ARRÊT N°324
N° RG 21/03228
N° Portalis DBV5-V-B7F-GM6Q
[P]
C/
S.D.C. DU [Adresse 13]
[Adresse 13]
[Adresse 13]
S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 04 JUILLET 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 septembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANT :
Monsieur [C] [P]
né le 28 Novembre 1960 à [Localité 10] (13)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
ayant pour avocat postulant et plaidnat Me Paul-Henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMÉS :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 13]
[Adresse 13]
représenté par son syndic de copropriété la Société AJC IMMOBILIER
LA ROCHELLE
[Adresse 3]
[Localité 1]
ayant pour avocat postulant et plaidant Me Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES
N° SIRET : 434 296 234
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant : Me Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PÉTILLION, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
ayant pour avocat plaidant Me Nina MALBY, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
[C] [P] a acquis la propriété d'un appartement et deux emplacements de stationnement constituant les lots 140, 3 et 4 d'un ensemble en copropriété dénommé '[Adresse 13], situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Charente-Maritime).
Par acte du 30 décembre 2021, il a revendu le lot n° 3 (garage).
Soutenant avoir subi des sinistres (souillure de la terrasse lors du ravalement, fuite d'une canalisation dans un garage) trouvant leur origine dans les parties communes ou dans leur gestion, il a assigné par acte du 19 septembre 2019 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et la société Picher immobilier services son syndic devant le tribunal de grande instance de La Rochelle.
Par acte du 16 mars 2020, il a assigné devant le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de La Rochelle le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13].
Les instances ont été jointes.
Il a à titre principal demandé de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et le syndic à lui payer :
- la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison d'un sinistre survenu le 2 octobre 2014 ;
- une indemnité réparant la perte de jouissance de la terrasse d'un montant de 80 € par jour depuis décembre 2015, jusqu'à sa réfection ;
- une indemnité compensatrice évaluée à dire d'expert pour la perte de valeur vénale consécutive à la perte de jouissance du garage occasionnée par les travaux de tubulure,
- une somme de 2.240 € pour la perte de ses vêtements ;
- une indemnité réparant la perte de jouissance du lot n° 3 (garage) d'un montant de 80 € par mois depuis novembre 2016, jusqu'à sa réfection ;
- la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moraux ;
- une indemnité réparant la perte de jouissance du lot n° 4 (garage) de 500 € liée au sinistre subi le 1er novembre 2019.
Il a également demandé de condamner sous astreinte :
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à faire procéder à la réfection de la terrasse ;
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et le syndic à faire procéder à la réfection du lot n° 3.
Il a en outre demandé de condamner le syndic au paiement de la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de conseil.
Il a subsidiairement sollicité d'ordonner une expertise.
Les défendeurs ont conclu à l'irrecevabilité de l'action dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et au rejet des prétentions du demandeur. Ils ont soutenu que les fuites signalées avaient été réparées sans délai et que [C] [P] ne rapportait la preuve ni des préjudices allégués, ni de leur imputabilité.
Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :
'- DECLARE irrecevables les demandes présentées à l'encontre du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de la [Adresse 12],
- DEBOUTE Monsieur [C] [P] de l'ensemble de ses demandes y compris sa demande subsidiaire d'expertise et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNE Monsieur [C] [P] à verser au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES du [Adresse 13] la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2500€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNE Monsieur [C] [P] à verser à la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2500€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux entiers dépens,
- ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision'.
Il a déclaré irrecevable l'action exercée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], sans existence et n'ayant dès lors pas qualité à défendre.
Il a rejeté les demandes de [C] [P] aux motifs que :
- l'imputabilité à la copropriété des dépôts de ciment et des salissures sur la terrasse n'était pas établie, ni le lien avec le ravalement réalisé en décembre 2015 ;
- la fuite dans le garage (lot n° 3) avait été réparée aussitôt signalée et qu'il n'était pas établi que la dégradation des vêtements entreposés dans le local résultait de la défaillance de la canalisation ;
- ce garage n'avait pas subi de perte de valeur, la canalisation ayant été préexistante à l'achat du lot par le demandeur et visible lors de l'achat ;
- l'origine du sinistre subi par le lot n° 4 n'était pas établie ;
- le préjudice moral allégué n'était pas établi.
Par déclaration reçue au greffe le 12 novembre 2021, [C] [P] interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2023, il a demandé de :
'Vu l'article 14 de la loi du 10 Juillet 1965
Vu les articles 1240 et suivants du code civil
REFORMER LE JUGEMENT RENDU LE 28 SEPTEMBRE 2021 ET STATUANT A NOUVEAU :
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sise [Adresse 3] à procéder à la réfection de la terrasse de l'appartement de Monsieur [C] [P] , par suite des travaux de ravalement et ce, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte définitive de 150 € par jour de retard.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sise [Adresse 3] et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES une indemnité de jouissance de 80 € depuis décembre 2015 jusqu'à la réfection de la terrasse précitée.
Condamner in solidum en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] » sise [Adresse 3] et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à verser une indemnité compensatrice évaluée à dire d'experts pour perte de valeur vénale du box n°3.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sise [Adresse 3] et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES la somme de 2.240 € au titre de la perte de vêtements
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sise [Adresse 3] et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à payer à Monsieur [C] [P] une indemnité de jouissance de 80 € pour le box n° 3 de novembre 2016 au 30 décembre 2021.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sise [Adresse 3] et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour préjudices moraux (pour les deux sinistres) à Monsieur [C] [P] , outre intérêts légaux .
Subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer l'origine des dégradations et désordres affectant la terrasse ainsi que l'étendue des préjudices par suite des travaux de ravalement et réfection des avant corps réalisés en 2015 ; dire que l'expert devra évaluer les travaux de remise en état de la terrasse .
En toute hypothèse ,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] » sise [Adresse 3] et la société PICHET IMMOBILIERSERVICES de toutes demandes au titre de l'article 700 CPC et des dépens .
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sise [Adresse 3] et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES la somme de 8 .000 € au titre de l'article 700 CPC et aux entiers dépens , y compris le procès verbal de constat du 16 Mars 2017 '.
Les demandes se limitent désormais à la terrasse et au lot n° 3.
[C] [P] a maintenu que les sinistres trouvaient leur origine dans l'entretien des parties communes, que la responsabilité de plein droit du syndicat était dès lors engagée et que celle délictuelle du syndic l'était également en raison de ses manquements.
Il a exposé avoir signalé au syndic par courriel du 18 juin 2016 puis par courrier recommandé distribué le 27 juin suivant les dommages constatés, en lien selon lui avec le ravalement débuté en décembre 2015 ainsi que l'établissaient les photographies produites aux débats. Il a précisé que le mortier époxylique retrouvé sur sa terrasse était celui qui avait été utilisé lors du ravalement. Selon lui, le syndic n'avait pas donné suite à ses réclamations, renouvelées par courrier en date du 18 mai 2019.
Il a sollicité, outre l'enlèvement du mortier et le nettoyage des salissures, l'indemnisation du trouble de jouissance étant selon lui résulté de l'utilisation d'une terrasse souillée.
Il a soutenu que la tubulure traversant son garage n'avait pas été changée mais sommairement réparée, que de nouvelles fuites s'étaient produites postérieurement à la première intervention. Il a sollicité l'indemnisation des préjudices en étant résultés, à savoir :
- un garage souillé pendant plusieurs mois ;
- des vêtements entreposés dans le local, dégradés ;
- une altération de son état de santé ;
- la perte de valeur du garage.
Il a ajouté que le syndic avait pris en charge le remplacement d'étagères dégradées et que le coût de réparation de son véhicule étant résulté des fuites avait été pris en charge par son assureur.
Selon lui, le syndicat des copropriétaires et le syndic avaient engagé leur responsabilité, ce dernier pour défaut de diligence.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] a demandé de :
'Vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction applicable,
Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,
Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 28 septembre 2021 en ce qu'il a :
- débouté Monsieur [C] [P] de l'ensemble de ses demandes, y compris sa demande subsidiaire d'expertise et sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Monsieur [C] [P] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 13] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Monsieur [C] [P] aux entiers dépens,
Y ajoutant,
Condamner Monsieur [P], partie succombante, aux dépens de l'appel,
Autoriser Maître Olivier BERTRAND, représentant la SELARL Olivier BERTRAND, avocat, à le poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision,
Condamner Monsieur [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 13] la somme de 3.500 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens devant la Cour d'appel,
Condamner Monsieur [P] à supporter intégralement le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l'hypothèse où le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 13] serait contraint d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens'.
Il a soutenu que l'appelant :
- ne justifiait pas de l'imputabilité au ravalement réalisé en 2015 des souillures et taches de la terrasse ;
- n'avait plus qualité à agir, ayant vendu le garage constituant le lot n° 3 ;
- n'établissait pas que les préjudices allégués avaient pour cause les fuites de la tubulure traversant le garage.
Subsidiairement, il a conclu au rejet des demandes indemnitaires, le préjudice allégué n'étant selon lui pas établi. Il a soutenu que :
- l'appelant continuait d'utiliser sa terrasse ;
- la perte de valeur vénale du garage était inexistante, la canalisation étant visible à l'achat et le bien ayant été revendu sans difficulté ;
- la valeur vénale des vêtements entreposés dans le garage n'était pas justifiée ;
- le garage n'avait pas à être remis en état ;
- son utilisation s'étant poursuivie, il n'y avait pas lieu à indemnisation d'un préjudivce jouissance ;
- le préjudice moral allégué n'était pas établi.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2022, la société Pichet immobilier services a demandé de :
'- CONFIRMER le jugement du 28 septembre 2021 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a débouté Monsieur [C] [P] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES et le condamne à payer à celle-ci une indemnité de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Y ajoutant,
- CONDAMNER Monsieur [C] [P] à verser à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour.
- CONDAMNER Monsieur [C] [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Uguette PETILLION, avocat, sur ses affirmations de droit'.
Elle a conclu au rejet des prétentions de l'appelant aux motifs que :
- les taches et résidus de mortier sur la terrasse n'avaient été constatés qu'en mars 2017 alors même que le ravalement s'était déroulé en 2015 et qu'il n'était pas démontré qu'ils étaient imputables à celui-ci ;
- la fuite sur la tubulure de la chaudière traversant le garage avait été réparée sans délai ;
- sa faute n'était dès lors pas établie ;
- les préjudices allégués par l'appelant n'étaient pas démontrés.
L'ordonnance de clôture est du 13 mars 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR LES DEMANDES FORMÉES A L'ENCONTRE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
1 - sur la terrasse
L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en son premier alinéa que : 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile' et en son cinquième alinéa que : 'Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.
a - imputabilité des dépôts et taches
La facture de ravalement de la résidence établie par la société Gadoud Braud est en date du 25 décembre 2015. Le certificat de paiement n° 3 de [T] [V], architecte-programmiste à [Localité 9], est en date du 21 décembre suivant. S'agissant du bâtiment B, les travaux réalisés ont été décrits comme suit au poste 1.1.16 de la facture : 'REPRISE DES SUPPORTS avant mise en ravalement : Après lavage HP, sondage, passivation des fers, rebouchage au mortier époxydique, lissage, traitement des fissures par joint acrylique avant finition'.
Par courriel en date du 18 juin 2016, [C] [P] ([Courriel 8]) a adressé à [H] [B] ([Courriel 6] ; [Courriel 7]), directeur de la société Pichet syndic, la réclamation suivante :
'J'ai constaté qu'il y a plusieurs traces de ciment (ou autre liant) sur ma terrasse.
Je n'ai pas la compétence pour nettoyer cela.
Le travail de nettoyage a été bâclé, et le donneur d'ordre n'a pas fait ses vérifications.
Je vous demande d'intervenir pour remédier à cette situation'.
Par courrier recommandé en date du 27 juin 2016 distribué le 28 juin suivant, il a indiqué à 'M [B] [H] Directeur PICHET' que :
'Je vous ai informé par mail du 18 juin avec photos, que ma terrasse était souillé de traces de ciments, de produit anti corrosion et autre. Cela est du aux travaux qui ont été effectués aux étages au dessus et au nettoyage mal effectué.
Je vous somme de faire le nécessaire dans un délai maximum de 3 semaines'.
Cette demande a été renouvelée par courrier recommandé en date du 1er juillet 2016.
Maître [L] [D], huissier de justice à [Localité 9], a sur la requête de [C] [P] fait le 16 mars 2017 le constat suivant :
'Je me transporte donc immédiatement sur la terrasse de I'appartement
N° 101 de cette résidence.
Au sol de cette terrasse sont posées des dalles de gravillons lavés.
Je constate des dépôts de ciment brut sur différentes dalles.
Plusieurs dizaines de dépôts de ciment sont constatés sur ces dalles.
De même, je constate sur ces mêmes dalles la présence de taches jaunâtres à différents endroits'.
Ces constatations ont été effectuées en présence du syndic, de représentants du conseil syndical et du gardien de l'immeuble qui n'ont pas fait d'observations rapportées par l'huissier de justice sur la présence et l'origine des dépôts et des taches.
Les photographies annexées en miniatures au courriel en date du 18 juin 2016 et celles annexées au procès-verbal de constat versé en original aux débats ne font apparaître que quelques taches semblant être du ciment. Celles produites par l'appelant, présentées être en date du 17 mars 2021, font apparaître, sur des dalles de gravillons lavés à l'état d'usage, des dépôts grisâtres ou blanchâtres d'un produit s'apparentant à du ciment, n'excédant pas la taille des billes de verre positionnées à proximité.
Les photographies prises par l'appelant pendant les travaux montrent que des échafaudages avaient été montés devant et de part et d'autre de la terrasse.
Ces mêmes photographies, non contestées, font apparaître une arête inférieure du balcon du premier étage dégradée, nécessitant une reprise préalable à la remise en peinture.
Dès lors les taches, dont la présence antérieure aux travaux n'est pas démontrée, ont pour origine les travaux de ravalement.
Il est indifférent qu'elle n'aient été expressément signalées que près de 6 mois après l'achèvement des travaux de ravalement.
b - sur le préjudice
1 - sur la réfection de la terrasse
Les taches ne sont pas un obstacle à l'utilisation de la terrasse. Les dalles ne sont pas dégradées. Seul un nettoyage de celles-ci est nécessaire et non la réfection de la terrasse.
Celui-ci sera ordonné sous astreinte à la charge du syndicat des copropriétaires, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef.
2 - sur le préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance subi résulte de l'inesthétisme des taches.
Il sera réparé par l'attribution de la somme de 250 € à titre de dommages et intérêts à la charge du syndicat des copropriétaires.
Le jugement sera comme précédemment infirmé de ce chef.
2 - sur le lot n° 3
a - sur le sinistre
Maître Patrick Pirs précité a fait le 16 mars 2017 le constat suivant :
'Je me transporte ensuite en sous-sol pour me retrouver devant les box 3 et 4 propriété de Monsieur [C] [P].
Après ouverture de la porte basculante du box n° 3, je m'introduis à l'intérieur de celui-ci.
A l'intérieur de ce garage, Monsieur [P] me précise qu'une servitude est attachés à ce box n°3.
Au plafond, je note en effet une sortie de canalisation en métal galvanisé d'extraction de la chaudière ; extraction à double flux.
Je constate que les raccords ont été couverts de revêtement adhésif pour assurer leur étanchéité.
A l'opposé de la porte basculante, cette conduite est actuellement coffrée dans une structure en métal galvanisé, en sous-face de laquelle sont fixées des plaques de placoplâtre.
Au fond de ce box, sur le mur, sous cette plaque de placoplâtre et juste au-dessus de cette conduite, je note des dégoulinements blanchâtres et jaunâtres.
De même au sol, toujours dans cette zone, je constate des auréoles ainsi que des traces d'écoulement en direction de l'ouverture de porte.
Toujours au fond de ce box, en pourtour des écoulements, sur le mur, je note également des auréoles.
Sur ce mur sont fixées des étagères constituées de structure bois.
Les plateaux en bois aggloméré présentent également des taches noirâtres d'humidité et de moisissure.
Il est précisé par Monsieur [Z], Gardien que des travaux, suite à ces écoulements d'eau ont été réalisés par l'entreprise DALKIA. Celle-ci ayant remis en état les raccords avec pose de revêtement adhésif en pourtour de ces raccords.
Les joints et raccords avec des bandes adhésives ont été réalisés sur ces raccords défectueux'.
Il n'est pas contesté que les écoulements litigieux proviennent d'une canalisation reliée à la chaudière de la copropriété.
Par application des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, l'indemnisation du copropriétaire lésé incombe au syndicat des copropriétaires.
b - sur le préjudice
1 - sur la recevabilité des demandes
La vente postérieure du garage est sans incidence sur la recevabilité de ses demandes d'indemnisation du préjudice que l'appelant a personnellement subi à raison de la fuite de la canalisation.
2 - sur la perte de valeur du garage
Le garage a été vendu. Son prix n'a pas été communiqué.
[C] [P] ne justifie dès lors pas de la perte de valeur alléguée du garage.
Cette demande n'est pas fondée. Le jugement sera confirmé sur ce point.
3 - sur un trouble de jouissance
Il n'est pas démontré que la fuite de la canalisation, dont l'ampleur demeure ignorée, a fait obstacle à l'utilisation du garage.
La facture de travaux en date du 18 juillet 2018 de la société [Localité 9] Automobile a pour objet les travaux suivants : 'PAVILLON REP + PEINTURE'.
La déclaration de sinistre faite à l'assurance qui a pris en charge une partie des travaux n'a pas été produite.
Il n'est dès lors possible de rattacher les travaux sur le véhicule de l'appelant à la fuite de la canalisation à une date qui demeure imprécise.
[C] [P] n'est pour ces motifs pas fondé en sa demande. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il l'a rejetée.
4 - sur la perte de vêtements
Maître Patrick Pirs précité a fait le 16 mars 2017 le constat suivant :
'Je m'introduis ensuite à l'intérieur de l'appartement en présence uniquement de Monsieur [C] [P], ce dernier désirant que la suite des opérations de constat soient effectuées hors la présence des tiers mentionnés en tête de mes constatations.
Me trouvant à l'intérieur de l'appartement, Monsieur [P] sort un sac rempli de vêtements qu'il déclare se trouvaient initialement dans le garage et qui ont été détériorés suite aux écoulements d'eau constatés ci-dessus.
Je constate que dans ce sac plastique sont entreposés des vêtements, pantalons et vestes, sentant encore l'humidité.
Je constate que 1'ensemble de ces vêtements sont hors d'usage, largement détériorés, présentant des décolorations, des dégradations de doublure, des taches rougeâtre, verdâtres, noirâtres.
Tous ces vêtements sont hors d'usage.
Monsieur [P] me précise que ces vêtements avaient été entreposés très provisoirement à l'intérieur du garage pour un déplacement sur [Localité 11] prévu quelques jours après ce dégât dans son garage.
Parmi ces vêtements figurent entre autres, un uniforme militaire de la marine nationale.
Il est constaté également sur un canapé se trouvant à l'intérieur de l'appartement des vêtements également détériorés, ayant déjà fait l'objet d'un nettoyage par Monsieur [P].
Malgré tout, certains vêtements présentent encore des taches rougeâtres ou noirâtres'.
Dans un courrier en date du 6 août 2019 adressé au syndic de la copropriété, le conseil de l'appelant a indiqué que la fuite se serait produite le 7 novembre 2016. Le procès-verbal de constat est postérieur de 4 mois.
A la date du constat, les vêtements sentaient l'humidité. L'huissier de justice n'a pas constaté qu'ils étaient humides.
Aucun élément des débats n'établit qu'ils étaient dans le garage lorsque la fuite est survenue et qu'elle les a détériorés. Aucune déclaration de sinistre 'dégât des eaux' n'a été produite aux débats, les mentionnant.
Leur détérioration ne peut pas pour ces motifs être imputée avec certitude à la fuite survenue dans le garage. La responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est dès lors pas engagée.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
3 - sur un préjudice moral
La charge de la preuve du préjudice allégué incombe à l'appelant.
Les dépôts et taches sur la terrasse ne sont à l'origine d'aucun préjudice moral.
Il résulte des développements précédents qu'il en est de même de la fuite dans le garage.
[C] [P] a produit aux débats un arrêt de travail en date du 23 avril 2018 établi par le docteur [J] [G], à compter de cette date et jusqu'au 28 mai suivant. Il n'est pas justifié de la cause de cet arrêt de travail, ni du traitement qui a pu avoir été suivi. Cet unique arrêt de travail n'apparaît pour ces motifs pas en lien avec le litige l'opposant à la copropriété.
Sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral sera pour ces motifs rejetée.
B - SUR UNE FAUTE DU SYNDIC DE LA COPROPRIÉTÉ
[C] [P] fonde ses prétentions sur la responsabilité extracontractuelle du syndic de la copropriété engagée selon lui en raison des négligences et des retards dans le suivi de l'entretien de l'immeuble ainsi que dans l'exécution des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires.
1 - sur la gestion du sinistre ayant affecté le lot n° 3
Il résulte des documents produits aux débats que le syndic de la copropriété a dès le sinistre signalé saisi la société Dalkia en charge de l'entretien du réseau de chauffage de la résidence. Cette société est intervenue rapidement et a réparé la fuite. Que cette réparation n'ait pas dans un premier temps été satisfaisante n'est pas imputable à faute au syndic de la copropriété qui n'est pas un technicien du chauffage.
2 - sur la gestion des suites du ravalement
[C] [P] a signalé au syndic de la copropriété les taches et dépôts sur sa terrasse par courriels du 18 juin 2016, puis par courriers recommandés en date des 27 juin et 1er juillet 2016. Le syndic de la copropriété était présent lors des opérations de constat du 16 mars 2017.
Le syndic de la copropriété ne justifie pas d'une suite même négative donnée à la réclamation de ce copropriétaire. Il n'a formulé aucune observation le 16 mars 2017.
Cette carence a contribué à la persistance du trouble étant résulté des taches et dépôts sur la terrasse.
La société Pichet immobilier services sera pour ces motifs tenue in solidum de l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par l'appelant, de 250 €.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
C - SUR LES DÉPENS
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe aux intimés.
D - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné [C] [P] sur ce fondement.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'appelant de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. Il sera pour ce motif fait droit à sa demande formée de ce chef à l'encontre des intimés pour le montant ci-après précisé, incluant les frais de constat.
PAR CES MOTIFS,
Statuant dans la limite de l'appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 28 septembre 2021 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :
'- DECLARE irrecevables les demandes présentées à l'encontre du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de la [Adresse 12],
- ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision' ;
et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à procéder ou faire procéder à l'enlèvement des dépôts de ciment et des taches sur le dallage de la terrasse dépendant du lot 140 propriété de [C] [P], étant résulté des travaux de ravalement de la résidence, sous astreinte de 50 € par mois de retard à l'expiration d'un délai de 9 mois à compter de la date de signification du présenta arrêt, dans la limite d'une année ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et la société Pichet immobilier services à payer à titre de dommages et intérêts à [C] [P] la somme de 250 €, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et la société Pichet immobilier services aux dépens de première instance et d'appel ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et la société Pichet immobilier services à payer à [C] [P] la somme de 1.400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
