| France, Cour d'appel de Poitiers, 2ème chambre, 25 juin 2024, 23/00134

ARRET N°224

FV/KP

N° RG 23/00134 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GW3Y

S.C.I. VDP

C/

[D]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 25 JUIN 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00134 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GW3Y

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 décembre 2022 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de POITIERS.

APPELANTE :

S.C.I. VDP prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 4]

Ayant pour avocat plaidant Me Aurélia DE LA ROCCA de la SELARL GASTON - DUBIN SAUVETRE - DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS.

INTIME :

Monsieur [B] [D]

né le 07 Novembre 1971 à [Localité 6] (77)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant Me Guy DIBANGUE de la SELARL GDI-AVOCAT, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 23 août 2017, la SCI VDP a consenti à Monsieur [B] [D] un bail d'habitation portant sur un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 319 € et d'une provision mensuelle sur charge de 98 €, outre un dépôt de garantie de 319 €.

Le 04 février 2021, sur la demande de Monsieur [D], la municpalité de [Localité 4] a visité le logement et a estimé nécessaire de mettre en oeuvre des réparations, des vérifications électriques et de chauffage, de faire procéder à l'enlèvement de déchets.

Le 30 mars 2021, sur saisine de Monsieur [D], la Commission de conciliation de la Vienne a acté la déclaration de la SCI VDP selon laquelle divers travaux étaient en cours de réalisation.

Le 09 août 2021, Monsieur [D] a attrait la SCI VDP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers.

Le 04 février 2022, un constat des lieux a été effectué par un huissier de justice, et le 22 mars, un état des lieux de sortie a été dressé par l'huissier.

Par jugement en date du 09 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a statué ainsi :

- Rejette la demande d'expertise,

- Condamne la SCI DVP à payer à Monsieur [D] la somme de 11.563€ composée comme suit :

-8.932€ au titre du préjudice de jouissance,

-1.500€ au titre de son préjudice moral,

-912€ au titre de la régularisation des charges jusqu'à la fin du bail,

-100€ au titre du nettoyage des lieux,

-319€ au titre du dépôt de garantie,

- Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- Condamne la SCI DVP aux dépens et à payer à Maître DIBANGUE, avocat au barreau de Poitiers 1.500€ aux titres des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

Par déclaration en date du 13 janvier 2023, la SCI VDP a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant Monsieur [D].

La SCI VDP, par dernières conclusions RPVA du 02 octobre 2023, demande à la cour de :

Réformer la décision entreprise :

- en ce qu'elle a condamné la SCI VDP à régler à Monsieur [D] la somme de 11.563€ composée comme suit :

8 932€ au titre du préjudice de jouissance

1.500 € au titre de son préjudice moral

912 € au titre de la régularisation des charges jusqu'à la fin du bail

100 € au titre du nettoyage des lieux

319 € au titre du dépôt de garantie.

- en ce qu'elle a débouté la SCI VDP de sa demande de condamnation de Monsieur [D] à lui régler la somme de 1 297,90€ au titre des réparations locatives,

- en ce qu'elle a débouté la SCI VDP visant à voir condamner Monsieur [D] à lui régler la somme de 1 199€ au titre de l'impayé de charges locatives,

- en ce qu'elle a condamné la SCI VDP aux dépens et à régler la somme de 1.500€ au conseil de Monsieur [D] au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Statuant à nouveau :

Débouter Monsieur [D] de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation,

Le débouter de ses demandes relatives à l'article 700 et aux dépens,

Condamner Monsieur [D] à régler la somme de 1 297,90€ au titre des frais de remise en état du logement,

Le condamner à la somme de 1 199€ au titre de l'impayé de charges locatives,

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Monsieur [D] de sa demande à voir condamner la SCI VDP à lui restituer la somme de 2 496,90€ au titre de la régularisation des charges,

Débouter Monsieur [D] de sa demande visant à être déchargé du paiement des factures d'électricité et de voir la SCI VDP à lui verser la somme de 2 496,90€,

Juger irrecevable, comme présentée pour une première fois en cause d'appel, la demande de Monsieur [D] visant à voir condamner la SCI VDP à lui régler la somme de 382,80 € pour restitution tardive du dépôt de garantie,

-Débouter Monsieur [D] de ladite demande comme étant mal fondée,

-Le condamner à régler la somme de 3 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel,

-Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Monsieur [D], par dernières conclusions transmises le 2 octobre 2023, demande à la cour de :

A titre principal :

- Confirmer le jugement du 9 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Poitiers en ce qu'il a :

- condamné la SCI VDP à payer à M. [D] les sommes suivantes :

+ 1 500€ au titre de son préjudice moral - 100€ au titre du nettoyage des lieux

+ 319€ au titre du dépôt de garantie

+8 932€ au titre du préjudice de jouissance

- condamné la SCI VDP aux dépens et à payer à Me DIBANGUE, 1 500€ au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

-Infirmer le jugement du 9 décembre 2022 du juge du contentieux de la protection de Poitiers en ce qu'il a fixé seulement a condamné la SCI VDP à verser à Monsieur [D] à seulement 912 euros au titre de la régularisation des charges jusqu'à la fin du bail,

Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant,

- Déclarer que Monsieur [D] est bien fondé à demander la répétition de la totalité des provisions sur charges et des régularisations de charges versées d'août 2017 jusqu à ce jour à la société SCI VDP, faute pour cette dernière de les avoir justifiées ;

- Ordonner que Monsieur [D] devra être déchargé du paiement des factures d'électricité réclamées par le bailleur la SCI VDP depuis le début du bail'soit le 23 août 2017 et prononcer toutes les conséquences de droit,

- Condamner la SCI VDP à verser à Monsieur [D] la somme de 2.496.90€ au titre de la régularisation des charges jusqu'à la fin du bail ;

-Déclarer que le logement loué par la SCI VDP à Monsieur [D] ne correspond pas aux caractéristiques de décence exigées par le décret du 30 janvier 2012 ;

-Déclarer que le logement loué par la SCI VDP à Monsieur [D] était insalubre ;

-Condamner la SCI VDP à verser à Monsieur [D] la somme de 382,80 € pour restitution tardive du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Assortir les condamnations de la SCI VDP à des intérêts légaux avec capitalisation conformément aux articles 1153 et 1154 anciens du Code civil;

- Recevoir Monsieur [D] en son appel incident ;

- Le déclarer recevable et fondé en ses demandes ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction ne faisait pas droit aux demandes de Monsieur [D] sur les fondements précédents,

- Ordonner une compensation éventuelle des créances réciproques,

- Déclarer excessifs les sommes réclamées par la SCI VDP à Monsieur [D] au titre des frais de nettoyage et de régularisation de charges,

- Et en conséquence, les réduire à de justes proportions,

A titre infiniment subsidiaire,

-Accorder de larges délais de paiement à Monsieur [D] ;

En toutes hypothèses,

-Débouter la SCI VDP de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la SCI VDP sera tenue à verser en cause d'appel à Monsieur [D] la somme de 5000 euros au titre combinés des articles 700 du Code de Procédure Civile et faisant application de l'article la loi 91-647 du 10.07.1991 relative à l'aide juridique en son article 37;

- Condamner la SCI VDP aux dépens tant de première instance que de l'appel y compris les frais liés aux constats d'huissier.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L'instruction ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. A titre liminaire, la cour fait observer qu'aucune demande d'expertise n'est sollicitée par l'intimé de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de décharge de paiement des frais d'électricité et ses suites

2. Selon l'article 564 du Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

3. La demande formulée de ce chef n'a pas été révélée au locataire à l'occasion de la présente instance et pouvait, ainsi, parfaitement être examinée par le premier juge.

4. Or, Monsieur [D] n'a formulé aucune demande de ce chef devant le premier juge.

5. Partant, la cour retiendra, comme le soutient l'appelante, mais d'office, dès lors que cette prétention n'a pas été émise avant toute défense au fond, que cette demande est irrecevable.

Sur les dommages et intérêts alloués par le premier juge

6. La cour observe que sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

7. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.

8. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur la demande de régularisation des charges et réparations locatives

Sur la régularisation des charges

9. L'appelante explique que Monsieur [D] a cessé de régler la provision sur charges mensuelles depuis le 1er septembre 2020. Il indique que la répartition des charges est facile à opérer au regard du relevé de surface de chacun des trois appartements abrités dans son immeuble.

10. Elle rappelle que l'article R241-7 du code de l'énergie dans sa version applicable à l'espèce, préconisait la mise en place dans les immeubles collectifs de compteurs individuels d'énergie thermique, sauf lorsque cela ne serait pas techniquement possible et entraînerait des coûts excessifs.

11. Monsieur [D] sollicite désormais une décharge totale de toute somme réglée au titre de l'électricité et fait valoir que le contrat de bail signé le 21 août 2017 ne contient aucune stipulation relative au remboursement au bailleur par la locataire des dépenses d'électricité.

12. Mais la cour constate :

- d'une part, que le contrat prévoit bien une somme au titre des provision sur charge

- d'autre part que la SCI VDP n'apporte aucun justificatif susceptible de prouver qu'il était techniquement impossible d'installer des répartiteurs de frais de chauffage qu'elle a officiellement refusé d'installer suivant courrier daté du 29 juin 2020 ;

13. La cour rappelle en outre que, contrairement à l'eau, dont la consommation peut être estimée au prorata de la superficie du logement, il ne peut être tenu compte de ce seul facteur pour éventuellement apprécier la consommation d'énergie d'un appartement et qu'aucun élément n'est fourni par le bailleur à ce titre.

14. Dès lors, la décision sera confirmée de ce chef.

Sur le coût de remise en état des lieux

15. L'appelante soutient que Monsieur [D] continue à soutenir, de façon totalement gratuite et bien peu responsable, que l'officier ministériel aurait établi un état des lieux de complaisance et rappelle qu'il n'avait pas à signer ledit constat/

16. L'intimé en sus des griefs qui précèdent, soutient que ce procès-verbal n'est pas probant puisque sommaire et ne permet pas de justifier les sommes réclamées.

17. Mais la cour constate, une fois de plus, que la SCI VDP reprend devant la cour une argumentation qui a été justement écartée par le premier juge en conclusion d'une pertinente motivation que la cour fait sienne, notamment en ce qu'il a été apprécié que l'état de sortie des lieux établi contradictoirement le 02 mars 2022 ne témoignait pas d'une telle saleté que cette surface ait pu exiger un nettoyage supérieur à une journée de travail qu'il a souverainement apprécié à la somme de 100 €.

18. La décision sera également confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

19. Il apparaît équitable de condamner la SCI VDP à payer à Monsieur [D] une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en faisant application de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle.

20. La SCI VDP qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare d'office irrecevable la demande de restitution des sommes versées au titre des charges d'électricité,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers daté du 09 décembre 2022,

Y ajoutant,

Condamne la SCI VDP à payer à Monsieur [B] [D] une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en faisant application de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SCI VDP aux dépens d'appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,