ARRÊT N°233
N° RG 22/02505
N° Portalis DBV5-V-B7G-GUV2
[W]
C/
[M]
Loi n° 77 - 1468 du 30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le 11 juin 2024 aux avocats
Copie gratuite délivrée
Le 11 juin 2024 aux avocats
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 11 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 juillet 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANT :
Monsieur [I] [W]
né le 03 Septembre 1967 à [Localité 6] (974)
[Adresse 1]
ayant pour avocat postulant Me Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, et pour avocat plaidant Me Marion FRANÇOIS,
avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMÉS :
Monsieur [H] [M]
né le 13 Juin 1947 à [Localité 5]°
Madame [A] [R] épouse [M]
née le 26 Septembre 1948 à [Localité 4] (92)
demeurant : [Adresse 2]
ayant toux deux pour avocat postulant Me Jonathan ROUXEL de la SCP ROUXEL JEHANNOT DE BARTILLAT, et pour avocat plaidant Me Quentin FEAUVEAUX, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS
Suivant acte authentique du 17 décembre 2019, les époux [M] ont conclu avec M. [W] une promesse de vente aux termes de laquelle ils se sont engagés à lui vendre leur bien immobilier sis à [Localité 3] au prix de 180 000 euros.
La réitération de la vente était soumise à deux conditions suspensives :
-l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire de la promesse pour un montant maximal de 84 000 euros,
-la vente par M. [W] de son domicile.
M. [W] n'a pas levé l'option le 17 mars 2020.
Par mises en demeure des 5 juin , 18, 29 septembre 2020, il a été invité à payer l'indemnité d'immobilisation convenue.
Par acte du 25 juin 2022, les époux [M] ont assigné M. [W] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de condamnation à leur payer les sommes de :
-18 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation
-2000 euros à titre de dommages et intérêts.
M. [W] a conclu à la nullité de la promesse de vente, subsidiairement, à sa caducité, au débouté.
Par jugement du 26 juillet 2022 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a condamné M. [W] à payer aux époux [M] la somme de 18 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2020 avec anatocisme outre les dépens et une indemnité de procédure de 3000 euros.
Le premier juge a notamment retenu que :
- sur la demande de nullité
La promesse de vente passée par acte authentique n'avait pas à être enregistrée au service de la publicité foncière à peine de nullité.
- sur la demande de caducité
Il ressort du site de la direction générale des finances publiques que la parcelle cadastrale correspondant au bien immobilier de l'acquéreur a été vendue le 31 janvier 2020 pour un prix de 332 000 euros.
M. [W] ne démontre pas que cette date soit erronée.
La vente du bien n'était pas conditionnée au prononcé du divorce.
La condition suspensive relative à la vente de son immeuble était réalisée au 17 mars 2020.
S'agissant du prêt bancaire, il résulte de l'attestation rédigée par la banque populaire Aquitaine Centre Atlantique du 15 janvier 2020 que la demande de crédit formée a été refusée.
Le défendeur a sollicité un crédit immobilier d'un montant de 85 362,50 euros, soit un montant différent de celui prévu par la promesse, montant de 84 000 euros.
Il n'est pas démontré avec certitude que la banque aurait refusé une offre d'un montant de 84 000 euros.
M. [W] ne démontre pas avoir recherché une autre source de financement.
L' absence de réalisation de la condition suspensive est imputable à M. [W].
La condition suspensive sera considérée comme fictivement réalisée.
Il s'est obligé irrévocablement à verser l' indemnité d'immobilisation de 18 000 euros qui est due avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2020.
-sur la demande de dommages et intérêts des vendeurs
Ces derniers ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct de celui réparé dans le cadre de l'indemnité d'immobilisation. Ils seront déboutés de leur demande.
LA COUR
Vu l'appel en date du 10 octobre 2022 interjeté par M. [W]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 22 novembre 2022, M. [W] a présenté les demandes suivantes :
Vu l'article 1589-2 du Code civil
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
-INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 26 juillet 2022,
En conséquence,
-DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à payer à Monsieur [W] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
A l'appui de ses prétentions, M. [W] soutient en substance que :
-Lorsqu'il a signé la promesse, il était en instance de divorce.
-La banque a refusé de lui attribuer son prêt en l'absence de prononcé du divorce.
-Le prêt a été refusé pour un motif qui ne relève pas de sa responsabilité.
-Il importe peu de savoir s'il aurait été accepté si le montant demandé avait été de 84 000 euros. -Il a fait les démarches nécessaires à l'obtention du prêt.
-La banque a établi une simulation de financement sur la base de la promesse qu'il avait remise.
-Le 28 novembre 2019, il a confié à la société Capfi un mandat de recherche de financement.
-Plusieurs simulations ont été réalisées, ont abouti à un refus de prêt.
-C'est la banque qui a commis une erreur sur la somme de 85 362,50. Elle a intégré les frais de notaire, ses propres frais.
-Il a fait sa demande de prêt dans les meilleurs délais et dans les conditions prévues à l'acte.
-Le refus ne lui est pas imputable.
-L'indemnité d'immobilisation n'est pas due.
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 5 janvier 2024, les époux [M] ont présenté les demandes suivantes:
-déclarer mal fondé l'appel de M. [W] et le débouter de toutes ses demandes
-déclarer recevable et bien-fondé les époux [M] en leur appel incident
Y faisant droit
-Infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts
et statuant à nouveau
-Condamner M. [W] à leur payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts
-Confirmer pour le surplus le jugement en ses dispositions non contraires aux présentes
-Condamner M. [W] à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
-M. [W] soutient sans l'établir que la banque populaire aurait refusé le prêt au motif que son divorce n'était pas prononcé.
-Il n'a pas levé l'option dans le délai prévu.
-Il s'est abstenu de justifier de la non-réalisation des conditions suspensives même après les mises en demeure des 5 juin 18 et 29 septembre 2020.
-La condition suspensive a défailli. La promesse doit être déclarée caduque.
-Il a demandé un prêt qui ne correspondait pas aux caractéristiques prévues par la promesse de vente. Le montant maximum était de 84 000 euros.
Il devait s'assurer que la demande de prêt était conforme.
-Le courtier a été saisi avant la signature de la promesse.
Il a sollicité un emprunt de 87 898,79 euros, somme non conforme à la promesse.
Le courtier ne précise pas les motifs des refus opposés .
-M. [W] ne prouve pas qu'une banque a refusé une offre d'un montant identique ou inférieur.
-Il a dissimulé la vente de son bien.
-Son divorce n'a jamais été érigé en condition suspensive de la vente.
-La vente de son bien est intervenue le 31 janvier 2020 bien avant le prononcé du divorce.
-Ils forment un appel incident au regard du refus abusif de verser la somme convenue, de la mauvaise foi de M. [W] qui a menti en soutenant ne pas avoir vendu sa maison.
-Ils évaluent leur préjudice moral à la somme de 2000 euros.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 12 février 2024
SUR CE
- sur la promesse de vente du 17 décembre 2019
L'acte indique expressément que M. [W] est actuellement en instance de divorce, que la promesse est consentie pour une durée expirant le 17 mars 2020 à seize heures.
La promesse précise que le prix de vente s'élève à 180 000 euros, que l'acquisition sera financée au moyen de fonds empruntés pour 84 000 euros, de fonds personnels pour 120 000 euros.
La promesse prévoit des ' conditions suspensives particulières
1) vente par le bénéficiaire d'un bien immobilier lui appartenant sis à [Adresse 7].
Cette vente est indispensable au bénéficiaire à l'effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes.
Le bénéficiaire déclare avoir conclu une promesse de vente en date du 6 novembre 2019 dont une copie a été remise au promettant ce jour, que le prix de vente s'élève à la somme de 332 000 euros payable comptant, avoir la libre disposition de ce prix dès réalisation de la vente,
que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix, que la date de réalisation convenue de cet avant-contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 6 février 2020.
Il est convenu entre les parties que si la vente du bien n'est pas conclue dans le délai sus-indiqué, et sauf renonciation du bénéficiaire à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques.
2)condition suspensive d'obtention de prêt
organisme prêteur: tout organisme bancaire ou financier
montant maximal de la somme empruntée : 84 000 euros
durée maximale de remboursement : 15 ans
taux nominal d'intérêt maximal: 1,15% l'an (hors assurances) '
L'acte indique :' Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.'
'Le bénéficiaire déclare qu'à sa connaissance :
Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.
Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du code civil qui dispose que: La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'
- sur le versement de l'indemnité d'immobilisation
M. [W] a été mis en demeure de verser l'indemnité d'immobilisation le 5 juin 2020, avait été dispensé de son versement immédiat.
Le notaire lui rappelait les termes de la promesse:
'Au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse
Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus , ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de l'indemnité forfaitaire pour immobilisation à première demande du promettant.'
- sur la réalisation des conditions suspensives
L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
- sur la vente de l'immeuble
Il résulte des productions que l'immeuble visé dans la promesse de vente a été vendu le 31 janvier 2020 et donc avant le 6 février 2020.
- sur la demande de prêt
Il appartient à M. [W] de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
Il s'est adressé à un courtier selon mandat de recherche du 28 novembre 2019.
Le courtier a fait état d'une demande de prêt à hauteur de 87 898,79 euros, a notifié un refus le 14 février 2020, refus non motivé.
Les pièces produites démontrent que ce dernier a réalisé des simulations (83 999 euros , 87 195 euros ). Aucune d' entre elles ne reprend le montant du prêt, ni les conditions énoncées dans la promesse.
M. [W] s'est également rapproché de la banque populaire Aquitaine Centre Atlantique.
Elle a réalisé une simulation pour son compte le 26 novembre 2019 antérieurement à la promesse.
Elle indique : Sur la base des éléments que vous nous avez communiqués, nous vous remettons la simulation suivante. La simulation intègre un coût total du projet de 205 362,50 euros (apport personnel de 120 000 euros, prêt de 85 362,50 euros).
M. [W] justifie d'un refus en date du 15 janvier 2020, refus non motivé qui vise une demande du 14 janvier 2020 pour un montant de 85 362,50 euros, montant qui ne correspond pas aux caractéristiques du prêt.
La cour relève que si M. [W] ne connaissait pas encore les caractéristiques du prêt à la date du 26 novembre 2019, il les connaissait parfaitement le 14 janvier 2020.
Le mail du 21 janvier 2020 par lequel le conseiller bancaire lui indique qu'il faut attendre le divorce ne fait que répondre à une demande insistante de sa part en date du 15 :
'Pouvez vous m'envoyer un mail de refus de crédit avec le motif que le divorce n'est pas prononcé pour que je transmets à mon avocat...'
M. [W], en instance de divorce, comme rappelé dans la promesse de vente, n'a jamais fait du prononcé du divorce une condition suspensive de la vente et a déclaré qu'il n'existait pas d'empêchement à l'octroi des prêts sollicités .
Les refus dont M. [W] se prévaut ne sont pas motivés.
Il est affimé mais non démontré que le prêt aurait été refusé, la demande aurait-elle porté sur la somme de 84 000 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que les conditions suspensives sont réputées réalisées, que l'indemnité d'immobilisation est due.
- sur la demande d'indemnisation du préjudice moral
Les époux [M] ne justifient pas d'un préjudice distinct du préjudice financier qui est réparé par l'indemnité d'immobilisation.
Le jugement sera également confirmé de ce chef.
- sur les autres demandes
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de M. [W] .
Il est équitable de le condamner à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS :
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
- confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour :
Y ajoutant :
- déboute les parties de leurs autres demandes
- condamne M. [I] [W] aux dépens d'appel
- condamne M. [I] [W] à payer aux époux [M] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
