ARRÊT N° 116
N° RG 22/01471
N° Portalis DBV5-V-B7G-GR52
[H]
[Y]
C/
[K]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
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Copie gratuite délivrée
Le à
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 26 MARS 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 juin 2021 rendu par le Tribunal de Grande Instance de La ROCHELLE
APPELANTS :
Madame [L], [U], [E] [H] épouse [Y]
née le 29 Mars 1968 à [Localité 6] (62)
[Adresse 4]
Monsieur [C] [D] [X] [Y]
né le 24 Mars 1965 à [Localité 9] (22)
[Adresse 4]
ayant tous deux pour avocat postulant et plaidant Me Stéphanie COLOMBIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMÉ :
Monsieur [F] [K]
né le 16 Août 1956 à [Localité 7] (17)
[Adresse 5] (SUISSE)
ayant pour avocat postulant Me Stéphanie FRUCHARD LAURENT de la SCP AIGOIN FRUCHARD-LAURENT, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant Me Jacqueline PUCHEU, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 2 novembre 2016, [F] [K] a vendu aux époux [C] [Y] et [L] [H] un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 8] (Charente-Maritime), au prix de 273.000 €. La maison d'habitation est située sur un terrain d'une superficie de 747 m².
Le vendeur a déclaré à l'acte de vente que le terrain ne supportait pas d'autres servitudes que celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.
Ayant à l'occasion de travaux découvert que des canalisations publiques de récupération et d'évacuation d'eau de pluie traversaient leur terrain, les époux [C] [Y] et [L] [H] ont par acte du 24 juin 2019 fait assigner leur vendeur devant le tribunal de grande instance de La Rochelle.
Ils ont, sur le fondement de la garantie d'éviction due par le vendeur, subsidiairement en raison d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information ou du dol, demandé paiement de la somme de 243 923,02 €.
[F] [K] a conclu au rejet de ces prétentions.
Par jugement du 18 juin 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de La Rochelle a statué en ces termes :
'Dit que M. [F] [K] est tenu de garantir Monsieur et Madame [Y] des charges non déclarées lors de la vente, tenant à l'existence de canalisations ;
Condamne M. [F] [K] à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 15 000 € (quinze mille euros) au titre de l'indemnité;
Déboute Monsieur et Madame [Y] de leurs plus amples demandes;
Condamne M. [F] [K] à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Condamne M. [F] [K] aux dépens;
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire'.
Il a considéré que :
- le vendeur était tenu sur le fondement de la garantie d'éviction d'indemniser de la présence sur le fonds vendu de canalisations publiques non signalées et non apparentes ;
- l'indemnisation de la perte partielle d'usage du terrain, qui n'avait pas fait obstacle à la réalisation de travaux de construction sur le fonds, s'appréciait à 15.000 €.
Par déclaration reçue au greffe le 9 juin 2022, les époux [C] [Y] et [L] [H] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2023, ils ont demandé de :
'Vu notamment les articles 1112-1, 1130 à 1139, 1178, 1240 et 1241,1625 et suivants du Code civil';
Vu l'article L.152-1 du Code rural et de la pêche maritime
Vu notamment la jurisprudence';
Vu notamment les pièces produites aux débats';
[...]
RECEVOIR Monsieur et Madame [Y] en leurs demandes, fins et conclusions, et les déclarer recevables
INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a fixé l'indemnisation des époux [Y] à 15000 €
Statuant à nouveau, il est demandé à la Cour de
JUGER que le préjudice subi doit être évalué à la somme de 243923,02 €
Subsidiairement
JUGER que le préjudice subi doit être évalué à la somme de 100136,04 €
Infiniment subsidiairement
JUGER que le préjudice subi doit être évalué à la somme de 59280 €
DEBOUTER Monsieur [K] de sa demande de condamnation des époux [Y] à lui verser 2000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive
CONDAMNER Monsieur [K] à verser à Madame et Monsieur [Y] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile qui se cumulera avec ceux de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens'.
Ils ont maintenu que le vendeur, qui ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente, était tenu sur le fondement de la garantie d'éviction en raison de la présence sur leur fonds de conduites publiques d'évacuation des eaux pluviales. Selon eux, ces conduites faisaient obstacle à leurs projets de construction sur le terrain.
Ils ont subsidiairement fondé leurs prétentions sur le manquement de vendeur à son obligation précontractuelle d'information et à défaut, sur son dol.
Ils ont estimé la perte d'usage du terrain à 274 m² soit, au prix du terrain en 2016, une indemnisation de 100.136,04 € (365,46 €/m²) et, au prix du terrain en 2021, 243.923,02 € (890,23 €/m²).
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2023, [F] [K] a demandé de :
'Au Principal :
Voir réformer la décision dont appel ;
Voir débouter les Consorts [Y] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [F] [K] ;
Dire qu'il ne peut y avoir application des articles 1626 et suivants du Code Civil
Voir condamner les Consorts [Y] à la somme de 2000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en application de l'article 1240 du Code Civil .
Voir condamner Monsieur et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [F] [K] la somme de 2000 Euros au titre de l'article 700 du N.C.P.C. et les condamner aux entiers dépens.
Subsidiairement :
Confirmer le Jugement dont appel'.
Il s'est à titre principal prévalu du bénéfice de la clause d'exclusion des vices cachés stipulée à l'acte de vente aux motifs que :
- s'agissant de la maison de ses parents, il ignorait la présence des canalisations réalisées selon la mairie alors qu'il était très jeune enfant, dans les années 1960 ;
- un regard de la canalisation était visible ;
- les acquéreurs n'avaient pas fait part de leur intention d'édifier une nouvelle construction sur le terrain.
Il a ajouté que la présence de ces canalisations, en limite du fonds, n'étaient pas un obstacle à la réalisation de constructions et que dès lors, la perte d'usage alléguée n'était pas établie.
Subsidiairement, il a conclu à la confirmation du jugement.
L'ordonnance de clôture est du 13 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'ÉVICTION
L'article 1626 du code civil dispose que : 'Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente'.
L'article 1638 du même code précise que : 'Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité'.
[F] [K] a déclaré en page 8 de l'acte de vente, au paragraphe 'servitudes' :
'' n'avoir créé ni laissé créer de servitude,
' qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles résultant le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme'.
En page 9 de cet acte, il a été indiqué au paragraphe 'urbanisme' que :
'Certificat d'urbanisme d'information
Un certificat d'urbanisme a été demandé au titre de l'article L 410-1 du Code de l'urbanisme et réceptionné par l'autorité administrative le 6 juillet 2016, ainsi qu'il en est constaté par son accusé réception demeuré ci-joint et annexé après mention.
Aucune réponse de l'administration compétente n'a été délivrée dans le délai imparti.
[...]
L'ACQUEREUR est invité à se rapprocher des services d'urbanisme compétents afin d'obtenir tous renseignements utiles et nécessaires à l'ensemble des règles d'urbanisme et limitations administratives au droit de propriété pouvant avoir une influence sur l'usage de l'immeuble acquis conformément à sa destination'.
L'article L 410-1 du code de l'urbanisme dispose notamment que :
'Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :
a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain'.
L'article R 410-12 du même code précise que : 'A défaut de notification d'un certificat d'urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l'autorité compétente vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite'.
Les acquéreurs n'ont ainsi reçu aucune information sur une quelconque servitude grevant le fonds acquis.
Par courrier en date du 3 février 2017, le notaire ayant instrumenté la vente a indiqué au service de l'urbanisme de la commune de [Localité 8] que :
'M. et Mme [Y], propriétaires depuis le 2 novembre dernier, viennent de s'apercevoir que d'importantes canalisations passent dans leur terrain.
Toute intervention de tout entrepreneur devient impossible faute de connaître l'emplacement exact de ces canalisations'.
La commune de [Localité 8] a fait procéder à une inspection de routine de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales ainsi découverte par les appelants.
Le rapport d'inspection télévisée est en date du 15 juin 2017. La canalisation a été vérifiée sur une longueur de 125,70 mètres. Elle court du [Adresse 4] au [Adresse 3]. Elle est orientée sud-ouest/nord-ouest. Elle se situe en limite sud-ouest de la parcelle n° [Cadastre 1] propriété des appelants, en bordure de la parcelle voisine n° [Cadastre 2].
Il résulte du rapport d'inspection que deux regards sont présents sur le fonds des appelants et que plusieurs raccordements, dont la provenance n'est pas précisée, existent sur la portion de la canalisation située sur ce fonds.
Aucun élément des débats ne permet de retenir d'une part que ces regards et raccordements étaient visibles lors de l'acquisition, d'autre part que même s'ils l'avaient été, les appelants devaient en déduire le passage sur le fonds devant être acquis d'une canalisation publique d'évacuation des eaux pluviales.
La présence de cette canalisation d'utilité publique constitue une servitude non apparente limitant leur droit de propriété, dont le vendeur doit garantie par application des dispositions précitées.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
SUR L'INDEMNITÉ
Le rapport d'inspection ne précise pas l'emprise de la canalisation.
Celle-ci est d'un diamètre de 600 millimètres. L'épaisseur du sol la recouvrant n'a pas été indiquée. Le regard du noeud de départ est de 1 mètre sur 1 mètre. Le diamètre de celui d'arrivée est de 800 millimètres.
Les photographies produites aux débats font apparaître que la canalisation est implantée à environ 50 centimètres du mur séparatif de la parcelle voisine.
Aucun élément des débats n'établit que des canalisations en provenance des fonds voisins traversent celui des appelants.
L'éviction se limite dès lors à la bande de terrain contigue au fonds voisin, d'une longueur, entre le regard 1 et le regard 4 décrit au rapport d'inspection, de 60,80 mètres (page 8 du rapport, photographie n° 16).
En considération des développements précédents, la largeur de l'emprise de la canalisation s'apprécie à 2 mètres. La superficie de cette emprise est dès lors de 121,60 m² (60,8 x 2).
Le bien a été acquis au prix de 273.000 €. La parcelle est d'une superficie de 7 a 47 ca. La maison acquise est décrite à l'acte de vente comme comprenant cuisine, salle à manger, deux chambres, salle de bains, toilettes, véranda, une dépendance et un garage avec une chambre au dessus.
Une demande de permis de construire a été déposée en vue de réaliser une extension de la maison d'habitation. La demande précise que la surface existante avant travaux est de 103,60 m² et sera de 159,75 m² après réalisation de l'extension de 56,15 m². Le permis de construire est du 20 juin 2017.
La présence de la canalisation, si elle a pu contraindre les appelants à modifier leurs projets de construction, n'a pas fait obstacle à une extension de l'habitation.
Un rapport d'expertise immobilière en date du 25 mars 2021 a été établi à la demande des appelants par le cabinet Bab'Immo. Ce rapport indique une superficie après extension de 148,48 m² habitables. Il est en effet précisé en page 11 : 'Maison d'origine en moellons, agrandie en parpaing'. En page 15, la valeur du terrain constructible a été estimée à 600 €/m² et celle du terrain non constructible à 60 € (600x 10%).
Le bien a, selon la méthode employée, été à cette date été estimé d'une valeur comprise entre 447.605 € et 816.783 €.
Au 22 juillet 2022, cette agence immobilière a augmenté à 700 € et 70 € ses estimations précitées. La valeur du bien a été estimée entre 521.482 € et 923.230 €.
Dans une attestation non datée, elle a indiqué que :
'il apparaît que le terrain sur lequel est édifié le bien étudié, comporte une partie non aedificandi qui n'avait pas été portée à notre connaissance lors de la réalisation de l'expertise en date du 18 mars 2021. Cette partie du terrain, une bande d'environ 60 mètres par 2 mètres est située le long de la partie sud-ouest de la parcelle, est rendue inconstructible par le passage d'une canalisation d'écoulement d'eau sous la surface du sol. Nous valoriserons ici la moins-value engendrée par la perte de cette partie dans le potentiel constructible du bien étudié. Sous réserve d'une mise à l'épreuve sur le marché.
La société BAB'S IMMO,
[...].
Déclarons avoir réexpertisé le 12 avril 2021, une maison sise:
[Adresse 4]
Et dont la moins-value, sur la valeur vénale initiale, est de l'ordre de 5% à 12%'.
Le 22 juillet 2022, elle a évalué le bien à 741.000 €, déduction à faire de la moins-value comprise entre 5 % et 12 %.
Ces estimations, approximatives et réalisées plus de 5 années après l'acquisition du bien, ne sont pas probantes.
La bande de terrain inconstructible n'est pas inutilisable. Elle conserve sa fonction antérieure de jardin.
Il n'est pas justifié par les appelants d'un projet constructif qui aurait pu être réalisé en limite de propriété.
La valeur du bien acquis était, construction et terrain intégrés, de 365,46 €/m² (273.000 : 747).
La perte de valeur de la bande de terrain sous laquelle est située la canalisation s'apprécie à 50 %, soit (montant arrondi) 22.220 € (365,46 x 121,6 x 50%).
Le jugement sera pour ces motifs réformé en ce qu'il a évalué l'indemnité due à 15.000 €.
Les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter de la date du jugement.
SUR LES DÉPENS
La charge des dépens d'appel incombe à l'intimé
SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'intimé.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 18 juin 2021 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :
'Condamne M. [F] [K] à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 15 000 € (quinze mille euros) au titre de l'indemnité' ;
et statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,
CONDAMNE [F] [K] à payer aux époux [C] [Y] et [L] [H] la somme de 22.220 €, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du jugement ;
CONDAMNE [F] [K] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE [F] [K] à payer en cause d'appel aux époux [C] [Y] et [L] [H] la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
