ARRET N°249
FV/KP
N° RG 23/00618 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYER
[G]
C/
[L]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
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Copie gratuite délivrée
Le à
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 09 JUILLET 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00618 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYER
Décision déférée à la Cour : jugement du 06 février 2023 rendu(e) par le Tribunal de proximité de FONTENAY LE COMTE.
APPELANT :
Monsieur [N] [G]
né le 26 Mai 1959 à [Localité 6] (16)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Ayant pour avocat plaidant Me Renaud BOUYSSI de la SELARL ARZEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de POITIERS
INTIME :
Monsieur [D] [L]
né le 13 Janvier 1955 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Ayant pour avocat plaidant Me François CUFI de la SELARL DGCD AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Fabrice VETU, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Claude PASCOT, Président
Monsieur Fabrice VETU, Conseiller
Monsieur Cédric LECLER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing privé prenant effet le 15 janvier 2021, Monsieur [D] [L] a donné à bail à Monsieur [N] [G] un logement situé [Adresse 1], sur la commune de [Localité 9], moyennant un loyer mensuel principal de 450 € outre 10 € de provision sur charges. Ce contrat contenait une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyer.
Le 24 février 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de lui payer la somme de 1.258,23 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Le 25 avril 2022, Monsieur [L] a attrait Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fontenay le Comte aux fins de :
- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer,
-prononcer l'expulsion de Monsieur [G] et de tous occupants de son chef,
- condamner Monsieur [G] à lui payer la somme de 1368 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir selon décompte arrêté au jour du commandement de payer, outre une indemnité d'occupation précaire égale au montant du loyer et charges courants étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,
- condamner Monsieur [G] à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement.
Par jugement contradictoire en date du 06 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fontenay Le Comte a statué ainsi :
- Rejette la demande de délai pour quitter les lieux de Madame [C] [Y],
- Dit n'y avoir lieur à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Madame [C] [Y] aux entiers dépens,
- Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 09 mars 2023, Monsieur [G] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant Monsieur [L].
Monsieur [G] a, par dernières conclusions transmises le 28 novembre 2023, demandé à la cour de :
- Infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection de [Localité 7] Le Comte en date du 6 février 2023 en ce qu'il a :
Constaté la résiliation du bail conclu entre Monsieur [D] [L] et Monsieur [N] [G], à compter du 25 avril 2022 ;
Condamné Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 658,20 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Accordé à Monsieur [N] [G] un délai de grâce pour se libérer de sa dette et disons qu'il devra s'en acquitter par six (6) versements mensuels de 100 €, le premier devant intervenir au plus tard avec le premier loyer exigible après la signification du jugement, puis avec le loyer de chaque mois et au plus tard le 10 du mois, puis un septième versement comprenant le reliquat de la dette y compris, le cas échéant, les sommes dues au titre des indemnités d'occupation ayant couru depuis le décompte du 30 novembre 2022 ou sous déduction des versements effectués depuis cette date, et ce en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;
Suspendu, pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise si Monsieur [N] [G] respecte les délais ainsi accordés,
Dit qu'en cas de nouvelle défaillance de Monsieur [N] [G] dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail et permettant au bailleur de poursuivre son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;
Dans cette hypothèse et en tant que de besoin,
Prononcé, faute de départ volontaire de Monsieur [N] [G] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Condamné Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [D] [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était normalement poursuivi, soit 460 €, et ce à compter du 25 avril 2022 jusqu'à libération effective des lieux et dit que cette indemnité d'occupation mensuelle sera revalorisée selon les conditions prévues pour le loyer ;
En toute hypothèse,
Débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;
Condamné Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 1.200 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné Monsieur [N] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Statuant à nouveau,
- Débouter Monsieur [L] de sa demande tendant à voir constater la résolution de plein droit du bail,
- Le débouter de sa demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail,
- Débouter Monsieur [L] de sa demande de paiement des loyers, Monsieur [G] ayant réglé en temps utile l'intégralité des loyers dus,
A titre subsidiaire, s'il devait être considéré que la clause résolutoire est acquise,
- Octroyer à Monsieur [G] un délai d'occupation du logement litigieux de 1 an, renouvelable selon les difficultés par lui rencontrées dans sa recherche d'un nouveau logement,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé à Monsieur [G] un délai de grâce pour se libérer de sa dette, dont il devra s'en acquitter par six (6) versements mensuels de 100 €, le premier devant intervenir au plus tard avec le premier loyer exigible après la signification du jugement, puis avec le loyer de chaque mois et au plus tard le 10 du mois, puis un septième versement comprenant le reliquat de la dette y compris, le cas échéant, les sommes dues au titre des indemnités d'occupation ayant couru depuis le décompte du 30 novembre 2022 ou sous déduction des versements effectués depuis cette date, et ce en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a suspendu, pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise si Monsieur [N] [G] respecte les délais ainsi accordés,
- Débouter Monsieur [L] de ses autres demandes,
- Débouter Monsieur [L] de son appel incident,
En tout état de cause,
- Dire et juger que le bailleur a manqué à son obligation d'information,
- Condamner Monsieur [L] à verser à Monsieur [G] la somme 1.338,82 € (130 € du chauffage d'appoint + 900 € de combustible pétrole pour 4,5 mois d'utilisation + 308,82 € pour la surconsommation) et procéder le cas échéant par compensation avec des sommes éventuellement dues par Monsieur [G] à Monsieur [L],
- Condamner Monsieur [L] à effectuer les travaux suivants du logement sis [Adresse 2] sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir ;
' La restauration de la toiture,
' L'installation d'un système de chauffage adapté au logement,
' La rénovation de l'isolation des murs
- Ordonner, dans l'attente de la réalisation des travaux, une réduction de loyer d'un montant de 200 € par mois,
- Condamner Monsieur [L] et à verser à Monsieur [G] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Monsieur [L] a, par dernières conclusions RPVA du 06 décembre 2023, demandé à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 6 février 2023 en ce qu'il a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 25 avril 2022,
condamné Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 658,20 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, prononcé, faute de départ volontaire de Monsieur [N] [G] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire, le concours de la force publique et d'un serrurier;
condamné Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [D] [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était normalement poursuivi, soit 460 €, et ce à compter du 25 avril 2022 jusqu'à libération effective des lieux et dit que cette indemnité d'occupation mensuelle sera revalorisée selon les conditions prévues pour le loyer,
rejeté les demandes de Monsieur [G] [défaut d'information, indécence du logement et travaux],
condamné Monsieur [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation,
rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Subsidiairement,
- prononcer la résiliation du contrat de bail,
- Dire Monsieur [L] recevable dans son appel incident,
En conséquence,
- Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 6 février 2023 en ce qu'il a :
accordé à Monsieur [N] [G] un délai de grâce pour se libérer de sa dette et disons qu'il devra s'en acquitter par six (6) versements mensuels de 100 €, le premier devant intervenir au plus tard avec le premier loyer exigible après la signification du jugement, puis avec le loyer de chaque mois et au plus tard le 10 du mois, puis un septième versement comprenant le reliquat de la dette y compris, le cas échéant, les sommes dues au titre des indemnités d'occupation ayant couru depuis le décompte du 30 novembre 2022 ou sous déduction des versements effectués depuis cette date, et ce en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers;
suspendu, pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise si Monsieur [N] [G] respecte les délais ainsi accordés,
dit qu'en cas de nouvelle défaillance de Monsieur [N] [G] dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail et permettant au bailleur de poursuivre son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef,
débouté Monsieur [L] de sa demande indemnitaire,
Statuant à nouveau,
- Débouter Monsieur [G] de ses demandes de délai de grâce,
- Juger qu'il n'y a pas lieu, en conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire,
- Condamner Monsieur [G] à verser à Monsieur [L] la somme de 300 € au titre de son préjudice.
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [G] à verser à Monsieur [L] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 Code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [G] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 30 avril 2024 en vue d'être plaidée à l'audience du 28 mai suivant, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail et l'indemnité d'occupation
1. La cour observe que sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.
2. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.
3. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Sur le préjudice pour défaut d'information alléguée par le locataire et l'indécence du logement
4. Une fois de plus, Monsieur [G] reprend devant la cour une argumentation qui a été justement écartée par le premier juge en conclusion d'une pertinente motivation que la cour fait sienne, notamment en l'absence de toute critique argumentée de celle-ci développées dans ses écritures.
5. La cour ajoute, s'agissant de l'indécence du logement, que l'évaluation qui a été faite par le Conseil Départemental le 28 janvier 2022 ne concerne que la précarité énergétique et non l'habitat indigne (mention biffée sur l'exemplaire fourni par Monsieur [O]) qu'elle est antérieure aux travaux réalisés pour remédier aux différents anomalies ou désordres constatés. En outre, retient la cour, aucune demande supplémentaire adressée aux services départementaux n'a suivi la rédaction de cette évaluation, ce qui accrédite la thèse défendue par l'intimé selon laquelle l'ensemble des travaux réalisés aurait permis de remédier aux différentes anomalies constatées.
6. Aussi, la décision sera confirmée sur ces deux points. Par ailleurs, les travaux ayant été réalisés, la demande de diminution des loyers devient sans objet.
Sur la demande de délais
7. A titre liminaire, la cour constate qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur la demande de sursis à expulsion formée à titre subsidiaire par Monsieur [G] dès lors qu'il sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point et qu'un délai de grâce lui a été accordé pour se libérer de sa dette et que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pour définitivement disparaître s'il se libère de sa dette.
8. Monsieur [L], à titre incident, lui dénie le bénéfice de ces dispositions au motif :
- qu'il a cumulé les impayés depuis l'origine du contrat, impayés qui ont perduré malgré l'introduction de l'instance ;
- ne cesse par ailleurs de critiquer le logement lequel manifestement ne lui convient pas et ne serait pas adapté à sa situation financière ;
- qu'il aurait menti sur la réalité de ses revenus,
- que lui-même est âgé de 67 années et perçoit une retraite modeste pour payer deux prêts immobiliers et que ce revenu locatif lui est absolument nécessaire.
9. Mais la cour rappelle que les délais et la suspension de la clause résolutoire ont été consentis par le premier juge au visa de l'article 1343-5 du Code civil en considération de la possibilité pour le locataire de s'acquitter, dans les délais qu'il a fixés, de son loyer en sus du règlement de l'arriéré locatif.
10. Or, Monsieur [G] règle l'un et l'autre, ce qui n'est pas contesté par le bailleur.
11. Il s'ensuit que la décision sera confirmée de ce chef.
Sur les autres demandes
12. Il apparaît équitable de condamner Monsieur [G] à payer à Monsieur [L] une indemnité de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les demandes formées au même titre par l'appelant.
13. Monsieur [G] qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fontenay-Le-Comte en date du 06 février 2023,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [D] [L] une indemnité de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne Monsieur [N] [G] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
