ARRET N°
du 11 octobre 2022
R.G : N° RG 22/00360 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FED7
[D]
c/
Société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT
CM
Formule exécutoire le :
à :
Me Héloïse DENIS-VAUCHELIN
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 11 OCTOBRE 2022
APPELANTE :
d'une ordonnance rendue le 05 novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes
Madame [U] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005504 du 13/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représentée par Me Héloïse DENIS-VAUCHELIN, avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
Société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 1]
N'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 13 septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2022,
ARRET :
Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2022 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte du 22 juin 2010, l'office public de l'habitat Aube Immobilier (ci-après Aube Immobilier) a donné à bail à Mme [U] [D] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 362,45 euros, charges comprises.
Mme [D] a cessé de payer les loyers au mois d'août 2019 puis a quitté le logement le 7 janvier 2020. Un état des lieux de sortie a été établi et une somme de 32 euros a été mise à la charge de la locataire au titre des réparations locatives.
Par acte du 24 décembre 2019, Aube Immobilier a donné à bail à Mme [U] [D] un appartement situé sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel est de 394,41 euros, charges comprises.
Une mise en demeure a été adressée à Mme [D] le 23 décembre 2020 à la suite de loyers non payés pour une somme de 453,01 euros, lui impartissant un délai de 8 jours pour régler cette somme.
Le 28 janvier 2021, Aube Immobilier, devenu l'OPH [Localité 1] Aube Habitat, a adressé un courrier simple à Mme [D] relatif à l'échéance de son assurance multirisques habitation.
Puis, par acte d'huissier en date du 26 février 2021, l'OPH lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour une somme de 755,18 euros visant la clause résolutoire et de justifier d'une assurance dans un délai de 2 mois, soit jusqu'au 27 avril 2021.
Par acte d'huissier en date du 24 juin 2021, le bailleur a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection de Troyes aux fins de :
-constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de louage liant les parties à compter du 27 avril 2021, les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux,
-dire qu'à compter de cette date Mme [D] sera déclarée occupante sans droit ni titre du local à usage d'habitation et du parking qu'elle occupe,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,
-la condamner par provision et sans préjudicier au principal, au paiement du montant des sommes dues au 4 mai 2021, soit 906,64 euros, ainsi qu'à une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux ou son expulsion, d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des provisions sur charges si le contrat de louage n'était pas résilié, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1728-2 du code civil, et au paiement de la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de l'assignation.
Mme [D] n'a pas comparu à l'audience du 1er octobre 2021, et ne s'est pas fait représenter.
A cette audience, le bailleur a sollicité le bénéfice des demandes figurant dans son assignation, actualisant le montant de la dette locative à 713,87 euros.
Par ordonnance de référé rendue le 5 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a, notamment :
-constaté que l'OPH [Localité 1] Aube Habitat se désiste de sa demande au titre de l'assurance,
-condamné par provision Mme [D] à payer au requérant la somme de 713,87 euros, représentant les loyers et charges impayées au 27 septembre 2021,
-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 avril 2021,
-dit qu'à défaut pour Mme [D] d'avoir libéré les lieux situés, [Adresse 3] au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur ;
-condamné Mme [D] à payer à l'OPH [Localité 1] Aube Habitat une indemnité d'occupation mensuelle de 394,41 euros égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,
-dit que la décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le préfet de l'Aube,
-condamné Mme [U] [D] à payer à l'OPH [Localité 1] Aube Habitat la somme de 70 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Mme [U] [D] a fait appel de cette décision suivant déclaration du 23 février 2022, recours limité aux dispositions :
.l'ayant condamnée par provision à payer à l'OPH [Localité 1] Aube la somme de 713,87 euros, représentant les loyers et charges impayées au 27 septembre 2021,
.ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 avril 2021,
.ayant dit qu'à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur,
.l'ayant condamnée à payer à l'OPH [Localité 1] Aube Habitat une indemnité d'occupation mensuelle de 394,41 euros égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs et à la somme de 70 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Suivant conclusions du 23 mars 2022, Mme [D] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance de référé en date du 5 novembre 2021 sur ces points, et de lui accorder des délais de paiement s'agissant de sa dette locative d'un montant actualisé de 184,82 euros sur une période de 24 mois à raison de 24 mensualités égales à la somme de 7,70 euros, en plus du loyer et des charges courantes et ce en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de l'article 1343-5 du code civil, de rappeler que, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus, rappeler que si elle se libère dans le délai selon les modalités fixées, la clause résolutoire du contrat de bail est réputée ne jamais avoir joué, rappeler que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge en vertu de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil.
Elle demande de statuer ce que de droit quand aux dépens de l'instance.
Mme [D] a fait délivrer assignation devant la cour d'appel à l'OPH [Localité 1] Habitat, avec signification de la déclaration d'appel et des conclusions le 18 mars 2022, à personne morale. L'OPH [Localité 1] Aube Habitat n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2022.
Sur ce, la cour,
Par application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil :
'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.'
L'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose également que le juge peut suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire et considérer qu'elle est réputée ne pas avoir joué si le locataire est en mesure de régler normalement son loyer.
Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'appelante indique n'avoir pu se présenter à l'audience devant le premier juge, étant tombée malade ce jour-là et n'ayant pu prévenir à temps la juridiction, de sorte qu'elle n'a pas pu alors faire valoir sa demande en délais de paiement (étant précisé qu'à l'audience le bailleur s'était opposé à l'octroi de tels délais à raison du fait qu'il s'agissait de la seconde procédure pour impayés diligentée à l'encontre de Mme [D]).
Mme [D] insiste sur sa bonne foi, pointant qu'elle a régularisé sa situation au regard de l'assurance, ce qui a conduit le bailleur à se désister de sa demande à ce titre à l'audience.
Elle souligne encore qu'entre la date de l'assignation et l'audience du 1er octobre 2021, elle avait déjà commencé à apurer sa dette puisque l'assignation portait un montant de 906,64 euros, prétention réduite à 713,87 à l'audience par le bailleur.
Depuis l'ordonnance de référé rendue le 5 novembre 2021, Mme [D] a poursuivi des règlements complémentaires :
.200 euros le 29 décembre 2021,
.205,10 euros le 25 janvier 2022,
.123,73 euros le 24 février 2022.
Au vu de l'avis d'échéance du 7 février 2022 versée aux débats (pièce n°8), le solde en faveur du bailleur était réduit à 185,95 euros (après report du solde figurant les impayés et des règlements effectués par la locataire).
Mme [D] perçoit l'allocation adulte handicapé pour un montant mensuel de 903,60 euros, ainsi qu'une APL de 228,51 euros. Elle bénéficie également du dispositif de réduction de loyer de solidarité (RLS soit 44,60 euros en février 2022), de sorte que le solde de loyer restant à sa charge est de l'ordre de 121 euros par mois. Elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.
Dans ces conditions, eu égard à la modicité de la dette actualisée et à la proposition d'échelonnement de l'appelante, qui n'apparaît pas illusoire nonobstant la modicité de ses ressources, il y a lieu de faire droit au recours.
L'ordonnance est par conséquent infirmée s'agissant du montant de la dette, et amendée pour prévoir les délais de paiement accordés et les conséquences en découlant par application de l'article 1343-5 du code civil et de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Mme [D] conservera la charge de ses dépens d'appel.
Par ces motifs,
Infirme l'ordonnance rendue le 5 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en ses dispositions ayant condamné par provision Mme [D] à payer à l'OPH [Localité 1] Aube Habitat la somme de 713,87 euros, représentant les loyers et charges impayées au 27 septembre 2021,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne par provision Mme [D] à payer à l'OPH [Localité 1] Aube Habitat la somme de 185,95 euros, représentant les loyers et charges impayées au 7 février 2022,
Confirme l'ordonnance pour le surplus des dispositions querellées,
Y ajoutant,
Vu les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1343-5 du code civil,
Accorde à Mme [U] [D] des délais de paiement s'agissant de sa dette locative d'un montant de 185,95 euros arrêtée au 7 février 2022, sur une période de 24 mois à raison de 23 mensualités égales à la somme de 7,70 euros, la 24ème mensualité de 8,85 euros soldant la dette, ce en plus du loyer et des charges courantes,
Rappelle que, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus,
Rappelle que si la débitrice se libère dans le délai selon les modalités fixées, la clause résolutoire du contrat de bail est réputée ne jamais avoir joué,
Rappelle que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé,
Dit que Mme [U] [D] conservera la charge de ses dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
