune de [Localité 5] en date du 2 SEPTEMBRE 2020

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Arthur DEHAN de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors du prononcé

DEBATS :

A l'audience publique du 28 novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2023,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de président de chambre et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI QUATRE C, dont la gérante est Mme [R] [T], est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 2] (51), cadastré section AB n°[Cadastre 3], situé à proximité de terrains appartenant à la commune aménagés en parc à vocation culturelle, éducative et sportive dans le cadre d'une reconversion d'une friche industrielle.

Par courrier du 16 septembre 2016, le maire de la commune de Warmeriville demandait à la SCI de réaliser des travaux nécessaires à la consolidation et à la réfection de son bâtiment, l'avisant d'une procédure de péril imminent, puis saisissait le tribunal administratif aux fins de désignation d'un expert le 11 octobre 2016. Il prenait également, le 6 septembre 2016, un arrêté interdisant le passage à proximité du bâtiment.

L'expert, M. [K] [O], désigné par ordonnance du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne en date du 14 octobre 2016, déposait son rapport le 21 octobre 2016 et concluait que les travaux de sécurisation du bâtiment devaient être effectifs pour le 10 novembre 2016, et que si les travaux de consolidation du bâtiment, si la restauration de la couverture et de la charpente étaient réalisés pour le 15 décembre 2016, le bâtiment serait stabilisé et ne représenterait plus de danger.

Le 17 novembre 2016, le maire prenait un arrêté de mise en demeure et de péril imminent.

Le 18 janvier 2017, après une nouvelle réunion d'expertise le 21 décembre 2016, l'expert déposait un complément de rapport indiquant que les travaux de sécurisation et de réparation, décidés le 20 octobre 2016 en accord avec M. [T], n'avaient pas été réalisés, que la sécurité aux abords et périphérie du bâtiment n'était pas assurée, et qu'en plus des travaux à réaliser, il convenait d'évacuer les vieux véhicules et carcasses du domaine public et d'assurer la sécurité par la pose d'une clôture en périphérie de la zone concernée, à hauteur réglementaire.

Le 28 mars 2017, le maire prenait un arrêté de péril ordinaire, mettant en demeure la SCI Quatre C de procéder aux travaux de réparation listés dans le rapport d'expertise dans un délai de quatre mois, ou d'envisager, si le coût est supérieur au coût de la reconstruction, la démolition du bâtiment. Selon procès-verbal de constat en date du 28 juillet 2017, le maire constatait que les travaux n'avaient pas été réalisés.

Le maire mettait en demeure la SCI une ultime fois par arrêté du 29 juillet 2017 de procéder aux travaux listés dans le rapport d'expertise ou d'envisager la démolition du bâtiment dans un délai d'un mois, faute de quoi ils seraient réalisés d'office par la commune aux frais du propriétaire, puis par acte d'huissier du 22 septembre 2017, il faisait assigner la SCI Quatre C devant le président du tribunal de grande instance de Reims.

Par ordonnance rendue le 25 avril 2018 en la forme des référés, le président du tribunal de grande instance ordonnait la démolition de l'immeuble appartenant à la SCI en application de l'article L.511-3 du code de la construction et de l'habitation.

Par jugement du 2 avril 2019, le tribunal administratif de Châlons-en- Champagne annulait l'arrêté de péril imminent en date du 17 novembre 2016, au motif que le rapport de l'expert [O] ne mettait pas assez en évidence la gravité et l'imminence du péril présenté par le bâtiment au jour de l'arrêté.

Se prévalant de cette décision, la SCI Quatre C saisissait le juge des référés du tribunal de grande instance de Reims par assignation d'heure à heure du 25 avril 2019 aux fins de suspension de la procédure de démolition du bâtiment. Par ordonnance du 26 avril 2019, le juge des référés disait n'y avoir lieu à démolition de l'immeuble sur la base de l'ordonnance du 25 avril 2018 compte tenu de l'annulation par le tribunal administratif de l'arrêté de péril imminent.

C'est ainsi que par acte d'huissier en date du 10 mai 2019, la commune de [Localité 5] faisait assigner la SCI Quatre C devant le président du tribunal de grande instance de Reims, statuant en la forme des référés, aux fins de voir ordonner la démolition du bâtiment sur le fondement de l'arrêté de péril ordinaire du 28 mars 2017.

La SCI Quatre C concluait à l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement au rejet, faisant valoir notamment que la commune n'avait pas respecté la procédure et ne lui avait pas notifié l'arrêté de péril ordinaire et qu'elle avait effectué des travaux à la suite de l'expertise de M. [O] de sorte que le bâtiment n'était plus en péril. Elle demandait à titre infiniment subsidiaire une expertise sur l'état du bâtiment.

Par ordonnance en la forme des référés du 24 juillet 2019, le président du tribunal de grande instance de Reims a':

- dit n'y avoir lieu de faire des constats,

- ordonné la démolition du bâtiment appartenant à la SCI Quatre C sur la base de l'arrêté de péril ordinaire du 28 mars 2017 aux frais avancés de la SCI Quatre C,

- dit que la commune de [Localité 5], par le biais des entreprises de démolition mandatées, était autorisée à pénétrer sur le terrain de la SCI Quatre C ainsi qu'à l'intérieur du bâtiment à démolir,

- ordonné à la SCI Quatre C de retirer les meubles se trouvant à l'intérieur du bâtiment, dans le délai d'un mois suivant la notification de l'ordonnance et sous astreinte, à défaut d'exécution dans ce délai, de 300 euros par jour de retard, précisant que, faute pour la SCI Quatre C de libérer l'intérieur de son bâtiment dans le mois suivant la notification de l'ordonnance, la commune de [Localité 5] y procédera, aux frais avancés de la SCI Quatre C,

- débouté la SCI Quatre C de ses demandes,

- condamné la SCI Quatre C au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi, le président a constaté que l'arrêté de péril ordinaire n'avait pas été contesté devant la juridiction compétente et avait été notifié aux personnes concernées avec information sur les voies de recours, de sorte que cet arrêté devait être pris en compte. Il a retenu que le rapport le plus récent, à savoir celui de M. [B] en date du 3 mai 2019, faisait état de l'exécution de travaux minimalistes et d'une accentuation du délabrement et des dégradations de l'immeuble, qu'il n'était pas opportun d'ordonner une expertise plus de trois ans après le début des procédures, que les désordres décrits dans l'arrêté de péril ordinaire du 28 mars 2017 étaient toujours d'actualité, qu'il n'était pas démontré que les travaux avaient été exécutés, que M. [B] relevait que le bâtiment était en cours d'effondrement lentmais inéluctable et pointait la dangerosité du site, de sorte que l'arrêté devait s'appliquer.

Par déclaration en date du 9 août 2019, la SCI Quatre C a fait appel de cette ordonnance (appel partiel visant toutes les dispositions de l'ordonnance à l'exception de celle relative aux constats).

Par un arrêt rendu le 26 mai 2020, cette cour a':

-confirmé l'ordonnance entreprise datée du 24 juillet 2019,

-débouté la commune de [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire,

-condamné la SCI Quatre C à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Saisie d'un pourvoi formé par la SCI Quatre C, la Cour de cassation par un arrêt rendu le 10 novembre 2021 a':

-cassé et annulé, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la commune de [Localité 5] en dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire, l'arrêt rendu le 26 mai 2020, entre les parties par la cour d'appel de Reims,

-remis, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et ordonné le renvoi devant la cour d'appel de Reims, autrement composée,

-condamné la commune de [Localité 5] aux dépens,

-rejeté la demande formée par la commune de [Localité 5] en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à payer à la SCI Quatre C la somme de 3.000 euros.

La motivation retenue par la cour de cassation est la suivante':

«'Vu l'article L 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation, alors applicable':

-Selon ce texte, tout arrêté de péril pris en application de l'article L 511-1 est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu'ils figurent au fichier immobilier.

-Il en résulte que la juridiction judiciaire, saisie pour l'application de l'article L 511-2 du code de la construction et de l'habitation, ne peut autoriser la démolition d'un immeuble sur la base d'un arrêté de péril ordinaire qui n'a pas été notifié au propriétaire de l'immeuble conformément aux prescriptions de l'article L 511-1-1 du même code,

-Pour accueillir la demande de démolition, l'arrêt retient que, s'il n'est pas justifié de la notification de l'arrêté de péril à la société Quatre C, la commune de [Localité 5] justifie, en revanche, avoir notifié à cette société par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son arrêté de mise en demeure du 29 juillet 2017 lui demandant de nouveau soit d'effectuer les travaux, soit d'envisager la démolition.

-En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé'».

Par déclaration du 20 décembre 2021, la Sci Quatre C a saisi cette cour de renvoi après cassation.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 4 novembre 2022, la Sci Quatre C conclut à l'infirmation de l'ordonnance entreprise et demande à la cour d'appel de':

-juger que la juridiction judiciaire, saisie pour l'application de l'article L 511-2 du code de la construction et de l'habitation, ne peut autoriser la démolition d'un immeuble sur la base d'un arrêté de péril ordinaire qui n'a pas été notifié au propriétaire de l'immeuble conformément aux prescriptions de l'article L 511-1-1 du même code,

- juger irrecevable et mal fondée la commune de [Localité 5] en sa demande de démolition ensuite du non respect de la procédure contradictoire antérieurement à l'arrêté de péril,

- juger irrecevable et mal fondée la commune en sa demande de démolition ensuite du non respect de la procédure en l'absence de notification de l'arrêté de péril ordinaire en date du 28 mars 2017,

A titre subsidiaire,

- débouter la commune de sa demande de démolition compte tenu des travaux intervenus,

A titre infiniment subsidiaire,

- débouter la commune de sa demande de démolition compte tenu des expertises contradictoires présentées par les parties sur l'état de l'immeuble et quant au fait qu'il menacerait ruine et compromettrait la sécurité ou le maintien de la sécurité publique,

- ordonner une expertise avec la mission suivante':

*Se rendre sur les lieux, examiner le bâtiment, dresser un constat de l'état des bâtiments,

*Donner son avis sur les travaux intervenus depuis janvier 2017,

*Donner son avis sur l'état de l'immeuble et la gravité du péril qu'il présente désormais,

*Donner son avis sur l'impact du démontage des bâtiments mitoyens par la commune de Warmeriville sur les bâtiments de la SCI Quatre C,

*Donner son avis sur les travaux que la mairie de [Localité 5] aurait éventuellement dû effectuer pour réparer les dégâts occasionnés par le démontage des bâtiments mitoyens, Chiffrer le montant de ces travaux,

*Etablir un pré-rapport pour permettre aux parties d'établir des dires,

- débouter la commune de [Localité 5] de toutes ses demandes,

- condamner la commune de [Localité 5] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur l'irrégularité de la procédure, elle fait valoir en premier lieu que selon les articles L.511-2 et R.511-1 du code de la construction et de l'habitation, la procédure préalable à la prise d'arrêté de péril est contradictoire et que la mairie de [Localité 5] ne justifie pas de cette première étape contradictoire puisque le courrier du 16 septembre 2016, dont l'accusé de réception n'est pas produit, ne respecte pas le délai d'un mois pour recueillir ses observations. Elle souligne que selon la jurisprudence du Conseil d'Etat, le contentieux de l'exécution des arrêtés de péril relève bien du juge judiciaire, statuant en la forme des référés, auquel il appartient d'autoriser la démolition, de sorte que le juge judiciaire doit se prononcer sur le respect ou non de la procédure.

En second lieu, elle soutient que l'arrêté de péril doit, en application des articles L.511-1-1 et R.511-11 du code de la construction et de l'habitation, être notifié au propriétaire par lettre remise contre signature, et qu'en l'espèce l'arrêté de péril ordinaire ne lui a pas été notifié, de sorte qu'il ne peut être mis à exécution, peu important qu'un affichage ait été effectué. Elle fait valoir que si la commune souhaite poursuivre une action en péril ordinaire, celle-ci devra reprendre l'ensemble de la procédure afin qu'elle soit régulière.

Subsidiairement, sur le fond, elle fait valoir en premier lieu que l'expertise de M. [O] ne permet pas de valider une démolition, l'état de délabrement d'un bâtiment ne signifiant pas qu'il menace ruine et compromet la sécurité ou le maintien de la sécurité publique. En deuxième lieu, elle invoque le caractère non contradictoire des autres constats et expertises produites par la commune. En troisième lieu, elle se prévaut des travaux qu'elle a effectués et dont elle justifie, précisant que la commune n'a jamais accepté de réunion contradictoire. Elle précise qu'elle a réalisé tous les travaux conservatoires préconisés par M. [M], de sorte que l'immeuble n'est plus en péril, comme l'a constaté M. [Z], homme de l'art, après avoir examiné le rapport de M. [M] et les corrections apportées. Elle ajoute que toutes les dégradations constatées sont le fait des travaux de démolition des bâtiments mitoyens réalisés pour le compte de la mairie et ne présentent pas de risque pour les personnes. Elle souligne que la commune ne présente aucun devis chiffré des travaux à réaliser pour une remise en état, ni même pour la démolition, et que le droit de propriété est un droit fondamental qui ne peut être remis en cause que par des circonstances exceptionnelles qui ne sont pas réunies en l'espèce. Elle critique le premier juge d'avoir refusé une expertise contradictoire et d'avoir retenu uniquement la dernière expertise de M. [B] alors que celle qu'elle a présentée n'était pas beaucoup plus ancienne, et reproche à la commune son refus d'une réunion contradictoire. Elle souligne que le bâtiment était censé être en péril imminent en 2016 et qu'il est toujours débout.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 27 octobre 2022, la commune de [Localité 5] conclut à la confirmation de l'ordonnance entreprise et demande à la cour d'appel de' condamner la SCI Quatre C à lui verser la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.

Elle expose que l'état de ruine du bâtiment appartenant à la Sci Quatre C et sa nécessaire démolition ont encore été attestés par l'expert [B], le 4 octobre 2022.

Elle fait valoir que postérieurement à l'arrêt de cassation, la notification de l'arrêté de péril ordinaire du 28 mars 2017 a été réalisée, et ce par courrier LRAR du 29 novembre 2021, envoyé le 6 décembre 2021 et réceptionné le 10 décembre 2021 par Monsieur [F] [T].

Elle soutient qu'elle s'est conformée aux dispositions de l'arrêt rendu par la cour de cassation le 10 novembre 2021 et notamment au respect de l'article L 511-1-1 ancien du code de la construction et de l'habitation.

Sur la démolition, elle fonde sa demande sur les articles L.2212-2 du code général des collectivité territoriales, et L.511-1, L.511-2 et L.511-3 du code de la construction et de l'habitation, et soutient à titre liminaire qu'elle a respecté la procédure. Elle explique que l'arrêté de péril ordinaire, qui n'a pas été contesté devant le juge administratif, a bien été notifié à la SCI Quatre C, et qu'en tout état de cause l'absence de notification aurait pour seule conséquence de maintenir le délai de recours devant la juridiction administrative, mais que le juge judiciaire n'a pas à statuer sur la régularité de la procédure. Elle ajoute qu'elle a bien respecté la procédure contradictoire, que l'expert M. [O] a convoqué la SCI Quatre C à une réunion d'expert, qu'elle a mis en demeure la SCI de réaliser les travaux provisoires préconisés par le rapport contradictoire de M. [O] dans un délai d'un mois, que faute d'exécution des travaux, elle a pris un arrêté de péril ordinaire en fixant un délai de quatre mois pour les travaux, puis un nouveau délai d'un mois comme le prévoit l'article L.511-2 du code de la construction et de l'habitation pour l'exécution des travaux ou envisager la démolition du bâtiment, qu'elle était bien fondée à saisir le juge judiciaire en vue de la démolition du bâtiment puisqu'aucun travaux ne sont intervenus dans le délai. Elle ajoute que si le tribunal administratif a annulé l'arrêté de péril imminent c'est uniquement parce que l'expert ne caractérisait pas suffisamment la gravité et l'imminence du péril, ce qui n'excluait pas de pouvoir valablement prendre un arrêté de péril ordinaire.

Sur le fond, elle fait valoir en premier lieu que le bâtiment menaçant ruine présente un réel danger pour la sécurité publique. Elle invoque l'effondrement de la toiture et de la charpente constaté par M. [O], le fait que la façade de l'immeuble était soutenue par un engin de levage, les constatations de M. [B], second expert, qui a mis en lumière l'extrême dangerosité du bâtiment et a validé la démolition complète, d'autant que le bâtiment jouxte un espace public de détente, et l'absence de travaux réalisés par la SCI, sauf quelques interventions qualifiées de minimalistes par M. [B] dans son dernier rapport du 3 mai 2019 et n'ayant pas supprimé aucun des risques majeurs constatés depuis 2016. Elle précise que dans le troisième rapport du 15 novembre 2019, M. [B] indique que l'ensemble est en risque d'effondrement en chaîne, que les mesures prises par le propriétaire sont inopérantes, que les dégradations se sont encore accentuées, que la seule solution définitive de mise en sécurité du site reste la démolition totale, que la situation est grave et urgente, qu'il existe un risque important d'électrocution et d'incendie en cas de court circuit et un risque de pollution. Elle ajoute que l'huissier a également constaté le 15 novembre 2019 qu'il pleuvait dans le bâtiment et que les plafonds étaient effondrés ou en cours d'effondrement. Elle ajoute que dans son quatrième rapport du 4 octobre 2022, M.[B] souligne que les dégradations se sont encore accentuées et que ce dernier préconise encore la démolition totale pour sécuriser le site, en raison de l'inaction du propriétaire.

En second lieu, elle soutient que la SCI Quatre C n'a jamais réalisé les travaux conseillés. Elle précise que la SCI n'a jamais répondu aux convocations de l'expert [O], qu'elle n'a jamais exécuté les mises en demeure de procéder aux travaux confortatifs, qu'elle a seulement produit une facture portant sur le démontage de la couverture et des charpentes défectueuses, ce qui est insuffisant pour sécuriser le bâtiment. Elle souligne que le rapport d'expertise de M. [M], invoqué par la SCI, met en évidence la dangerosité du bâtiment et montre que les travaux qu'il préconise n'ont pas non plus été réalisés. Elle ajoute que M. [Z] n'est pas un homme de l'art et que son avis n'a aucune valeur probante. Elle estime qu'il est faux d'affirmer que les dégradations trouveraient leur cause dans la démolition, par la commune, du bâtiment mitoyen.

Sur la demande subsidiaire d'expertise, elle estime que le rejet de cette demande en première instance est exclue de l'objet de l'appel, qui est limité à la démolition du bâtiment. Elle ajoute que cette demande n'est pas justifiée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Il n'appartient pas au juge judiciaire de statuer sur la régularité de la procédure administrative de péril prévue aux articles L.511-1 et suivants et R.511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le juge judiciaire n'intervient en la matière que pour autoriser, le cas échéant, la démolition de l'immeuble menaçant de ruine à la demande du maire.

L'arrêt du Conseil d'Etat en date du 9 octobre 2009, invoqué et produit par la SCI Quatre C, ne dit pas autre chose puisqu'il annule une ordonnance de référé d'un tribunal administratif autorisant le maire à procéder à la démolition d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril. C'est la question de la démolition du bien qui relève de la compétence du juge judiciaire et non la régularité de la procédure.

Il est constant que l'arrêté de péril ordinaire du 28 mars 2017 n'a jamais été contesté devant les juridictions administratives, de sorte que la cour doit le considérer comme étant valable.

Sur la demande de démolition

L'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation dispose':

«'Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, dans les conditions prévues à l'article L.511-2. Toutefois, si leur état fait courir un péril imminent, le maire ordonne préalablement les mesures provisoires indispensables pour écarter ce péril, dans les conditions prévues à l'article L.511-3.

Il peut faire procéder à toutes visites qui lui paraîtront utiles à l'effet de vérifier l'état de solidité de tout mur, bâtiment et édifice.

Toute personne ayant connaissance de faits révélant l'insécurité d'un immeuble est tenue de signaler ces faits au maire, qui peut recourir à la procédure des articles ci-après.'»

L'article L.511-2 du même code relatif au péril ordinaire dispose, dans sa rédaction applicable au litige':

«'I. Le maire, par un arrêté de péril pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'Etat, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus.

L'arrêté de péril précise également que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des réparations, travaux et mesures prescrits, le propriétaire est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues au IV du présent article.

Si l'état du bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables. [...]

V. A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande.'[ ] »

En l'espèce, l'arrêté de péril ordinaire du 28 mars 2017 repose sur les rapports d'expertise judiciaire de M. [O] des 21 octobre 2016 et 18 janvier 2017. Il ressort du premier rapport notamment que le bâtiment appartenant à la SCI Quatre C n'est visiblement pas entretenu, que le mur de façade qui est en carreaux de terre n'a plus d'enduit, qu'une partie de la charpente et de la couverture s'est effondrée en raison de l'état de délabrement de la charpente, que les vitres des sept fenêtres sont cassées, que la façade arrière comporte deux fissures importantes, et que la SCI Quatre C s'est engagée à remettre en état la charpente, la couverture et l'enduit de façade, faire un diagnostic des fissures pour s'assurer de la stabilité de la façade et les calfeutrer, pour le 15 décembre 2016. Dans son deuxième rapport du 18 janvier 2017, l'expert constate que les travaux de sécurisation et de réparation du bâtiment n'ont pas été réalisés.

Depuis l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 novembre 2021, la commune de [Localité 5] justifie avoir réalisé la notification de l'arrêté de péril ordinaire n°26/17 du 28 mars 2017 à la SCI Quatre C, et ce, par courrier en recommandé daté du 29 novembre 2021, envoyé le 6 décembre et réceptionné le 10 décembre 2021 par Monsieur [F] [T] qui s'est déclaré mandataire de la SCI. Dès lors, il y a lieu de constater que désormais, la commune de [Localité 5] prouve s'être conformée aux prescriptions de l'article L 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au présent litige. De, plus, il convient de souligner que nonobstant cette notification, la SCI Quatre C ne démontre pas avoir contesté l'arrêté de péril ordinaire devant le tribunal administratif.

Il résulte de la chronologie des évènements présentée par la commune de [Localité 5] que celle-ci a notifié à la SCI, par lettre recommandée avec accusé de réception, son arrêté de mise en demeure du 29 juillet 2017 lui demandant de nouveau soit d'effectuer les travaux listés dans le rapport de M. [O] soit d'envisager la démolition de son bâtiment.

Par la suite, la commune a mandaté M. [B], expert, qui a conclu, dès le 13 juin 2018, à la nécessité de procéder à la démolition de l'immeuble en raison de sa dangerosité et du risque d'effondrement.

Pour s'opposer à la demande de démolition présentée par la commune, la SCI Quatre C invoque les travaux conservatoires qu'elle a fait réaliser depuis et qui ont fait cesser le péril. Elle se prévaut d'un rapport d'expertise amiable de M. [M] qui préconise un certain nombre de travaux conservatoires et d'un avis technique de M. [Z] constatant selon elle que ces travaux ont bien été réalisés.

Le rapport de M. [M] (Bureau d'études Structures Systèmes) en date du 10 septembre 2018 indique qu'il est nécessaire, à titre de mesures conservatoires pour la pérennité du bâtiment et pour éviter la chute de matériaux, de':

- déposer sans délai l'ensemble des tuiles et éléments de zinguerie ou briques,

- protéger les mur en carreaux de terre à court terme par un bâchage respirant (afin de ne pas engager la stabilité de ce type de mur qui se délite rapidement en présence d'eau),

- protéger au minimum rapidement la zone de la charpente et de la couverture qui s'est effondrée par un bâchage lourd pour la pérennité des planchers et murs de cette zone,

- bâcher sans délai la zone béante en pignon pour éviter que le vent ne s'engouffre sous la couverture et entraîne la chute de tuiles,

- reprendre l'ensemble des chéneaux et gouttières pour éviter toute stagnation d'eau en pieds de mur qui à terme engendrerait des tassements de fondations,

- vérifier le hors gel des fondations au droit des murs où les bâtiments ont été coupés,

- reprendre l'ensemble des trous en élévation pour assurer les hors d'eau et hors d'air du bâtiment,

- compléter la liaison d'angle du bâtiment par la mise en place de clavettes béton entre deux rangs d'agglos pleins avec fixation des poteaux métalliques,

- protéger les profilés métalliques débordant par la mise en place de peinture anti-rouille après nettoyage.

Le 11 mars 2019, M. [Z], professionnel du bâtiment, indique, en conclusion de son rapport technique, avoir vérifié toutes les mesures conservatoires identifiées par M. [M], certifie que les corrections ont été apportées sur tous les points pouvant présenter un risque pour les personnes et ajoute que toutes les dégradations identifiées comme résultant de travaux de démolition des bâtiments mitoyens réalisés pour le compte de la mairie restent en suspens mais ne présentent aucun risque pour les personnes, mais qu'il reste encore à préciser qui sera en charge des réparations nécessaires devant être réalisées pour protéger la structure. Dans son courrier accompagnant son rapport, il précise que le bâtiment, certes vétuste, ne présente aucun risque d'effondrement, que malgré son âge il n'est pas près de s'écrouler et qu'il ne présente plus aucun danger.

L'examen détaillé de ce rapport permet de retenir que M. [Z] a constaté':

- le nettoyage et le remplacement des tuiles manquantes ou endommagées, selon facture de la société ALP d'août 2018,

- le dégagement, la remise en état et le raccordement des eaux pluviales au réseau, ainsi que la pose d'un grillage sur toute la façade pour protéger le mur en carreau, selon facture de la société Champ Pro de mars 2019,

- la réfection et la protection de la tête de mur, selon facture de la société ALP d'août 2018,

- le bâchage de la zone de la charpente effondrée, selon facture de la société ALP d'août 2018,

- la mise en place d'une évacuation des eaux pluviales à l'intérieur du bâtiment, précisant que la SCI Quatre C est disposée à réaliser des travaux de remise en état du chéneau extérieur.

Il ajoute qu'avant la démolition du bâtiment mitoyen le mur était sain et sans fissures, que des fondations ont été mises à nue lors de la démolition et que des fissures sont apparues en 2017 lors des travaux de terrassement pour la construction du centre socio-culturel, dégradations non remises en état par la mairie après les travaux. De même, s'agissant de la liaison d'angle, il explique que la démolition du bâtiment mitoyen a mis à jour un mur intérieur non aménagé pour être un mur extérieur, de sorte qu'en l'absence de mise en étanchéité, le mur s'est dégradé à l'angle, et que ces dégradations n'ont pas étés remises en état par la mairie après les travaux de démolition. Enfin, s'agissant des profilés métalliques débordant, il explique qu'ils sont le résultat du travail du prestataire pour la démolition du bâtiment mitoyen, travail n'ayant pas été réalisé dans les règles de l'art, et que les dégradations n'ont pas été remises en état par la mairie après les travaux de démolition.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI Quatre C n'a toujours pas exécuté les travaux qu'elle s'était engagée à réaliser lors de la réunion d'expertise judiciaire du 20 octobre 2016 avec M. [O] et n'a manifestement pas l'intention de les réaliser. En effet, d'une part les mesures préconisées par M. [M] apparaissent assez minimalistes par rapport à ce qui était recommandé par M. [O] puisque ces mesures d'urgence ne tendent qu'à sécuriser les lieux pour les personnes mais pas à remédier à l'état du bâtiment. D'autre part, les constatations de M. [Z] ne correspondent pas exactement aux préconisations de M. [M] et sont elles-mêmes encore en deçà. Ce professionnel fait d'ailleurs référence à une facture de la société ALP qui est antérieure aux constatations de M. [M]. S'agissant de la facture de la société Champ Pro du 7 mars 2019, qui est produite, force est de constater qu'elle ne porte que sur la pose d'un revêtement métallique perméable avec nacelle, alors que M. [M] préconisait une protection du mur par un bâchage respirant. La cour ne peut considérer que le grillage ainsi posé protège le mur des intempéries.

Ainsi, la cour constate que M. [Z], qui est certes un professionnel qualifié du bâtiment mais pas un expert, ose prétendre que toutes les mesures conservatoires préconisées par M. [M] ont été prises alors que ce n'est manifestement pas le cas, même au vu de ses propres constatations.

D'ailleurs, M. [B], expert amiable mandaté par la commune, a constaté en mai 2019 que depuis sa première visite en juin 2018, les choses avaient très peu évolué et que seuls des éléments grillagés ont été ajoutés en façade, pour éviter la chute de gravats, ce qui ne peut en aucun cas constituer un renforcement de la façade. Il confirmait le mauvais état général du bâtiment, l'aggravation des dégradations et la dangerosité du site, précisant que les quelques interventions réalisées sur l'immeuble étaient infimes et techniquement sans effet quant à la préservation de l'immeuble, que la seule solution de mise en sécurité du site restait la démolition totale, et que la maçonnerie, la charpente, la couverture et les planchers restant étaient en cours d'effondrement, lent mais inéluctable.

La commune a sollicité, en cours d'instance d'appel, un nouveau constat de M. [B], qui s'est rendu sur place le 15 novembre 2019. Il indique que les choses ont de nouveau très peu évolué et que les interventions qui ont pu être faites par le propriétaire sont minimalistes et n'ont pas supprimé les risques majeurs déjà relevés par M. [O] en 2016, puis par lui-même en juin 2018 et mai 2019. Il précise qu'il a pu visiter l'étage et constater que les gravats s'accumulent sur le plancher et aggravent le risque d'effondrement. Il explique à cet égard que le plancher est chargé par les gravats, par des déchets de charpente, par des étaiements qui appuient sur le niveau supérieur sans continuité du transfert de charge au niveau inférieur, que l'ensemble est en risque d'effondrement en chaîne, que les mesures prises par le propriétaire sont inopérantes au regard du risque, que le pignon concerné avec ses éléments de structure ou de rive qui sont en cours de chute ou de décrochage présente le même risque au fil des mois, et que le propriétaire n'a pas pris la mesure du risque. Il ressort également de son rapport que la ferme en bois et le petit bâtiment inférieur, côté sud est, sont dans le même état de délabrement qu'en 2018 et qu'aucune protection n'a été mise en oeuvre pour protéger les lieux des intempéries'; que la couverture du bâtiment nord présente toujours le même affaissement inquiétant constaté en 2018'; qu'à l'intérieur du bâtiment où des véhicules sont stockés et abandonnés, il n'y a plus aucun chéneau en l'état de collecter les eaux et les évacuer vers l'assainissement, et l'ensemble des eaux de toiture se répand dans l'immeuble avec un risque invraisemblable de pollution de la nappe phréatique, puisque tous les chéneaux sont percés et en ruine. Enfin, il indique que les dégradations de maçonnerie perdurent en novembre 2019. Ainsi, il confirme sa conclusion quant à la nécessaire démolition de l'immeuble.

A l'issue de l'arrêt de renvoi après cassation, la commune a, à nouveau fait appel à Monsieur [B], qui s'est rendu sur place le 4 octobre 2022. Il explique que la couverture continue de s'effondrer, que les tuiles présentes en 2019 se sont envolées ou sont tombées, peu à peu la charpente se dégarnie de ses tuiles, la couverture est rongée par le temps, la charpente finira par s'effondrer. Il estime que le pignon concerné avec ses éléments de structure ou de rives qui sont en cours de chute ou de décrochage constituent le même risque au fil des mois et que le propriétaire qui serait intervenu n'a en réalité pas pris la mesure du risque'; que les accroches de ces éléments se sont certainement affaiblis en trois ans et que dès lors l'accident devient inéluctable. S'agissant de l'autre façade le bâtiment est ouvert à toutes les intempéries et finira par s'effondrer, étant souligné qu'aucun travaux ont été réalisés pour faire cesser ce risque, l'expert précisant que c'est au sol de tous les pignons que les traces de dégradation sont les plus marquantes, des pierres et des morceaux de bois ayant chuté des façades se retrouvant au sol le long des différents pignons. Il note également que la couverture du bâtiment nord continue à s'affaisser et constate que des empilements de pierres et des enduits se décrochent des soubassements. Il relève également la poursuite des dégradations des rives de Shed, côté salle polyvalente, les plaques d'habillage de rives continuant de tomber. Il indique que la maçonnerie qui constitue l'appui des poutres treillis présente systématiquement une fissure ou une lézarde et que ces dégradations perdurent en 2022 ainsi que les risques d'intrusion. Sont jointes à ce document des photographies qui illustrent le délabrement général dénoncé.

Il conclut «'l'état général du bâtiment est toujours aussi mauvais voir pire car les dégradations se sont encore accentuées depuis novembre 2019.

Nous ne constatons aucune intervention réalisée sur l'immeuble et seuls quelques enlèvements de véhicules pourris sur l'arrière du parc ont été constatés'; il n'y a aucun effort technique quant à la préservation de l'immeuble'; la seule solution définitive de mise en sécurité du site reste de la démolition totale.

La dangerosité du site ne fait aucun doute.

Comme nous l'avions déjà souligné dans les comptes-rendus antérieurs, la situation est toujours aussi grave et nous insistons sur l'urgence d'intervenir.

On rappelle aussi que le reconditionnement du site nécessiterait une dépollution.

Le risque incendie par des squatters est toujours réel'».

Certes, les constatations de M. [B] ne sont pas contradictoires, pas plus que celles de MM. [M] et [Z], mais le juge ne peut refuser d'examiner un rapport d'expertise amiable demandé par une partie régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties. En outre, ces constatations de M. [B] complètent les rapports d'expertise judiciaire de M. [O]. Il convient également de préciser que celles de novembre 2019 ont été effectuées en présence d'un huissier de justice, selon procès-verbal de constat en date du 15 novembre 2019, et que les dernières constatations réalisées le 4 octobre 2022 confirment les précédentes et attestent même d'une accentuation des dégradations, avec clichés photographiques à l'appui.

La SCI Quatre C ne produit pas d'éléments susceptibles de contredire les constatations et conclusions récentes de M. [B].

Par ailleurs, c'est en vain que la SCI Quatre C fait valoir que les dégradations constatées sont le fait des travaux de démolition des bâtiments mitoyens réalisés pour le compte de la commune. En effet, en premier lieu, l'appelante n'apporte pas la preuve de ses allégations. Ni les constatations de M. [M] ni celles de M. [Z] ne permettent d'établir le lien entre la démolition de bâtiments mitoyens, qui serait intervenue en 1998 et 2009, et les dégradations constatées, ce dernier se contentant manifestement de reproduire l'opinion de la SCI sur ce point. En second lieu, à supposer que la démolition d'un bâtiment mitoyen ait entraîné des dégradations sur le bâtiment de la SCI, il n'en reste pas moins que M. [O], expert judiciaire, a constaté, en octobre 2016, que le bâtiment n'était pas entretenu et que les dégradations invoquées par la SCI ne sont apparues qu'en 2017 et sont sans lien avec les graves dommages constatés par l'expert affectant la charpente, la couverture et le mur en carreaux de terre et qui compromettent la solidité de l'immeuble. M. [Z] lui-même indique que les dégradations identifiées comme résultant de travaux de démolition des bâtiments mitoyens réalisés pour le compte de la mairie ne présentent aucun risque pour les personnes.

Enfin, il n'appartient pas à la commune, mais au propriétaire, de faire établir des devis de travaux de remise en état et de démolition.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la commune de [Localité 5] justifie suffisamment de la nécessité de démolir l'immeuble menaçant ruine appartenant à la SCI Quatre C au sens de l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance attaquée en ses dispositions relatives à la démolition du bâtiment litigieux.

Sur la demande subsidiaire d'expertise

La commune de [Localité 5] ne saurait déduire de l'erreur matérielle contenue dans la déclaration d'appel de la SCI Quatre C (une inversion entre «'condamné'» et «'débouté'») que l'appel ne porte pas sur la demande d'expertise, alors que la déclaration d'appel vise notamment la disposition du jugement ayant débouté la SCI Quatre C de ses demandes (en mentionnant par erreur «'condamné la SCI Quatre C de ses demandes'»).

Une nouvelle expertise judiciaire sur l'état du bâtiment n'apparaît pas nécessaire puisque la cour est suffisamment éclairée par les rapports de M. [O], de M. [B], de M. [M] et de M. [Z] et les constats d'huissier. En outre, il est constant que la SCI Quatre C n'a jamais effectué les travaux convenus avec M. [O], expert judiciaire, en octobre 2016 pour consolider le bâtiment, ce qui aurait permis d'éviter la démolition, et ne s'explique pas sur ce point.

Par ailleurs, la mission que la SCI Quatre C entend donner à l'expert judiciaire vise également à engager la responsabilité de la commune quant aux effets de la démolition des bâtiments mitoyens sur son bâtiment, ce qui ne peut être l'objet du présent litige.

Dès lors, il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté la SCI Quatre C de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Quatre C, succombant, elle sera tenue aux dépens d'appel.

Les circonstances de l'espèce commandent de condamner la SCI Quatre C à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Vu l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 novembre 2021 définissant la saisine de cette cour,

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 24 juillet 2019 en la forme des référés par le président du tribunal de grande instance de Reims.

Y ajoutant,

Condamne la SCI Quatre C à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.

La déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement.

Condamne la SCI Quatre C aux entiers dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct pour Me Nicolas Carnoye, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller faisant fonction de président de chambre