ARRET N°120
CL/KP
N° RG 23/00603 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYDA
[M]
C/
[X]
[E]
[R]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 26 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00603 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYDA
Décision déférée à la Cour : jugement du 09 février 2023 rendu par le Tribunal de proximité de ROCHEFORT SUR MER.
APPELANT :
Monsieur [T] [M]
né le 21 Décembre 1970 à [Localité 10] (17)
[Adresse 6]
[Localité 3]
Ayant pour avocat plaidant Me Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.
INTIMES :
Monsieur [U] [X]
né le 17 Octobre 1993 à [Localité 10] (17)
[Adresse 7] Chez Mme [V]
[Localité 2]
Défaillante
Madame [W] [E]
née le 21 Juin 1993 à [Localité 10] (17)
[Adresse 8]
[Localité 9]
Défaillante
Madame [O] [R]
née le 11 Juin 1966 à [Localité 10] (17)
[Adresse 5]
[Localité 4]
Défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Cédric LECLER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Claude PASCOT, Président
Monsieur Fabrice VETU, Conseiller
Monsieur Cédric LECLER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,
ARRÊT :
- PAR DEFAUT
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Le 23 juillet 2020, Monsieur [T] [M] a donné à bail à Madame [W] [E] et Monsieur [U] [X] un logement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 455 euros, outre 62 euros de provision pour charges.
Le 18 août 2020, Madame [O] [R] s'est portée caution des engagements pris par Madame [E] et Monsieur [X].
Le 7 mars 2022, Monsieur [M] a fait délivrer à Madame [E] et Monsieur [X] un commandement de payer un arriéré de loyers de 1551 euros mentionnant la clause résolutoire du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [R] le 16 mars 2022.
Les 2 et 3 juin 2022, Monsieur [M] a attrait Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rochefort.
Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [M] a demandé de :
- constater la résiliation du bail de plein droit deux mois après la délivrance du commandement de payer et d'ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique ;
- condamner solidairement Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] à lui payer la somme de 2447,13 euros au titre des loyers, charges, accessoires, indemnité d'occupation impayés au 10 mai 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme y figurant et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner solidairement Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] à lui payer la somme de 4130,37 euros au titre des réparations locatives;
- condamner solidairement les mêmes à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer mensuel jusqu'à libération effective des lieux loués ;
- condamner solidairement les locataires et la caution aux dépens incluant le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 26 août 2022, et à lui payer 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Quoique chacun régulièrement assigné, Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] n'ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire en date du 9 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rochefort a :
- constaté le désistement de Monsieur [M] s'agissant des demandes de résiliation du bail et d'expulsion ;
- débouté Monsieur [M] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] tant au regard des loyers restant dus que des réparations locatives, ou de la prise en charge du coût du constat d'huissier ;
- rejeté la demande de Monsieur [M] au titre des frais irrépétibles.
Le 8 mars 2023, Monsieur [M] a relevé appel de ce jugement, en intimant Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R].
Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] n'ont pas constitué avocat.
Le 13 avril 2023, Monsieur [M] a été avisé par le greffe d'avoir à procéder à l'égard de Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] par voie de signification.
Le 21 avril 2023, Monsieur [M] a signifié sa déclaration d'appel à Madame [R] à sa personne.
Le 27 avril 2023, Monsieur [M] a signifié sa déclaration d'appel à Madame [E] à domicile.
Le 11 mai 2023, Monsieur [M] a signifié sa déclaration d'appel à Monsieur [X] par procès-verbal de recherches infructueuses.
Le 5 juin 2023, Monsieur [M] a signifié ses écritures déposées le 25 mai 2023, son bordereau de communication de pièces et ses pièces à Monsieur [X] par procès-verbal de recherches infructueuses.
Le 5 juin 2023, Monsieur [M] a signifié ses écritures déposées le 25 mai 2023, son bordereau de communication de pièces et ses pièces à Madame [E] à sa personne.
Le 5 juin 2023, Monsieur [M] a signifié ses écritures déposées le 25 mai 2023, son bordereau de communication de pièces et ses pièces à Madame [R] à sa personne.
Le 25 mai 2023, Monsieur [M] a demandé d'infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :
- condamner in solidum Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] et Madame [R] en qualité de caution, à lui payer la somme de 2.964,13 € au titre des loyers arriérés ;
- condamner in solidum Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] en qualité de caution, à lui payer la somme de 2.009,67 € au titre des réparations locatives ;
- condamner in solidum Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] en qualité de caution, à lui verser la somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles ;
- condamner in solidum Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] en qualité de caution, aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, en ce compris l'état des lieux de sortie du 26 août 2022 pour un montant de 140,70 €, avec distraction au profit de son conseil.
Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.
Le 23 janvier 2024 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.
MOTIVATION :
Sur l'arriéré des loyers et charges :
L'obligation essentielle du preneur à bail consiste à payer les entiers loyers et charge aux termes convenus.
Le contrat de bail initial fait ressortir que sa prise d'effet avait été fixée au 18 août 2020, que le loyer avait été fixé à 455 euros, et les charges récupérables à 62 euros, pour un total de 517 euros mensuels, avec clause d'indexation sur l'indice de référence des loyers du premier trimestre 2020 à compter du 1er août 2021, le loyer étant payable le premier du mois considéré.
La bailleresse demande la condamnation des preneurs et de la caution à lui payer au titre des loyers et charges un total de 2964,13 euros se décomposant comme suit :
- 1551 euros au 7 mars 2022, jour de délivrance du commandement de payer ;
- 517 euros au titre des loyers et charges dus au 1er avril 2022 ;
- 379,13 euros dus au 22 juin 2022, date du départ des locataires.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 mars 2022 fait ressortir un montant total impayé de 1551 euros, correspondant aux loyers et aux charges impayés pour chacun des mois de janvier 2022 à mars 2022 inclus.
Mais il ressort du mail de la locataire du 18 mars 2022 adressé à l'huissier instrumentaire la déclaration selon laquelle le loyer du mois de mars avait été réglé, et le décompte produit par cet officier ministériel au 1er avril 2022 met en évidence que seuls restaient dus les loyers et charges pour les mois de janvier 2022 et février 2022, pour un total de 1034 euros.
Et les locataires n'allèguent ni ne démontrent aucun paiement.
En l'état de ces éléments, le montant des loyers et charges impayés sera évalué à la somme totale de 2447,13 euros se décomposant comme suit :
- 1034 euros au titre des loyers et charges des mois de janvier 2022 et février 2022 ;
- 517 euros au 1er avril 2022 ;
- 517 euros au 1er mai 2022 ;
- 379,13 euros pour la période du 1er juin au 22 juin 2022, date du départ des locataires.
Sur les réparations locatives :
Selon l'article 1731 du code civil,
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.
Cette présomption est expressément limitée aux réparations locatives.
Selon l'article 1732 du même code,
Il (le preneur) répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de:
- c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
- d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute du locataire est la cause de son préjudice
Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des éléments atteints ou dégradés en raison de la vétusté, non imputable au preneur.
Seules les réparations locatives de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction de la matière ni par la force majeure, sont à la charge du preneur.
Salle de bains et nettoyage :
Dans les motifs de ses écritures, la bailleresse fait grief aux preneurs de n'avoir pas finalisé les travaux qu'ils avaient entrepris dans la salle de bains, et de l'état de propreté du logement à leur départ.
Mais dans le dispositif de ses écritures, elle se borne à réclamer la somme de 2009,67 euros hors taxes au titre des réparations locatives, en se basant sur ce point sur le devis de l'Eirl Durand Philippe, qui ne comportent aucun prestation s'agissant de la salle de bains.
Et elle précise elle-même ne plus rien réclamer s'agissant des travaux dans la salle de bain et s'agissant du nettoyage du logement.
Sur les travaux de revêtement de sol :
La facture susdite correspond à des prestations de dépose du parquet et des moquettes sur 34 m2, au ragrérage et primaire d'accrochage, et aux prestations de pose et ragrérage de sol pvc, habillage et coffrage, fourniture et pose champlat finition.
L'état des lieux d'entrée ne mentionne aucune indication précise s'agissant du sol dans l'entrée, dans la cuisine, dans les wc et dans la chambre, et mentionne un état d'usage dans le séjour où il est noté que 5 lattes au sol sont usagées.
L'état des lieux de sortie met en évidence que les sols y sont décrits comme suit :
- à l'état d'usage dans la chambre ;
- que dans le séjour, le parquet est gondolé à certains endroits, avec le constat que certaines lattes sont en mauvais état ;
- que dans le dégagement, le sol est recouvert d'un parquet récent.
La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie ne met pas suffisamment en évidence un défaut d'entretien des preneurs pendant leur jouissance de nature à justifier la totale réfection des sols, tel que réclamée par la bailleresse.
Monsieur [M] sera donc débouté de sa demande au titre des réparations locatives.
Sur le partage du coût de l'état des lieux de sortie :
Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989,
Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
À défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
La note de frais afférent à l'état des lieux de sortie réalisé par acte d'huissier fait ressortir un coût total de 140,70 euros.
Mais alors que cet acte fait aussi ressortir la remise volontaire des clés par les locataires le 22 juin 2022, il n'est ainsi caractérisé aucune circonstance rendant impossible l'établissement d'un état de lieux de sortie réalisé amiablement.
Ainsi, les locataires ne pourront pas être tenus d'en supporter les frais, dont en tout état de cause ils n'auraient pu répondre que de la moitié.
Monsieur [M] sera débouté de sa demande au titre du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie.
Sur l'engagement de caution :
Selon l'article 9 du code de procédure civile,
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en son dernier alinéa issu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au litige,
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du Code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
Selon l'article 2997 du Code civil,
À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée de bénéfice de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.
Selon l'article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989,
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
La bailleresse a produit l'engagement de caution de Madame [R], signé et daté par celle-ci, mettant en évidence que son engagement porte sur les loyers, charges, indemnités d'occupation, dégradation, réparations locatives et sa connaissance des modalités de sa révision.
Enfin, les bailleurs ont produit la dénonciation du commandement de payer en date du 16 mars 2022 à Madame [R], qui lui a adressé dans le délai légal de 15 jours après la signification du commandement de payer aux preneurs, en date du 7 mars 2022.
A l'issue de cette analyse, il sera retenu que les bailleurs ont suffisamment fait la preuve de l'existence et de l'étendue de l'engagement de caution solidaire de Madame [R], ainsi que des conditions de sa mobilisation.
* * * * *
Il y aura donc lieu de :
- condamner solidairement Madame [E], Monsieur [X] et Madame [R] à payer à Monsieur [M] la somme de 2447,13 euros au titre des loyers et charges impayés ;
- débouter Monsieur [M] de sa demande au titre des réparations locatives ;
- débouter Monsieur [M] de sa demande au titre du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 26 août 2022 ;
et le jugement sera infirmé de ces chefs.
* * * * *
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le bailleur aux entiers dépens de première instance, et l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.
Il y aura lieu de condamner in solidum les locataires et la caution aux entiers dépens des deux instances avec distraction au profit du conseil du bailleur, et à payer à ce dernier la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qu'il a constaté le désistement de Monsieur [T] [M] s'agissant ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion ;
Confirme le jugement déféré de ce seul chef ;
Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :
Déboute Monsieur [T] [M] de sa demande au titre des réparations locatives ;
Déboute Monsieur [T] [M] de sa demande au titre du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 26 août 2022 ;
Condamne solidairement Madame [W] [E], Monsieur [U] [X] et Madame [O] [R] à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 2447,13 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Condamne in solidum Madame [W] [E], Monsieur [U] [X] et Madame [O] [R] à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamne in solidum Madame [W] [E], Monsieur [U] [X] et Madame [O] [R] aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Maître Diane Botté, conseil de Monsieur [T] [M], des dépens de première instance et d'appel dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
