ARRET No du 26 juin 2006
R.G : 04/01996
Société MARS OCCIDENTALESociété BAIL INVESTISSEMENT
c/
Société SOMATEM HOULON SAS
TP
Formule exécutoire le :à :
COUR D'APPEL DE REIMSCHAMBRE CIVILE-1o SECTIONARRET DU 26 JUIN 2006
APPELANTES :d'un jugement rendu le 21 Juillet 2004 par le Tribunal de Grande Instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,
Société MARS OCCIDENTALE, anciennement dénommée "OCCIDENTALE BAIL".10 rue de Châteaudun75009 PARIS
Société BAIL INVESTISSEMENT, venant aux droits de la Société SELECTIBAIL, elle-même venant aux droits de la Société OPTIBAIL SA.Tour Europlaza20 avenue André Prothin92927 PARIS LA DEFENSE
COMPARANT, concluant par la SCP GENET - BRAIBANT avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Véronique LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS,
INTIMEE :
Société SOMATEM HOULON SAS19 route de WITRY51100 REIMS
COMPARANT, concluant par la SCP SIX - GUILLAUME - SIX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Gérard HELWASER, avocat au barreau de PARIS.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame CHAUBON, Président de ChambreMonsieur PERROT, ConseillerMonsieur ALESANDRINI, Conseiller
GREFFIER :
Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et du prononcé,
DEBATS :
A l'audience publique du 27 Février 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2006, prorogée au 26 Juin 2006,
ARRET :
Prononcé par Madame CHAUBON, Président de Chambre, à l'audience publique du 26 juin 2006, conformément aux dispositions de l'article 452 du nouveau code de procédure civile, qui a signé la minute avec le Greffier, présent lors du prononcé.
Vu le jugement rendu le 21 juillet 2004 par le Tribunal de Grande Instance de CHALONS EN CHAMPAGNE, ayant :
- débouté les sociétés MARS OCCIDENTALE et BAIL INVESTISSEMENT de l'ensemble de leurs demandes ; - dit que la résiliation du contrat de crédit-bail du 18 juillet 1991 a mis fin de plein droit au contrat de sous-location du 29 décembre 1992 ;- dit qu'un bail commercial d'une durée de neuf ans avec faculté de rétractation triennale par le preneur a été consenti à la société SOMATEM à compter du 9 janvier 1995 ;- déclaré parfaitement valable le congé délivré le 27 juin 2000 pour le 8 janvier 2001 ;- dit que les sociétés MARS OCCIDENTALE et BAIL INVESTISSEMENT ont manqué à leur obligation de clos et de couvert ainsi qu'à leur obligation de délivrance des lieux loués ;- débouté la société SOMATEM de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;- condamné in solidum les sociétés MARS OCCIDENTALE et BAIL INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 8 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;- rejeté pour le surplus les prétentions des parties ;- dit n'y avoir lieu de prononcer l'exécution provisoire ;- condamné les sociétés MARS OCCIDENTALE et BAIL INVESTISSEMENT aux entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de la SCP BILLY et ASSOCIES ;
Vu l'appel régulièrement interjeté contre cette décision le 20 août 2004 par les SA MARS OCCIDENTALE et BAIL INVESTISSEMENT, leurs conclusions déposées le 17 décembre 2004, celles de la SAS SOMATEM HOULON, du 29 avril 2005, les conclusions récapitulatives et rectificatives régularisées par les appelantes le 7 octobre 2005, celles, en réponse et récapitulatives No2 de l'intimée, du 7 novembre 2005, les conclusions récapitulatives et en réponse No 2 des appelantes, du 20 décembre 2005, les conclusions No 3 de l'intimée, du 6 février 2006, ainsi que l'ordonnance de clôture rendue le 20 février 2006, fixant l'affaire pour plaidoirie à l'audience du 27 février 2006 ;
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Attendu qu'aux termes d'un acte authentique en date du 18 juillet 1991, la SA OCCIDENTALE BAIL, -aux droits de laquelle est venue la SA MARS OCCIDENTALE (MARS OCCIDENTALE)-, ainsi que la SA OPTIBAIL, -aux droits de laquelle se sont successivement trouvées la SA SELECTIBAIL, puis, à présent, la SA BAIL INVESTISSEMENT-, consentaient à la SA IMMOBILIERE AMPERE (AMPERE) un contrat de crédit-bail d'une durée de quinze ans à compter de la date de sa conclusion, ayant pour objet un ensemble immobilier sis 6, Avenue Ampère à CHALONS EN CHAMPAGNE, et comprenant divers locaux à usage d'entrepôts et bureaux accessoires ;
Attendu que ce contrat comportait, en son article A.4, une faculté de sous-location par le preneur, avec l'agrément du crédit-bailleur, sous cette précision notamment que les lieux objet du crédit-bail constituaient un tout indivisible, et que la durée de la sous-location ne pouvait en tout état de cause excéder celle restant à courir au titre du crédit-bail, le bailleur n'étant pas tenu au renouvellement de la sous-location au terme du contrat de crédit-bail, dont la résiliation, pour quelque cause que ce fût, mettrait fin immédiatement et de plein droit à toute sous-location, le preneur reconnaissant expressément qu'en cas de sous-location, il resterait seul tenu des obligations nées du crédit-bail ;
Attendu que, suivant acte authentique du 29 décembre 1992, la SA AMPERE sous-louait à la SAS SOMATEM HOULON (SOMATEM) partie des biens objet du crédit-bail, consistant en locaux chauffés à usage de bureaux et magasin d'une superficie de 740 m², outre en un local non chauffé à usage de stockage de semblable surface, provenant, ensemble, de la division d'un plus vaste local, à charge pour AMPERE de faire son affaire personnelle des travaux de séparation nécessaires à l'affectation privative des lieux objet de cette sous-location, ayant par ailleurs reçu l'agrément des crédit-bailleurs suivant courrier du 27 novembre 1992, pour la durée restant à courir jusqu'à l'expiration du contrat de crédit-bail, moyennant un loyer annuel de 240 000 F HT ;
Attendu qu'à l'instar des clauses du crédit-bail, il était encore expressément stipulé au contrat de sous-location, que la durée de celle-ci ne pourrait excéder celle restant à courir sur le contrat principal, que le bailleur ne serait pas tenu au renouvellement de la sous-location au terme du crédit-bail, dont la résiliation, pour quelque cause que ce fût, mettrait fin immédiatement et de plein droit à toute sous-location ;
Attendu que ce contrat de sous-location connaissait une exécution normale, moyennant le paiement régulier de ses loyers par SOMATEM à AMPERE, lorsque, par courrier du 3 janvier 1995, Maître Z..., mandataire judiciaire, informait SOMATEM de la liquidation judiciaire dont AMPERE avait fait l'objet, lui précisant en outre que, par ordonnance du 20 décembre 1994, le Juge-Commissaire l'avait autorisé à procéder à la résiliation du contrat de crédit-bail liant AMPERE à la SA OCCIDENTALE BAIL, en joignant à son courrier copie de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par ses soins le 28 décembre 1994 à cette dernière, pour lui rappeler les termes de l'ordonnance susvisée du Juge-Commissaire, et lui indiquer aussi qu'il lui laissait le soin de se rapprocher des sous-locataires occupant ses locaux pour convenir avec eux de nouvelles conventions, ensuite de la résiliation de plein droit des contrats de sous-location ;
Attendu que, par courrier du 9 janvier 1995, la SA OCCIDENTALE BAIL consentait à SOMATEM un bail commercial avec effet du même jour, en lui spécifiant qu'à compter de la prochaine échéance, les factures seraient dès lors émises par ses soins, et que les règlements devraient donc lui parvenir directement, avant de confirmer la réalité de l'existence de ce bail commercial, aux termes d'une lettre recommandée avec avis de réception adressée le 25 juin 1995 à SOMATEM, à la faveur du projet de mise en vente des locaux en question, en évoquant précisément le contrat de bail commercial bénéficiant à cette dernière, pour affirmer qu'il continuerait de produire effet à l'égard du nouvel acquéreur ;
Attendu que des difficultés se faisaient néanmoins ensuite jour entre les SA OCCIDENTALE BAIL et SOMATEM, en 1999 puis 2000, au sujet de branchements électriques, de la séparation des lieux sous-loués d'avec d'autres locaux compris dans le même ensemble, et du clos et du couvert, ayant amené SOMATEM à dénoncer à sa cocontractante, par exploit du 5 juin 2000, un procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2000 par Maître A..., Huissier de Justice à CHALONS EN CHAMPAGNE, en lui faisant ensemble sommation d'avoir à assurer le clos et le couvert, ainsi que la libre circulation des hommes et matériaux, à réalimenter les locaux en électricité, et à assurer l'accès à ses locaux dépôts, sous cette précision qu'au titre de son activité de négoce en sanitaire-chauffage, les locaux étaient clôturés par un simple grillage alors qu'un stock important de marchandises y était entreposé, d'une valeur de l'ordre de 2 800 000 F à 3 000 000 F, et qu'à défaut de réalisation des travaux requis sous quinze jours, elle entendait en tirer toutes conséquences de droit, dès lors que les lieux ne lui étaient pas délivrés de manière à lui en permettre une paisible exploitation ;
Attendu que, par acte du 27 juin 2000, SOMATEM faisait délivrer à MARS OCCIDENTALE, -entre-temps venue aux droits de la SA OCCIDENTALE BAIL-, un congé par lequel elle entendait mettre un terme au bail pour le 8 janvier 2001, en offrant donc, pour cette date, de lui restituer les lieux libres de tous meubles et occupants de son chef ;
Attendu que, par lettre recommandée avec avis de réception du 7 juillet 2000, MARS OCCIDENTALE signifiait à sa cocontractante son opposition à ce congé, n'ayant toutefois pas empêché la restitution des clefs en date du 8 janvier 2001, par-devant Maître A..., Huissier de Justice, en ayant dressé constat ;
Attendu que MARS OCCIDENTALE et SELECTIBAIL faisaient ensuite attraire SOMATEM devant le Tribunal de Grande Instance de CHALONS EN CHAMPAGNE, par exploit du 27 mars 2001, aux fins, au visa du contrat de crédit-bail consenti le 18 juillet 1991 par MARS OCCIDENTALE et SELECTIBAIL à AMPERE, et du contrat de sous-location du 29 décembre 1992, conclu par AMPERE au profit de SOMATEM avec l'agrément de MARS OCCIDENTALE, de voir juger que le bail ainsi conclu le 29 décembre 1992 régissait les actuelles relations entre les parties jusqu'au 17 juillet 2006, déclarer en conséquence nul et de nul effet le congé délivré par SOMATEM le 27 juin 2000, dire que le terme du contrat de sous-location n'était autre que le 17 juillet 2006, et condamner SOMATEM en 205 147,38 F TTC, au titre des loyers et accessoires impayés au 31 mars 2001, ainsi qu'en une indemnité de 1 757 407,46 F TTC, correspondant aux loyers à échoir jusqu'au terme du contrat de sous-location ;
Attendu que MARS OCCIDENTALE et SELECTIBAIL consentaient ensuite la vente des locaux litigieux, par acte du 2 août 2002, à la SCI DES RECYOTS, sans toutefois en avoir informé le Tribunal, qui, après révocation de l'ordonnance de clôture, statuant dans les termes susvisés de la décision déférée, devait donc essentiellement débouter MARS OCCIDENTALE et BAIL INVESTISSEMENT de l'ensemble de leurs demandes, consacrer l'existence d'un bail commercial consenti par MARS OCCIDENTALE à SOMATEM, et valider par ailleurs le congé délivré le 27 juin 2000 par SOMATEM pour le 8 janvier 2001 ;
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Attendu, s'agissant de la question de la validité de ce congé délivré par SOMATEM le 27 juin 2000 avec effet au 8 janvier 2001, se posant de prime abord, qu'en dépit de la persistance des appelantes en toutes affirmations contraires, toutefois aussi péremptoires qu'inopérantes, il est de principe constant que la résiliation du contrat de crédit-bail a nécessairement, car de plein droit, emporté le terme du contrat de sous-location ;
Que cette solution s'évince d'ores et déjà de toute évidence tant des clauses claires et précises du contrat de crédit-bail lui-même que des stipulations identiquement contenues dans la convention de sous-location proprement dite, ayant ensemble eu pour effet de rendre le terme de cette dernière incertain, car directement et inévitablement contingent de la durée effective d'exécution du premier ;
Que, dès lors, en l'état du courrier recommandé adressé le 3 janvier 1995 par Maître Z..., ès qualités, à SOMATEM, l'informant de la liquidation judiciaire d'AMPERE, et de l'autorisation donnée au mandataire judiciaire par ordonnance du Juge-Commissaire en date du 20 décembre 1994, de résilier le crédit-bail, puis du courrier en la même forme de MARS OCCIDENTALE à SOMATEM du 9 janvier 1995, lui faisant part de la résiliation dudit contrat, il est acquis aux débats que la sous-location avait par-là même indéniablement touché son terme, sitôt prononcée la résiliation du contrat de crédit-bail, et ce de plein droit, sans même que toute éventuelle volonté contraire des parties y ait rien pu changer ;
Que SOMATEM en déduit ainsi pertinemment que les appelantes sont mal venues à prétendre, envers et contre tout, que les actuelles relations suivies entre les parties seraient encore régies par cette sous-location, tant il est vrai que l'existence d'une sous-location ne s'entend jamais que d'une relation tripartite, supposant, ensemble, un crédit-bailleur, un crédit-preneur ou locataire principal, et un sous-locataire, sans que ce dernier puisse exister ou subsister en l'absence de locataire principal, faute de poursuite du contrat de crédit-bail, et, partant, de tout crédit-bailleur ;
Attendu que, pas davantage, les appelantes ne sauraient utilement arguer, au soutien de leur thèse, particulièrement hasardeuse, et aussi infondée en droit qu'en fait, des règles gouvernant la sous-location consentie au titre d'un bail commercial, en plaidant leur illusoire transposition, telles quelles, en la matière spécifique du crédit-bail, obéissant à un régime éminemment distinct ;
Qu'ainsi, les articles 1717 du Code Civil, ou 145-32 du Code de Commerce, régissant la sous-location, ne s'inscrivant que dans le prolongement d'un contrat de bail principal mais non de crédit-bail, restent sans aucune application possible en l'espèce, où la condition fondamentale tenant à l'existence d'un bail entre propriétaire et locataire fait précisément défaut ;
Qu'au demeurant, SOMATEM souligne encore fort justement qu'ayant distinctement acquis d'AMPERE, par acte du 29 décembre 1992, le contrat de crédit-bail consenti à celle-ci le 24 juillet 1991 par OCCIDENTALE BAIL sur d'autres locaux sis à VITRY LE FRANCOIS, cette convention réserve le même sort à toute éventuelle sous-location, en alignant sa durée sur celle du contrat principal de crédit-bail, dont elle rend ainsi pareillement compte de l'autonomie au regard d'un bail de droit commun ;Que l'intimée conteste encore opportunément aux appelantes la pertinence de leur commune invocation des dispositions autrement contenues en l'article 1753 du Code Civil, ne conférant une action directe qu'au bailleur contre le sous-locataire, en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire principal, mais non point au crédit-bailleur, sachant au surplus que la sous-location, procédant en l'occurrence du crédit-bail et non d'un bail, est précisément expirée, tandis que tout éventuel droit direct du sous-locataire au titre d'un bail est non moins inopérant, ne s'étant ici, et encore une fois, jamais agi que d'un contrat de crédit-bail, dont la résiliation à présent largement consommée, a emporté, de plein droit avec elle, celle de la sous-location, et alors, de surcroît, que le droit direct, autrement conféré au sous-locataire du bail principal, outre qu'il est laissé à sa seule discrétion et non à celle du bailleur, ne peut aboutir qu'à la conclusion d'un nouveau bail ;
Qu'il est en tout état de cause non moins acquis aux débats que SOMATEM n'a jamais seulement prétendu revendiquer à l'encontre du crédit-bailleur le statut des baux commerciaux, tant celui-ci est d'ailleurs rigoureusement inapplicable en pareille matière ;
Que les appelantes ne peuvent plus raisonnablement invoquer les dispositions de l'article 1300 du Code Civil relatives à la confusion, ni donc la jurisprudence subséquente, dont notamment l'arrêt rendu le 2 octobre 2002 par la Cour de Cassation en la matière, cette décision n'ayant en effet trait qu'à la réunion en la même personne des qualités de propriétaire et locataire principal, comme telle naturellement sans incidence aucune sur l'existence, en ce cas intangible, de la sous-location, se poursuivant alors inchangée ;
Que tous autres textes sont encore aussi vainement visés par les appelantes au soutien de leur argumentation, -par ailleurs, il est vrai, sensiblement évolutive-, tels l'article L 313-7 du Code Monétaire et Financier, rigoureusement inapplicable en l'espèce, ou les articles 1134, 1147, voire 1742 ou 2102 du Code Civil, totalement étrangers à la cause ;
Attendu qu'il est nécessairement tout aussi inopérant pour les appelantes de soutenir encore, en fait, que d'avoir précédemment conclu, en droit, que seule la sous-location originairement consentie par AMPERE à SOMATEM eût néanmoins perduré, alors, indépendamment même de la totale inanité de leur argumentation sur un strict plan juridique, que cette thèse est non moins contredite par les seuls éléments purement factuels de la cause ;
Qu'il est en effet édifiant de constater qu'à l'instigation de Maître Z..., ayant, par lettre recommandée avec avis de réception du 28 décembre 1994, invité MARS OCCIDENTALE à se rapprocher des sociétés sous-locataires aux fins de conclure avec elles de nouvelles conventions, -mais nullement d'en maintenir aucune, étant ensemble devenues inexistantes-, cette dernière prenait alors l'initiative de signifier clairement à SOMATEM qu'elle se substituait bien aux droits d'AMPERE jusque "dans les effets du bail commercial", et non pas seulement dans le règlement des loyers, comme à tort allégué par les appelantes, ce qui milite, à l'évidence, en faveur de la conclusion par MARS OCCIDENTALE d'un bail commercial avec SOMATEM, ensuite de la résiliation du contrat de crédit-bail ayant de plein droit valu à la sous-location de toucher dans le même temps son terme ;
Que SOMATEM n'a d'ailleurs eu de cesse que de se réclamer, auprès de MARS OCCIDENTALE, et y compris en sa lettre du 3 août 2000, du bénéfice d'un bail commercial à compter du 9 janvier 1995, ayant seul pu régir leurs relations contractuelles depuis cette date, fût-ce aux clauses et conditions autrement inchangées du sous-bail ;
Que l'intimée fait encore à bon droit valoir que ses contradicteurs cherchent en réalité à lui faire artificiellement supporter, sur son entière durée, les obligations préexistantes nées, mais pour le seul preneur, du contrat de crédit-bail bien pourtant résilié ;
Attendu qu'il s'évince en vérité plus qu'à suffire des circonstances de l'espèce que seul un bail commercial a pu être juridiquement consenti par MARS OCCIDENTALE à SOMATEM à compter du 9 janvier 1995, et a, de fait, été effectivement conclu entre celles-ci ;
Que la preuve en est, -au-delà de toute impossibilité, en droit, de voir perdurer, après résiliation du contrat de crédit-bail en ayant constitué la cause, un contrat de sous-location, s'étant lui-même trouvé, tout aussitôt et de plein droit résilié-, dans les termes mêmes de son courrier précité à SOMATEM du 9 janvier 1995, où MARS OCCIDENTALE ne se référait alors elle-même nullement à toute éventuelle mais bien vaine poursuite du contrat de sous-location, mais affirmait tout au contraire expressément l'existence d'un bail commercial, s'étant au demeurant bornée à se conformer en cela aux clauses insérées en l'acte de sous-location, ayant en effet obligé AMPERE à consentir à SOMATEM, à l'expiration, -en l'espèce dûment consommée-, du contrat de crédit-bail, un tel bail commercial, après qu'elle se fut donc ici substituée à AMPERE, en liquidation judiciaire, pour proposer elle-même à SOMATEM ledit bail commercial, suivant les prévisions du contrat de sous-location ;
Or attendu qu'il n'est par ailleurs nul obstacle à la conclusion d'un bail commercial, telle qu'ici intervenue sans aucun écrit, tant il résulte de l'article 1714 du Code Civil comme des dispositions, à présent codifiées, du décret no 53-960 du 30 septembre 1953, qu'il s'agit d'un contrat consensuel, dont la validité ne doit dès lors rien à sa consécration écrite, n'ayant d'autre vocation que probatoire ;
Attendu qu'il n'est pour le surplus aucun doute que le bail ainsi consenti l'a bien valablement été par la seule MARS OCCIDENTALE, étant toujours et invariablement apparue à SOMATEM comme son unique interlocutrice, -voire s'étant complue en semblable qualité-, pour avoir elle-même, et non moins seule, successivement, donné le 27 novembre 1992 son agrément à la sous-location pressentie par AMPERE au profit de SOMATEM, avoir été identiquement visée par Maître Z..., comme partie au crédit-bail conclu avec AMPERE, de même que par le Juge-Commissaire, en son ordonnance du 20 décembre 1994, ayant autorisé le mandataire judiciaire à résilier le contrat de crédit-bail la liant seule à AMPERE, avoir pareillement consenti le bail commercial à SOMATEM le 9 janvier 1995, et lui avoir ne varietur adressé toutes correspondances et autres avis d'échéance, et de surcroît indéfectiblement procédé à l'encaissement des chèques reçus de sa part ;
Attendu qu'à la lumière de l'ensemble de ces éléments, celle-ci se prévaut par suite fort justement de sa légitime croyance en la qualité d'unique propriétaire de MARS OCCIDENTALE, d'autant que SELECTIBAIL ne devait que bien tardivement se manifester, pour ne s'être révélée qu'à la faveur de la délivrance conjointe par les deux sociétés de l'assignation du 27 mars 2001 à SOMATEM ;
Qu'ainsi devient-il en effet définitivement incontestable que le bail consenti dans ces conditions par l'un seul des coïndivisaires n'en est pas moins parfaitement valable et opposable à l'autre, alors que l'intimée souligne pertinemment la tardiveté de l'invocation par les appelantes du moyen pris de la conclusion du bail par l'une seule d'entre elles, car seulement, et pour la première fois, en leurs conclusions de première instance du 20 mars 2002, ce qui rend leur argument d'autant plus inopérant de ce chef que toute éventuelle nullité eût en toute hypothèse été amplement couverte par la conjointe intervention des deux coïndivisaires dès le début de l'instance, et quoique MARS OCCIDENTALE fût encore la seule à confier, le 2 avril 2002, un mandat de vente à la société 3H DTZ JEAN THOUARD, avant que, l'ayant seule consenti par courrier du 9 janvier 1995, elle ne vînt, non moins seule, à expressément confirmer, par lettre du 25 juin 1999, l'existence du bail commercial au profit de SOMATEM, aujourd'hui si âprement querellée ;
Attendu, somme toute, que MARS OCCIDENTALE ne pouvait agir qu'en tant que propriétaire des murs, en ayant ainsi tout pouvoir aux fins de consentir directement à SOMATEM un bail commercial, dont il est sans emport, quant à sa qualification, que le prix, aligné sur celui du sous-bail préexistant, n'eût jamais fait l'objet, par la seule carence du bailleur, d'aucune révision, ce qui est en soi indifférent, puisque celle-ci, loin d'être automatique, ne constitue pour le propriétaire qu'une simple faculté lui étant ouverte par l'article L 145-38 du Code de Commerce, dont il lui reste par conséquent parfaitement loisible de ne pas faire usage ;
Attendu que cet autre recours, au moins résiduel, des appelantes à la notion de novation ne leur peut être non plus d'aucun secours pour étayer leur bien fragile argument pris de l'absence de tout bail commercial, tant elle ruinerait tout au contraire bien plutôt leur thèse, déjà fort audacieuse à plus d'un titre, de l'intangible persistance du sous-bail, nonobstant la résiliation du contrat de crédit-bail, dont participaient bien pourtant sa cause et donc son existence et sa substance mêmes ;
Que toute novation est en effet radicalement exclue, en l'absence d'obligation préexistante à nover, au sens de l'article 1271 du Code Civil, ensuite de l'invincible résiliation du sous-bail, car consubstantielle à celle du crédit-bail et contemporaine de cette dernière ;
Qu'il est au demeurant bien inutile, voire totalement paradoxal, d'en appeler au truchement d'une quelconque novation pour conclure au seul maintien, inchangé, du sous-bail, tant le propre d'une obligation novée est de lui conférer une modification de son objet, et / ou de ses sujets de droit, alors même que l'on fût précisément ici en présence, entre personnes s'étant à tout le moins trouvées substituées à leurs anciens titulaires, d'un nouveau rapport de droit, en l'état de la conclusion d'un bail commercial aux lieu et place du sous-bail expiré, ne fût-ce l'impossibilité juridique de toute novation d'une obligation préexistante éteinte ;Attendu que la demande des appelantes tendant, dans le prolongement de leur argumentation, à voir condamner SOMATEM en tous loyers à échoir à compter de janvier 2001 est par suite également vouée à l'échec, dès l'instant que le congé délivré par celle-ci pour le 8 janvier 2001 doit être validé pour cette date, où la locataire a d'ailleurs assuré à MARS OCCIDENTALE la remise des clefs par-devant huissier ;
Attendu en effet que, pour les motifs sus-exposés, le congé ne saurait être en lui-même argué de nullité, pour n'avoir été délivré par SOMATEM qu'à la seule MARS OCCIDENTALE, alors même qu'ayant été délivré le 27 juin 2000, le moyen pris de cette prétendue nullité n'était articulé pour la première fois par les appelantes que par voie de conclusions régularisées le 19 septembre 2001 en première instance, après que son unique destinataire ne s'en fut point autrement émue, quoiqu'elle se fût employée à promptement y former opposition, dès le 7 juillet 2000, mais pour de tout autres causes, sans pouvoir être admise à tenter de s'en justifier par son prétendu défaut de mandat pour ce faire, au point d'expliquer que l'instance eût été ensemble et concurremment initiée par les deux bailleurs, puisque, aussi bien, force est de constater que la nullité affectant prétendument ce congé n'était pas même articulée en cette conjointe assignation, que divers échanges de courriers devaient suivre entre SOMATEM et MARS OCCIDENTALE, sans intervention aucune de SELECTIBAIL, dont l'existence n'était révélée qu'en l'exploit introductif d'instance du 27 mars 2001, et hors toute invocation de quelque nullité du congé qui tînt à sa délivrance à l'un seul des deux bailleurs coïndivisaires ;
Que, bien plus, il appert nécessairement des présence et intervention de SELECTIBAIL aux côtés de MARS OCCIDENTALE, dès l'assignation du 27 mars 2001, que toute nullité en devînt ainsi définitivement couverte, en application de l'article 121 du Nouveau Code de Procédure Civile, et eût dès lors disparu dès avant même qu'il n'eût été statué, en la tenant par impossible pour constante, pour les seuls besoins du raisonnement, tant l'existence de l'indivision ayant pu exister entre les deux appelantes demeurât raisonnablement inaccessible à SOMATEM, tous les éléments précités ayant d'ores et déjà éminemment abondé, et militant dorénavant encore plus éloquemment, en faveur de la seule et entière propriété de MARS OCCIDENTALE ;
Que, d'ailleurs, même en son courrier du 25 juin 1999, celle-ci ne s'était bornée qu'à faire état d'un partenaire, sans autre forme d'explication quant à l'existence d'un coïndivisaire, n'ayant de surcroît alors fait référence qu'à son partenariat avec SELECTIBANQUE et non SELECTIBAIL, au titre de la vente de l'immeuble, dont partie seulement était loué à SOMATEM, qui pouvait encore tenir MARS OCCIDENTALE pour l'unique propriétaire ;
Attendu, quant à la date de délivrance du congé, que celui-ci ne pouvait être assurément donné pour le 17 juillet 2006, après que le sous-bail eut de longue date pris fin, ensuite de la résiliation du crédit-bail dont il constituait le seul et unique support, et qu'un bail commercial eut donc été ensuite conclu à compter du 9 janvier 1995, pour une durée minimale de neuf ans, en offrant, au visa de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953, -à présent codifié sous l'article L 145-4 du Code de Commerce-, une faculté de résiliation triennale pour le preneur, sauf convention contraire expresse, ici totalement inexistante ;
Que le congé ne devait pas plus être délivré pour le 12 avril 2003, au motif erroné qu'un nouveau bail eût couru depuis la résiliation du crédit-bail, soit du 12 avril 1994, avec faculté de résiliation triennale, alors même que la date d'effet du bail commercial, qui se confondait déjà avec celle du courrier de MARS OCCIDENTALE en date du 9 janvier 1995 le lui ayant précisément consenti, hors toute indication plus ample ou contraire, était encore corroborée par un courrier subséquent du 8 août 2000, par lequel la bailleresse lui confirmait de plus fort que le bail avait bien pris effet le 9 janvier 1995, dont les clauses et conditions étaient identiques à celles du sous-bail du 29 décembre 1992, alors signé par la preneuse avec AMPERE, étant par ailleurs observé que celle-ci continuait d'adresser l'ensemble des avis d'échéance à SOMATEM pendant l'entière année 1994, la résiliation du crédit-bail, ayant mis un terme au sous-bail, n'étant intervenue que le 20 décembre 1994, fût-ce avec effet rétroactif au 12 avril de la même année, ce qui ne saurait toutefois anéantir la dette de loyers ou autres indemnités d'occupation au titre du sous-bail à raison de la persistance de SOMATEM à occuper les lieux, et encore du seul chef de ce sous-bail, entre avril et décembre 1994, soit du temps où il n'existait encore et en toute hypothèse entre celle-ci et MARS OCCIDENTALE aucun lien contractuel, n'ayant jamais pu naître que de la seule conclusion du bail commercial du 9 janvier 1995 ;
Mais attendu, bien plus, étant dûment avéré que les locaux litigieux étaient vendus dès le 2 août 2002 à la SCI DES RECYOTS, encore que les appelantes n'aient pas hésité à conclure de nouveau, ultérieurement, et toujours en leur prétendue qualité de propriétaires de ceux-ci, qu'il apparaît qu'elles ont ainsi fait preuve, en celant délibérément une telle information, d'une mauvaise foi caractérisée, d'autant qu'elles persistaient ne varietur à solliciter le règlement des loyers jusqu'au 17 juillet 2006, bien qu'étant devenues totalement irrecevables à ainsi prétendre à leur allocation, y compris sous forme de dommages-intérêts ;
Qu'elles démontrent ainsi de plus fort leur volonté de sciemment chercher à obtenir, de manière à peine déguisée, sinon l'exécution proprement dite, du moins la prise en charge, par équivalent, de la part de SOMATEM, alors qu'elle n'était initialement que simple sous-locataire du crédit-preneur, de l'ensemble des obligations du contrat de crédit-bail résilié, en passant outre le nouveau bail commercial lui ayant été consenti le 9 janvier 1995, étant allées jusqu'à soutenir devant les premiers juges, par une note en délibéré, que l'économie de l'opération de crédit-bail eût été rompue en raison des agissements de SOMATEM, en entretenant ainsi à dessein et bien artificiellement la confusion entre AMPERE, crédit-preneur, et celle-ci, devenue simple locataire commercial ;
Qu'il est de surcroît encore plus déterminant d'avoir égard au fait que, croyant pouvoir arguer de la prétendue poursuite du contrat de sous-location au profit de SOMATEM, les appelantes lui prêtent la faculté, totalement illusoire, d'avoir pu acquérir les locaux en levant l'option d'achat contenue au crédit-bail, quand bien même cette option ne dût jamais se solder par le règlement, au terme du crédit-bail, d'une somme purement symbolique d' 1 F, très éloignée du prix qu'elles devaient obtenir de la cession de l'immeuble à la SCI DES RECYOTS ;
Attendu que le montant des dommages-intérêts réclamés par les appelantes, sous couvert du montant des loyers prétendument exigibles jusqu'au 17 juillet 2006, ou, subsidiairement, au 12 avril 2003, est en tout état de cause non seulement exorbitant, mais, bien plus, aberrant, tant elles ne sauraient requérir le paiement des fruits civils, ou de leur équivalent à titre de dommages-intérêts, au-delà de la période pendant laquelle elles en étaient propriétaires, s'étant achevée, au 2 août 2002, par la vente de l'immeuble, qui, leur en ayant procuré le produit, leur interdisait de prétendre en percevoir dorénavant de quelconques fruits ou autres substituts indemnitaires ;
Qu'elles ne peuvent prospérer non plus à solliciter l'allocation de dommages-intérêts en réparation de leur prétendu préjudice inhérent à la perte de valeur des locaux, qu'elles imputent à faute à SOMATEM, en se prévalant de leur estimation à quelque 6 000 000 F en juin 1999, alors que ceux-ci n'ont jamais trouvé acquéreur à un tel prix, et pour cause, puisque MARS OCCIDENTALE ne donnait officiellement mandat de les vendre à la société 3H DTZ JEAN THOUARD que le 2 avril 2002, et alors qu'elles trouvaient donc rapidement acquéreur, en seulement quelques mois, puisque la vente était définitivement reçue en la forme authentique le 2 août 2002, au prix de 465 000 € ;
Qu'elles ne peuvent à ce titre utilement évoquer une perte de 297 245,09 €, en l'imputant fallacieusement à faute à la SOMATEM, alors même qu'il s'évince du rapport d'expertise non contradictoire par elles invoqué et produit aux débats que la valeur vénale de l'immeuble ne se serait déjà plus élevée qu'à 399 000 € au 31 décembre 2000, soit dès avant que l'intimée ne quitte les lieux, le 8 janvier 2001, et à 250 000 € un an plus tard, alors même qu'elles en tiraient donc néanmoins, le 2 août 2002, un prix de 465 000 €, très largement supérieur à leur estimation au 31 décembre 2000, en sorte que leur préjudice est en toute hypothèse inexistant ;
Qu'au surplus, les appelantes sont, dans un tel contexte, tout particulièrement mal fondées en leurs assertions selon lesquelles le prix aurait été revu à la baisse en raison de l'état d'entretien médiocre des lieux et au vu d'un budget de travaux à réaliser de quelque 2 000 000 F ;
Qu'il est en effet constant que SOMATEM n'occupait jamais qu'une petite partie, soit environ un tiers, de ces locaux, qu'elle partageait avec d'autres sociétés, telles MARNAGAZ, CHAMPAGNE ELEVAGE, et DISTRILAB INDUSTRIE, et dénie formellement les avoir illégalement davantage occupés qu'à raison de la seule jouissance lui en ayant été dûment concédée, contrairement sur ce dernier point aux allégations bien tardivement formulées par les appelantes en leurs toutes dernières écritures, du 20 décembre 2005, et, surtout, non autrement corroborées par les éléments de la cause ;
Que l'intimée relève aussi, à bon escient, que celles-ci ont bien pourtant bénéficié d'une opération fructueuse, pour avoir perçu d'AMPERE des redevances du chef du contrat de crédit-bail, s'étant élevées, de 1991 à 1994, à près de 330 000 €, puis, de 1995 à 2000, les loyers de SOMATEM, suivant bail commercial, à hauteur de quelque 200 000 €, outre les loyers non négligeables versés par les autres sociétés précitées ayant également occupé les lieux, avant d'en consentir la vente, consacrée le 2 août 2002, pour le prix de 465 000 € ;
Attendu, sur la demande en paiement par SOMATEM des loyers échus jusqu'au 8 janvier 2001, pour la somme de 31 274,52 €, au titre de deux trimestres de loyers et quatre bimestres de charges, que l'intimée est fondée à s'opposer à son règlement, au visa des articles 1719, 605 et 606 du Code Civil, imposant au bailleur la délivrance du bien loué au preneur et de lui en assurer le clos et le couvert ;
Que force est en effet de constater que, par exploit du 5 juin 2000, SOMATEM faisait bien vainement délivrer sommation au bailleur d'avoir immédiatement à assurer le clos et le couvert, la libre circulation des hommes et des matériaux, à réalimenter les locaux en électricité, et à lui assurer aussi l'accès à ses locaux à usage de dépôt, en lui précisant qu'au titre de son activité de négoce en sanitaire-chauffage, les locaux n'étaient clôturés que par un simple grillage, alors qu'un stock important de marchandises y était entreposé, d'une valeur de 2 800 000 F à 3 000 000 F ;
Que SOMATEM se défend autrement à bon droit de toutes accusations des appelantes, lui faisant grief d'être responsable de la coupure d'électricité et d'avoir par ailleurs elle-même enlevé et emporté la grille de séparation installée par AMPERE en dégradant les lieux lors de son départ "à la cloche de bois" en mai 2000, avant de se prévaloir, en tout dernier lieu, au vu d'un prétendu plan établi par Monsieur C..., géomètre-expert, de l'existence effective d'une séparation que SOMATEM aurait détruite ;
Que celle-ci invoque pour sa part plus pertinemment un procès-verbal de constat dressé le 13 septembre 2000 par Maître A..., Huissier de Justice, car valant comme tel jusqu'à inscription de faux, et rendant compte de ce qu'au travers des vitres, à droite de l'entrée commune, il était visible que les locaux loués par SOMATEM n'étaient pas séparés du reste du local, présentant, entre les poteaux porteurs à droite, et le mur des bâtiments au fond, un espace non cloisonné s'étant alors offert aux constatations de cet officier ministériel ;
Or attendu que la clause du contrat de sous-location, reconduite, à l'instar de toutes autres clauses et conditions, dans le bail commercial, démontre que les travaux de séparation des locaux étaient à la charge du bailleur, en application des articles 1719, 605 et 606 précités du Code Civil, auxquelles il n'était en rien dérogé ;
Que, par ailleurs, la lettre de SOMATEM du 26 janvier 1999 doit être replacée dans le contexte de l'époque, sachant que DISTRILAB occupait encore, à cette date, l'autre partie des lieux, et qu'il existait donc, de fait, en raison de la présence des installations et du stock de cette société, une séparation, toutefois informelle et fictive entre les deux sociétés, jusqu'au 14 avril 2000, où DISTRILAB déménageait, laissant les lieux loués à SOMATEM, non autrement délimités, ni protégés ;
Que MARS OCCIDENTALE n'en disconvenait pas, au demeurant, qui indiquait à SOMATEM, par courrier du 25 février 2000, que le rapport contractuel en cours demeurait inchangé après le départ de DISTRILAB, mais qu'un rendez-vous devait en revanche être pris sur place, comme précédemment annoncé par lettre du 5 janvier de la même année, afin, précisément, de délimiter les surfaces occupées et de vérifier les branchements d'eau et d'électricité, après que MARS OCCIDENTALE eut déjà demandé à SOMATEM, le 4 décembre 1998, de lui indiquer, en rouge, les contours des surfaces qu'elle occupait, ce qui rend au besoin éloquemment compte de l'absence de toute séparation effective entre les locaux loués à SOMATEM et à DISTRILAB, non utilement remise en cause par les dernières productions des appelantes, n'étant en rien déterminantes pour apporter la preuve contraire, en ce y compris l'attestation délivrée en tout dernier lieu, le 16 décembre 2005, par Monsieur C..., géomètre-expert ;
Qu'il s'ensuit que SOMATEM doit être admise à contester formellement avoir enlevé et emporté le prétendu grillage dont l'existence reste inétablie ou insuffisamment caractérisée, de même qu'il n'est pas plus précisément démontré qu'elle eût autrement étendu son occupation des lieux jusqu'à des surfaces non louées ;
Qu'il s'évince en revanche des éléments de la cause qu'après le départ de DISTRILAB, et en l'absence de tout nouvel occupant des lieux ainsi libérés, comme de tout autre séparation que celle étant résultée, de fait, de sa cohabitation aux côtés de SOMATEM, les locaux que celle-ci continuait d'occuper n'en devenaient que d'autant plus accessibles via l'ancien accès de DISTRILAB, ce qui est encore dûment établi par le procès-verbal de Maître A... du 13 septembre 2000, ayant relevé que les portes en tôle des entrepôts attenants, mal fixées, n'étaient pas verrouillées en partie basse, qu'il était aisé de pénétrer à l'intérieur des bâtiments, en soulevant simplement le bas de la porte, ex-accès de DISTRILAB ;
Qu'il n'est pas sérieusement contestable que le preneur est en droit d'obtenir de son bailleur qu'il lui assure la séparation des lieux loués d'autres locaux faisant partie intégrante d'un seul et même ensemble, sans qu'il appartienne au locataire de faire l'avance de tels travaux à charge d'en poursuivre ensuite un très hypothétique remboursement auprès du propriétaire ;
Que, par ailleurs, les locaux n'étaient plus alimentés en électricité depuis mai 2000, ce dont témoigne cet autre procès-verbal de constat dressé par Maître A... le 23 mai 2000, confirmant l'impossibilité de pénétrer dans les lieux loués dont les portes n'étaient commandées qu'électriquement,identiquement constatée, inchangée, le 13 septembre 2000, et établissant aussi que SOMATEM ne disposait pas, contrairement à ce que prétendent d'ailleurs bien tardivement les appelantes en leurs dernières écritures, d'une autre entrée, indépendante, et, celle-ci, mécanique, fermée par un store articulé ;
Qu'il incombait dès lors assurément aux appelantes, si elles entendaient modifier l'installation électrique des locaux, de prendre en charge les entiers travaux requis à cette fin, en ce compris le raccordement de chaque installation individuelle aux nouveaux compteurs privatifs, pour permettre à chacun des locataires de continuer à jouir des locaux loués, dont elles leur devaient la délivrance conforme à leur destination, ne pouvant naturellement s'entendre hors toute alimentation électrique, au lieu de les exposer à des frais supplémentaires, sachant que les travaux nécessaires s'élevaient à 6 143,43 €TTC, selon devis de Monsieur D... du 16 juin 1999 sollicité par SOMATEM pour information à la suite des courriers échangés avec MARS OCCIDENTALE, de sorte que le raccordement de chaque installation individuelle n'était nullement gratuit, quoique les appelantes se complaisent encore à non moins erronément l'alléguer ;
Qu'au surplus, la même entreprise D... avait d'ores et déjà effectué, suivant devis du 23 mars 1999, mais pour le compte des appelantes, les autres travaux d'électricité qui leur incombaient également, puisqu'un nouveau tableau électrique avec disjoncteur devait être installé pour le raccordement de chaque installation individuelle, alors que les appelantes ont refusé de prendre en charge les travaux de branchement électriques nécessaires, ne ressortissant nullement du domaine d'intervention d'EDF, qui, dans le cas contraire, les aurait de toute façon elle-même facturés ;
Qu'il est à cet égard non moins constant qu'en dépit de la sommation du 5 juin 2000, pourtant précédée d'une première lettre recommandée avec avis de réception du 30 mai 2000, puis suivie d'un nouveau courrier en la même forme du 23 juin 2000, MARS OCCIDENTALE n'a rien entrepris des travaux bien pourtant justement requis, ce qui justifie le refus opposé par SOMATEM au paiement des loyers et charges, exprimé par lettres recommandées avec avis de réception des 31 août et 29 septembre 2000, faute pour elle d'avoir pu bénéficier d'une jouissance normale des locaux donnés commercialement à bail, non délimités, et, surtout, non alimentés en électricité, ce qui est rédhibitoire, au point de n'avoir pu permettre l'ouverture de la seule et unique porte y ayant donné accès ;
Attendu que SOMATEM se défend enfin fort justement de cette autre imputation de ne constituer en réalité avec DISTRILAB, qu'une seule et même entité, sinon toutefois une unique société, en produisant encore à cet égard tous justificatifs utiles ;
Attendu qu'il suit nécessairement de là qu'il y a lieu à confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
** *
Attendu qu'il y sera en outre ajouté pour condamner in solidum les appelantes, dont la procédure est, au vu de ce qui précède, largement abusive, car manifestement empreinte d'une mauvaise foi avérée, à payer à SOMATEM, en réparation de son préjudice inhérent au développement indu de cette instance en cause d'appel, en 8 000 € de dommages-intérêts, avec intérêts moratoires de plein droit au taux légal à compter du présent arrêt et jusqu'à parfait règlement ;
** *
Attendu que, succombant en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, infondées, dont elles seront par suite déboutées, les appelantes seront encore et in solidum équitablement condamnées envers SOMATEM, au visa de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, en une indemnité de 12 000 €, en déduction des nouveaux frais irrépétibles qu'elles l'ont contrainte à légitimement exposer à hauteur d'appel et qui ne sont pas compris dans les dépens y afférents, dont les mêmes seront enfin, et sous semblable condamnation in solidum, intégralement tenues, moyennant distraction au profit de la SCP SIX GUILLAUME SIX, Avoués à la Cour ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
DEBOUTE en conséquence les SA MARS OCCIDENTALE et BAIL INVESTISSEMENT de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, infondées ;
AJOUTANT à la décision déférée,
CONDAMNE in solidum les SA MARS OCCIDENTALE et BAIL INVESTISSEMENT à payer à la SAS SOMATEM HOULON :
* la somme de 8 000 €, à titre de dommages-intérêts, pour procédure abusive, avec intérêts de retard de plein droit au taux légal à compter du présent arrêt et jusqu'à parfait règlement ;
* une indemnité de 12 000 €, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, en déduction de ses frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE enfin et in solidum les mêmes aux entiers dépens d'appel, moyennant distraction au profit de la SCP SIX GUILLAUME SIX, Avoués à la Cour.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
