ARRET N°
du 31 janvier 2023
N° RG 21/00265 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-E6KU
[G]
S.C.P. CHARLIER-LAURENT [G] SORIANO-DUMONT
c/
[Z]
[Y] ÉPOUSE [Z]
[H] ÉPOUSE [Z]
Formule exécutoire le :
à :
la SELARL RAFFIN ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 31 JANVIER 2023
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE MEZIERES
Monsieur [U] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Jessica RONDOT de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.C.P. CHARLIER-LAURENT [G] SORIANO-DUMONT
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Jessica RONDOT de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [R] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Décédé
Madame [L] [Y] ÉPOUSE [Z]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Nicolas VALLET, avocat au barreau des ARDENNES
Madame [E] [H] ÉPOUSE [Z]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Nicolas VALLET, avocat au barreau des ARDENNES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame MAUSSIRE conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère
Madame Florence MATHIEU, conseillère
GREFFIER :
Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors du prononcé
DEBATS :
En chambre du conseil du 28 novembre 2022, le rapport entendu, où l'affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2023
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Le 28 septembre 2001, les époux [R] (décédé depuis) et [L] [Z] et [N] (décédé depuis) et [E] [Z] ont donné à bail au profit de la société LOCAPHARM, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société ALCURA FRANCE, un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 1] pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2001 moyennant un loyer d'un montant initial de 172 244 francs.
Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction en 2010.
Le 27 septembre 2013, la société ALCURA FRANCE a fait signifier aux consorts [Z] une demande de renouvellement de bail commercial'; avant le renouvellement, le loyer était fixé à 40 303,92 euros par an.
La SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont, notaires à [Localité 1], a procédé à la rédaction de cet acte.
Un projet a été adressé aux parties par courrier les 23 mars et 29 avril 2015.
L'acte authentique rédigé par Maître [U] [G] a été signé le 23 juin 2015 avec un montant annuel du loyer fixé à 20 151,96 euros.
Les consorts [Z] ont fait connaître au locataire, par l'intermédiaire du notaire, que le montant du loyer avait été fixé par erreur et qu'il devrait en réalité être double.
La société ALCURA FRANCE a refusé l'application d'un loyer supérieur.
Les consorts [Z] ont alors assigné le 27 décembre 2016 la SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont,et Maître [U] [G] en responsabilité civile professionnelle.
La demande a été contestée.
Le 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a retenu la faute du notaire et :
- condamné la SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont,et Maître [U] [G] solidairement à verser à Monsieur [R] [Z], Madame [L] [Y] épouse [Z] et Madame [E] [H] épouse [Z] la somme de 181 367,64 euros,
- condamné la SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont et Maître [U] [G] in solidum à verser à Monsieur [R] [Z], Madame [L] [Y] épouse [Z] et Madame [E] [H] épouse [Z] la somme globale de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- débouté la SCP Charlier Laurent [G] [G] Dumont et Maître [U] [G] de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont et Maître [U] [G] in solidum aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue le 9 février 2021, Maître [G] et la SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont ont formé appel de la décision de première instance.
Par conclusions notifiées le 24 octobre 2022, les appelants demandent à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les moyens de Maître [G] et de la SCP notariale, les a condamnés à payer la somme de 181 367,64 euros au titre des loyers, les a condamnés à payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et les a condamnés aux dépens,
Et statuant à nouveau,
- dire et juger que Maître [U] [G] n'a commis aucune faute,
- dire et juger que Madame [L] [Y] épouse [Z] tant à titre personnel qu'en qualité d'attributaire de la totalité des biens de la communauté universelle ayant existé entre elle et Monsieur [R] [Z] et Madame [E] [H] épouse [Z] ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,
- dire et juger que Madame [L] [Y] épouse [Z] tant à titre personnel qu'en qualité d'attributaire de la totalité des biens de la communauté universelle ayant existé entre elle et Monsieur [R] [Z] et Madame [E] [H] épouse [Z] ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,
- débouter Madame [L] [Y] épouse [Z] tant à titre personnel qu'en qualité d'attributaire de la totalité des biens de la communauté universelle ayant existé entre elle et Monsieur [R] [Z] et Madame [E] [H] épouse [Z] de toutes leurs demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [Z] des demandes formulées au titre du préjudice économique distinct qui était invoqué,
Et, en toute hypothèse, y ajoutant,
- condamner in solidum Madame [L] [Y] épouse [Z], tant à titre personnel qu'en qualité d'attributaire de la totalité des biens de la communauté universelle ayant existé entre elle et Monsieur [R] [Z] et Madame [E] [H] épouse [Z] à payer à Maître [U] [G] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Madame [L] [Y] épouse [Z], tant à titre personnel qu'en qualité d'attributaire de la totalité des biens de la communauté universelle ayant existé entre elle et Monsieur [R] [Z] et Madame [E] [H] épouse [Z] à payer à la SCP Charlier Laurent [G] [G] Dumont la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Madame [L] [Y] épouse [Z] tant à titre personnel qu'en qualité d'attributaire de la totalité des biens de la communauté universelle ayant existé entre elle et Monsieur [R] [Z] et Madame [E] [H] épouse [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jessica Rondot, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 10 mai 2022, les consorts [Z] demandent à la cour de :
- dire et juger les appelants recevables en leurs demandes,
- les en dire mal fondés,
En conséquence
- confirmer le jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en toutes ses dispositions,
A cet effet et prenant les motifs décisoires suivants':
- constater la faute délictuelle commise par Maître [G] résidant dans le manquement à l'obligation de vigilance lui incombant en sa qualité de rédacteur d'acte,
- dire et juger que la faute ainsi constatée engendre un préjudice pour les consorts [Z] résultant de la perte de la moitié du montant du loyer pour la période de juin 2015 à juin 2024,
- condamner en conséquence la SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont et Maître [G] en qualité de notaire instrumentaire, in solidum, à payer aux consorts [Z] la somme de 60 455,88 euros tva incluse, au titre de la réparation de leur préjudice né de la perte de la moitié du montant du loyer,
Y ajoutant
- condamner en conséquence la SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont et Maître [G] en qualité de notaire instrumentaire, in solidum, à payer aux consorts [Z] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la SCP Charlier Laurent [G] Soriano Dumont et Maître [G] en qualité de notaire instrumentaire, in solidum, aux entiers dépens de la présente instance.
Le 5 juillet 2022, le conseiller de la mise en état a enjoint Mmes [L] et [E] [Z] de produire, dans un délai d'un mois, sous astreinte de 50 euros par jours de retard et ce pendant trois mois, l'avis de décès et l'acte de notoriété concernant la succession de M. [R] [Z].
MOTIFS DE LA DECISION':
La responsabilité civile du notaire s'apprécie au regard des conditions habituelles de la responsabilité délictuelle telle que déterminée à l'article 1240 du code civil reprenant à l'identique l'article 1382 ancien du code civil, soit l'existence d'une faute, d'un lien de causalité et d'un préjudice en résultant.
Le notaire instrumentaire d'un acte juridique doit assurer sa validité et il doit s'assurer de l'efficacité technique de l'acte qu'il instrumente'; il est tenu dans ce cadre d'une obligation de conseil aux fins d'éclairer les parties sur la portée et les effets de son acte.
Ce devoir cesse lorsque les parties sont à même, seules et en toute connaissance de cause, de détecter les éventuelles erreurs figurant dans l'acte.
En l'espèce, les appelants font valoir que Maître [G] n'a commis aucune faute'; qu'en effet, les consorts [Z] ont indiqué que le loyer était de 1 679,33 euros et que l'acte a été rédigé en conséquence'; que deux projets ont ensuite été soumis aux bailleurs et que lors de la signature de l'acte authentique, une lecture du bail a été faite'; que la jurisprudence en matière de responsabilité notariale visée par les intimés n'est donc pas applicable.
Ils soutiennent que la diminution du montant du loyer résulte de négociations entre les parties, et que Maître [G] ne connaissait ni le bail initial, ni ses évolutions ni la répartition paritaire entre les bailleurs '; que c'est d'ailleurs pour cette raison qu'il s'est informé auprès d'eux et qu'il n'était tenu à aucune vérification complémentaire.
Ils font valoir qu'il n'y a aucune causalité entre les diligences de Maître [G] et le dommage invoqué'; qu'en effet, celui-ci a été causé par les consorts [Z] eux-mêmes, que la question de Maître [G] était claire et tendait à déterminer le loyer actuel'; que les bailleurs sont des propriétaires avertis, qu'ils louent différents biens commerciaux et disposent de toutes leurs facultés mentales.
Ils précisent qu'avec un loyer doublé, le locataire n'aurait à l'évidence pas signé le bail et que le préjudice n'est ni né, ni actuel, ni certain.
Ils soutiennent enfin que les demandes de dommages et intérêts relatives au loyer ne peuvent comprendre la tva'; que de plus, le locataire n'aurait pas accepté de régler la somme intégrale et qu'il ne peut s'agir au mieux que d'une perte de chance, qui doit être évaluée en considération de la chance de se réaliser, le locataire ayant déjà menacé de ne pas régulariser le renouvellement.
Les intimés lui objectent que le notaire instrumentaire avait une obligation de résultat'; qu'en effet, il devait s'assurer que les parties avaient conscience de la portée de leur engagement et de l'efficacité de l'acte, notamment sur son utilité et l'environnement économique'; que Maître [G] aurait du s'informer, solliciter les baux antérieurs et les quittances de loyer pour vérifier le montant du loyer, d'autant qu'il avait rédigé le bail de 2001'; que la simple lecture de ces documents aurait révélé l'incohérence et le montant anormalement faible indiqué sur son projet, en plus de celle relative au prix du marché'; que ce devoir d'information s'imposait d'autant plus que les bailleurs étaient âgés'; que le notaire n'a contacté que [L] [Z] pour connaître le montant du loyer qu'elle percevait.
Ils ajoutent qu'ils n'ont eu connaissance de l'erreur que lorsque le locataire leur a écrit et qu'il leur a réglé la somme de 839,67 euros au lieu des 1 679,33 euros habituels.
Ils affirment qu'il n'existe aucune exonération de responsabilité, aucun élément de fait qui démontre l'existence d'un quelconque accord entre les parties en vue de baisser le prix du loyer, que les facteurs locaux de commercialité ne pouvaient mener à une telle diminution du loyer'; que de plus, ils contestent fermement avoir eu lecture du projet soumis pour signature, et que sans expérience dans l'immobilier, ils ont fait confiance au professionnel.
Ils ajoutent que c'est au notaire de démontrer que toutes les diligences ont été effectuées, notamment sur l'information, la portée de l'engagement et l'intention réelle des bailleurs'; que de plus, il s'agissait d'une demande de renouvellement du bail, qui devait donc se faire, à défaut de convention contraire, dans les mêmes clauses et conditions que le bail initial'; qu'aucune discussion n'est intervenue entre les parties sur une quelconque réduction du prix du loyer par deux.
Dans un deuxième temps, ils font valoir que le lien de causalité découle directement des fautes du notaire.
Ils soutiennent enfin qu'il en résulte un préjudice sur la perte du loyer, soit 1 979,33 euros par mois depuis le 23 juin 2015 et jusqu'à la résiliation en juillet 2018, ce qui équivaut à la somme de 60 455,88 euros'; que si le bail s'était poursuivi jusqu'à son terme, le préjudice serait alors de 181 167,64 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats que Maître [G] a adressé le 23 mars 2015 aux parties (aux deux couples de bailleurs ' M. et Mme [N] [Z] d'une part et M. et Mme [R] [Z] d'autre part ' ainsi qu'à la locataire) le projet de renouvellement de bail commercial dans lequel il était stipulé un loyer de 20 151, 96 euros.
Ce projet a notamment été corrigé à la demande de la locataire, ALCURA FRANCE, pour que le loyer annuel porte la mention TTC.
Le notaire a alors adressé à l'ensemble des parties susnommées le 29 avril 2015 le projet modifié intégrant':
- la prise en charge de la taxe foncière par le preneur au prorata des locaux loués,
- la mention TTC pour le montant du loyer,
- les frais, droits et honoraires pour moitié chacun, soit 480 euros à la charge du bailleur.
Chacun des couples de bailleurs a donc eu la possibilité, au vu de ce projet transmis qui intégrait l'ensemble des bailleurs, de vérifier à deux reprises et à des moments différents que le montant des loyers y figurant était exact.
A cet égard, la partie consacrée au loyer dans l'acte est particulièrement explicite et les consorts [Z] auraient du s'apercevoir par une simple lecture de l'acte que le montant du loyer (qui est un loyer global) ne correspondait pas à leurs attentes.
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, Maître [G] n'a pas rédigé le bail initial du 28 septembre 2001qui est un acte sous seing privé (il n'est fait nulle mention de son intervention et les attestations rédigées par les deux filles de M. [Z] prétendant le contraire sont dépourvues de toute objectivité et il est relevé d'ailleurs qu'elles sont maintenant parties à la procédure du fait du décès de leur père) et le notaire n'est pas davantage intervenu dans la procédure de renouvellement du bail ni d'indexation ou de révision des loyers et encore moins dans leur encaissement, de sorte qu'il ne pouvait avoir connaissance de l'existence de la perception de deux loyers à chacun des bailleurs.
Au surplus, c'est exactement que le notaire fait valoir que l'article L 145-34 du code de commerce prévoit que le plafonnement des loyers ne peut plus être invoqué pour des baux excédant douze ans d'exécution, ce qui était le cas en l'espèce, de sorte qu'il était parfaitement loisible aux parties de réduire le montant du loyer.
La cour considère que dans ce type de situation, il ne peut être exigé, dans le cadre de l'obligation de conseil qui pèse sur le notaire, qu'il se procure les baux précédents et les quittances de loyers, l'erreur commise sur le montant du loyer ou l'incompréhension des parties sur ce point pouvant être régularisée par une rectification en temps utile à l'initiative des bailleurs (au nombre de quatre dans le cas d'espèce) et ce lors de la transmission des projets de bail.
De plus fort et ainsi que le relèvent à juste titre les appelants, toutes les parties étaient présentes lors de la signature de l'acte authentique le 23 juin 2015, événement au cours duquel Maître [G] leur en a lu toutes les dispositions (la mention «'lecture faite'» y figure expressément et elle vaut jusqu'à inscription de faux), dispositions qu'elles ont paraphées et signées, de sorte qu'elles ont eu de nouveau connaissance du montant du loyer dont elles ne pouvaient ignorer qu'il ne correspondait qu'à la quote-part de chacun.
Il n'est enfin pas démontré'que les quatre parties bailleresses à l'acte aient souffert au moment de sa rédaction d'une fragilité particulière ayant altéré leur discernement ou leur ayant fait perdre la pleine conscience des effets de l'acte qu'elles signaient, soit le renouvellement d'un bail s'appliquant depuis 2001.
Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que c'est par la seule négligence des bailleurs que le montant du loyer figurant dans l'acte authentique s'est avéré ne pas correspondre à celui qu'ils considéraient comme devant être dû.
La décision sera par conséquent infirmée en ce qu'elle a retenu une faute à l'encontre de Maître [G] .
L'article 700 du code de procédure civile':
La décision sera infirmée.
En équité, chaque partie gardera à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a engagés.
Les dépens':
La décision sera infirmée.
Mme [L] [Z] et Mme [E] [H] épouse [Z] seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct au profit de Maître Rondot, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS':
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire';
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières.
Statuant à nouveau';
Dit que Maître [U] [G] rédacteur de l'acte n'a commis aucune faute.
En conséquence, déboute les consorts [Z] de l'intégralité de leurs demandes.
Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [L] [Z] et Mme [E] [H] épouse [Z] in solidum aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct au profit de Maître Rondot, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
