ARRET N°
du 13 décembre 2022
R.G : N° RG 21/01956 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FCLN
[W]
c/
[J]
CM
Formule exécutoire le :
à :
Me Valérie MAUCERT
Me Matthieu COLLIN
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 13 DECEMBRE 2022
APPELANT :
d'un jugement rendu le 25 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes
Monsieur [I] [W]
[Adresse 4]
[Localité 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004370 du 14/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représenté par Me Valérie MAUCERT, avocat au barreau de L'AUBE
INTIMEE :
Madame [H] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Matthieu COLLIN, avocat au barreau de L'AUBE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 08 novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2022,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2022 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Selon acte notarié en date du 18 juin 2019, reçu par maître [V] [S], notaire à [Localité 6], Mme [H] [J] a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier à [Localité 1] (Aube), [Adresse 5] et [Adresse 3].
Selon acte notarié également reçu par ce notaire le 28 juin 2019, Mme [J] a conclu un bail d'habitation avec M. [I] [W], portant sur un appartement sis dans cet ensemble immobilier, [Adresse 4].
Cette location a été consentie moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 250 euros, charges non comprises, étant précisé que M. [W] était déjà locataire avant l'achat du bien par Mme [J], qui a repris ce bail lors de l'acquisition de l'immeuble.
À la suite d'échéances de loyer impayées, une mise en demeure de payer la somme de 750 euros a été adressée à M. [W] le 5 juin 2020. Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui a ensuite été délivré le 29 juillet 2020, aux fins d'obtenir paiement de la somme en principal de 2 000 euros.
Par acte d'huissier du 14 janvier 2021, dénoncé le 18 janvier 2021 au préfet du département de l'Aube, Mme [J] a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de résiliation du bail, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 2 569 euros au titre des loyers et charges non réglées au 7 janvier 2021, fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation, et condamnation au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'audience du 19 mars 2021, Mme [J] a actualisé la dette à la somme de 3 049,18 euros.
M. [W] a proposé de verser 250 euros pour le mois de mars 2021 et a sollicité des délais de paiement pour la dette locative.
Par jugement en date du 25 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Troyes a notamment :
-déclaré recevables les demandes de Mme [J],
-prononcé la résiliation du bail à compter du 19 mars 2021,
-dit M. [W] occupant sans droit ni titre,
-ordonné, en conséquence, qu'à défaut de libération spontanée des lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [W] et de celle de tout occupant de son chef,
-dit qu'il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le bailleur,
-fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 19 mars 2021 à la somme de 550 euros, montant du loyer courant et réévaluée comme le serait le loyer si le contrat de bail n'avait pas été résilié,
-condamné M. [W] à payer à Mme [J] le montant de cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs,
-condamné M. [W] à payer à Mme [J] la somme de 3 049,18 euros au titre des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021, date du jugement,
-autorisé M. [W] à se libérer de sa dette en 30 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais,
-dit que les mensualités devront être payées le cinq de chaque mois dès la signification du jugement,
-dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-dit que la décision sera notifiée par le greffe à M. le préfet du département de l'Aube,
-condamné M. [W] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la CCAPEX et à la CAF.
M. [W] a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 28 octobre 2021, recours portant sur l'entier dispositif.
Aux termes de ses conclusions du 25 janvier 2022, M. [W] demande à la cour d'infirmer le jugement pour, statuant à nouveau, lui accorder de plus larges délais de paiement concernant la somme due au titre des loyers des mois d'avril, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2020, soit la somme de 2 000 euros, de lui donner acte de ce qu'il propose de s'acquitter de cette somme à raison de 100 euros par mois, de dire que, durant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et, si les délais accordés sont respectés, que cette clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
Aux termes de ses conclusions du 18 mars 2022, Mme [J] poursuit la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.
À titre subsidiaire, elle demande de débouter M. [W] de sa demande en délais de paiement.
À titre infiniment subsidiaire, en cas d'octroi de délai de paiement, elle demande d'ordonner qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
En tout état de cause, elle demande de condamner M. [W] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront à la fois les dépens de première instance et ceux d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022.
Sur ce, la cour,
A l'appui de son recours, M. [W] fait valoir que jusqu'en mars 2020, il percevait une APL de la CAF égale au montant du loyer, mais que cette prestation a été suspendue aux motifs erronés, selon lui, de ce que, au vu de la faible consommation d'eau, il ne résidait pas réellement dans ce bien, mais qu'il en faisait un usage professionnel, de sorte que, à compter de mars 2020, faute d'APL, il n'a effectivement plus été en mesure de payer son loyer.
Il estime que la bailleresse a fait en sorte de l'évincer de l'appartement pour pouvoir le louer à un coût plus avantageux, soulignant que, du temps de l'ancien propriétaire, il vivait paisiblement dans ce logement et qu'on ne lui a jamais reproché de ne pas y demeurer, qu'il lui est loisible d'y passer peu de temps, de prendre des douches ailleurs, comme par exemple chez sa mère.
Il indique avoir fait de nombreux virements de 250 euros depuis le jugement rendu, et souligne sa bonne foi et les efforts accomplis.
Il précise que la CAF est actuellement saisie de demandes afin que ses droits soient rétablis.
Il justifie avoir saisi le juge de l'exécution pour obtenir des délais à la mesure d'expulsion prise à son encontre (requête du 8 février 2021, pièce n°15).
Il demande par conséquent la ré-actualisation de sa dette au vu des paiements opérés, et de nouveaux délais.
Mme [J] souligne que M. [W] avait déjà sollicité des délais auprès de l'huissier instrumentaire, qu'il n'a pas respecté cet échéancier, qu'il n'a pas non plus respecté le plan d'apurement qu'il avait sollicité et obtenu devant le premier juge, raison pour laquelle un commandement de quitter les lieux lui a été délivré le 10 août 2021.
Elle souligne en tout état de cause la mauvaise foi de M. [W] qui ne respecte pas ses propres engagements.
L'intimée convient toutefois que M. [W] a repris le paiement de son indemnité d'occupation lorsque le risque d'expulsion est devenu plus concret.
Elle produit en pièce n°11 un décompte actualisé de la dette locative.
Elle indique enfin que l'achat immobilier qu'elle a régularisé constitue pour elle une importante opération financière et qu'elle 'ne peut se permettre le luxe d'un locataire qui ne paye pas ses loyers'.
Certes, M. [W] règle depuis avril 2021 le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle mise à sa charge, comme en témoignent les justificatifs qu'il communique et le décompte actualisé au 11 mars 2022 produit par Mme [J] en pièce n°11 (aux termes duquel il reste à devoir une somme de 2 406,43 euros).
Pour autant, le solde au titre des impayés antérieurs demeure non réglé, et M. [W] ne s'est pas acquitté des mensualités de 100 euros qu'il proposait pourtant de régler, en sus du loyer courant, devant le premier juge.
Les quelques pièces financières produites montrent par ailleurs que le revenu tiré de son activité d'auto-entrepreneur est minime, et peu susceptible de lui permettre de s'acquitter de sa dette :
.1 031 euros en 2019,
.770 euros en 2020.
Dans ces conditions, la cour ne peut faire droit à la demande de délais supplémentaires, et confirme le jugement en toutes ses dispositions.
M. [W] est tenu aux dépens d'appel.
Par ces motifs,
Confirme le jugement rendu le 25 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [W] aux dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
