ARRET N°
du 15 novembre 2022
R.G : N° RG 20/00889 - N° Portalis DBVQ-V-B7E-E3LY
[V]
c/
[L]
AL
Formule exécutoire le :
à :
la SCP LIEGEOIS
la SCP MANIL
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 15 NOVEMBRE 2022
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 15 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières
Madame [C] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Catherine LIEGEOIS de la SCP LIEGEOIS, avocat au barreau des ARDENNES, et Me Pascal OUDIN, avocat au barreau de NARBONNE
INTIME :
Monsieur [K] [L]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Patrick MANIL de la SCP MANIL, avocat au barreau des ARDENNES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 11 octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2022,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2022 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Le 5 octobre 2006, Mme [G] [L], usufruitière, a consenti à Mme [C] [V] la location d'un des logements situés dans l'immeuble du [Adresse 3]. M. [K] [L], héritier de sa mère, lui a succédé en qualité de bailleur.
Puis M. [L] a mis en vente l'immeuble litigieux et Mme [V] a exercé son droit de préemption. Un accord est intervenu entre eux quant au prix de vente, accord assorti de plusieurs conditions.
Par acte d'huissier du 11 mai 2018, M. [L] a fait assigner Mme [V] devant le tribunal d'instance de Charleville-Mézières en règlement de loyers et charges impayés, de dommages et intérêts pour résistance abusive et d'une indemnité pour frais irrépétibles.
Le jugement du tribunal judiciaire du 27 janvier 2020 a :
- condamné Mme [V] à payer à M. [L] la somme de 15 431,49 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au mois d'août 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2018,
- débouté M. [L] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamné Mme [V] à payer à M. [L] une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [V] aux dépens.
Le 7 juillet 2020, Mme [V] a fait appel du jugement en ses dispositions la condamnant au paiement des loyers et charges outre intérêts, d'une indemnité pour frais irrépétibles et des dépens.
Par ordonnance du 18 février 2021, le conseiller de la mise en état a débouté Mme [V] de sa demande de jonction des procédures d'appel de la décision du juge des contentieux de la protection de Charleville-Mézières (sur les arriérés de loyers) et de celle du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières (sur la vente de l'appartement), ordonné qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir de la 1ère chambre civile 1ère section de la cour d'appel sur la vente de l'appartement occupé par Mme [V] et a dit que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de la procédure au fond.
Par arrêt du 8 juin 2021, la 1ère chambre civile 1ère section a :
- confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 29 juin 2020, 'en particulier en ce qu'il a constaté l'accord intervenu entre M. [K] [L] et Mme [C] [V] le 18 décembre 2017 pour la vente de l'appartement situé au 4ème étage (lots 8 et 9) de l'immeuble situé [Adresse 3] moyennant le prix de 37 000 euros et en ce qu'il a dit que la vente était parfaite à compter de cette date',
- dit que le présent arrêt vaut acte de vente et pourra être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble pour assurer l'opposabilité de la vente aux tiers,
- condamné M. [L] aux dépens et au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de conclusions du 15 janvier 2021, Mme [V] demande à la cour d'infirmer le jugement afin de :
- dire irrecevable et non-fondée la demande initiale portée par M. [L] en première instance,
- dire qu'un accord est intervenu sur la vente par M. [L] à Mme [V] de l'appartement situé au [Adresse 3] au prix de 37 000 euros,
- dire que cette vente est parfaite et que le présent arrêt vaut acte de vente et pourra être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble,
- dire que l'arrêt vaut acte de vente à compter du 24 mai 2016,
- subsidiairement, dire qu'il vaut acte de vente à compter du 18 décembre 2017,
- dire la demande non recevable en l'état de l'accord parfait intervenu en avril 2016, ou à défaut en décembre 2017, dès lors que M. [L] n'a pas la qualité de propriétaire,
- en tout état de cause, la dire non-fondée en l'état de l'accord parfait intervenu en avril 2016, ou à défaut en décembre 2017,
- en conséquence débouter M. [L] de toutes ses demandes,
- dire que, si, par impossible, la demande de M. [L] devait être déclarée recevable et fondée, elle se heurterait à l'exception de l'état de lieux loués, et que M. [L] sera débouté de toutes demandes,
- dire que, si, par impossible, la demande de M. [L] devait être déclarée recevable et fondée, elle se heurterait à l'exception du décompte des charges et des loyers,et que M. [L] sera débouté de toutes demandes,
- dire la demande reconventionnelle recevable et fondée,
- condamner M. [L] à payer à Mme [V] :
. 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
. 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
. 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,
. les intérêts légaux de retard à compter du 8ème jour qui suit la signification de l'arrêt à intervenir,
- faire application de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner M. [L] aux entiers dépens de l'instance.
Selon écritures du 19 mars 2021, M. [L] conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, au débouté de l'ensemble des prétentions adverses, à la condamnation de Mme [V] au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2022.
Motifs de la décision :
Sur la recevabilité de la demande de M. [L] en paiement des loyers :
Mme [V] considère que M. [L] sollicite le règlement de loyers alors qu'il n'est plus propriétaire des locaux concernés, puisqu'ils ont été acquis par la locataire en vertu d'un accord parfait sur la chose et sur le prix intervenu en avril 2016.
Il résulte de l'arrêt de cette cour en date du 8 juin 2021 qu'un accord de volonté du bailleur et de sa locataire a rendu parfaite la vente de l'appartement du [Adresse 3] le 18 décembre 2017. Jusqu'à cette date, M. [L] était propriétaire dudit immeuble et en droit de réclamer paiement des loyers et charges locatives à sa locataire. Par suite, son action en paiement à ce titre est recevable.
Sur les prétentions de Mme [V] relatives à la vente proprement dite de l'appartement :
Mme [V] demande à la cour de :
- dire qu'un accord est intervenu sur la vente par M. [L] à Mme [V] de l'appartement situé au [Adresse 3] au prix de 37 000 euros,
- dire que cette vente est parfaite et que le présent arrêt vaut acte de vente et pourra être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble,
- dire que l'arrêt vaut acte de vente à compter du 24 mai 2016,
- subsidiairement, dire qu'il vaut acte de vente à compter du 18 décembre 2017.
L'arrêt du 8 juin 2021 a statué sur tous ces points, lesquels ont donc été tranchés, sauf à préciser que l'accord sur la vente vaut acte de vente à compter du 18 décembre 2017.
Sur la demande de M. [L] en paiement de loyers et charges :
En ses courriers datés des 18 décembre 2017 et 14 février 2018 adressés à Mme [V] (pièces n°14 et 15 de Mme [V]), M. [L] réclame paiement à sa locataire d'une somme de 6 713,75 euros arrêtée au 1er décembre 2017, puis de 7 215,35 euros arrêtée au 1er janvier 2018 et intégrant le loyer de janvier 2018. Il ajoute en bas de page, dans chacun de ces courriers, que Mme [V] pourra soustraire de sa dette 'les 2 000 euros litigieux' qu'elle affirme avoir virés sur le CCP de M. [L], ainsi que la 'caution de 800 euros' qu'elle a versée lors de la signature du bail à la mère de M. [L].
Mme [V] oppose à M. [L] l'état des lieux loués, s'appuyant sur la déclaration de ce dernier dans son courrier du 14 février 2018, selon laquelle il diminue le montant des charges réclamées au titre de la facture d'eau froide pour tenir compte d'une 'fuite dans le WC vacant'.
M. [L] produit en réponse cinq factures qu'il a réglées à une entreprise de plomberie, la SARL Gobinet, pour des travaux effectués en 2013, 2014 et février et juin 2019 (la dernière facture atteint un montant de 2 176 euros). Il justifie ainsi de ce qu'il assume ses obligations de bailleur quant à la délivrance de locaux à usage d'habitation propres à cet usage (article 1719 du code civil), d'autant que Mme [V] ne précise pas davantage ses griefs sur ce point.
Mme [V] oppose également au bailleur le fait qu'il ne prouve pas le montant des charges réclamées à la locataire.
Effectivement, M. [L] ne communique aucun document relatif aux charges supportées, ce qui a conduit à raison le premier juge à défalquer de l'arriéré locatif les sommes suivantes :
- 481,72 euros au titre de l'eau froide pour la période antérieure au 31 décembre 2017,
- 72 euros au titre de l'électricité pour les parties communes pour la période antérieure au 31 décembre 2017.
De même, M. [L] n'établit pas le montant des charges locatives d'eau froide du second semestre 2017 (50 euros) et d'éclairage des parties communes en 2017 (39 euros).
Lesdites sommes sont donc à retrancher du décompte du bailleur, ainsi que le loyer de janvier 2018, puisqu'il est postérieur à la vente de l'immeuble.
La créance se calcule comme suit : 7 215,35 - (2 000 + 800 + 481,72 + 72 + 50 + 39 + 456,60).
Mme [V] est dès lors condamnée à payer à M. [L] la somme de 3 316,03 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtés au 31 décembre 2017.
Le jugement entrepris est réformé en ce sens.
Sur les autres demandes :
Mme [V] entend faire condamner M. [L] à lui payer une somme de 3 000 euros pour procédure abusive. Cependant, l'intimé est reconnu partiellement fondé en ses prétentions, de sorte que la demande à ce titre de l'appelante ne saurait être accueillie.
De même, M. [L], qui succombe partiellement, n'est pas fondé à obtenir une indemnité de 3 000 euros au titre d'un recours vexatoire engagé par Mme [V], cette dernière ayant, à bon droit, invoqué l'existence d'un accord valant vente parfaite de l'appartement en cause.
Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel, ces derniers incluant ceux de l'incident de mise en état, la décision querellée étant à cet égard infirmée.
L'équité commande, enfin, de débouter M. [L] et Mme [V] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés, en première instance et en appel. Le jugement combattu est encore réformé de ce chef.
Il est rappelé, par ailleurs, que l'article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties n'ayant aucun intérêt moral au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire.
Par ces motifs,
Infirme le jugement du 15 mai 2020, sauf en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,
Statuant à nouveau,
Rappelle que l'arrêt de cette cour du 8 juin 2021 a confirmé le jugement du 29 juin 2020 du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, en particulier en ce qu'il a constaté l'accord intervenu entre M. [L] et Mme [V] le 18 décembre 2017 pour la vente de l'appartement situé au [Adresse 3], moyennant le prix de 37 000 euros, et en ce qu'il a dit la vente parfaite à compter de cette date,
Précise que l'accord sur la vente vaut acte de vente à compter du 18 décembre 2017,
Condamne Mme [V] à payer à M. [L] la somme de 3 316,03 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtés au 31 décembre 2017,
Déboute Mme [V] et M. [L] de leurs autres demandes,
Y ajoutant,
Déboute Mme [V] et M. [L] de leurs demandes respectives en dommages et intérêts pour procédure abusive,
Déboute Mme [V] et M. [L] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel, lesquels comprennent ceux de l'incident de mise en état.
Le greffier Le président
