ARRÊT N°328
N° RG 21/03049
N° Portalis DBV5-V-B7F-GMOW
A.S.L. LES RÉSIDENCES
DE [Adresse 11]
C/
[U]
[F]
[Y]
et autres (...)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 04 JUILLET 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 septembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES
APPELANTE :
L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LES RÉSIDENCES
DE [Adresse 11]
[Adresse 2]
[Localité 14]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
INTIMÉS :
S.A.S. TRADI HOME
N° SIRET : 393 66 241
[Adresse 5]
[Localité 7]
ayant pour avocat postulant Me Philippe MINIER de la SCP LLM SOCIÉTÉ D'AVOCATS LEFEBVRE LAMOUROUX MINIER MEYRAND REMY ROUX-MICHOT, avocat au barreau de SAINTES
Monsieur [A] [U]
[Adresse 3]
[Localité 8]
défaillant bien que régulièrement assigné
Madame [B] [U]
[Adresse 3]
[Localité 8]
défaillante bien que régulièrement assignée
Madame [P] [F]
[Adresse 9]
[Localité 6]
défaillante bien que régulièrement assignée
Monsieur [LF] [Y]
[Adresse 13]
[Localité 10]
défaillant bien que régulièrement assigné
Madame [Z] [R]
[Adresse 1]
[Localité 14]
défaillante bien que régulièrement assigné
Monsieur [C] [TA]
né le 25 Juillet 1939 à [Localité 15] (17)
[Adresse 4]
[Localité 14]
défaillant bien que régulièrement assigné
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- PAR DÉFAUT
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La société Tradi Home a vendu en l'état futur d'achèvement des lots dépendant de la '[Adresse 11]' qu'elle avait fait édifier à [Localité 14] (Charente-Maritime).
Il avait été stipulé aux actes de vente qu'une association syndicale libre regroupant les propriétaires devait être constituée à la diligence du lotisseur en vue de la rétrocession à la commune de l'impasse privée desservant le lotissement.
La commune de [Localité 14] a par courrier en date du 10 mai 2007 refusé que l'impasse soit versée dans le domaine public communal, cette voie étant demeurée la propriété du lotisseur.
Par courrier recommandé en date du 1er février 2012, le conseil des propriétaires a mis en demeure la société Tradi Home de convoquer la première assemblée générale de l'association syndicale libre et à se déterminer sur les travaux devant être réalisés dans l'impasse.
[IU] [X], [E] [M], [I] [N], [T] [J] et [DX] [K] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes la société Tradi Home et les propriétaires non membres de l'association. Ils ont demandé d'une part d'enjoindre sous astreinte à la société Tradi Home de convoquer la première assemblée générale de l'association syndicale libre, d'autre part que soit ordonnée une expertise afin de déterminer les désordres et malfaçons affectant l'impasse et décrire les travaux permettant d'y remédier.
Par ordonnance du 11 mars 2014 signifiée le 16 avril 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes a notamment :
- condamné sous astreinte la société Tradi Home à convoquer la première assemblée générale de l'association syndicale libre ;
- commis [O] [AM] en qualité d'expert.
Le rapport d'expertise est en date du 10 mai 2016.
Par acte du 20 mai 2018, l'association syndicale libre 'Les Résidences de [Adresse 11]' a assigné la société Tradi Home, [A] [U], [B] [U], [P] [F], [LF] [Y], [Z] [R] et [C] [TA] devant le tribunal de grande instance de Saintes. Elle a demandé à titre principal de condamner la société Tradi Home à réaliser sous astreinte les travaux décrits au rapport d'expertise.
Par jugement du 3 septembre 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Saintes statué en ces termes:
'SE DÉCLARE compétent pour connaître de la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS TRADI HOME,
DÉCLARE irrecevable car prescrite l'action engagée par l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] à'1'encontre de la SAS TRADI HOME,
CONDAMNE l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] aux dépens,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile'.
Il a considéré que :
- la propriété des voies n'ayant pas été transmise à l'association syndicale libre, seul devait être examiné le manquement du promoteur à son engagement contractuel pris à l'égard des co-lotis ;
- leur action était prescrite, les désordres ayant été constatés le 1er septembre 2006 et le délai de l'article 2224 du code civil, de 5 années, étant expiré à la date de l'assignation.
Par déclaration reçue au greffe le 21 octobre 2021, l'association syndicale libre 'Les Résidences de [Adresse 11]' a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2023, elle a demandé de :
'JUGER L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LES RESIDENCES DE [Adresse 11] recevable et bien fondée en son appel,
En conséquence,
REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINTES le 3 septembre 2021 en ce qu'il a :
- Déclaré compétent le Tribunal judiciaire pour connaître de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS TRADI HOME,
- Déclaré irrecevable car prescrite l'action engagée par l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] à l'encontre de la SAS TRADI HOME,
- Condamné l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] aux dépens,
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Statuant à nouveau,
JUGER recevable l'action engagée par l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] à l'encontre de la SAS TRADI HOME,
En conséquence,
CONDAMNER la SAS TRADI HOME à réaliser les travaux tels que décrits et chiffrés dans le rapport d'expertise déposé le 10 mai 2016 par Monsieur [O] [AM], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de trois mois qui suivra la signification de l'arrêt à intervenir,
En toutes hypothèses,
DEBOUTER la SAS TRADI HOME de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
CONDAMNER la SAS TRADI HOME à verser à l'Association Syndicale les Résidences de [Adresse 11], la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SAS TRADI HOME aux entiers frais et dépens en ce compris ceux de l'ordonnance de référé et de l'expertise judiciaire du 10 mai 2016 par application de l'article 699 du Code de procédure civile, outre le coût du constat d'huissier du 1er septembre 2006".
Elle a précisé que [LF] [Y] avait cédé son bien le 21 juillet 2021 à [H] [W] et [S] [BZ]. Ceux-ci n'ont pas été mis en cause.
Elle a exposé que seuls les propriétaires non concernés par l'association syndicale libre disposaient par titre d'un droit de passage sur l'impasse, les autres propriétaires adhérents de l'association l'utilisant alors qu'elle était encore propriété du lotisseur.
Elle a contesté que son action fût prescrite aux motifs que :
- le délai de prescription n'avait pas couru car elle avait été dans l'impossibilité d'agir n'ayant pas la personnalité morale, les statuts modificatifs n'ayant été déposés en sous-préfecture que le 20 octobre 2017 ;
- l'assemblée générale constitutive ne s'était tenue que le 14 mai 2016, sur injonction judiciaire ;
- ce délai n'avait commencé à courir qu'à compter du rapport d'expertise ayant déterminé les travaux à réaliser ;
- le délai de prescription était de trente années, le litige portant sur un droit réel immobilier.
Elle a demandé de condamner la société Tradi Home à réaliser les travaux d'entretien décrits par l'expert judiciaire, d'un montant toutes taxes comprises de 110.482,80 €. Elle a ajouté que le lotisseur était contractuellement tenu de réaliser le passage.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2022, la société Tradi Home a demandé de :
'Vu les articles 2224, 2231, 2239 et 1147 (1231-1 nouveau) du Code Civil,
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Saintes du 3 septembre 2021,
[...]
CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Saintes du 3 septembre 2021 en ce qu'il a :
- « S'est déclaré compétent pour connaître de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société TRADI HOME,
- Déclarée irrecevables car prescrite l'action engagée par l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] à l'encontre de la société TRADI HOME,
- Condamne l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] aux dépens,
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du cpc,»
ET DES LORS, DEBOUTER l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] de l'intégralité de ses demandes,
CONDAMNER l'Association Syndicale Libre LES RESIDENCES DE [Adresse 11] au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de la procédure'.
Elle a maintenu que l'action de l'association syndicale libre était prescrite. Elle a soutenu que :
- cette action n'aurait pu être qu'exercée que par les propriétaires avant la constitution de l'association syndicale libre dont les statuts, du 18 novembre 2003, avaient été publiés au bureau des hypothèques le 13 janvier 2004 et le 22 avril 2017 au Journal officiel ;
- le délai de prescription de cette action en responsabilité contractuelle était de cinq années ;
- la procédure de référé n'avait été mise en oeuvre que par acte du 21 novembre 2013, postérieur de sept années au procès-verbal de constat dressé sur la requête des propriétaires.
Elle a conclu au fond au rejet des demandes formées à son encontre.
[A] [U], [P] [F], [LF] [Y], [Z] [R], [TA] [C] et [B] [U] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel a été signifiée par acte :
- du 20 décembre 2020 à [P] [F], signifié en l'étude ;
- du 21 décembre 2021 délivré à la personne de [LF] [Y] ;
- du 20 décembre 2021 délivré à la personne d'[C] [TA] ;
- du 17 décembre 2021 à [A] [U], signifié en l'étude ;
- du 20 décembre 2021 à [Z] [R], signifié en l'étude ;
- le 17 décembre 2021 à [B] [U], signifié en l'étude.
L'ordonnance de clôture est du 13 mars 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR LA RECEVABILITE
L'article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.
1 - sur la qualité à agir
Par acte du 17 mars 2017 publié et enregistré le 5 avril 2017 (volume 2017 P n° 2538), les statuts modificatifs de l'association syndicale ont été déposés en l'étude de Maître [G] [D], notaire associé à [Localité 12] (Charente-Maritime).
Cet acte précise que les statuts de l'association avaient été reçus par acte du 18 novembre 2003 publié le 15 janvier 2004 (volume 2004P n° 312).
Ni ces premiers statuts, ni les documents relatifs au lotissement, à la constitution de l'association et au transfert de propriété de la voirie n'ont été produits aux débats.
L'ordonnance de référé du 11 mars 2014 qui n'a pas été frappée d'appel et dont les termes n'ont pas été contestés indique en page 4 que :
'La SAS Tradi Home devait établir les statuts de 1'Association Syndicale Libre à laquelle chaque acquéreur a déclaré expressément adhérer mais elle ne l'a pas fait.
[...]
Il convient de condamner la SAS Tradi Home à convoquer la première assemblée générale de L'association Syndicale Libre regroupant les propriétaires des maisons composant le lotissement de [Adresse 11]'.
L'assemblée générale constitutive s'est tenue le 14 mai 2016.
L'association a été déclarée en préfecture de la Gironde le 13 avril 2017. La publication au Journal officiel est du 22 avril 2017 (annonce n° 1582).
L'association a acquis la personnalité morale à compter de cette déclaration effectuée en application de l'article 8 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
L'article 3 des statuts stipule que :
'La présente ASL a pour objet :
- L'entretien des biens communs à tous les propriétaires du lotissement : voies, espaces verts, aménagements divers, canalisations et réseaux, stockage, éclairage, ouvrages ou constructions notamment nécessaires au fonctionnement et à l'utilisation de ceux-ci'.
L'article 6 stipule notamment que :
'Le transfert de propriété des espaces communs au profit de l'ASL interviendra dès la vente des premiers lots et après I'obtention de la personnalité morale.
L'acte de transfert de propriété revêtira la forme notariée au administrative et sera publié aux Hypothèques
[...]
La prise en charge par l'ASL des équipements communs réalisés par le lotisseur sur les terrains, conformément à l'arrêté de lotissement. interviendra dès que les travaux d'équipements communs seront achevés et réceptionnés, soit en totalité, soit partiellement en cas de travaux différés ou de réalisation par tranches.
[...]
Il est ici précisé que, compte tenu de la situation actuelle du lotissement, du procès en cours contre le lotisseur engagé par 6 des colotis, de la non-exécution de l'obligation par le lotisseur d'avoir à créer une ASL pour ce lotissement, il est constaté que le lotisseur n'a pas souscrit à ses obligations légales de convoquer le représentant légal de l'ASL et de dresser conjointement avec lui le DAACT, et qu'en conséquence la réception effectuée unilatéralement par le lotisseur en date du l5/01/2005 n'est pas conforme à la loi.
De plus, l'ASL n'ayant pas été créée par le lotisseur, elle ne peut donc pas être responsable de la gestion des espaces communs qui appartiennent de fait au lotisseur qui a donc pris lui même la responsabilité de leur entretien.
[...]
Le Président de l'ASL qui sera élu lors de la première Assemblée Générale aura tous pouvoirs pour décider de signer ou pas l'acte de cession des espaces communs au nom de l'ASL'.
La qualité à agir de l'association syndicale libre à l'encontre de la société Tradi Home n'a pas été contestée.
2 - sur la prescription
L'article 2262 ancien du code civil disposait que 'toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi'. L'article 2224 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et entrée en application le 19 juin 2008 (article 1er du code civil) dispose désormais que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.
L'article 2222 de ce code dans sa rédaction issue de la loi précitée précise que :
'La loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.
En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'.
L'article 2234 du code civil dispose que : 'La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure'.
La prescription de l'action s'apprécie au regard de son objet et de son auteur.
Contrairement à ce que postule le moyen d'irrecevabilité invoqué par la société Tradi Home, la présente action n'est pas exercée par des copropriétaires, qui auraient pu agir plus tôt, mais par l'association syndicale libre.
Il appartenait à la société Tradi Home de convoquer l'assemblée générale constitutive de l'association syndicale libre puis de lui transférer la propriété de la voirie. L'association syndicale libre n'a acquis la personnalité morale que postérieurement à la déclaration en préfecture. Antérieurement, en l'absence d'une part d'organes, d'autre part de personnalité morale, elle ne pouvait pas agir en justice pour solliciter du lotisseur qu'il exécute ses obligations.
L'association syndicale libre à laquelle les propriétaires doivent adhérer ne vient pas aux droits de ceux-ci. Elle détient un droit qui lui est personnel à l'encontre du lotisseur qui avait pris l'engagement de lui transférer la propriété des espaces communs, et non aux propriétaires.
A son égard, la prescription de l'article 2224 du code civil n'a commencé à courir qu'à compter de la déclaration en préfecture, le 13 avril 2017.
L'acte introductif d'instance a été délivré le 20 mai 2018, avant expiration du délai quinquennal de prescription.
L'action de l'association syndicale libre n'est pour ces motifs pas prescrite. Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il l'a déclarée irrecevable.
B - SUR LES DEMANDES FORMÉES A L'ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ TRADI HOME
L'association syndicale libre fonde ses prétentions sur les dispositions de l'article 1147 ancien du code civil relatif à la responsabilité contractuelle.
L'article 1134 ancien du code civil (articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux) applicable en l'espèce dispose notamment que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'. L'article 1147 ancien ( 1231-1 nouveau) du code civil précise que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'.
L'article 1315 ancien (1353 nouveau) précise que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver' et que 'réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.
Il appartient en conséquence à l'appelante de rapporter la preuve de l'engagement contractuel allégué de la société Tradi Home, en exécution duquel cette société serait tenue à son égard de réaliser les travaux de voirie préconisés par l'expert judiciaire.
Il a été stipulé en page 8 des actes de vente en l'état futur d'achèvement par la société Tradi Home aux époux [I] [N] et [V] [GI], à [E] [M], aux époux [T] [J] et [L] [KS], à [IU] [X] que :
'La société venderesse a établi les statuts de l'association syndicale libre regroupant tous les propriétaires à laquelle l'ACQUEREUR déclare expressément adhérer par la seule signature des présentes.
Ces statuts ont fait l'objet du même dépôt et de la même publicité que ci-dessus'.
Cette stipulation ne crée pas d'obligation à la charge de la société Tradi Home.
Il a été stipulé en page 9 de ces actes de vente en l'état futur d'achèvement que :
'Engagement d'achever les travaux :
Le VENDEUR s'oblige à poursuivre les travaux jusqu'à l'achèvement de l'immeuble vendus, en ce compris ses abords, ainsi que tous les éléments d'infrastructure et d'équipements prévus à la notice descriptive demeurée ci-annexée.
Il s'oblige également à réaliser les divers travaux de voirie et de branchement des réseaux qui sont nécessaires à la desserte de la maison objet des présentes'.
Cet engagement n'a été pris qu'à l'égard des acquéreurs.
Il en est de même des engagements pris lors de la constitution de servitudes par la société Investimmob, auteur de la société Tradi Home, rappelés aux actes de vente, qui n'ont d'effet qu'au profit des propriétaires des fonds dominants.
L'appelante n'a produit aucun document relatif au lotissement établi par le lotisseur, mentionnant les engagements qu'il aurait pu avoir pris à l'égard de l'association syndicale libre.
Les premiers statuts déposés le 18 novembre 2003, établis par la société Tradi Home, n'ont pas été produits aux débats. Etablis par la seule société Tradi Home, ils auraient pu être de nature à caractériser son engagement à l'égard de l'association syndicale libre. Il n'est pas établi que les statuts adoptés le 14 mai 2016 par l'assemblée générale extraordinaire ont été rédigés par la société Tradi Home.
L'article 6 des statuts précédemment rappelé ne décrit pas les travaux à charge du lotisseur.
L'association syndicale libre ne justifie ainsi pas des obligations dont elle se prévaut à l'encontre de la société Tradi Home. Elle n'est dès lors pas fondée en ses prétentions qui seront rejetées.
C - SUR LES DÉPENS
Leur charge incombe à l'appelante.
D - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié n'y avoir lieu de faire application de ces dispositions.
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées devant la cour sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 3 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Saintes sauf en ce qu'il :
'SE DÉCLARE compétent pour connaître de la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS TRADI HOME,
CONDAMNE l'ASL LES RESIDENCES DE [Adresse 11] aux dépens,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile' ;
et statuant à nouveau,
DECLARE recevable l'action de l'association syndicale libre 'Les Résidences de [Adresse 11]' ;
DEBOUTE l'association syndicale libre 'Les Résidences de [Adresse 11]' de ses prétentions ;
CONDAMNE l'association syndicale libre 'Les Résidences de [Adresse 11]' aux dépens d'appel ;
REJETTE les demandes présentées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
