ARRET N°
du 13 septembre 2022
R.G : N° RG 20/00859 - N° Portalis DBVQ-V-B7E-E3IL
[O] [G]
c/
[F]
[J]
AL
Formule exécutoire le :
à :
la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST
la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022
APPELANT :
d'un jugement rendu le 31 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Chalons-en-Champagne
Monsieur [L] [O] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE
INTIMES :
Monsieur [V] [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
Madame [Y] [J] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 14 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2022,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2022 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte sous seing privé du 15 février 2016, M. [V] [F] et Mme [Y] [J], son épouse, ont consenti à M. [L] [O] [G] un bail de locaux à usage d'habitation sis [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 480 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.
Le 11 octobre 2019, M. et Mme [F] ont fait assigner M. [O] [G] devant le tribunal d'instance de Châlons-en-Champagne en résiliation du bail, expulsion, paiement de la dette locative, d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité pour frais irrépétibles.
Lors de l'audience du 17 décembre 2019, ils ont maintenu leurs demandes et actualisé l'arriéré locatif à la somme de 4 289,20 euros. M. [O] [G] n'a pas comparu.
Le jugement du 31 décembre 2019 assorti de l'exécution provisoire, a notamment :
- dit M. et Mme [F] recevables en leur action en résiliation de bail,
- prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, à effet à compter du jugement,
- dit que M. [O] [G] devra libérer les lieux dans le mois qui suivra la signification du jugement, sous peine d'expulsion avec l'assistance de la force publique,
- condamné M. [O] [G] à payer en deniers ou quittances à M. et Mme [F] la somme de 4 289,20 euros représentant les loyers et charges échus impayés au 17 décembre 2019, échéance de décembre 2019 incluse,
- condamné M. [O] [G] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle de 520 euros à compter du 31 décembre 2019 jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,
- condamné M. [O] [G] à payer à M. et Mme [F] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [O] [G] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Le 2 juillet 2020, M. [O] [G] a fait appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par conclusions du 1er octobre 2020, M. [O] [G] demande à la cour d'infirmer le jugement afin de :
- constater qu'il est à jour des loyers dus au titre de l'année 2020,
- constater qu'il a commencé à rembourser sa dette de loyers,
- dire n'y avoir lieu au prononcé de la résiliation du bail,
- lui accorder les plus larges délais de règlement dans la limite légale de trois années,
- condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Il fait valoir qu'en 2019, le décès d'un proche l'a contraint à se rendre en Afrique pendant plusieurs mois et à mettre son activité professionnelle en sommeil, ce qui a entraîné ses difficultés financières.
Par message RPVA du 4 novembre 2020, Maître Devarenne, avocat de M. [O] [G], a fait savoir qu'il n'intervenait plus au soutien des intérêts de ce dernier.
Selon écritures du 29 décembre 2020, M. et Mme [F] concluent à la confirmation du jugement sauf à statuer à nouveau pour :
- constater l'apurement de la dette de loyers par la caisse d'allocations familiales, pour la somme de 4 289,20 euros,
- condamner M. [O] [G] à leur payer en deniers ou quittances la somme de 4 085,30 euros au titre de l'indemnité d'occupation due jusqu'au 30 octobre 2020, outre les indemnités dues jusqu'à l'arrêt à intervenir, avec intérêts au taux légal augmenté de 5 points à compter de la date d'exigibilité,
- condamner M. [O] [G] à leur payer une indemnité d'occupation de 650 euros par mois à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à libération complète et effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,
- dire que l'indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme au plus tard le 1er du mois suivant,
- condamner M. [O] [G] à leur payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
- condamner M. [O] [G] aux dépens de première instance et d'appel.
Ils soutiennent que M. [O] [G] n'a pas repris le paiement des loyers, ce qui les met dans une situation financière particulièrement délicate, leur retraite étant peu élevée.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 mai 2022.
Motifs de la décision :
Sur la résiliation du bail :
L'article 1728 du code civil dispose que 'Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.'
Selon l'article 1741 du code civil, 'Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.'
Le premier juge rappelle exactement que, le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts du locataire.
Il observe que M. et Mme [F] justifient de leur demande en résiliation en produisant le bail signé, un plan d'apurement du 9 juin 2019 (par 32 mensualités de 56 euros), un constat d'accord homologué par ordonnance du 9 juillet 2019, des courriers recommandés de relance des 17 juillet et 6 septembre 2019 et un décompte des sommes dues. Il prononce en conséquence la résiliation du bail avec effet au jour du jugement, eu égard à l'importance des manquements constatés.
Devant la cour, M. [O] [G] reconnaît qu'il n'a pu honorer le plan d'apurement de juillet 2019. Il fait valoir que la caisse d'allocations familiales a régularisé le paiement des aides personnalisées au logement de l'année 2019, qu'il paye régulièrement ses loyers et y ajoute un supplément destiné à apurer sa dette. Cependant, M. [O] [G] ne produit aucune pièce au soutien de ses écritures.
M. et Mme [F] soutiennent que, depuis l'audience de première instance du 17 décembre 2019, la caisse d'allocations familiales a versé aux bailleurs une somme de 4 974 euros, mais que M. [O] [G] ne paye pas régulièrement ses indemnités d'occupation, de sorte que la dette locative atteint au 30 octobre 2020 la somme de 4 085,30 euros. Ils établissent le montant de leur créance par un décompte détaillé arrêté à cette date, décompte intégrant les versements de la caisse d'allocations familiales (pièce n°9).
Il apparaît ainsi que les manquements répétés du locataire à l'obligation de payer les loyers, constatés par le tribunal, ont persisté après sa décision et que le premier juge a pertinemment retenu que la gravité de cette carence était suffisamment importante pour justifier la résiliation du bail. Le jugement est dès lors confirmé de ce chef.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Il résulte du décompte communiqué en pièce n°9 qu'au 30 octobre 2020, la dette locative (loyers, charges, indemnités d'occupation) atteint la somme de 4 085,30 euros. M. [O] [G] doit donc être condamné au paiement de cette somme, à majorer des indemnités d'occupation restant dues jusqu'au jour du présent arrêt.
M. et Mme [F] sollicitent la fixation à la somme de 650 euros par mois, au lieu de 520 euros, de l'indemnité d'occupation à compter du présent arrêt, afin d'inciter davantage M. [O] [G] à libérer les lieux occupés. Ils exposent qu'ils sont de modestes retraités et que la location de l'appartement de [Localité 3] constitue pour eux un complément de ressources indispensable. Ils produisent leur avis d'impôt 2019 sur le revenu 2018, lequel révèle des ressources mensuelles du couple de 2 458 euros, hors revenus fonciers, ces derniers correspondant en 2018 à 335 euros par mois. Ils soulignent que les charges engendrées par l'appartement en cause (charges de copropriété, taxe foncière, assurance) ne sont pas couvertes en cas de carence de M. [O] [G].
Eu égard à la nette insuffisance des règlements opérés par M. [O] [G] par rapport à l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal (ce qui laisse supposer de maigres ressources de l'occupant), et en l'absence de toute aide au logement possible pour régler une indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu de majorer le montant de ladite indemnité. En revanche, il convient d'ajouter au jugement qu'elle est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, avec application de la révision annuelle du loyer telle que la précisait le contrat de bail, le 15 février de chaque année, en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction prévu par la loi. Il serait anormal, en effet, que l'occupant sans droit ni titre soit mieux traité qu'un locataire.
Sur la demande relative à la majoration de l'intérêt au taux légal :
L'article L. 313-3 du code monétaire et financier prévoit : 'En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision (...). Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.'
Il est fait droit à la demande de M. et Mme [F] d'assortir la condamnation au paiement de la dette locative des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, ainsi que des intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir, avec majoration de 5 points à l'expiration d'un délai de deux mois, par application de l'article précité.
Sur la demande en délais de paiement :
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :
'Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.'
M. [O] [G] ne fournit pas le moindre renseignement sur sa situation financière, de sorte que la cour ne dispose d'aucun élément sur ses possibilités de régler sa dette locative et ne peut que le débouter de sa demande en délais de paiement.
Sur les dépens et demandes au titre des frais irrépétibles :
M. [O] [G] succombe en son recours et supporte les dépens d'appel, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il le condamne aux dépens de première instance.
M. [O] [G] est débouté de ses réclamations au titre des frais irrépétibles et condamné à à payer à M. et Mme [F] une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés devant la cour d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il le condamne au paiement d'une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,
Confirme le jugement du tribunal d'instance de Châlons-en-Champagne du 31 décembre 2019, sauf à condamner M. [O] [G] à payer à M. et Mme [F] la somme de 4 085,30 euros, et non plus 4 289,20 euros, au titre des indemnités d'occupation dues au 30 octobre 2020, somme à majorer des indemnités d'occupation échues postérieurement au présent arrêt,
Y ajoutant,
Dit que l'indemnité d'occupation due par M. [O] [G] depuis la résiliation du bail est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, avec application de la révision annuelle du loyer telle que la précisait le contrat de bail, le 15 février de chaque année, en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction prévu par la loi,
Dit que la condamnation au paiement de la dette locative est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, ainsi que des intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir, avec majoration de 5 points à l'expiration d'un délai de deux mois,
Déboute M. [O] [G] de sa demande en délais de paiement,
Condamne M. [O] [G] à payer à M. et Mme [F] une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel,
Condamne M. [O] [G] aux dépens d'appel,
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
