ARRET N°
du 17 janvier 2023
R.G : N° RG 21/02232 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FC7Z
[Z]
c/
S.A. HLM ICF NORD EST
CM
Formule exécutoire le :
à :
la SELARL GUYOT - DE CAMPOS
la SCP GUILBAULT
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 17 JANVIER 2023
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 19 novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de REIMS
Madame [C] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Christophe GUYOT de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
S.A. HLM ICF NORD EST
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Anne GUILBAULT de la SCP GUILBAULT, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 13 décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2023 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Suivant bail verbal conclu en 1984, la Société d'HLM des Régions de l'Est, aux droits de laquelle vient désormais la société ICF Nord Est SA d'HLM (ci-après la SA ICF), a loué à Mme [R] [Z] un logement et ses dépendances sis [Adresse 2].
La SA ICF est une filiale de la SNCF qui propose des logements à ses agents sur l'ensemble du territoire national. Le logement et les dépendances loués par Mme [R] [Z] sont situés dans [Adresse 2]. M. [T] [Z], conjoint de Mme [R] [Z], décédé le 23 janvier 1984, était salarié de la SNCF.
Suite au décès de M. [T] [Z], le bailleur a proposé à son épouse de louer ce logement et ses dépendances pour y résider avec ses enfants. Un état des lieux d'entrée a été dressé le 22 juin 1984 avec une prise de possession fixée au 1er juillet 1984.
Mme [R] [Z] est décédée à [Localité 3] le 13 octobre 2018. Au jour de son décès, elle occupait le logement avec sa fille, Mme [C] [Z], et sa petite-fille, [B] [Z].
Suivant exploit en date du 9 juillet 2019, la SA ICF a attrait Mme [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], statuant en référé, afin de voir constater que cette dernière était occupante sans droit ni titre du logement, et ordonner son expulsion.
Par ordonnance de référé en date du 30 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a :
-constaté l'existence de contestations sérieuses quant aux demandes de la société ICF Nord Est,
-dit en conséquence que le juge des référés ne peut connaître du litige,
-renvoyé la société ICF Nord Est à mieux se pourvoir,
-condamné la société ICF Nord Est à verser à Mme [C] [Z] la somme de 250 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SA ICF a engagé une procédure au fond le 15 décembre 2020.
Par jugement en date du 19 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a :
-constaté que Mme [C] [Z] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d'habitation donné à bail à sa mère, Mme [R] [Z], sis [Adresse 2], suite au décès de Mme [R] [Z],
-ordonné l'expulsion de Mme [C] [Z] avec l'assistance du commissaire de police et du serrurier si besoin est, ainsi que de celle de tous occupants de son chef,
-dit qu'à défaut pour Mme [C] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ICF pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu'il plaira au demandeur aux frais et risques de l'expulsée,
-condamné Mme [C] [Z] à payer à la SA ICF une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges dus du vivant de Mme [R] [Z] jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
-débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
-condamné Mme [C] [Z] aux entiers dépens,
-écarté l'exécution provisoire de droit.
Mme [C] [Z] a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 15 décembre 2021, recours portant sur l'entier dispositif.
Suivant conclusions du 2 juin 2022, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau de :
-constater qu'elle démontre l'existence d'un bail verbal la liant à la société ICF Nord Est, soumis à la loi du 6 juillet 1989,
-dire qu'elle n'est pas occupante sans droit ni titre et qu'il n'est ni démontré, ni même allégué qu'elle ne réglerait pas ses loyers et charges auprès de son bailleur.
Subsidiairement, elle demande de dire qu'elle bénéficie du droit au maintien dans les lieux en application de l'article 5 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 applicable à la cause et, en conséquence, de débouter la SA ICF de toutes ses demandes.
Elle demande de condamner la SA ICF à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral compte tenu du caractère abusif de cette nouvelle procédure, outre la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Suivant écritures du 7 mars 2022, la SA ICF poursuit la confirmation du jugement et la condamnation de l'appelante, outre aux dépens, à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2022.
Sur ce, la cour,
I- Sur le droit au maintien dans les lieux
Le bailleur a poursuivi l'expulsion de Mme [C] [Z] par application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, applicable au bail initial dont était titulaire la mère de l'appelante.
Il n'est en effet contesté par aucune des parties que le bail liant la SA ICF à Mme [R] [Z] était régi par ces dispositions.
Ce texte, en son article 5 relatif au droit maintien dans les lieux de certaines catégories d'occupants, a connu plusieurs rédactions.
La version applicable au cas d'espèce, issue de la modification intervenue le 23 décembre 1986 mentionne que :
'Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l'occupant de bonne foi, au conjoint, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.'
Ce texte ne mentionne plus les descendants (qui étaient inclus dans la version antérieure à la modification législative du 23 décembre 1986) comme pouvant bénéficier du maintien dans les lieux, contrairement à ce qu'indique Mme [C] [Z] en sa demande subsidiaire.
Il s'ensuit que Mme [Z] ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux.
II- Sur l'existence d'un bail verbal
Mme [Z] soutient que suite au décès de sa mère, la société bailleresse lui a confirmé, verbalement, qu'elle pouvait continuer à occuper ce logement et ses dépendances, ce en vertu d'un bail verbal, soumis cette fois aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dont elle estime l'existence démontrée d'une part, par son occupation paisible des lieux, allant au-delà d'une simple tolérance du propriétaire, assortie dès son origine par une contre-partie onéreuse à laquelle elle n'a jamais failli, et, d'autre part, par le fait que le bailleur lui-même, dans divers documents, en ce compris tout au long de la procédure, persiste à la qualifier de locataire.
La bailleur réfute toute notion de bail verbal, soulignant qu'il n'aurait pas manqué de faire signer un nouveau bail à Mme [C] [Z], dans les formes, s'il avait entendu autoriser son maintien dans les lieux.
Il produit aux débats, notamment :
-le courrier du 28 novembre 2018 informant Mme [C] [Z] de ce que, en application de l'article 5 susvisé, elle ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux, et l'invitant à remplir une demande de logement social, jointe au courrier, pour engager les démarches nécessaires à son relogement,
-le courrier du 4 février 2019 par lequel deux propositions de relogement lui sont faites, courrier par lequel il lui est rappelé qu'elle est occupante sans droit ni titre du logement litigieux dans lequel elle se maintient,
-le courrier du 29 mars 2019 par lequel une nouvelle offre de relogement lui est faite, lui rappelant à nouveau qu'elle demeure occupante, sans droit ni titre du logement litigieux,
-le courrier du 4 juin 2019 par lequel il est pris acte de son refus des trois propositions de relogement et l'informant de la transmission du dossier pour saisine de la juridiction.
Il n'est pas sérieusement contestable que, depuis le décès de sa mère survenu le 13 octobre 2018 et jusqu'à ce jour, Mme [C] [Z] s'est toujours acquittée des obligations auxquelles elle se reconnaissait tenue : paiement mensuel des 'loyers', des charges, de la taxe d'habitation, justification auprès de la SA ICF de ce que le logement était assuré, notamment.
Ces considérations ne viennent pas pour autant faire la démonstration de ce que le bailleur lui aurait verbalement accordé la reconnaissance d'un bail, ce alors même qu'il lui a écrit, dès le 28 novembre 2018, soit un peu plus d'un mois après le décès de Mme [R] [Z], pour l'informer qu'elle ne disposait pas d'un droit au maintien dans les lieux et l'invitant à quitter le logement.
Certes, le bailleur a parallèlement adressé à Mme [C] [Z] diverses correspondances ou documents qui mentionnent le terme de 'loyer' (avis d'échéance du 31 octobre 2018, bordereau de communication de pièces adverses visant en pièce n°13 un 'dernier décompte de loyers', document mentionnant 'cet avis vaut quittance de loyer, charges et accessoires', notamment). Toutefois, ces pièces, qui s'apparentent à des 'documents types' ne peuvent pas non plus valoir reconnaissance d'un bail verbal. Au demeurant, la cour observe que, rapidement, dès le 30 novembre 2018, le bailleur a modifié cette nomenclature et que ce sont bien des notifications 'd'indemnités' qui ont ensuite été délivrées, à la 'succession [Z]'.
Enfin, les quelques attestations de proches communiquées, qui témoignent de ce que Mme [C] [Z] était en lien avec une dénommée Mme [K], employée de la SA ICF 'pour faire les papiers nécessaires à la location de la maison', n'apportent pas non plus d'éléments significatifs, le premier juge ayant retenu, à raison, que Mme [K], manifestement employée en qualité de gardienne par la SA ICF, n'avait pas la capacité juridique d'engager la société.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et sans devoir entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, le premier juge ayant, par une motivation complète, précise et pertinente à laquelle il est expressément référé, examiné chacun des points ci-dessus évoqué, c'est à juste titre qu'a été retenue l'inexistence d'un quelconque bail verbal.
C'est par conséquent à raison que le juge des contentieux de la protection a constaté que Mme [Z] était occupante sans droit ni titre du logement, avec toutes conséquences de droit, de sorte que le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.
III- Sur la demande en dommages et intérêts formée par Mme [C] [Z]
Le sens du présent arrêt, confirmatif, suffit à ôter tout caractère fautif à l'action du bailleur, de sorte que le jugement est encore confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts formée par l'appelante au titre d'une procédure prétendument abusive.
IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Mme [Z] succombant en son recours, la cour confirme le jugement en ce qu'il la condamne aux entiers dépens, et elle sera, en outre, tenue à ceux d'appel.
Les circonstances factuelles et la nature du litige conduisent, en équité, à dire n'y avoir lieu de mettre à la charge de Mme [Z] une indemnité pour frais irrépétibles.
Par ces motifs,
Confirme le jugement rendu le 19 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Mme [C] [Z] de sa demande subsidiaire tendant à faire application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 en sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,
Déboute Mme [C] [Z] de sa demande en frais irrépétibles,
Rejette la demande en frais irrépétibles formée par la SA ICF Nord Est,
Condamne Mme [C] [Z] aux dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
