ARRÊT N°265
N° RG 24/00162
N° Portalis DBV5-V-B7I-G6WQ
[L]
[W]
C/
S.A.R.L. LES BOURNALIERES
Loi n° 77 - 1468 du 30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le aux avocats
Copie gratuite délivrée
Le aux avocats
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 02 JUILLET 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 avril 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS
APPELANTS :
Monsieur [Z] [L]
né le 29 Avril 1964 à [Localité 9]
[Adresse 2]
Madame [N] [W] épouse [L]
née le 07 Août 1974 à [Localité 8] (MAROC)
[Adresse 2]
Madame [H] [L]
née le 27 Mars 1978 à [Localité 10]
[Adresse 6]
ayant tous pour avocat Me Claudia MOREIRA MESQUITA, avocat au barreau de POITIERS
INTIMÉE :
S.A.R.L. LES BOURNALIERES
N° SIRET : 818 472 433
[Adresse 1]
ayant pour avocat Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Madame Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 10 octobre 2017, les époux [N] [W] et [Z] [L] ont acquis en l'état futur d'achèvement de la société Les Bournalières les lots nos 1 et 2 d'un lotissement, au prix chacun de 169.900 €.
Par acte également du 10 octobre 2017, [H] [L] a acquis en l'état futur d'achèvement de la société Les Bournalières le lot n° 4 du même lotissement, au prix de 169.900 €.
Il a été stipulé à ces actes que les immeubles seraient livrés au plus tard le 31 décembre 2017.
La société Les Bournalières a remis aux époux [N] [W] et [Z] [L] les clés du lot n° 1 le 15 juillet 2018 et celles du lot n° 2 le 12 octobre suivant.
[H] [L] n'a pas payé les deux derniers appels de fonds, d'un montant total toutes taxes comprises de 16.990 €.
Les époux [N] [W] et [Z] [L] n'ont pas payé les derniers appels de fonds, la somme de 16.990 € restant due.
Par ordonnance du 23 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers a sur la demande des acquéreurs commis [K] [Y] en qualité d'expert. Son rapport est en date du 2 mars 2020.
Par acte du 21 juillet 2020, la société Les Bournalières, a fait assigner [H] [L],[Z] [L] et [N] [W] devant le tribunal judiciaire de Poitiers. Elle a à titre principal demandé de condamner :
- les époux [Z] [L] et Madame [N] [W] à lui payer la somme de 16.990 € ;
- [H] [L] à lui payer la somme de 16.990 € ;
- solidairement les défendeurs à lui restituer les loyers perçus sans qu'il n'aient respecté leurs obligations ;
- solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en raison de l'occupation sans droit des logements.
Elle a soutenu que :
- les défendeurs n'avaient pas payé le prix convenu ;
- ceux-ci avaient toutefois pris possession des biens, en contravention avec les stipulations contractuelles ;
- l'engagement de livraison au 31 décembre 2017 n'était assorti d'aucune sanction et que les logements étaient achevés en juillet 2018 ;
- le lot n° 1 avait été loué à compter du 15 juillet 2018 ;
- la rétention des sommes dues était abusive.
Les défendeurs ont conclu au rejet de ces prétentions.
Ils ont soutenu que le retard de livraison était fautif. Ils ont reconventionnellement demandé paiement de dommages et intérêts en réparation de la perte de loyer et d'un avantage fiscal, les époux [Z] [L] et Madame [N] [W] pour un montant de 80.247 €, [H] [L] pour un montant de 47.436 €. Ils ont en outre demandé d'ordonner la compensation des créances entre elles.
Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué en ces termes :
'Condamne Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] à payer à SARL les Bournalières la somme de 10 340 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2020.
Condamne Madame [H] [L] à payer à la SARL les Bournalières la somme de 12 640 €, assortie des intérêts au taux légal compter du 22janvier 2020.
Rejette les autres demandes.
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties'.
Il a considéré que :
- le constructeur n'ayant pas convoqué les acquéreurs en vue du constat de l'achèvement des ouvrages, notion contractuellement distincte de l'entrée en possession, il ne pouvait pas leur être reproché de ne pas avoir payé le solde du prix ;
- l'achèvement pouvait être fixé à la date du rapport d'expertise ;
- devait être déduit le coût des travaux de reprise, de 1.050 € par acquéreur ;
- la demanderesse n'était pas fondée à soutenir que les défendeurs étaient occupants sans droit ni titre des logements dont elle avait remis les clés ;
- les défendeurs justifiaient d'une perte de chance de percevoir des loyers, mais non de celle de bénéficier d'un avantage fiscal.
Par déclaration reçue au greffe le 18 mai 2022 enrôlée sous le n° 22-1290, [Z] [L], [N] [W] et [H] [L] ont interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 13 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire du rôle de la cour pour cause de défaut d'exécution du jugement déféré.
Par ordonnance du 13 juillet 2023, le premier président a débouté les appelants de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire de Poitiers du 5 avril 2022.
L'affaire a postérieurement été réenrôlée, sous le n° 24-162.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, [Z] [L], [N] [W] et [H] [L] ont demandé de :
'Vu le Code civil, et notamment les articles 1601-1 à 1601-4, et 1231-2
Vu le Code de la construction et de l'habitation,
et notamment les articles L261-1 et suivants et R261-1 et suivants,
Vu le rapport de l'expert judiciaire du 2 mars 2020,
Vu l'ensemble des pièces communiquées par les parties,
[...]
- Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par les Consorts [L] ;
- D'infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Poitiers en date du 5 avril 2022, dont appel en ce qu'il a :
- Condamné Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] à payer à SARL les Bournalières la somme de 10 340 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2020, et condamné Madame [H] [L] à payer à la SARL les Bournalières la somme de 12 640 €, assortie des intérêts au taux légal compter du 22 janvier 2020,
- Rejeté les autres demandes.
- Jugé qu'il sera fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties.
- Et, statuant à nouveau :
' REJETTER l'ensemble des demandes de la SARL LES BOURNALIERES ;
' DÉCLARER :
' l'existence d'une faute de la SARL LES BOURNALIERES en raison des manquements contractuels qu'elle a commis en violation des contrats de vente en état futur d'achèvement,
' que l'achèvement ainsi que la livraison des différents biens afférents aux lots 1, 2 et 4 sont intervenus le 2 mars 2020,
' que les fautes commises par la SARL LES BOURNALIERES ont causé un préjudice aux consorts [L] qui s'élève :
- pour Monsieur et Mme [L] à hauteur de 80 247 euros.
- Pour Mlle [H] [L] à hauteur de 47 436 euros.
' ORDONNER la compensation de la créance de la SARL LES BOURNALIERES avec la créance des Consorts [L] et,
' EN CONSÉQUENCE,
' CONDAMNER, après compensation, la SARL LES BOURNALIERES à payer :
- à Monsieur et Madame [L] la somme de 64 307euros (81 297 euros -16 990 euros TTC) ;
- à Mlle [H] [L] la somme de 31 496 euros (47 436 - 16 990 euros TTC).
' CONDAMNER, la SARL LES BOURNALIERES au paiement de la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
' CONDAMNER la SARL LES BOURNALIERES aux entiers dépens de l'instance (y compris ceux de la procédure de référé et les honoraires et frais de l'expert judicaire) ainsi qu'au paiement des éventuels frais d'exécution.
' Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ils pourront être directement recouvrés par Me Claudia MOREIRA MESQUITA'.
Ils ont soutenu que :
- la livraison des logements devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2017 ;
- le constructeur ne leur avait pas notifié l'achèvement des travaux, ni ne les avaient convoqués à une livraison ;
- la prise de possession des logements ne valait pas constat de l'achèvement des travaux ;
- les sommes restant dues au titre du contrat n'étaient pas devenues exigibles en l'absence de livraison ;
- la volonté d'accepter les ouvrages n'avait à aucun moment été manifestée ;
- la livraison, avec réserves, devait être fixée à la date du rapport d'expertise judiciaire.
Ils ont maintenu leurs demandes de dommages et intérêts en réparation de la perte de loyer subie, soit :
- 4.875 € s'agissant du lot n° 1 (du 1er janvier au 30 juin 2018 - 750 € par mois);
- 19.500 € s'agissant du lot n° 2 (26 mois à 750 €) ;
- 19.500 € s'agissant du lot n° 4 (26 mois à 750 €).
Ils ont demandé paiement du coût de reprise des désordres, évalué par l'expert judiciaire à 2.100 € (2 x 1.050 €).
Ils ont maintenu que le retard de livraison avait été à l'origine de la perte de l'avantage fiscal dit 'Pinel', d'un montant selon eux de 55.872 € s'agissant des lots nos 1 et 2, de 27.936 € s'agissant du lot n° 4, pour les années 2018, 2019 et 2020.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, la société Les Bournalières a demandé de :
'Vu les dispositions des articles 1103 et 1231-1 du Code Civil,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [Y],
Vu les pièces annexées à l'assignation,
CONFIRMER le jugement en ce que la demande en paiement du solde du prix de vente dû par Monsieur [L] et Madame [N] [W] épouse [L] d'une part et Madame [H] [L] d'autre part, a été jugée bien-fondée ;
CONFIRMER le jugement en ce que Monsieur [L] et Madame [N] [W] épouse [L] d'une part et Madame [H] [L] d'autre part ont été condamnés à payer à la SARL LES BOURNALIERES le solde du prix de vente ;
REFORMER le jugement en ce que la condamnation a été limitée à la somme de 10 340 € s'agissant de Monsieur [L] et Madame [N] [W] et à la somme de 12 640 € s'agissant de Madame [H] [L] ;
REFORMER le jugement en ce que la date de livraison des biens a été fixée à la date du 22 janvier 2020,
REFORMER le jugement en ce que la SARL LES BOURNALIERES a été condamnée à indemniser Monsieur [L] et Madame [N] [W] épouse [L] d'une part et Madame [H] [L] d'autre part au titre d'un préjudice locatif ;
REFORMER le jugement en ce que la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL LES BOURNALIERES à l'encontre des consorts [L] a été rejetée ;
Par conséquent,
Condamner Monsieur [L] et Madame [N] [W] épouse [L] à verser à la SARL LES BOURNALIERES la somme de 16.990 € TTC, avec intérêts de droit à compter des dates d'échéance contractuelles prévues, et en tous cas à compter du 15 juillet 2018 et 12 octobre 2018 correspondant à la date de prise de possession des lots ;
Condamner Madame [H] [L] à verser à la SARL LES BOURNALIERES la somme de 16.990 € TTC, avec intérêts de droit à compter des dates d'échéance contractuelles prévues, et en tous cas à compter du 12 octobre 2018, date de prise de possession des lieux ;
Condamner solidairement Monsieur [Z] [L], Madame [N] [W] épouse [L] et Madame [H] [L] à verser à la SARL LES BOURNALIERES la somme de 2.000 € chacun à titre de dommages et intérêts du fait du non-respect du contrat de VEFA et en raison de l'occupation sans droit des appartements due à la non-exécution des leurs obligations.
Débouter Monsieur [Z] [L], Madame [N] [W] épouse [L] et Madame [H] [L] de l'intégralité de leurs demandes
A titre subsidiaire, et en tout état de cause
Les enjoindre de verser aux débats les contrats de location de leurs biens, ainsi que les quittances de loyer correspondants,
Condamner solidairement Monsieur [Z] [L], Madame [N] [W] épouse [L] et Madame [H] [L] à verser à la SARL LES BOURNALIERES une somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner solidairement Monsieur [Z] [L], Madame [N] [W] épouse [L] et Madame [H] [L] à supporte intégralement les frais d'expertise judiciaire ordonnée à leur unique demande
Condamner solidairement Monsieur [Z] [L], Madame [N] [W] épouse [L] et Madame [H] [L] aux entiers dépens mais dire que conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, la condamnation aux dépens sera prononcée avec distraction au profit de Maître LOUBEYRE, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans en avoir reçu provision'.
Exposant que l'expert judiciaire avait considéré que les logements étaient habitables et en l'état d'être loués, elle a demandé paiement du solde lui restant dû.
Elle a demandé de fixer au 15 juillet 2018 l'achèvement des travaux du lot n° 1, aussitôt donné à bail, au 12 octobre 2018 celui du lot n° 2 et à juillet 2018 celui du lot n° 4, correspondant à la remise des clés. Selon elle, l'entrée en possession des immeubles ayant fait suite à la remise des clés, sans formulation de réserves, valait constat de l'achèvement des travaux. Elle a ajouté que la demande des appelants de compensation des créances entre elles constituait sur ce point un aveu judiciaire.
Elle a conclu au rejet des demandes indemnitaires formées à son encontre aux motifs que :
- les contrats ne prévoyaient pas de sanction en cas de retard de livraison ;
- les appelants n'avaient adressé aucune mise en demeure, ni formulé de réserves ;
- le contrat interdisait de louer les biens avant paiement de l'intégralité du prix ;
- les époux [N] [W] et [Z] [L] ne pouvaient pas demander à être indemnisés d'un préjudice locatif, s'agissant du lot constituant leur résidence ;
- les appelants ne justifiaient pas avoir pu prétendre à un avantage fiscal.
Elle a demandé à être indemnisée du préjudice selon elle subi en raison de la résistance abusive des appelants.
L'ordonnance de clôture est du 22 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR LES STIPULATIONS CONTRACTUELLES
Les contrats de réservation des lots nos 1 et 2 conclus entre la société Les Bournalières d'une part, les époux [Z] [L] et [N] [W] d'autre part sont en date du 6 septembre 2016.
Le prix de chaque lot a été stipulé de 169.900 € payable notamment à proportion de 5 % à l'achèvement et de 5 % à la livraison.
Au paragraphe 'délai d'achèvement des travaux', il a été stipulé dans chaque contrat que :
'Le RESERVANT s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au à la fin du deuxième trimestre 2017 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'.
Le contrat de réservation conclu avec [H] [L], produit partiellement en copie, est également en date du 6 septembre 2016. Il n'est pas contesté qu'il comporte les mêmes stipulations.
L'acte de vente des lots 1 et 2 est du 10 octobre 2017.
Cet acte précise que : 'Ce chantier a été déclaré ouvert le 06 avril 2017". Il stipule en page 19 que :
'Le VENDEUR s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2017, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'.
Il a été stipulé en page 7 de cet acte, s'agissant du paiement du prix de vente que :
'PAIEMENT DU SURPLUS
Le surplus du prix de la vente, soit la somme de CENT UN MILLE NEUF CENT QUARANTE EUROS (101 940,00 EUR), sera payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement ci-dessous prévu, le tout en conformité de l'article 1601-3 du Code civil et de l'article R 261-14 du Code de la construction et de l'habitation.
Les pourcentages et échelonnements appliqués au prix de TROIS CENT TRENTE-NEUF MILLE HUIT CENTS EUROS (339 800,00 EUR) sont les suivants :
[...]
- 5 % à l'achèvement, soit la somme de SEIZE MILLE NEUF CENT QUATRE- VINGT-DIX EUROS,
ci 16 990,00 E
- 5 % à la livraison, soit la somme de SEIZE MILLE NEUF CENT QUATRE- VINGT-DIX EUROS,
ci 16 990,00 E
TOTAL égal au prix de la vente soit TROIS CENT TRENTE-NEUF MILLE HUIT CENTS EUROS, ci 339800,00 EUR' .
En pages 24 et 25 de cet acte, il a été stipulé que :
'CONSTATATION DE L'ACHEVEMENT DES OUVRAGES ET PRISE DE POSSESSION.
L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée, sera constatée dans les conditions ci-après précisées.
Le VENDEUR notifiera à l'ACQUEREUR, par lettrerecommandéeavec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte ou du maître d'oeuvre attestant l'achèvement tel qu'il est défini à l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Par la même lettre, le VENDEUR invitera l'ACQUEREUR à constater la réalité de cet achèvement aux jour et heure fixés au minimum sept (7) jours francs après l'envoi de ce courrier.
Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal.
L'ACQUEREUR aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat. Il est rappelé, à cet égard, qu'aux termes de l'article R 261- 1 du Code de la construction et de l'habitation précité :
"La constatation de l'achèvement n'emporte par "elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions "du contrat ni renonciation aux droits que les acquéreurs "tiennent de l'article 1642-1 du Code civil."
Les réserves de l'ACQUEREUR seront acceptées ou contredites par le VENDEUR.
Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l'ACQUEREUR pour valoir livraison et prise de possession et l'ACQUEREUR procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des BIENS à sa disposition.
Il est spécifié que la remise des clés ne pourra intervenir que si l'ACQUEREUR a payé l'intégralité de son prix en principal, revalorisations éventuelles et intérêts de retard éventuels.
Il devra également s'être acquitté de l'intégralité des factures relatives aux travaux modificatifs ou supplémentaires effectués a sa demande s'il en existe.
[...]
Déclaration d'achèvement et de conformité
Le VENDEUR devra déposer en Mairie une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux'.
Il a été précisé en page 25 que :
'2°) pour une meilleure compréhension des stipulations qui vont suivre, les comparants rappellent que:
- le terme "réception" renvoie, conformément aux dispositions de l'article 1792.6 du Code Civil, à l'acte par lequel la société venderesse déclarera accepter des entreprises et autres intervenants à l'acte de construire I'ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus ;
- le terme "livraison" fait référence à la livraison par la société venderesse à l'acquéreur des locaux objet de la présente vente, en visant le procès-verbal de constatation d'état des lieux dressé selon les modalités explicitées au paragraphe 13.1.a) ci-dessus;
- le terme "prise de possession" fait référence à toute mise à disposition du bien à l'acquéreur antérieurement à la livraison'.
L'acte de vente du lot n° 4 à [H] [L] est également du 10 octobre 2017. Il comporte les mêmes stipulations, sauf en ce que 5 % du prix de vente correspondent à 8.495 € (169.900 x 5 %).
B - SUR L'ACHEVEMENT DES OUVRAGES
L'intimée n'a pas notifié aux acquéreurs l'achèvement des travaux dans les formes stipulées aux contrats de vente, ni n'a convoqué les acquéreurs afin que soit contradictoirement constaté l'achèvement des constructions.
Les courriers en date du 23 novembre 2018 du conseil des appelants ayant rappelé au constructeur les stipulations relatives au constat de l'achèvement des constructions n'ont pas sur ce point été suivis d'effet.
En réponse à un dire du conseil des appelants, l'expert judiciaire a indiqué que :
'L'état de la construction étant constaté lors de la réunion du 22 janvier 2020, il est bien évident que vos clients peuvent prendre possession des locaux et compte tenu des constatations faites le 22 janvier 2020, les maisons sont tout à fait en état d'être louées'.
C'est dès lors exactement que le premier juge a, au vu des termes du rapport d'expertise, considéré que l'achèvement des travaux avait été constaté le 22 janvier 2020.
C - SUR LE SOLDE DES PRIX DE VENTE
L'expert a en page 13 de son rapport estimé que les époux [N] [W] et [Z] [L] restaient redevables de la somme de 16.990 €, de même que [H] [L].
Les ouvrages étant achevés, les acquéreurs sont redevables du solde du prix de vente, soit :
- 16.990 € s'agissant des époux [N] [W] et [Z] [L] (339.800 x 5 %) ;
- 16.990 € s'agissant des sommes dont était redevable [H] [L] à la livraison (169.900 x 5 % = 8.495) et à l'achèvement (169.900 x 5 % = 8.495).
D - SUR LES DESORDRES
Aucun procès-verbal de réception n'a été produit aux débats.
L'expert judiciaire a indiqué en page 7 de son rapport que :
'Lors de la réunion d'expertise du 22 janvier 2020, Monsieur [L] a exposé les griefs qu'il reprochait à la SARL LES BOURNALIERES. Il n'a été visité que les lots n° 2 et 4, le lot 3 (comprendre : le troisième lot) étant occupé et suivant Monsieur [L], il n'y a pas de désordre'.
Il avait en page précédente indiqué qu'une des maisons était déjà louée.
S'agissant du lot n° 2, il a indiqué en page 7 du rapport que : 'Les désordres que Monsieur [L] reproche à la SARL LES BOURNALIRES consistent essentiellement en des problèmes de finition'. S'agissant du lot n° 4, il a exposé en page 9 que : 'On a retrouvé les mêmes défauts de finition que dans le lot n° 2 avec en plus des trous dans le placoplâtre et des éléments du revêtement de sol non jointifs, ce que je ne considère pas comme un désordre'.
Il a conclu sur ces points en page 9 que :
'La reprise des finitions peut être estimée à 2 000,00 € TTC pour les 2 lots et il faut compter 100 € pour le remplacement des mécanismes des chasses d'eau. Il se peut que les chasses d'eau fuient du fait de leur non utilisation, le fait de ne pas utiliser la chasse d'eau, les joints peuvent sécher et c'est ce qui peut entraîner la fuite. Des devis d'entreprises devront confirmer ces sommes'.
Il a en page 12 de son rapport conclu que :
'Les travaux propres qui permettront de remédier aux désordres consistent en un nettoyage et de la peinture. On peut estimer par maison une journée de travail à 2 personnes. J'ai estimé le coût des finitions pour les 2 maisons à 2100,00 € des devis des entreprises devront confirmer cette somme'.
Les parties n'ont produit aux débats aucun document permettant de considérer erronée cette estimation argumentée de l'expert et de la réfuter.
Le coût des travaux de reprise sera en conséquence apprécié pour chacun des lots n° 2 et 4 à 1.050 € (2.100 : 2).
E - SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS DES APPELANTS
1 - sur l'entrée en possession
Les contrats de réservation puis de vente n'ont pas stipulé de pénalités à la charge du constructeur en cas de retard de livraison.
L'expert judiciaire a indiqué en page 9 de son rapport que :
'Il était prévu une livraison au 31 décembre 2017.
Le 15 juillet 2018, les clés du lot n° 1 ont été remises à Monsieur [L].
Le 12 octobre 2018, les clés du lot n° 2 ont été remises à Monsieur [L].
Je n'ai rien en ce qui concerne le lot n° 4".
Le rapport d'expertise n'a pas été réfuté sur ces points.
2 - sur l'identification des lots
Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2018 produit par l'intimée, les époux [N] [W] et [Z] [L] ont donné à bail le logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 750 €. Il est mentionné en première page : '(Ref : Maison lot 1)' et une date : 'Début du bail le 10/07/2018". Cette date d'effet du bail est antérieure à celle de la remise des clés par le constructeur.
Les appelants ont produit (pièce n° 25), un bail de location en date du 1er février 2022, présenté sur le bordereau de communication de pièces avoir pour objet le lot n°1. L'adresse du logement est le [Adresse 3].
La description des logements est identique à chaque bail, seul le montant du loyer différant (800 € au lieu de 750 €).
Ni les actes de vente, ni le rapport d'expertise, ni les documents échangés entre les parties ne précisent l'adresse des lots acquis par les époux [N] [W] et [Z] [L].
Les avis d'échéances établis par [Z] [L] mentionnent un lot n° 2 situé au 56 (locataires : époux [E]) et au [Adresse 4] (locataire : [S] [F]). Les quittances de loyer qu'il a établies pour ce même lot mentionnent une adresse au [Adresse 4] (pièces n° 24).
Un avis d'échéance (pièce n° 18) mentionne le lot n° 1 au [Adresse 5].
Une facture de travaux en date du 16 novembre 2018 (n° 000750) de la société Romain Fradin mentionne :
'Client : Mr [L] [Z]
Lot N° 1
[Adresse 5]
[Localité 7]'.
Il s'en déduit que le lot n° 1 est situé au 56 et le lot n° 2 à une autre adresse (54 bis ou 54 ter).
3 - sur les demandes relatives au lot n° 1
Les clés du logement ont été remises le 15 juillet 2018.
Ce logement aurait dû être achevé et livré au plus tard le 31 décembre 2017 et les clés remises à cette date.
Les appelants n'en ont disposé que le 15 juillet 2018.
Ils ont, ainsi que retenu par le premier juge, perdu une chance de louer ce bien entre le 31 décembre 2017 et le 15 juillet 2018.
Les appelants ne justifient pas avoir par anticipation proposé le bien à la location en vue d'une prise d'effet du premier bail à la date convenue de livraison, ni d'une demande de location du bien à compter du 1er janvier 2018.
Toutefois, la concomitance entre la conclusion du bail et la remise des clés établit que le bien était recherché.
Le premier juge a exactement évalué, en regard du montant du loyer désormais perçu, à 350 € par mois, soit 47 % du montant du loyer, la perte de chance de percevoir un revenu locatif, soit, sur la période considérée, 2.300 € (montant arrondi).
Le jugement sera confirmé sur ce point.
4 - sur les demandes relatives au lot n° 2
La remise des clés est intervenue le 12 octobre 2018, soit près de 10 mois après la date d'achèvement convenue.
Pour les mêmes motifs que précédemment, l'indemnisation de la perte de chance sera appréciée à 3.300 € (montant arrondi).
Le jugement sera confirmé de ce chef.
5 - sur les demandes relatives au lot n° 4
Le tribunal a considéré que les clés du lot n° 4 avaient été remises à [H] [L] le 12 octobre 2018.
Aucun élément des débats ne permet de considérer cette date erronée.
[H] [L], pour justifier de la perte de revenus locatifs allégués, a produit un message en date du 1er avril 2020 de '[U] via leboncoin', en réponse à 'l'annonce 'Location maison [Localité 11]' sur leboncoin'. La date de l'annonce n'est pas connue. Le loyer est mentionné être de 750 € (par mois). La réponse apportée n'a pas été produite.
Il n'a pas été versé aux débats d'autres justificatifs.
Le lot qu'elle acquis est, aux termes de l'acte de vente, identique à ceux acquis par les époux [N] [W] et [Z] [L]. Il résulte des éléments des débats que le bien, dans lequel [H] [L] ne réside pas, était destiné à la location.
Dès lors, la perte de chance de percevoir des revenus locatifs sera appréciée comme précédemment. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a évalué l'indemnisation de cette perte de chance à 3.300 €.
6 - sur la perte d'un avantage fiscal
Les époux [N] [W] et [Z] [L] ont produit pour justifier de la perte d'un avantage fiscal (dispositif dit 'Pinel') une attestation de [R] [O], expert-comptable, qui : 'atteste que suite à la demande de Mr [Z] [L] notre client, je peux attester que dans le cadre des investissements PINEL qui n'ont pas pu se dénouer comme le demandait la législation fiscale, les manques à gagner sont les suivants :
' Sur les maisons 1 et 2 la déduction fiscale aurait du être calculée sur une base de 170 000 € par maison, dans la limite de 300 000 € sur l'année pour les 2 maisons. Donc la réduction d'impôt théorique maximum aurait été de 63 000 € sur 12 ans en fonction des taux de cette réduction d'impôt en vigueur.
' Les loyers manquants auraient été situés en zone B1, au tarif de 10.44 €du m2 pour l'année 2020, de 10.28 € pour l'année 2019 et de 10.15 €pour l'année 2018. Au total, on peut estimer sur 3 ans la perte de loyer, pour les 150 m2 totaux, à 55 872 €'.
Ces appelants ne justifient toutefois pas que :
- l'investissement satisfaisait aux conditions d'accès à un avantage fiscal ;
- l'entrée en possession tardive du bien avait fait obstacle au bénéfice de cet avantage.
Ils n'ont pas produit d'avis d'imposition faisant apparaître qu'ils ne bénéficiaient pas de cet avantage fiscal.
Il sera enfin observé qu'ils demandent paiement à ce titre, non de la réduction d'impôt à laquelle ils auraient pu prétendre, mais d'une perte de loyers sur 3 années.
[H] [L] n'a produit aucun élément aux débats établissant qu'elle pouvait prétendre à cet avantage.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées de ce chef.
F - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE L'INTIMEE
Les actes de vente stipulent au paragraphe 'propriété -jouissance' notamment que :
'L'ACQUEREUR s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être entièrement libéré de son prix d'acquisition, un droit quelconque ou la promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sans l'accord écrit préalable du VENDEUR'.
En l'absence de constatation dans les formes convenues de l'achèvement des ouvrages, les appelants étaient fondés à ne pas payer le solde restant dû du prix de vente.
Malgré les demandes de ces derniers, le constructeur n'a pas notifié l'achèvement des ouvrages, ni n'a convoqué les appelants ainsi que stipulé à l'acte de vente.
Il ne justifie pas d'un préjudice subi du fait de la location des biens édifiés alors que le solde des prix de vente ne lui avait pas été réglé et que ce défaut de paiement trouvait son origine dans son manque de diligences.
Sa demande de dommages et intérêts n'est pour ces motifs pas fondée.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
G - SUR LE COMPTE ENTRE LES PARTIES
1 - entre les époux [N] [W] et [Z] [L] la société Les Bournalières
Les époux [N] [W] et [Z] [L] demeurent redevables envers la société Les Bournalières de la somme de 16.990 €.
Leur créance sur cette société est de 6.650 € (1.050 + 2.300 + 3.300).
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 10.340 € (16.990 - 6.650).
2 - entre [H] [L] la société Les Bournalières
[H] [L] est redevable envers la société Les Bournalières de la somme de 16.990 €.
Sa créance sur cette société est de 4.350 € (1.050 + 3.300).
Elle reste donc redevable de la somme de 12.640 €.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Il sera en outre confirmé en ce que les intérêts de retard sur ces sommes courent au taux légal à compter du 22 janvier 2020.
H - SUR LES DEPENS
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait masse des dépens et dit qu'ils seraient supportés également par chacune des parties.
Il y sera ajouté en ce que les dépens de première instance incluent ceux de la procédure de référé et notamment le coût de l'expertise ordonnée par décision du 23 octobre 2019
La charge des dépens d'appel incombe pour les motifs qui précèdent aux appelants. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Maître Isabelle Loubeyre.
I - SUR LES DEMANDES PRESENTES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié ne pas y avoir lieu de faire application de ces dispositions.
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées de ce chef devant la cour.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 5 avril 2022 du tribunal judiciaire de Poitiers ;
y ajoutant,
DIT que les dépens de première instance incluent ceux de la procédure de référé et notamment le coût de l'expertise ordonnée par décision du 23 octobre 2019 ;
CONDAMNE in solidum [N] [W], [Z] [L] et [H] [L] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Maître Isabelle Loubeyre ;
REJETTE les demandes présentées devant la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
