ARRET N°
du 26 avril 2022
R.G : N° RG 21/01022 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FAF5
[M]
c/
S.C.I. LA NOUE ROBERT
CM
Formule exécutoire le :
à :
la SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON
la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 26 AVRIL 2022
APPELANT :
d'un jugement rendu le 19 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Troyes
Monsieur [B] [M]
134 bis rue de Preize
10000 TROYES
Représenté par Me Cécile REGNIER de la SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON, avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
S.C.I. LA NOUE ROBERT
chez M. [V] - 11 impasse de la Basse Charme
10000 TROYES
Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 08 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2022,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2022 et signé par Madame Anne LEFEVRE, conseiller, le président de chambre étant légalement empêché, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte du 13 juillet 2015, la SCI de la Noue Robert a donné à bail à M. [B] [M] un local à usage d'habitation situé 6 chemin des 20 Arpents à Barberey-Saint-Sulpice (10600), pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 820 euros.
Un dépôt de garantie de 820 euros a été versé par le locataire.
M. [M] a donné congé le 29 novembre 2018, et a restitué les clefs le 14 janvier 2019.
Il a été convoqué à un état des lieux de sortie programmé le 17 janvier 2019. Un procès-verbal de constat a été dressé à cette date, en son absence.
Le 28 janvier 2019, la SCI de la Noue Robert a adressé à M. [M] une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 4 631,07 euros au titre de loyers impayés (hors charges).
Par courrier du 27 février 2019, M. [M] a évoqué l'insalubrité du logement et estimé que sa dette était moindre que celle réclamée, l'évaluant à environ 4 000 euros.
Le 3 avril 2019, la SCI de la Noue Robert a mis en demeure M. [M] d'avoir à lui régler la somme de 5 673,85 euros au titre des loyers et charges, déduction faite du dépôt de garantie.
Puis, par acte d'huissier en date du 3 septembre 2019, la SCI de la Noue Robert a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes aux fins de le voir condamner à lui régler la somme de 5 035,72 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2019, outre 200 euros à titre de dommages et intérêts, et 150 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure et de l'assignation.
M. [M] a fait valoir 'l'insalubrité' du logement, a contesté ces demandes, et a sollicité des délais de paiement.
Par jugement en date du 19 avril 2021, le juge des contentieux de la protection de Troyes a, notamment :
-condamné M. [M] à payer à la SCI de la Noue Robert la somme de 5 035,72 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2021 (date du jugement),
-autorisé M. [M] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 209 euros chacune, la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, frais et intérêts,
-dit que les mensualités devront être payées le 5 de chaque mois dès la signification du jugement,
-dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-condamné M. [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la mise en demeure du 3 avril 2019 et de l'assignation,
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
M. [M] a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 27 mai 2021, recours portant sur l'entier dispositif du jugement.
Aux termes de ses conclusions du 21 janvier 2022, il demande à la cour de l'infirmer et, à titre principal, de limiter le montant de la condamnation financière à la somme de 1 613,70 euros au titre des loyers et des charges, de condamner la SCI de la Noue Robert à lui verser la somme de 3 362 euros en indemnisation de son trouble de jouissance, d'ordonner, en tant que de besoin, la compensation légale et judiciaire entre ces sommes.
Subsidiairement, si une quelconque somme devait rester à sa charge, il demande, à raison de sa bonne foi, à pouvoir se libérer de sa dette en 24 mensualités.
Il demande, en tout état de cause, de débouter la SCI de la Noue Robert de toutes ses demandes et de la condamner, outre aux dépens de première instance et d'appel, à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Aux termes de ses écritures du 10 février 2022, la SCI de la Noue Robert forme appel incident et demande à la cour d'infirmer le jugement du chef du quantum de la condamnation de M. [M] et des délais de paiement octroyés, et, statuant à nouveau, de le condamner au paiement d'une somme de 5 855,72 euros au titre des loyers et charges restant dus, déduction faite du dépôt de garantie, et de le débouter de sa demande de délais de paiement.
Elle demande de confirmer le jugement pour le surplus, de rejeter l'ensemble des demandes de M. [M], notamment celle portant sur un préjudice de jouissance, et de le condamner au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles de 2 000 euros et aux dépens d'appel, ainsi qu'à assumer les émoluments de l'huissier de justice en charge du recouvrement à venir.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2022.
Sur ce, la cour,
I- Sur la dette locative
Par application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l'amélioration des rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
M. [M], qui ne conteste pas la réalité d'un impayé locatif, conteste toutefois le montant retenu par le premier juge sur deux points :
.la durée du préavis
.le montant effectif du loyer (indexation et charges)
a) Sur la durée du préavis
Par application des dispositions de l'article 15 de la loi du 7 juillet 1989, la durée du préavis est, en principe de 3 mois, sauf réduction à un mois dans des cas limitativement spécifiés, ou accord entre le bailleur et le locataire.
Le locataire a délivré congé par un courrier recommandé en date du 29 novembre 2018, réceptionné le 1er décembre 2018.
M. [M] soutient qu'il existait un accord avec le propriétaire pour une réduction de la durée du préavis à un mois. Bien que reconnaissant ne disposer d'aucun écrit du bailleur en ce sens, il fait valoir que cet accord se déduit de divers courriers, qui témoignent selon lui qu'il était clairement convenu entre les parties que le bail cesserait de produire ses effets au 31 décembre 2018, de sorte que ne sauraient être mis à sa charge les loyers supplémentaires des mois de janvier et février 2019.
Pour autant, la réduction à un mois de ce préavis n'est évoqué que par M. [M] dans son courrier de congé du 2 novembre 2018 : 'je vous rappelle que, compte tenu de l'état du logement et du risque d'accident élevé, surtout pour mes enfants en bas âge, mon délai de préavis est réduit à un mois'.
Indépendamment du fait que les causes légales de réduction à un mois du préavis tiré de l'article 15 de la loi du 7 juillet 1989 ne comportent pas ce type de motifs, le bailleur n'a, à aucun moment, entériné cette demande.
Le fait que l'état de lieu de sortie ait été réalisé le 17 janvier 2019 est sur ce point indifférent.
De même, le fait que le bailleur, dans ses courriers des 14 et 28 janvier 2019, évoque une dette locative arrêtée au 31 décembre 2018 n'implique nul consentement à une réduction du préavis qui était précisément en train de courir.
Il s'ensuit que c'est à juste titre que la dette de loyer inclut les mois de janvier et février 2019.
b) Sur le montant du loyer
M. [M] ne saurait raisonnablement contester le fait que le bail, qui a force de loi entre les parties :
-d'une part, comportait une clause d'indexation 'une fois par an à la date anniversaire du point de départ du bail (...) sans qu'il soit besoin d'accomplir aucune formalité judiciaire ou extra-judiciaire préalable' (cf. bail page 5),
-d'autre part, a été consenti pour un loyer annuel de 9 840 euros, soit par mois 820 euros, outre charges locatives diverses prévues en page 6 de l'acte.
Les contestations émises sur ces points, M. [M] se disant surpris de la 'croissance artificielle de l'arriéré de loyer' à raison des charges qu'il pensait inclues dans le montant du loyer, ou d'une indexation jamais réclamée, sont donc inopérantes.
Au demeurant, l'intimée justifie du montant desdites charges par la production, en pièces n°6 à 8 des factures d'assainissements, d'eau et de la taxe sur les ordures ménagères et autres frais afférents au logement susvisé.
La cour observe de surcroît que M. [M] n'a jamais contesté, antérieurement à la présente procédure, les impayés locatifs réclamés, aucun courrier n'étant produit dont il résulterait une contestation significative des montants réclamés, ni même les contestations relatives à l'indexation ou au montant des charges, qui sont évoquées pour la première fois dans le cadre du présent recours.
Dans son courrier du 27 février 2019 (pièce n°8), M.[M] indique : 'vous me réclamez un montant de 4 631,07 euros alors que ma dette réelle, charges comprises se rapproche d'un montant inférieur à 4 000 euros'.
L'assignation en paiement reprend toutefois très exactement le montant des sommes dues au titre des années 2016 à 2019, sommes corroborées par les décomptes produits, tenant compte, notamment, d'un trop-perçu au titre de l'année 2015, des versements effectués par la caisse d'allocation familiales (APL) et de ceux effectués par le locataire, pour arrêter la somme due au 28 février 2019 (fin du préavis) à 5 035,72 euros, dépôt de garantie déduit.
L'appelant ne conteste au demeurant pas efficacement ces décomptes qui sont détaillés.
L'intimée n'explicite nullement la raison pour laquelle, par appel incident, elle souhaite voir porter la condamnation financière à la somme de 5 855,72 euros, et la cour peine à établir, à l'examen des pièces produites, à quoi correspondrait le complément sollicité.
Il s'ensuit que le jugement est confirmé en ce qu'il condamne M. [M], au titre de l'arriéré de loyer et charges, au paiement de la somme de 5 035,72 euros.
II- Sur la demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance
Par application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :
'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'.
A l'appui de sa demande en dommages et intérêts, l'appelant soutient avoir souffert, dès l'entrée dans les lieux, de problèmes d'infiltrations dus aux canalisations, faisant apparaître des taches de moisissures, et de problèmes d'étanchéité au niveau des équipements sanitaires (bonde de la baignoire et siphon du lavabo).
Il fait valoir qu'en s'abstenant d'intervenir sur ces points, le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux, étant souligné que sa famille se compose de six personnes dont quatre enfants en bas-âge.
La cour observe que la famille est entrée dans les lieux au mois de juillet 2015, et que ce n'est que par le courrier délivrant congé, le 29 novembre 2018 qu'apparaissent les premières doléances relatives à l'état du logement.
L'état des lieux d'entrée, en date du 1er août 2015, fait apparaître, globalement, un logement dont les murs et équipements sont soit en bon état, soit à l'état d'usage, sans faire mention de problèmes d'étanchéité ou d'humidité.
L'état des lieux de sortie, très détaillé, ne fait nullement apparaître un état d'insalubrité dans les termes décrits par le locataire. Au demeurant, M. [M] n'a pas retiré le pli postal afférent à la convocation à cet état de lieux, et a donc fait le choix de ne pas y être présent, et partant, n'a pas pu faire établir, le cas échéant, par cet huissier, les doléances qu'il fait valoir aujourd'hui.
S'il apparaît qu'en mars 2018 un expert a été missionné par l'assureur du locataire à la suite de problèmes d'infiltrations, il résulte du rapport d'expertise produit par M. [M] qu'à l'arrivé de l'expert, 'la cliente nous indique des dommages sur le sol de la cuisine, des taches d''humidité sur le mur des toilettes en partie basse et des taches d''humidité en partie basse de la salle de bain. La cliente nous informe aussi que ces dommages apparus il y a un an environ ont été réparés entre-temps. Pour la cuisine, le propriétaire a réparé un défaut d''étanchéité sur le conduit d''évacuation en PVC. Pour les toilettes, il y avait une fuite sur le raccordement extérieur au robinet de puisage qui a été raccordé correctement entre-temps'.
La conclusion du rapport précise que 'les diverses réparations faites ont correctement arrêté les sinistres (...) Ils ne sont plus d'actualité'. Il est relevé en revanche que l'étanchéité de l'habillage de la baignoire, des joints périphériques de la baignoire et des évacuations des équipements sanitaires de la salle de bain reste mise en cause, et il est préconisé d'y remédier. Ces travaux, mineurs, ont manifestement été effectués au vu de la facture produite en pièce n°13 pour un montant de 292,60 euros.
Ainsi les seuls problèmes avérés sont ceux susvisés, qui sont très circonscrits (quelques équipements dans la salle de bain), qui ont été pris en charge par l'assurance du locataire, et, assurément ne constituaient pas des troubles majeurs susceptibles d'amener à qualifier le logement d'indécent au sens du texte susvisé.
Le préjudice de jouissance allégué est ainsi insuffisamment caractérisé, de sorte que la demande doit être rejetée.
Le jugement est amendé en ce sens, dès lors que le premier juge n'avait pas été saisi d'une demande précise au titre d'un préjudice de jouissance, M. [M] ayant alors simplement opposé 'l'insalubrité' prétendue du logement pour faire obstacle à la demande financière, sans toutefois réclamer des dommages et intérêts à ce titre.
III- Sur la demande de délais de paiement
Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
M. [M] sollicite, à titre subsidiaire, le bénéfice de ces dispositions, demande à laquelle le premier juge a fait droit.
Il n'explicite toutefois nullement quelle est sa situation personnelle et financière et ne verse strictement aucune pièce justifiant de son niveau de revenu ou de ses charges.
La SCI intimée s'oppose aux délais accordés, soulignant que l'assignation a été délivrée au locataire défaillant le 3 septembre 2019.
M. [M] a, de fait, bénéficié de délais de paiement depuis 2 ans et demi, et il n'apparaît pas qu'il ait effectué des règlements, même partiels, en cours de procédure.
Dans ces conditions, et dans l'ignorance de la situation précise de M. [M], qui ne met pas la cour en mesure de s'assurer qu'il est à même de respecter l'échéancier qu'il propose, la cour ne peut que rejeter la demande en délais de paiement.
Le jugement est par conséquent infirmé sur ce seul point.
IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement en ce qu'il condamne M. [M] aux dépens.
L'appelant succombe en son recours. Il est tenu, outre aux dépens d'appel, (qui ne comprennent pas les émoluments de l'huissier en charge du recouvrement à venir comme le demande l'intimée), de payer à la SCI de la Noue Robert la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.
Par ces motifs,
Infirme le jugement rendu le 19 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en ses seules dispositions ayant :
-autorisé M. [M] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 209 euros chacune, la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, frais et intérêts,
-dit que les mensualités devront être payées le 5 de chaque mois dès la signification du jugement,
-dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
Statuant à nouveau,
Déboute M. [B] [M] de sa demande en délais de paiement,
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Déboute M. [B] [M] de sa demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
Condamne M. [B] [M] à payer à la SCI de la Noue Robert la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne M. [B] [M] aux dépens d'appel, et dit que ceux-ci ne comprennent pas les émoluments de l'huissier en charge du recouvrement à venir.
Le Greffier pour le Président empêché
