ARRET N°238
N° RG 22/00326 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GO53
[J]
[Z]
C/
[C]
[C]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 18 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00326 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GO53
Décision déférée à la Cour : jugement du 05 novembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.
APPELANTS :
Monsieur [A] [B] [J]
né le 28 Août 1966 à [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Madame [K] [H] [Z] épouse [J]
née le 18 Janvier 1970 à [Localité 15]
[Adresse 1]
[Localité 6]
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Audren SORNIQUE, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Monsieur [S] [C]
né le 04 Mai 1943 à [Localité 13] (93)
[Adresse 9]
[Localité 3]
Madame [U] [C]
née le 14 Mai 1952 à [Localité 14] (92)
[Adresse 9]
[Localité 3]
ayant tous les deux pour avocats Me Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS et Me Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de Poitiers
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Les parties, interrogées par RPVA le 02/04/2024 sur la composition de la cour, ne s'y sont pas opposées.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par arrêt infirmatif du 6 février 2018, la cour d'appel de Poitiers a notamment :
- annulé la vente par acte du 26 juillet 2011 par [A] [J] et [K] [Z] à [S] [C] et [U] [I] d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 10] à [Localité 18] (Charente-Maritime), cadastrée section AB numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 5] et section C n° [Cadastre 8] ;
- condamné solidairement les vendeurs à payer à [S] [C] et [U] [I] la somme de 593.021 € en remboursement du prix de vente augmenté des droits de mutation supportés, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 3 février 2015,
- dit que [S] [C] et [U] [I] devraient laisser [A] [J] et [K] [Z] rentrer à leurs frais en possession du bien objet de la vente annulée après paiement de la somme de 593.021 € ;
- condamné solidairement les vendeurs à payer à [S] [C] et [U] [I] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.
Par arrêt du 7 novembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pouvoir formé par [A] [J] et [K] [Z] à l'encontre de l'arrêt du 6 février 2018.
Par acte du 8 novembre 2019, les époux [A] [J] et [K] [Z] ont fait assigner [S] [C] et [U] [I] devant le tribunal de grande instance de Saintes. Ils ont, au visa des articles 1140 et suivants, 1352 et suivants du code civil, demandé à titre principal de condamner solidairement [S] [C] et [U] [I] au paiement des sommes de :
- 238.543,08 € à titre d'indemnité ;
- 50.722,13 € correspondant au coût des travaux de remise en état du bien objet de la vente résolue, selon eux dégradé par les acquéreurs ;
- 14.400 € à titre d'indemnité pour les mois de juillet et août 2019 ;
- 10.800 € pour les mois de mars à juin 2019 et de septembre à octobre 2019 au titre de la perte locative à parfaire jusqu'à paiement de l'indemnité sollicitée au titre des travaux, soit 1800 € par semaine pour les mois de juillet et août et 1800€ par mois pour le reste de l'année ;
- 140.000 € à titre d'indemnité pour dépréciation du bien ;
- 7.100 € à titre d'indemnité d'occupation du bien après remboursement du prix de vente et jusqu'au 8 février 2019, date de sa libération.
[S] [C] et [U] [I] ont conclu à l'irrecevabilité de ces demandes, se heurtant selon eux à l'autorité de chose jugée. Ils ont au fond conclu au rejet de ces demandes, les demandeurs ne justifiant selon eux pas de leurs prétentions.
Par jugement du 5 novembre 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Saintes a statué en ces termes :
'ORDONNE le rabat de la clôture des débats et fixe la clôture au 17 septembre 2021.
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par les époux [C].
CONDAMNE Monsieur et Madame [S] [C] à payer à Monsieur et Madame [A] [J] la somme de DEUX MILLE SIX CENT VINGT CINQ EUROS (2625 €) à titre d'indemnisation pour leur maintien dans les lieux après le 23 octobre 2018.
DÉBOUTE Monsieur et Madame [J] de leurs autres demandes,
CONDAMNE les mêmes aux dépens de l'instance et à payer à Monsieur et Madame [S] [C] une somme de DEUX MILLE EUROS (2000 € ) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire'.
Il a considéré que :
- les demandes fondées sur les dégradations imputées à l'acquéreur étaient recevables ;
- les demandeurs ne rapportaient la preuve ni des dégradations alléguées, ni du coût de leur reprise ;
- la preuve de la perte de chance d'une location du bien n'était pas rapportée ;
- la dépréciation alléguée du bien n'était pas justifiée ;
- l'occupation indue du bien après restitution du prix de vente, du 24 octobre 2018 au 6 février 2019, devait être indemnisée 25 € par jour.
Par déclaration reçue au greffe le 4 février 2022, les époux [A] [J] et [K] [Z] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, ils ont demandé de :
'In limine litis
Vu les articles 802 alinéa 3 et 907 du Code de Procédure Civile
ORDONNER le rabat de la clôture de l'instruction à la date des plaidoiries
DECLARER M. et Mme [J] recevables et bien fondés en leur appel
DEBOUTER M. et Mme [C] de leur appel incident tendant à voir déclarer M. et Mme [J] irrecevables pour violation de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'Appel de POITIERS du 6 février 2018
Faisant droit à l'appel de M. et Mme [J] :
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
-limité la condamnation de M. et Mme [C] au titre de leur maintien dans les lieux après le 23 octobre 2018 à 2.625€
-débouté M. et Mme [J] de leurs autres demandes
-condamné M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [C] une somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens
STATUANT A NOUVEAU
A titre principal, vu notamment les anciens articles 1134 et suivants du Code Civil, désormais 1103 et suivants,
A titre subsidiaire, vu notamment les anciens articles 1382 et suivants du Code Civil, désormais 1240, et 1379, désormais 1352.
Déclarer M.et Mme [J] recevables et bien fondés en leurs demandes fins et conclusions
Condamner solidairement M.[C] et Mme [I] au paiement d'une indemnité de 238.543,08€, outre 50.722,13€ au titre des travaux nécessaires à remédier aux dégradations de la maison, à actualiser sur l'indice du coût de la construction
Condamner solidairement M.[C] et Mme [I] au paiement d'une indemnité de 14.400€ pour les mois de juillet et août 2019, et 10.800€ pour les mois de mars à juin 2019, et de septembre à octobre 2019 au titre de la perte locative, et à parfaire jusqu'à paiement de l'indemnité sollicitée au titre des travaux, soit 1800€ par semaine pour les mois de juillet et août et 1800€ par mois pour le reste de l'année
Condamner solidairement M.[C] et Mme [I] au paiement d'une indemnité de 140.000€ au titre de la dépréciation du bien
Condamner solidairement M.[C] et Mme [I] au paiement d'une indemnité 10.700€ au titre de l'occupation du bien après remboursement du prix le 23 octobre 2018 et jusqu'au 8 février 2019
Débouter M. et Mme [C] de leur appel incident tendant à voir réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés à verser à M. et Mme [J] la somme de 2.625€ au titre de l'indemnisation pour leur maintien dans les lieux après le 23 octobre 2018
A TITRE SUBSIDIAIRE
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [C] à verser à M. et Mme [J] la somme de 2.625€ au titre de l'indemnisation pour leur maintien dans les lieux après le 23 octobre 2018
EN TOUT ETAT DE CAUSE
Débouter les intimés de toutes demandes, fins et conclusions
Condamner solidairement M.[C] et Mme [I] au paiement d'une indemnité de 6.000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel et aux entiers dépens
Rejeter toutes prétentions contraires'.
Ils ont maintenu :
- que leur action était recevable, comme ne se heurtant pas à l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 6 février 2018 ;
- être fondés à solliciter paiement du coût de remise en état du bien dégradé par ses occupants ;
- que le procès-verbal de constat qu'ils avaient fait dresser établissait ces dégradations, rappelant que le bien avait été livré en parfait état.
Ils ont sollicité l'indemnisation de la perte de chance de pouvoir louer le bien en raison de son état lors de sa restitution. Ils ont exposé espérer pouvoir le louer 1.800 € par semaine en haute saison et 1.800 € par mois les autres périodes de l'année.
Ils ont ajouté que les intimés, en divisant la parcelle, avaient fait perdre de la valeur au bien.
Ils ont en outre demandé l'indemnisation de l'occupation selon eux abusive du bien par les acquéreurs après restitution du prix de vente, pendant 107 jours, pour un montant de 100 € par jour d'occupation.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, [S] [C] et [U] [I] ont demandé de :
'Vu les dispositions des articles 4, 56 et 122 du Code de procédure civile,
Vu l'arrêt de la Cour d'Appel de POITIERS en date du 6 février 2018
- REFORMER le jugement en ce que les demandes présentées par Monsieur et Madame [J] ont été déclarées recevables,
Statuant de nouveau,
- DÉCLARER IRRECEVABLES les demandes présentées par Monsieur et Madame [J] à l'encontre de Monsieur et Madame [C],
Par conséquent
- DÉBOUTER Monsieur et Madame [J] de l'ensemble de leurs demandes présentées à l'encontre de Monsieur et Madame [C],
En tout état de cause,
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
' Jugé mal fondées les demandes présentées par Monsieur et Madame [J],
' Débouté Monsieur et Madame [J] de leur demandes tendant à voir :
'
o Condamner solidairement M.[C] et Mme [I] au paiement d'une indemnité de 238.543,08€, outre 50.722,13€ au titre des travaux nécessaires à remédier aux dégradations de la maison, à actualiser sur l'indice du coût de la construction ;
o Condamner solidairement M.[C] et Mme [I] au paiement d'une indemnité de 14.400€ pour les mois de juillet et août 2019, et 10.800€ pour les mois de mars à juin 2019, et de septembre à octobre 2019 au titre de la perte locative, et à parfaire jusqu'à paiement de l'indemnité sollicitée au titre des travaux, soit 1800€ par semaine pour les mois de juillet et août et 1800€ par mois pour le reste de l'année ;
o Condamner solidairement M.[C] et Mme [I] au paiement d'une indemnité de 140.000€ au titre de la dépréciation du bien
- REFORMER le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 2 625 € au titre de l'indemnisation pour leur maintien dans les lieux après le 23 octobre 2018
- DÉBOUTER Monsieur et Madame [J] de l'ensemble de leurs demandes présentées à l'encontre de Monsieur et Madame [C]
- CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à verser à Monsieur et Madame [C] une somme de 6.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'.
Ils ont soutenu que :
- l'action des appelants était irrecevable car tendant, selon eux, à remettre en cause l'arrêt ayant annulé la vente ;
- le bien avait été restitué en bon état d'entretien ainsi que l'établissait le procès-verbal de constat dressé lors de la remise des clés aux appelants ;
- les demandes de ces derniers étaient disproportionnées, rappelant que le coût des travaux d'étanchéité du sous-sol avait été chiffré par un expert à 56.199 €;
- les variations du marché immobilier ne leur étaient pas imputables ;
- la division alléguée du fonds n'était pas démontrée, seul un procès-verbal de rétablissement des limites ayant été dressé par un géomètre-expert ;
- le preuve de la perte de chance de louer le bien n'était pas rapportée.
L'ordonnance de clôture est du 4 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA REVOCATION DE L'ORDONNANCE DE CLOTURE
Cette demande est sans objet, le conseiller de la mise en état ayant reporté du 18 septembre 2022 au 4 mars 2024 la date de clôture de la procédure.
SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION
L'article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.
Aux termes de l'article 1355 du code civil : 'L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité'.
L'article 1352-1 du code civil dispose que : 'Celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu'il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute'.
L'action exercée par les époux [A] [J] et [K] [Z] a un objet différent de l'instance en nullité de la vente. Elle tend à leur indemnisation par les acquéreurs du préjudice né de la dégradation du bien et sa perte de valeur qu'ils leur imputent à faute pendant son occupation et de celui lié à un manque à gagner locatif.
Cette action, exercée sur le fondement de l'article 1352-1 précitée, ne se heurte pas à l'autorité de chose jugée et est recevable.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
SUR LA DEGRADATION DU BIEN
La charge de la preuve de la dégradation du bien et de la faute de [S] [C] et de [U] [I] en étant à l'origine incombe aux appelants.
[S] [C] et [U] [I] ont requis Maître [G] [L], huissier de justice associé à [Localité 17], afin qu'il constate l'état du bien qu'ils devaient restituer à leur vendeurs et remette les clés et télécommandes de la maison à son confrère intervenant au profit de ces derniers. Le procès-verbal dressé par Maître [G] [L] est du 4 février 2019. Les constatations effectuées y sont décrites en ces termes :
'CONSTATATIONS INTERIEURES
Rez-de-chaussée
La maison est vide de tout mobilier et de tout occupant
La maison est en bon état d'entretien.
Première pièce à droite en entrant
Pièce à usage de salon avec cheminée, sol carrelé. murs peints, plafond peint, poutres vernies, le tout en bon état d'usage.
Photos n° 1 à 3
Pièce attenante séparative avec la cuisine.
Photos n° 4 à 9
Le sol est carrelé également, murs peints, plafond peint, le tout en bon état d'usage et de propreté.
Cuisine
c'est une cuisine semi-ouverte.
Photos n° 10 à 14
Cuisine équipée, en bon état de propreté et d'usage, idem au niveau du carrelage des murs et des peintures du plafond.
Arrière cuisine,
Sol carrelé, murs peints, plafond peint, le tout en bon état d'usage et de propreté.
Un escalier mène à l'étage qui fera l'objet des constatations ultérieurement.
Chambre 1 à gauche après la cuisine
Photos n° 15 à 17
Sol carrelé. murs également peints en état d'usage, plafond peint également.
Chambre 2 après la cuisine
Au fond de ce couloir dessert une autre pièce avec salle de bains attenante.
Sol parquet et stratifié, murs en état d'usage, peints, plafond en état d'usage. Il en est de même au niveau de la salle de bains, laquelle est carrelée et faïencée.
Photos n° 18 à 23
WC
Dans ce couloir pièce à usage WC. WC suspendu, en état de propreté d'usage et de fonctionnement. Sol carrelé, murs carrelés et peints, le tout en état d'usage.
Photos n°24, 25
Attenant, un garage. Sol à l'état brut, murs parpaings à l'état brut, quelques étagères fixées aux murs, deux portes de garage en bon état de propreté et de .fonctionnement, deux conteneurs poubelles jaune et vert.
Photo n° 26 à 28
SOUS-SOL
Une première pièce dans laquelle se trouve une chaudière. Rien à signaler.
Photos n° 29 à 30
Une pièce où se trouvent deux cuves à fioul.
Photo n° 31, 32
Une pièce aménagée avec des étagères murales.
Photos n° 33, 34
Une pièce avec une fosse-septique, rien à signaler.
Photos n° 35, 36
Deux autres pièces séparées en continu
Rien à signaler
Photo n° 37
Une autre pièce dans laquelle se trouvent des étagères avec différents pots de peinture.
Photo n° 38
Une autre pièce dans laquelle se trouve un adoucisseur.
Photo n° 39
Une autre pièce dans laquelle sont stockés divers matériaux, porte bois.
Photos n° 40, 41
Le requérant m'indique que l'ensemble des matériaux encore présents appartiennent aux vendeurs.
Je note en pied de murs, des traces d'humidité allant de 3 à 4 hauteur de parpaings selon les endroits.
Etage
Accès depuis l'entrée par un escalier bois en bon état de propreté et d'entretien.
Un hall dessert plusieurs pièces.
1ère pièce
Une première pièce, sol moquette, murs en bon état, plafond également en état d'usage.
Photos n° 43 à 46
2ème pièce
Une autre pièce également à usage de chambre en bon état d'usage, rien à signaler.
Photos n° 47, 48
Salle de bains
Une pièce à usage de salle de bains avec double vasque et douche, l'ensemble est également en bon état, rien à signaler
Photos n° 49 à 52
Dressing
En continuant par un couloir, un dressing fermant par des portes coulissantes, le tout en bon état, rien à signaler.
Photos n° 53 à 55
Chambre 1
Pièce à usage de chambre, sol parquet stratifié, murs en bon état, plafond également en bon état.
Chambre 2
Idem également au niveau de la deuxième chambre.
Photos n° 57, 58 et 59
Une pièce également en bon état au niveau du sol, du plafond et du plancher, rien à signaler.
Photos n° 60 à 62
Cette pièce mène à une dernière grande pièce sous toit rampant. Sol parquet stratifié, murs peints, plafond peint, le tout en bon état.
Une petite pièce à gauche, à laquelle on accède par une porte peinte en bleue.
Photos n° 63 à 66
Pièce, parquet stratifié, murs peints, plafond peint, le tout en bon état.
Photo n° 66
Constatations extérieures :
L'ensemble du parc est en bon état d'entretien et de propreté, l'herbe est tondue, les arbres taillés.
Il en est de même au niveau des haies.
Photos n° 67, 69, 73 à 77
Au niveau de la façade de la maison, tant avant qu'arrière, l'ensemble est en bon état, pas de mousse végétale en terrasse et aucune dégradation visible, menuiserie extérieure en bon état
Photos n° 70, 75, 78 à 80".
Le bien restitué a été décrit, pièce par pièce, en bon état d'entretien ou à l'état d'usage, sans dégradation d'aucune sorte. Les constations extérieures font mention d'un parc entretenu et propre, de façades du bâtiment en bon état, sans dégradation et sans mousse apparente. Les photographies annexées à ce procès-verbal, au nombre de 80, confortent ces constatations.
Maître [P] [V], huissier de justice à [Localité 19], a sur la requête des appelants dressé le 15 février 2019 le procès-verbal de constat de l'état du bien restitué. Ses constatations sont les suivantes, dans l'ordre de la copie produite ne faisant pas apparaître la numérotation des pages :
'JARDIN
Le jardin forme la pointe à l'avant de la maison, il est peuplé d'arbres fruitiers.
Le jardin n'a pas été entretenu.
Le long de la route, je constate la présence d'un grillage plastifié vert soutenu par des poteaux métal. Je constate que le grillage poche, je constate également qu'un des poteaux est tordu. Il s'agit d'un poteau qui se trouve situé le long de la route.
Au fond de la parcelle, le long du champ du voisin, je constate que le grillage a été ouvert et qu'il est à terre. Je constate que les poteaux sont enlevés ou tordus.
Je constate qu'un roncier se développe et est peuplé de déchets verts.
[...]
Je constate que l'allée à partir de la route qui permet d'accéder à l'avant de la maison n'est pas
entretenue. Dans le virage, au niveau de l'emprise, je constate un affaissement. Je constate que le gravillon blanc est absent.
A l'avant au pied des arbres, je constate que des branches sont à terre.
Ex-potager qui est en périphérie délimité par un petit buis : je constate que des déchets verts ont été étendus en tas. Je constate que l'ensemble pourrit le long du mur.
Portes de garage : en façade les portes de garage ferment par des poignées en forme d'anneau.
Sur la grande porte, je constate que l'anneau est cassé.
Pour la porte du garage en bois, je constate au niveau de la traverse haute que le bois est déchiré. Le bois a été raboté.
FACADES EXTERIEURES
Je constate que les façades extérieures sont sales, marquées par des traces de coulure. Les peintures extérieures des volets sont également sales.
La peinture est ancienne,
Autour du tuyau de descente, je constate que la glycine n'a pas été taillée et s'enroule autour du tuyau de descente.
La vitre à l'avant du vitrail : je constate que la vitre est absente.
Après la chambre avec moquette, chambre d'Antoine, je relève au niveau de la marche l'absence de nez de marche.
GARAGE
A gauche de l'armoire électrique, je constate la présence d'un fourreau de couleur bleue, à l'intérieur des câbles. Je constate que les câbles sont coupés à ras le fourreau.
L'aspiration centralisée : je constate la présence d'un seul tuyau de raccordement. Je constate que l'extrémité du tuyau de raccordement à connecter sur le balai est cassée.
Devant le tableau électrique, je constate qu'un différentiel est en position « Off ». Remontant ce différentiel, je constate que l'installation disjoncte. Une vérification électrique s'impose.
Porte devant le patio : je constate que cette porte ne ferme plus. Je constate que la penture au sommet est décalée du panneau. Je constate également que la pierre qui porte le gond est vrillée, décalée.
Lampe extérieure à l'avant de la porte d'entrée : il s'agit d'une ancienne lampe de voiture à cheval. Je constate que la potence est cassée.
ENTREE
En pied d'escalier dans l'angle je constate la présence d'une multitude de trous de scellement, six trous de scellement au-dessus de l'interrupteur.
Sur le mur à l'avant, je constate la présence de trois trous de scellement alignés.
Au sommet dans la cueillie, je constate la présence de trous alignés.
Je constate qu'un fil au sommet est coupé.
[...]
Sur le mur extérieur je relève la présence de sept trous alignés autour de la peinture jaune.
PETITE CHAMBRE OUVRANT SUR GRENIER
Wc suspendu à l'étage : je constate que la cuvette est descellée du mur. La cuvette repose sur des
tasseaux bois.
SUITE PARENTALE
De part et d'autre de la fenêtre, je relève la présence de trous qui désignent l'emplacement des tringles à rideau. Les tringles à rideau sont absentes.
Les bouches de ventilation sont poussiéreuses.
CHAMBRE SUR JARDIN EN HAUT DE L'ESCALIER A DROITE
Je relève au-dessus de la fenêtre l'absence de tringle.
Je relève que le doublage est percé, 2 x 4 trous, au-dessus des fenêtres.
CHAMBRE SUR JARDIN FORMANT L'ANGLE AVEC DEUX FENETRES
Je relève que la peinture autour des prises de chevet a été reprise. Je relève la présence des traces de reprise qui sont apparentes, elles sont multiples.
Au-dessus des fenêtres se trouvent les tringles à rideau avec des rideaux.
BUREAU
Devant l'escalier une fenêtre, je constate que les tringles à rideau sont absentes.
De part et d'autre de la fenêtre, je relève la présence de trous dans les doublages, quatre trous de chaque côté de la fenêtre.
En partie basse je relève également des trous chevillés qui désignent l'ensemble des porte-embrasses.
PIECE A VIVRE DEVANT LA CUISINE
Autour de la porte-fenêtre, je relève la présence de rideaux qui sont suspendus sur une tringle. A droite de la porte-fenêtre je relève la présence de quatre trous chevillés alignés horizontalement. Sur la cloison côté cuisine, je relève la présence de trois trous.
Au-dessus des marches de l'ouverture ouvrant sur le salon je relève, dans l'angle, la présence de trous chevillés. Je relève également la présence d'un rectangle.
Au plafond, je relève la présence de deux trous chevillés verts.
PIECE AVEC CHEMINEE
Devant la fenêtre et la baie vitrée, je relève la présence de rideaux sur des tringles. Je constate que les encadrements de fenêtre sont sales.
A droite de la cheminée, il existe une niche. Autour de cette niche, je relève la présence de trous
chevillés avec des tiges filetées qui dépassent. Je constate également la présence d'une baguette en plastique collée au mur.
Je relève que le vitrage de la baie vitrée est sale.
Baie coulissante salon : je constate qu'un des battants n'est pas stable sur son rail, il godille sur le rail.
Au pied de la cheminée, je constate que la pierre sur le côté droit du jambage est cassée.
Je constate que le conduit de fumée de la cheminée est bouché. Je constate que la pierre sous le
linteau est descellée et cassée. La pierre est également ébréchée.
SALLE DE BAINS CHAMBRES D'AMIS
A l'arrière du radiateur je relève la présence de trous dans la faïence, je relève également qu'un carreau est cassé.
Au-dessus des fenêtres dans la chambre d'amis, je relève la présence de rideaux suspendus sur des tringles. Sur l'une des fenêtres, celle côte patio, je relève l'absence des garnitures en bout de tringle.
CUISINE :
Au niveau de l'ouverture entre la salle à manger et la cuisine, je relève la présence d'un rectangle blanc.
Je relève la présence d'un trou avec un fil sectionné.
[...]
Porte-fenêtre : je relève au-dessus de la porte-fenêtre l'absence de tringle à rideau, de part et d'autre de la porte-fenêtre je constate la présence de 2 x 3 trous désignant l'emplacement des tringles. De part et d'autre de la fenêtre, je relève que le doublage est fissuré. A gauche, quatre trous formant un rectangle, à droite quatre trous formant également un rectangle.
Dans la cuisine, une plaque de cuisson est présente, il s'agit d'une plaque de marque SCHOLTES. Je constate que cette plaque de cuisson n'est pas connectée, le fil est présent sous la plaque.
Un lave-vaisselle de marque BOSCH.
CELLIER
Dans une boîte sont découverts un carillon, deux centrales d'alarme et cinq détecteurs.
VOLETS :
Je constate que la peinture sur les volets n'a pas été entretenue'.
S'agissant d'un bien occupé par les intimés du 6 juillet 2011, date de l'acquisition de l'immeuble, au 4 février 2019, date de restitution du bien après remboursement du prix de vente, la description qui en a été faite par cet huissier de justice est celle d'un bien à l'état d'usage.
L'état du bien lors de sa vente en 2011 n'est pas décrit avec précision.
Les appelants n'établissent ainsi pas que des dégradations ou des détériorations imputables seraient à faute à [S] [C] et à [U] [I].
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande d'indemnisation des appelants.
SUR UNE PERTE LOCATIVE
Les appelants soutiennent que l'état du bien à sa restitution faisait obstacle à sa location.
Le bien a été restitué à l'état d'usage, après annulation de la vente pour dol par réticence.
Il n'est pas établi autrement que par affirmation que cet état a fait obstacle à sa location.
Les appelants ne sont dès lors pas fondés en leur demande présentée de ce chef.
Le jugement sera pour ces motifs confirmée en ce qu'il l'a rejetée.
SUR LA DEPRECIATION DU BIEN
La vente au profit des intimés avaient été convenue au prix de 565.000 €, soit 15.000 € s'agissant des biens mobiliers et 550.000 € s'agissant de l'immeuble.
Les appelants ont produit aux débats un compromis en date du 27 octobre 2023 de vente à [E] [Y] et [O] [D] du bien objet de la vente annulée, au prix de 731.500 € soit, 3.000 € s'agissant des biens mobiliers et 728.500 € s'agissant des biens immobiliers.
La valeur du bien s'est ainsi accrue, malgré les dégradations et le défaut d'entretien allégués, de 178.500 € (728.500 - 550.000) entre le 26 juillet 2011 et le 27 octobre 2023.
La parcelle sur laquelle était située le bien d'habitation, était cadastrée section AB n° [Cadastre 5]. Elle a été divisée en deux parcelles, l'une n° 427, l'autre n° [Cadastre 7]. Cette parcelle n° [Cadastre 7] est d'une longueur de 39 mètres environ, d'une largeur de 6 mètres environ et d'une contenance de 239 m². Elle est située en limite sud de la parcelle. Elle doit permettre l'accès à la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 11] propriété de la commune.
Par courriel en date du 7 novembre 2023, le maire de la commune de [Localité 18] a indiqué à [A] [J] que :
'Je vous transmets les plans du projets qui avait été validé par Mr [C] qui était propriétaire de la parcelle. La division cadastrale est réalisée (aux frais de la commune) il convient a ce jour de passer un acte chez un notaire. Cet acte permettra de lever l'emplacement réservé.
Mr [J] je vous invite a me faire une proposition (un prix raisonnable) au M2 et nous pourrons envisager la cession.
Pour les accords avec Mr [C], les modalités ne sont plus d'actualité'.
Il en résulte d'une part que la parcelle n° [Cadastre 7] n'a à ce jour pas été cédée, d'autre part qu'elle serait vendue à un prix raisonnable.
Les appelants ne justifient dès lors d'aucun préjudice actuel ou futur étant résulté de la division de la parcelle et du projet de cession d'une bande de terrain de 239 m² (sur un ensemble de 4.422 m²) n'amputant que très faiblement la parcelle divisée et le fonds dont les caractéristiques sont conservées.
Un procès-verbal de rétablissement des limites des parcelles cadastrées section AB nos [Cadastre 4] et [Cadastre 5] a été dressé par [W] [R], géomètre-expert, sur la requête des intimés, entre ceux-ci, [W] [T] et [M] [F]. Cet acte a été sans incidence sur la contenance de la parcelle.
Il en résulte que les appelants ne justifient pas d'une dépréciation du bien objet de la vente annulée, imputable à faute aux intimés.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
SUR UNE INDEMNITE D'OCCUPATION DU BIEN
Par arrêt du 6 février 2018, la cour, après avoir annulé la vente, a statué en ces termes :
'CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [J] et Madame [K] [Z] à payer à Monsieur [S] [C] et [U] [I] la somme de 593.021 euros en remboursement du prix de vente augmenté des droits de mutation supportés, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 3 février 2015 ;
DIT que Monsieur [S] [C] et [U] [I] devront laisser Monsieur [A] [J] et Madame [K] [Z] rentrer à leurs frais en possession du bien objet de la vente annulée, après paiement de la somme de 593.021 euros précitée'.
Par courriers officiels en date des 11 et 15 octobre 2018, le conseil des appelants a sollicité de celui des intimés la communication d'un relevé d'identité bancaire afin de procéder au règlement des causes de l'arrêt.
Par courrier en date du 6 novembre 2018, ce même conseil a indiqué à sa consoeur que :
'M. et Mme [C] ne sauraient obtenir tout à la fois le remboursement du prix et continuer à occuper le bien.
M.et Mme [J] ont réglé ;
[...]
M. et Mme [C] doivent laisser entrer en possession mes clients qui seront présents le 15 novembre prochain avec un huissier de justice'.
Un courrier similaire a été adressé le 29 novembre suivant.
Par courrier en date du février 2019, il a indiqué au conseil adverse que :
'Je suis contrainte de réitérer la présente mise en demeure d'avoir à justifier de la remise des clés de la maison à l'étude Me [V]...qui a ce jour ne les a pas reçues'.
La somme de 609.021 € a été réglée aux intimés par chèque en date du 27 novembre 2018, tiré sur la caisse des règlements pécuniaires des avocats (carpa) de [Localité 16].
Le versement de cette somme sur un compte carpa est nécessairement antérieur au 27 novembre 2018. Le courrier en date du 6 novembre 2018, non contesté, indique que le règlement était effectué à cette date. C'est donc exactement que le premier juge a considéré que le paiement était intervenu le 23 octobre 2018.
Il résulte du procès-verbal de constat du 15 février 2019 de Maître [P] [V] que les clés lui avaient été remises le 6 février suivant.
Les intimés, qui devaient restitution du bien après paiement, se sont ainsi maintenus de manière indue dans les lieux entre le 24 octobre 2018 et le 6 février 2019, soit pendant 105 jours.
Une indemnité d'occupation est due sur cette période, en application de l'article 1352-3 du code civil.
Le montant de cette indemnité a été exactement évalué par le premier juge à 25 € par jours, soit 2.625 € (25 x 105).
Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et dernier ressort,
DIT sans objet la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
CONFIRME le jugement du 5 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Saintes;
CONDAMNE in solidum les époux [A] [J] et [K] [Z] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum les époux [A] [J] et [K] [Z] à payer en cause d'appel à [S] [C] et [U] [I] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
