ARRET N°
du 14 juin 2022
R.G : N° RG 21/01327 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FA4A
[X]
[X]
c/
[W]
AL
Formule exécutoire le :
à :
Me Matthieu CIUTTI
la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 14 JUIN 2022
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 27 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Troyes
Madame [A] [X]
43 rue des jardins de Cléopâtre
34170 CASTELNAU-LE-LEZ
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003175 du 09/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représentée par Me Matthieu CIUTTI, avocat au barreau de REIMS
Monsieur [O] [X]
43 rue des jardins de Cléopâtre
34170 CASTELNAU-LE-LEZ
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003175 du 09/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représenté par Me Matthieu CIUTTI, avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
Madame [N] [W]
60 rue de Nantes
44860 PONT-SAINT-MARTIN
Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et Me Guy LALLEMENT, avocat au barreau de NANTES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 10 mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 juin 2022,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 juin 2022 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte sous seing privé du 20 janvier 2020, M. [O] [X] et Mme [A] [E], son épouse, ont acheté, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire, un bien immobilier situé à Troyes et appartenant à Mme [N] [W], moyennant la somme de 61 000 euros outre 6 100 euros de frais d'acquisition.
Il devait être justifié de la réalisation des conditions suspensives au 20 mars 2020, l'acte authentique devant être réitéré au plus tard le 30 avril 2020. Si les conditions suspensives étaient réalisées, mais qu'une partie ne voulait ou pouvait réitérer l'acte devant notaire, l'acte la rendait redevable d'une indemnité de 6 100 euros à titre de clause pénale.
Par lettre recommandée du 9 juillet 2020, M. et Mme [X] ont informé Mme [W] de leur souhait de se rétracter, n'ayant trouvé aucun organisme bancaire accordant un financement aux conditions du compromis.
Par lettre recommandée du 30 juillet 2020, le conseil de Mme [W] a mis M. et Mme [X] en demeure de payer la somme de 6 100 euros.
Puis, le 5 janvier 2021, Mme [W] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Troyes, en condamnation in solidum au paiement de la somme de 6 100 euros au titre de la clause pénale, de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que des dépens.
Régulièrement assignés, M. et Mme [X] n'ont pas comparu à l'audience du 8 mars 2021.
Le jugement du 27 avril 2021 a
- condamné in solidum M. et Mme [X] à payer la somme de 6 100 euros à Mme [W],
- condamné in solidum M. et Mme [X] à lui payer la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens de l'instance.
Le 1er juillet 2021, M. et Mme [X] ont fait appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par conclusions du 30 septembre 2021, M. et Mme [X] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, d'infirmer le jugement afin de :
- débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes et prétentions plus amples ou contraires,
- subsidiairement, réduire la clause pénale manifestement excessive à la somme d'un euro,
- en tout état de cause, condamner Mme [W] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Ils font valoir qu'ils se sont heurtés au refus de financement de leurs potentiels partenaires bancaires sans qu'aucune faute ne puisse leur être reprochée.
Selon écritures du 17 décembre 2021, Mme [N] [W] conclut, au visa de l'article 1231-1 du code civil :
- au rejet de l'appel,
- à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- à la condamnation de M. et Mme [X] in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- à la condamnation de M. et Mme [X] aux dépens de première instance et d'appel.
Mme [W] soutient que M. et Mme [X] devaient faire toutes diligences pour obtenir un crédit dans les délais requis et, en cas de refus, devaient notifier au notaire dans les huit jours de leur remise ou réception, les offres faites ou le refus opposé aux demandes de prêts, et qu'ils n'apportent aucune preuve de ce qu'ils ont réalisé ce qui était à leur charge.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 avril 2022.
Motifs de la décision :
Sur les obligations résultant du contrat du 20 janvier 2020 :
L'acte notarié rédigé par Maître [D] [Y], notaire à Anglure, avec la participation de Maître [G], notaire à Troyes, signé le 20 janvier 2020, par lequel Mme [W] vend aux époux [X] un ensemble immobilier situé 16 rue des Guillemets à Troyes, précise, en page 13, que 'L'acquéreur déclare qu'il paiera le prix de la vente à l'aide d'un ou plusieurs prêts correspondant aux caractéristiques ci-après :
- montant global du ou des prêts envisagés : 85 000 euros
- durée : 25 ans
- taux d'intérêt : 1,80 %
Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts à ces conditions, d'ici le 20 mars 2020 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.
Etant précisé que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles visées ci-dessus entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 du code civil qui dispose : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'
Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le bénéficiaire des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus et l'agrément par les assureurs du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives, liés à ces prêts.
L'acquéreur devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.'
L'acte contient, en page n°21, la clause pénale suivante :
'Si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre d'une indemnité d'ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de SIX MILLE CENT EUROS (6 100 euros), conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.
Etant ici précisé que la présente clause n'emporte pas novation et que chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.
Observation étant ici faite qu'aux termes du second alinéa de l'article 1231-5 du code civil ci-après littéralement rapportés : 'Néanmoins le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.'
Observations étant ici faites en ce qui concerne le ou les prêts :
- que le refus du ou des prêts devra être justifié au moyen d'une lettre du ou des établissements bancaires ou de crédit adressés à l'acquéreur et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts. L'original de cette lettre devra être produit au notaire susnommé.
- cependant, si le défaut d'obtention du ou des prêts résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s'il a refusé, sans motif légitime, la ou les offres reçues, la somme ci-dessus versée restera acquise au vendeur en application de l'article 1304-3 du code civil selon lequel : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.
Le premier juge a relevé qu'en vertu de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, 'les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er' ( à savoir entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus).
Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 et, d'autre part, la date à laquelle obligation aurait dû être exécutée.
Le cours du délai devant expirer le 20 mars 2020 a été suspendu et a repris le 24 juin 2020 pour le temps restant à courir lorsque la suspension a été ordonnée, à savoir 8 jours (du 12 au 20 mars 2020).
Le jugement observe que, par correspondance du 9 juillet 2020, les acquéreurs ont indiqué à Mme [W] ne pas avoir obtenu de financement, sans pour autant produire de document justifiant des démarches accomplies. Il en déduit que M. et Mme [X] doivent être tenus pour responsables de la non-réalisation de la promesse suspensive d'obtention du financement et les condamne in solidum au paiement de la clause pénale de 6 100 euros.
Devant la cour, les époux [X] produisent les pièces ci-après :
- un courriel daté du 12 février 2020, par lequel le Crédit Agricole Champagne Bourgogne les informe de sa décision de ne pas les accompagner dans leur projet,
- un courriel daté du 17 mars 2020 par lequel la BPALC leur indique 'Pour le moment nous ne vous accompagnons pas dans le projet. Et compte tenu la situation actuelle, le mois à venir s'annonce très compliqué en délai/réponse et RDV. Je suis navrée.'
- les courriels adressés à la BPALC par Mme [X] les 26 février et 5 mars 2020 pour savoir si le dossier était accepté, puis les 13 et 17 mars 2020 pour obtenir un justificatif du refus du prêt à présenter à l'agence immobilière,
- le courriel de réponse de la BPALC du 19 mars 2020 à 13 h 27 : 'Nous sommes en aucun cas obligé de justifier pourquoi nous ne reprenons pas la relation bancaire. Bonne journée',
- le courriel du 19 mars 2020 à 16 h 33 par lequel Mme [X] a transmis à Mme [H] [K] [C], représentant l'agence immobilière, les messages de refus du Crédit Agricole et de la BPALC,
- le courriel du 2 juillet 2020, mentionnant pour objet 'refus bancaire', par lequel Mme [X] a envoyé à Maître [T] [S], exerçant au sein de l'office notarial [G] Pouillot, la simulation de financement de la BPALC,
- les lettres recommandées avec avis de réception distribuées le 8 juillet 2020 au Crédit Agricole et à la BPALC, par lesquelles M. et Mme [X] leur demandaient une attestation du refus du prêt immobilier précisant les conditions du prêt sollicité (montant, durée, taux).
Mme [W] s'étonne de la désinvolture des époux [X], qui communiquent par simples messages, sans adresser au notaire les lettres de refus des concours bancaires, pourtant expressément prévues par le contrat.
Il y a lieu de rappeler que, dès le 23 mars 2020, la pandémie due au coronavirus a conduit le groupe La Poste à réduire ses effectifs en adaptant son organisation pour protéger la santé des postiers et assurer ses missions essentielles, en privilégiant les services assurant un lien social et en réduisant le temps de travail des facteurs et personnels des centres de tri. A l'évidence, ces circonstances exceptionnelles ont incité les acquéreurs à privilégier les échanges par voie électronique.
Mme [W] communique la première page d'un 'accord de principe' de la Banque LCL, agence de Sainte Savine, en date du 27 mai 2020, pour consentir un prêt immobilier à M. et Mme [X], sous réserve de remise des justificatifs dans les 30 jours. Toutefois, la page versée ne mentionne pas les caractéristiques du prêt en cause et ne permet donc pas de vérifier qu'elles correspondent à celles prévues par le contrat du 20 janvier 2020.
M. et Mme [X] établissent, d'une part, que les crédits sollicités leur ont été refusés, d'autre part, qu'ils ont vainement réclamé aux banques des attestations écrites de leur opposition à l'octroi de crédit. Il ne peut donc leur être reproché de ne pas produire de lettres de refus de la BPALC et du Crédit Agricole. Ils justifient avoir adressé dès le 19 mars 2020 à la représentante de l'agence immobilière, Mme [K] [C], les messages de refus des deux banques et avoir averti le notaire le 2 juillet 2020 du refus de prêt de la BPALC, mais ne disent rien d'une information transmise au notaire quant au refus du prêt Crédit Agricole. Par ailleurs, ils ont écrit au vendeur le 9 juillet 2020, donc quelques jours après le terme de la condition suspensive, pour l'avertir de leur rétractation faute d'obtention d'un financement bancaire, mais sans lui donner le moindre élément sur les rejets opposés par les établissements de crédit.
Il apparaît ainsi que M. et Mme [X] n'ont pas respecté le délai et les modalités fixées pour informer le vendeur de ce qu'ils ne pourraient réitérer l'acte de vente. Ils encourent donc l'application de la clause pénale. La décision querellée est à cet égard confirmée.
Sur la demande en modération de la clause pénale :
L'article 1231-5 du code civil permet au juge de modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.
Il est constant que la disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.
Mme [W] fait valoir qu'habitant en région nantaise, elle est tenue de se rendre de temps en temps à Troyes pour vérifier l'état de son appartement, se procurer les procès-verbaux d'assemblées générales, rencontrer le gestionnaire de l'immeuble, ce qui lui occasionne des frais de déplacements et de séjours et qu'elle n'a pas proposé l'immeuble à la vente pendant le délai de la condition suspensive, malgré les retards d'information des acquéreurs. Elle doit maintenant rencontrer de nouveau des prestataires pour parvenir à céder son appartement. Dans l'attente, elle supporte toujours les charges de copropriété, les impositions, les abonnements d'énergie nécessaires aux visites.
M. et Mme [X] soulignent que le contexte de la pandémie, notamment le 'gel de la sphère économique et sociale', a limité les participations des établissement de crédit aux concours bancaires des particuliers ou des professionnels, alors même que les taux d'intérêts augmentaient, poussant les banques à reporter tous engagements. Ils estiment que Mme [W] n'a souffert d'aucun préjudice.
Le dommage résultant pour le vendeur de ce que les époux [X] n'ont pas transmis les informations relatives aux refus des prêts dans le délai et selon les formes prévues est tout-à-fait limité, eu égard aux circonstances très particulières des premiers mois de l'année 2020 qui n'étaient guère propices aux investissements en tous genres ; la cour en apprécie le montant à la somme de 500 euros. Il s'ensuit que la pénalité convenue est manifestement excessive et doit être réduite à ladite somme, le jugement entrepris étant réformé de ce chef.
Sur les autres demandes :
Mme [W] et M. et Mme [X] succombent respectivement pour partie. Il convient dès lors de laisser à chaque partie la charge des dépens de première instance et d'appel par elle exposés, le jugement étant infirmé en ce sens.
Aucune considération d'équité ne commande de condamner une partie à paiement au titre des frais irrépétibles par l'autre supportés. Par suite, les demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées, s'agissant des frais irrépétibles assumés devant le tribunal judiciaire et devant la cour. La décision entreprise est également réformée sur ce point.
Par ces motifs,
Confirme le jugement du 27 avril 2021 uniquement en ce qu'il retient que le jeu de la clause résolutoire est acquis à l'encontre de M. et Mme [X],
Infirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Dit que la clause résolutoire est manifestement excessive et que son montant doit en conséquence être réduit à la somme de 500 euros,
Condamne M. et Mme [X] in solidum à payer à ce titre à Mme [W] une somme de 500 euros,
Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,
Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés, en première instance comme devant la cour.
Le greffier Le président
