ARRET N°
du 14 juin 2022
R.G : N° RG 21/01291 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FAZU
[X]
[H]
c/
[S]
[S] NEE [E]
CM
Formule exécutoire le :
à :
la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS
la SCP ACG & ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 14 JUIN 2022
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 25 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes
Monsieur [U] [X]
18, Route de Turgy
10210 CUSSANGY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003065 du 09/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représenté par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE
Madame [V] [H]
18, Route de Turgy
10210 CUSSANGY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003295 du 09/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représentée par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE
INTIMES :
Monsieur [B] [S]
20 Route de Turgy
10210 CUSSANGY
Représenté par Me Gérard CHEMLA de la SCP ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
Madame [G] [S] Née [E]
20 Route de Turgy
10210 CUSSANGY
Représentée par Me Gérard CHEMLA de la SCP ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 10 mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 juin 2022,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 juin 2022 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Selon contrat de bail verbal, M. [B] [S] et Mme [G] [S], son épouse (ci-après les époux [S]), ont donné à bail à M. [U] [X] et Mme [V] [H], une maison à usage d'habitation sise 18 Route de Turgy à Cussangy (10210), à compter du 5 juin 2012.
La location était consentie et acceptée moyennant paiement d'un loyer mensuel s'élevant à la somme de 720 euros.
Arguant de loyers impayés, et après leur avoir fait délivrer sommation de payer le 15 novembre 2019 un arriéré de 16 020 euros, la CCAPEX ayant été saisie le 15 novembre 2019, les époux [S] ont assigné M. [X] et Mme [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection aux fins, aux termes de leurs dernières conclusions de voir :
-prononcer la résiliation du contrat liant les parties à compter du 16 janvier 2020 sur le fondement des articles 1217, 1224, 1227 et 1228 du code civil ainsi que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
-dire M. [X] et Mme [H] occupants sans droit ni titre du local à usage d'habitation qu'ils occupent,
-ordonner, en conséquence, leur expulsion, ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-condamner M. [X] et Mme [H] au paiement :
.de la somme de 28 980 euros, représentant les loyers impayés à la date du 31 mars 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'acte, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil,
.d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer, soit la somme de 720 euros, du jugement à intervenir jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
.de la somme de 1 000 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les requérants, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil,
.de tous les frais et dépens de l'instance et de son exécution en ce compris notamment, le coût de la sommation de payer les loyers, de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l'assignation.
M. [X] et Mme [H] se sont opposés à ces demandes, soutenant, essentiellement, s'acquitter du loyer en espèce.
Par jugement du 25 mai 2021, le juge des contentieux de la protection a :
-prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre les parties et relatif au logement situé 18 rue de Turgy 10210 Cussangy, à compter du 19 mars 2021,
-dit M. [X] et Mme [H] occupants sans droit ni titre,
-ordonné, en conséquence, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de M. [X] et Mme [H] et de celle de tous occupants de leur chef par toutes voies, moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-condamné solidairement M. [X] et Mme [H] à payer aux époux [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit actuellement la somme de 720 euros, à compter du 19 mars 2020, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,
-condamné M. [X] et Mme [H] à payer aux époux [S] la somme de 28 260 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021, date du jugement,
-condamné in solidum M. [X] et Mme [H] à payer à M. et Mme [S] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la CCAPEX.
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
-ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration d'appel en date du 29 juin 2021, M. [X] et Mme [H] ont interjeté un appel partiel de la décision en ce qu'elle :
-a prononcé la résiliation du bail à compter du 19 mars 2021,
-a dit qu'ils sont occupants sans droit ni titre,
-a ordonné l'expulsion,
-les a condamnés solidairement à payer aux époux [S] une indemnité d'occupation mensuelle de 720 euros à compter du 19 mars 2020,
-les a condamnés solidairement à payer aux époux [S] la somme de 28 260 euros avec intérêts au taux légal,
-les a condamnés in solidum au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens,
-les a déboutés de leurs demandes.
Aux termes de leurs écritures du 29 septembre 2021, ils demandent à la cour :
.de constater leur bonne foi,
.de constater la mauvaise foi des époux [S] et les intentions malveillantes qui les animent dans ce litige,
.de juger qu'ils se sont déjà acquittés des loyers réclamés à tort par les époux [S] au titre de leur contrat de bail verbal,
En conséquence,
.débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes, et ainsi, rejeter la demande en résiliation du contrat de bail, la demande d'expulsion, les demandes en paiement formulées par les époux [S],
En tout état de cause :
.condamner solidairement les époux [S] à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
.les condamner solidairement à verser à la SCP Scribe Bailleul Sottas une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
.condamner les époux [S] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.
Suivant écritures du 23 décembre 2021, les époux [S] demande à la cour de :
-les recevoir en leurs demandes et prétentions,
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 25 mai 2021,
-débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes,
-les débouter de leur demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et de leur demande tendant à obtenir la somme de 3 000 euros sur le fondement de la résistance abusive,
-les condamner à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2022.
Sur ce, la cour,
I- Sur la demande en résiliation au titre des loyers impayés et ses conséquences
L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat.
L'article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »
Selon l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
En application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Les époux [S] soutiennent qu'à compter d'octobre 2017, leurs locataires ont subitement cessé de régler leur loyer.
Les consorts [X]-[H] font valoir que leur bailleur les accuse, à tort, d'impayés afin de "récupérer" le bien immobilier, et s'étonnent qu'il ait attendu si longtemps avant d'engager une procédure s'il était réellement créancier à hauteur de la somme réclamée.
Ils soutiennent que, conformément à la volonté de leur bailleur, le paiement s'effectuait en espèces par remise dans leur boîte aux lettres ou en main propre.
Ils en veulent pour preuve les relevés de compte qu'ils produisent et qui montrent des retraits d'argents réguliers ayant, selon eux, servi à régler ledit loyer.
La lecture desdits relevés montre toutefois que si des retraits apparaissent de façon régulière, il s'agit de montants qui ne correspondent pas à la part de loyer qui était la leur lorsque l'APL était versée (elle l'a été jusqu'en décembre 2017), et, ensuite, aucunement au loyer entier de 720 euros qu'ils prétendent pourtant avoir continué à régler en 2018-2019. Il s'agit essentiellement de retraits de l'ordre de 50, 100, 200 euros. Ces retraits ne sauraient faire la preuve de ce qu'ils auraient été affectés au paiement du loyer.
En outre, les quatre attestations produites par les appelants, qui émanent de deux belles-soeurs de M. [X], d'un neveu et d'une nièce par alliance, qui témoignent avoir vu Mme [H] mettre du liquide dans une enveloppe pour ensuite la déposer chez les époux [S], apparaissent peu probantes, tant compte tenu des liens familiaux entre les attestants et les appelants que par leur imprécision quant aux dates, notamment.
En outre, si les loyers ont pu être réglés en espèces, il apparaît périlleux de prendre le risque d'une part, de déposer des espèces pour un tel montant dans une boîte aux lettres, et, d'autre part, de ne pas solliciter de quittance. Il est en effet surprenant que les consorts [X]-[H] n'aient jamais sollicité la moindre quittance de loyer, qui plus est à partir du moment où ils se sont vu délivrer une sommation de payer le 15 novembre 2019, alors même qu'ils soutiennent avoir continué à régler les loyers en 2019 et 2020.
La cour observe encore, pour répondre à l'argumentation des appelants, que les époux [S] n'ont pas attendu d'avoir une créance de plus de 20 000 euros pour intenter une action en justice, qu'ils ont agi dès novembre 2017 par la délivrance d'une sommation de payer alors que le loyer n'était plus réglé depuis octobre 2017, et qu'à compter du 1er janvier 2018 la CAF a cessé de leur verser l'allocation logement qui couvrait la majeure partie du loyer, ce qui explique une dette effectivement importante, à l'issue d'une procédure judiciaire engagée par assignation du 2 octobre 2020 ayant abouti au jugement querellé.
En outre, et concernant le montant de la somme due au titre du loyer, les consorts [X]-[H] ne sauraient soutenir que "les époux [S] ne démontrent à aucun moment que le montant s'élevait à une somme de 720 euros", alors même que ce point n'a jamais été discuté par eux et que cet argument est nouveau en cause d'appel. Au demeurant, les intimés produisent en pièce n°8 le dépôt de relevé d'espèces de 720 euros en date du 5 juin 2012 qui correspond au règlement de la caution, soit un mois de loyer.
L'attestation CAF produite par les intimés en pièce n°7 montre que, depuis 2012, une APL était versée aux locataires pour un montant qui s'élevait, en dernier lieu, fin 2017, à 420 euros. Son versement a cessé en janvier 2018 suite à la déclaration d'impayés faite par les époux [S].
Enfin, le premier juge a relevé, sans que ce point soit efficacement contredit par les appelants, que les déclarations de revenus des époux [S] (qui ne sont plus produites à hauteur de cour) montraient une forte baisse de leurs revenus fonciers depuis 2018. Si les époux [S] ont opté, à compter de 2017, pour le régime micro-foncier (qui ne fait plus apparaître le détail des loyers perçus par bien immobilier loué), il n'en demeure pas moins qu'en 2015 ils déclaraient 11 344 euros au titre des revenus fonciers dont 5 579 euros pour la maison de Cussangy, qu'en 2016 ils déclaraient 11 224 euros dont 5 066 pour la maison de Cussangy, qu'en 2017 ils déclaraient, globalement, un revenu foncier de 9 193 euros, qui chute à 2 023 euros en 2018 et 2 138 euros en 2019. Ces observations très précises du premier juge ne sont pas contestées.
Il résulte de l'ensemble de ces points que les consorts [X]-[H] échouent à faire la preuve qui leur incombe du règlement effectif des loyers, et que c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail sur le fondement du texte susvisé, ce en quoi il est confirmé.
Les appelants se bornent à solliciter le débouté de l'ensemble des demandes au vu de l'argumentaire développé ci-dessus, sans critiquer autrement le montant de la somme réclamée. Au vu des décomptes d'impayés produits, de la sommation de payer délivrée, de la dette actualisée mentionnée dans l'assignation, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé leur condamnation au paiement d'une somme de 28 260 euros, ce en quoi il est encore confirmé.
Les consorts [X]-[H] sont manifestement toujours dans les lieux au vu de leur domiciliation dans leurs dernières écritures. La résiliation prononcée entraîne leur expulsion et la mise à leur charge d'une indemnité d'occupation, dans les termes prévus au jugement, qui est encore confirmé sur ces points.
II- Sur la demande indemnitaire des consorts [X]-[H]
Le sens du présent arrêt conduit, logiquement, à débouter les appelants de leur demande en dommages et intérêts au titre d'une prétendue procédure abusive.
III- Sur les frais irrépétibles et les dépens
La teneur de la présente décision conduit :
-d'une part, à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles,
-d'autre part, à dire que les appelants supporteront les dépens d'appel, l'équité commandant par ailleurs qu'ils soient tenus de payer aux époux [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.
Par ces motifs,
Confirme le jugement rendu le 25 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en toutes ses dispositions querellées,
Y ajoutant,
Déboute M. [U] [X] et Mme [V] [H] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne M. [U] [X] et Mme [V] [H] à payer à M. [B] [S] et Mme [G] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
Condamne M. [U] [X] et Mme [V] [H] aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
