ARRET No
du 17 décembre 2007
R. G : 06 / 01413
S. A. INTERGESTION
c /
X...
AA...
Y...
CS
Formule exécutoire le :
à : COUR D' APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- 1o SECTION
ARRET DU 17 DECEMBRE 2007
APPELANTE :
d' un jugement rendu le 29 Mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de TROYES,
S. A. INTERGESTION
...
75002 PARIS
COMPARANT, concluant par la SCP SIX- GUILLAUME- SIX avoués à la Cour, et ayant pour conseil Maître Nicole Z..., Avocat,
INTIMES :
Monsieur Philippe X...
...
10000 TROYES
MadameAnne Cécile B... épouse X...
...
10000 TROYES
Comparant, concluant par la SCP GENET- BRAIBANT, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Jean- Philippe C..., avocat au barreau de L' AUBE.
, Monsieur Patrick Y...
...
10150 PONT STE MARIE
Comparant, concluant par la SCP THOMA LE RUNIGO DELAVEAU GAUDEAUX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil SCP COLOMES, avocats au barreau de L' AUBE.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur MAUNAND, Président de Chambre
Madame SOUCIET, Conseiller
Monsieur MANSION, Conseiller
GREFFIER :
Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et Madame Francine D..., adjoint administratif, faisant fonction de Greffier lors du prononcé,
DEBATS :
A l' audience publique du 20 Novembre 2007, où l' affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2007
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2007 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame Francine D..., adjoint administratif, faisant fonction de Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES ;
Monsieur Philippe X...et Madame Anne Cécile X...née B..., intéressés par la défiscalisation offerte par la loi " Malraux " ont confié, selon acte sous seing privé en date du 4 octobre 1998, à Monsieur Patrick Y...un mandat afin de rechercher un investissement immobilier à réaliser avant la fin du mois de décembre 1998 leur permettant d' en bénéficier.
Monsieur Patrick Y...a mis en contact, Monsieur Philippe X...et Madame Anne Cécile X...avec la société INTERGESTION, filiale du Crédit Foncier de France, qui avait un projet de restauration dans l' ancien Hôtel de la Monnaie à la Rochelle (17), présenté au public par le Centre français du patrimoine, également filiale du Crédit Foncier de France.
Dans le cadre de cette opération de restauration bénéficiant de la loi " Malraux " et avec le concours de la société INTERGESTION les époux X...ont constitué la SCI PIERRISSIMO LR 98 en vue de l' acquisition du lot de copropriété No 11 auprès de la SA Atemi qui est intervenue le 13 janvier 1999.
La présidence de l' association foncière urbaine (AFU) de la Tour de la Lanterne constituée entre les copropriétaires pour procéder à la restauration de l' immeuble ainsi que la gérance de la SCI PIERRISSIMO LR 98 ont été confiées à la société INTERGESTION.
Les travaux de restauration ont commencé et se sont terminés avec retard.
Estimant que la société INTERGESTION et Monsieur Patrick Y...étaient responsables du retard dans la réalisation de l' opération qu' ils leur avaient confiée et de ses conséquences notamment fiscales, Monsieur Philippe X...et Madame Anne Cécile X...les ont fait assigner devant le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TROYES aux fins d' indemnisation de leurs préjudices.
La société INTERGESTION et Monsieur Patrick Y...ont conclu au rejet des demandes des époux X....
Monsieur Patrick Y...a sollicité la condamnation des époux X...à lui verser des dommages et intérêts pour procédure abusive et sur le fondement de l' article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société INTERGESTION a réclamé une indemnité pour ses frais irrépétibles.
Par jugement du 29 mars 2006 le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TROYES a :
- condamné la société INTERGESTION à payer aux époux X...la somme de 15 621, 60 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte d' une possibilité de défiscalisation d' une partie de leurs revenus en 1998 et 1999, celle de 10 765, 64 Euros en réparation du préjudice résultant du retard apporté à la réalisation de l' opération, 6 097, 96 Euros pour l' absence de place de stationnement et une indemnité de 2 000 Euros sur le fondement de l' article 700 du nouveau code de procédure civile,
- débouté les époux X...du surplus de leurs demandes dirigées à l' encontre de la société INTERGESTION,
- débouté Monsieur Philippe X...et Madame Anne Cécile X...de toutes leurs réclamations à l' égard de Monsieur Patrick Y...,
- condamné les époux X...à payer à Monsieur Patrick Y...la somme de 1 000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 1 500 Euros en application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile,
- ordonné l' exécution provisoire de la décision,
- mis à la charge de la société INTERGESTION les dépens à l' exception de ceux relatifs à la mise en cause de Monsieur Patrick Y...devant être supportés par les époux X....
La société INTERGESTION le 23 mai 2006 a interjeté appel du jugement du 29 mars 2006.
Monsieur Patrick Y...a constitué avoué le 9 juin 2006 et les époux X...le 20 novembre 2006.
En application des dispositions de l' article 455 du nouveau code de procédure civile, résultant de l' article 11 du décret du 28 décembre 1998, il est expressément fait référence pour l' appelante et les intimés et appelants incidents à leurs conclusions signifiées les 20 septembre 2006, 22 mars 2007 et 1er octobre 2007 tendant à ce que la Cour :
pour la société INTERGESTION, appelante,
- infirme le jugement entrepris en ce qu' il l' a condamnée à payer aux époux X...différentes sommes à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l' article 700 du nouveau code de procédure civile et le confirme pour le surplus,
- condamne les époux X...à lui payer la somme de 5 000 Euros au titre de l' article 700 du nouveau code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d' appel.
pour Monsieur Philippe X...et Madame Anne Cécile X..., intimés et appelants incidents,
- déclare non fondé l' appel principal diligenté par la société INTERGESTION et l' en déboute,
- déclare recevable leur appel incident et infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions leur faisant grief,
- condamne la société INTERGESTION à leur verser :
*31 243, 21 Euros au titre du préjudice résultant de l' impossibilité de défiscaliser pour les années 1998 et 1999,
*6 126 Euros au titre du préjudice relatif à l' incidence fiscale relative au déficit des BIC,
*6 740, 80 Euros au titre du préjudice résultant de la mauvaise gestion de l' appelante
- confirme la décision entreprise du chef des condamnations mises à la charge de la société INTERGESTION à leur profit,
- condamne l' appelante à leur payer une indemnité complémentaire de 3 000 Euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d' appel et à supporter les entiers dépens de première instance et d' appel.
pour Monsieur Patrick Y..., intimé,
- constate qu' aucune critique n' est formée par les autres parties à l' égard des dispositions du jugement entrepris le concernant et lui allouant des dommages et intérêts et des indemnités,
- constate qu' en cause d' appel aucune demande n' est formée contre lui par les autres parties,
- déclare les appels de la société INTERGESTION et des époux X...sans objet et en tout cas mal fondés à son encontre,
- confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions le concernant,
- condamne l' appelante, les intimés et appelants incidents à lui payer la somme de 2 000 Euros au titre de l' article 700 du nouveau code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
L' ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2007.
L' audience des plaidoiries s' est déroulée le 20 novembre 2007 et le délibéré a été fixé au 17 décembre 2007.
Sur ce ;
Sur la défiscalisation
Attendu qu' il résulte des nombreuses correspondances échangées entre Monsieur Philippe X...et la société INTERGESTION que les époux X...ont contacté Monsieur Patrick Y...dans le dessein de l' acquisition d' un bien immobilier permettant une défiscalisation conformément à la loi " Malraux " ;
Attendu les époux X...ont demandé, conformément aux préconisations de l' instruction du 17 mai 1995 (5 D- 5- 95), à la société INTERGESTION, organisme habilité, d' assurer l' initiative de l' opération consistant à se comporter en maître de l' ouvrage en effectuant en particulier les démarches administratives, en faisant procéder à des études architecturales et de réalisation et en surveillant les travaux ;
Attendu qu' ainsi la société INTERGESTION s' est vue confier la gérance de la SCI PIERRISSIMO LR 98, précitée, et la présidence de l' association foncière urbaine de la Tour de la Lanterne constituée entre les copropriétaires pour procéder à la restauration de l' immeuble de la Rochelle ;
Attendu que les différents échanges épistolaires illustrent abondamment les missions ainsi confiées à la société INTERGESTION et recèlent même ses aveux concernant les retards affectant leur exécution ;
Attendu que la publicité de commercialisation de l' opération éditée sur papier en octobre 1998 visait notamment un calendrier prévisionnel des déficits déductibles dés 1998 et jusqu' en 2000 pour le solde alors que le bien immobilier venait d' être acquis par la Société ATEMI quelques semaines plus tôt soit le 23 septembre 1998 ;
Attendu que l' achat par la SCI PIERRISSIMO LR 98 auprès de la Société ATEMI a été fait suivant acte authentique du 13 janvier 1999 ;
Attendu que dans un courrier du 14 janvier 1999 adressé à Monsieur Philippe X..., la société INTERGESTION prévoyait notamment pour l' année 1999 :
- en février la constitution de l' AFU de la Tour de la Lanterne réunissant les copropriétaires des 15 appartements,
- début mars le dépôt du dossier de permis et d' autorisation spéciale de travaux (AST),
- fin mai la délivrance de l' AST,
- début juin, l' engagement des travaux de réhabilitation par l' entreprise sélectionnée dés l' obtention de l' AST,
et en juillet 2000, la réception des travaux dont la durée ne devrait pas excéder 12 mois et la mise en location des appartements ;
Attendu que le 23 janvier 2001 l' appelante déplorait de nouveaux retards et ne prévoyait alors qu' une réception de l' immeuble pour le premier trimestre 2002 ;
Attendu que les époux X...n' ont pu louer leur appartement de la Rochelle qu' à compter du 27 septembre 2002 ;
Attendu qu' ainsi au vu des pièces produites, et comme l' ont retenu les premiers juges, la société INTERGESTION, qui s' était spécialisée dans les opérations " loi Malraux " et qui semble persévérer dans cette voie au vu d' un article de L' EST ECLAIR du 27 février 2003 concernant la réhabilitation par ses soins de l' lot Turenne à TROYES, ne pouvait ignorer que la possibilité d' un déficit déclarable au titre de l' année 1998 était exclue et avait ainsi manifestement trompé ses mandants, pour emporter leur adhésion ;
Qu' en outre, la spécialisation de la société INTERGESTION aurait dû la conduire à plus de circonspection pour le montage du dossier relatif à un immeuble situé dans un secteur sauvegardé de la ville de la Rochelle ;
Attendu que les époux X...ont fait preuve également pour l' éventualité d' une défiscalisation pour l' année 1998 d' une particulière naïveté, bien qu' étant coutumiers de cette opération comme ils le soulignent dans leurs écritures et le mari exerçant la profession de notaire ;
Attendu que les premiers juges, par des motifs pertinents que la Cour adopte, ont retenu à juste titre l' existence d' un préjudice subi par les époux X...du fait de l' impossibilité pour eux de procéder aux opérations de défiscalisation telles que prévues initialement en raison des retards apportés à l' opération de réhabilitation incombant à la société INTERGESTION ;
Attendu que les observations formulées en première instance concernant l' absence de précision et de pièces relatives au manque d' économie d' impôts prétendu restent d' actualité, les époux X...se contentant de produire leurs seuls avis d' imposition de 1999 et 2000 ;
Que dés lors faute d' éléments complémentaires produits par les époux X...concernant notamment l' impossibilité ou les conséquences de reports de déduction fiscale sur plusieurs années admis par la " loi Malraux " et les autres opérations de défiscalisation qu' ils auraient alors déjà programmées, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu' il a limité à la somme de 15621, 60 Euros l' indemnisation de leur préjudice subi du point de vue fiscal ;
Sur les agios supplémentaires
Attendu que les premiers juges ont procédé à une exacte appréciation de la cause en retenant que la société INTERGESTION était responsable, dans le cadre de son mandat, du retard de l' ordre de 18 mois apporté dans la réalisation des travaux commencés seulement en août 2000 qui avait généré des agios supplémentaires d' un montant de 10 765, 64 Euros à la charge des époux X...;
Que le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu' il a condamné la société INTERGESTION à régler aux époux X...la somme de 10 765, 64 Euros ;
Sur le déficit au titre du BIC
Attendu que la pièce numéro 77, sur laquelle se fondent les époux X...pour solliciter une somme de 6 126 Euros représentant 52 % de 11 782 Euros, mentionne ce dernier montant comme " déficits industriels et commerciaux non professionnels non imputés à reporter sur la déclaration de vos revenus perçus en 2001 à souscrire en 2002, déficits provenant de l' année 2000 " ;
Attendu que force est de constater que les époux X...n' ont pas produit aux débats leur déclaration de revenus 2001 souscrite en 2002 ni d' ailleurs les suivantes ;
Que leurs affirmations concernant l' impossibilité d' un report sur les années suivantes ne sont donc corroborées par aucun élément matériel ou fiscal ;
Que dés lors, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu' il a rejeté cette demande ;
Sur le parking privatif
Attendu que la Cour, comme l' ont fait les premiers juges, constate que la société INTERGESTION dans ses conclusions de première instance a reconnu que les époux X...avaient versé une somme de 40 000 Francs pour disposer, en application du règlement de copropriété de l' immeuble, d' un droit de stationnement dans l' emplacement dépendant des parties communes qui leur est réservé ;
Mais attendu que le député- maire de la Rochelle dans une correspondance adressée le 2 mai 2003 aux époux X..., précise qu' après vérification du permis de construire, il apparaît qu' aucune place de stationnement n' a été prévue dans la cour du bâtiments et que de surcroît cette cour est classée en partie en espace libre non constructible et en partie en espace boisé classé au plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
Attendu que la simple tolérance de stationnement accordée à certains copropriétaires dans le règlement de copropriété ne dispose d' aucune autorisation voire d' existence légale ;
Que dés lors le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu' il estimé que la somme de 6 097, 96 Euros avait été versée par les époux X...sans aucune contrepartie légale et devait leur être remboursée par la société INTERGESTION ;
Sur la gestion de la SCI PIERRISSIMO LR 98 et de l' AFUL par la société INTERGESTION
Attendu qu' au vu des relevés de comptes du Crédit Foncier de France les intérêts débiteurs réclamés par les époux X...d' un montant de 2 344, 25 Euros concernent la SCI PIERRISSIMO LR 98 ;
Attendu que bien que la SCI ait été constituée le 9 novembre 1998, nul bilan n' est versé aux débats en la présente instance ;
Que les époux X...sont donc irrecevables en leurs demandes présentées de ce chef ;
Attendu que pour le surplus (6 740, 80 Euros- 2 344, 25 Euros = 4 396, 55 Euros) on cherche en vain dans les écritures des époux X...le détail et les justifications de ce reliquat ;
Attendu que les réclamations présentées de ce chef par les époux X...doivent donc être rejetées ;
Sur l' article 700 du nouveau code de procédure civile
Qu' au regard des dispositions de l' article 700 du nouveau code de procédure civile, il apparaît équitable :
- de confirmer les indemnités allouées à ce titre en première instance,
- de condamner la société INTERGESTION à payer aux époux X...la somme de 2 000 Euros et à Monsieur Patrick Y...celle de 1 500 Euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d' appel ;
Sur les dépens
Attendu que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qui concerne les dépens de première instance ;
Attendu que la société INTERGESTION supportera les entiers dépens d' appel exposés par Monsieur Patrick Y...et les époux X...;
PAR CES MOTIFS ;
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du 29 mars 2006 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TROYES en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette les demandes de dommages et intérêts de Monsieur Philippe X...et de Madame Anne Cécile X...fondées sur une mauvaise gestion de la SCI PIERRISSIMO LR 98 et de l' AFUL par la société INTERGESTION ;
Déboute la société INTERGESTION de sa réclamation au titre de l' article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d' appel ;
Condamne la société INTERGESTION à payer à Monsieur Philippe X...et à Madame Anne Cécile X...une indemnité de 2 000 Euros et à Monsieur Patrick Y...celle de 1 500 Euros pour les frais irrépétibles qu' ils ont exposés en cause d' appel ;
Condamne la société INTERGESTION aux entiers dépens d' appel avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP GENET BRAIBANT et de la SCP THOMA LE RUNIGO DELAVEAU GAUDEAUX, avoués à la Cour, conformément aux dispositions de l' article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
