France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 16 mai 2023, 21/02491

ARRÊT N°219

N° RG 21/02491

N° Portalis DBV5-V-B7F-GLA7

[J]

[L]

[J]

et autres (...)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 16 MAI 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 mai 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTES :

Madame [U] [G] veuve [J]

née le 11 Mars 1955

[Adresse 1]

Madame [X] [J]

née le 28 Décembre 1993

[Adresse 12]

ayant toutes deux pour avocat postulant Me Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉS :

Madame [V] [L]

née le 22 Avril 1964 à SAINT JEAN D'ANGELY (17)

[Adresse 8]

[Localité 16]

ayant pour avocat postulant Me Véronique CASTEL de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [H] [J] épouse [W]

née le 02 Août 1972 à LA ROCHELLE (17)

[Adresse 7]

Madame [Y] [J] épouse [D]

née le 17 Janvier 1975 à LA ROCHELLE (17)

[Adresse 10]

ayant toutes deux pour avocat postulant Me Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE - JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [B] [J]

née le 15 Mars 1982

[Adresse 11]

ayant pour avocat postulant Me Victor DOMINGUES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [P] [J]

née le 01 Octobre 1980 à LA ROCHELLE (17)

[Adresse 9]

défaillante bien que régulièrement assignée

Madame [A] [J]

née le 02 Août 1986

[Adresse 6]

[Localité 3]

défaillante bien que régulièrement assignée

Maître [O] [M]

né le 07 Mars 1969 à ANGOULÊME (16)

[Adresse 4]

ayant pour avocat postulant Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

S.C.I. NCD

N° SIRET : 830 840 252

[Adresse 1]

[Adresse 14]

ayant pour avocat postulant Me Véronique CASTEL de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 09 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président

Monsieur [V] ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les époux [K] [J] et [U] [G] ont acquis par acte du 6 mars 2006 deux parcelles situées au [Localité 16] (Charente-maritime), cadastrées section C n° [Cadastre 5] et [Cadastre 2].

Un permis de construire une maison d'habitation sur ces parcelles avait été délivré le 30 janvier 2006 à [K] [J]. La déclaration d'ouverture du chantier est en date du 13 mars 2006. Le temps des travaux, les époux [K] [J] et [U] [G] ont vécu dans un mobil-home installé sur les parcelles. La déclaration d'achèvement des travaux au 29 mars 2008 a été reçue en mairie le 21 mai suivant. Un certificat de non-contestation de conformité a été délivré par le maire du [Localité 16] le 4 avril 2017.

[K] [J] est décédé le 5 mars 2016. Il a laissé pour lui succéder :

- [H] et [Y] [J] nées d'une première union ;

- [U] [G] son épouse survivante ;

- [P], [B], [A] et [X] [J] nées de sa seconde union.

La maison qu'avait édifiée [K] [J] a été lors du règlement de la succession vendue par acte du 11 septembre 2017 à la sci Ncd. L'avant-contrat était en date des 18 et 19 avril 2017.

L'acquéreur et sa locataire, [V] [L] également gérante de la sci Ncd, ont constaté l'apparition de désordres. Un expert amiable a été missionné par ces dernières. Le rapport d'expertise est en date du 23 mars 2018.

Un procès-verbal de constat des désordres a été dressé le 22 mars 2018 sur la requête de la sci Ncd.

Par assignation du 27 mars 2018, la sci Ncd a demandé au juge des référés du tribunal de grande instance de La Rochelle d'ordonner une mesure d'expertise. Par ordonnance du 12 juin 2018, [Z] [T] a été commis en qualité d'expert. Le rapport d'expertise est en date du 14 mai 2019.

Par acte des 15, 18, 19 et 25 novembre 2019, la sci Ncd et [V] [L] ont fait assigner [H] et [Y] [J], [U] [G], [P], [B], [A] et [X] [J] devant le tribunal de grande instance de La Rochelle.

Par acte du 24 janvier 2020, [H] et [Y] [J] ont appelé en garantie Maître [O] [M], notaire à [Localité 13] (Charente-Maritime) ayant réglé la succession et dressé l'acte de vente.

Ces procédures ont été jointes.

La sci Ncd et [V] [L] ont sur le fondement de la garantie décennale et de la responsabilité contractuelle du constructeur, subsidiairement sur la garantie des vices cachés, demandé paiement du coût de reprise des désordres, pour un montant toutes taxes comprises de 46.538,67 €.

Les consorts [J] ont à titre principal soutenu l'irrecevabilité de l'action, selon eux prescrite, le délai décennal ayant commencé à courir en l'absence de réception à la date d'achèvement des travaux, antérieure à la déclaration administrative de leur achèvement.

Maître [O] [M] a conclu au rejet des demandes formées à son encontre en l'absence de faute de sa part.

Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'DECLARE la SCI NCD et Madame [L] recevables en leurs demandes au titre de la garantie décennale ;

DIT que les désordres portant sur les éléments suivants sont de nature décennale :

- le système d'assainissement autonome et étanchéité de l'installation forage

- les infiltrations en toiture

- les fissures extérieures

- le poêle à bois et l'eau du conduit de cheminé :

REJETTE les demandes de la SCI NCD et de Madame [L] fondées sur l'article 1147 ancien du code civil et l'article 1112-2 du code civil ;

REJETTE les demandes de la SCI NCD et de Madame [L] au titre de la garantie des vices cachés ;

REJETTE les demandes de la SCI NCD et de Madame [L] contre Monsieur [M] ;

CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à la SCI NCD, au prorata de leurs droits dans la succession, la somme de 45.144,68 euros TTC (quarante cinq mille cent quarante quatre euros et soixante huit centimes) ;

DIT que cette somme sera indexée sur l'indice BT01, l'indice de référence étant celui en vigueur à la date du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, soit le 15 mai 2019

CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à Madame [L], au prorata de leurs droits dans la succession, la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes de Mesdames [X] [J],[U] [G] veuve [J], [H] [J], [Y] [J], [P] [J] et [A] [J] à l'égard de Monsieur [M] ;

DIT n'y avoir lieu à constater l'état d'impécuniosité de Mesdames [P] [J] et [A] [J], [U] [G] veuve [J] et [X] [J] ;

DIT n'y avoir lieu à limiter les condamnations de Mesdames [Y] [J] et [H] [J] à la somme de 5.668,23 chacune

CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à la SCI NCD et Madame [L], au prorata de leurs droits dans la succession, la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à Monsieur [M], au prorata de leurs droits dans la succession, la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les demandes de Mesdames [P] [J], [H] [S], [Y] [J], et [A] [J] au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J], au prorata de leurs droits dans la succession, aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision'.

Il a considéré que :

- le point de départ du délai décennal était la date déclarée d'achèvement des travaux, le 29 mars 2008, aucun des éléments produits ne permettant de retenir une date antérieure ;

- les désordres affectant le poêle à bois et le conduit de cheminée, les fissures extérieures, les infiltrations en toiture, l'installation d'assainissement et celle de forage constituaient des désordres de nature décennale ;

- les consorts [J], héritiers d'[K] [J], avaient la qualité de constructeur-vendeur et étaient tenus sur le fondement de la garantie décennale et de la responsabilité contractuelle ;

- s'agissant des désordres ne relevant pas de la garantie décennale du constructeur, les prétentions fondées sur la garantie des vices cachés ne pouvaient pas prospérer soit en raison de l'apparence des désordres, soit de leur peu d'importance ;

- l'empiètement allégué n'était pas établi.

Il a fait droit à demande d'indemnisation formée par référence aux évaluations de l'expert du coût de reprise des désordres. Il a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance de [V] [L] et a rejeté la demande de condamnation solidaire des héritiers, ceux-ci n'étant tenus qu'à proportion de leurs droits dans la succession.

Il a rejeté les demandes formées à l'encontre du notaire en l'absence d'inefficacité de l'acte et de faute.

Par déclarations reçues au greffe le 5 août 2021, enrôlées sous le numéros 21/2491 et 21/2500, [U] et [X] [J] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 15 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a joint ces procédures.

Par conclusions notifiées le 3 mars 2022, [U] et [X] [J] ont demandé de :

'Vu les articles 1231-1 et suivants et 1240 et suivants, 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 56, 58, 515, 696, 699 et 700 du Nouveau Code de procédure civile,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a

'DECLARE la SCI NCD et Madame [L] recevables en leurs demandes au titre de la garantie décennale ;

DIT que les désordres portant sur les éléments suivants sont de nature décennale :

- le système d'assainissement autonome et étanchéité de l'installation forage

- les infiltrations en toiture

- les fissures extérieures

- le poêle à bois et l'eau du conduit de cheminé ;

REJETTE les demandes de la SCI NCD et de Madame [L] fondées sur l'article 1147 ancien du code civil et l'article 1112-2 du code civil ;

REJETTE les demandes de la SCI NCD et de Madame [L] au titre de la garantie des vices cachés ;

REJETTE les demandes de la SCI NCD et de Madame [L] contre Monsieur [M] ;

DIT que cette somme sera indexée sur l'indice BT01, l'indice de référence étant celui en vigueur à la date du dépôt du rapport de l'expert judiciaire. soit le 15 niai 2019

REJETTE les demandes de Mesdames [X] [J], [U] [G] veuve [J], [H] [J], [Y] [J], [P] [J] et [A] [J] à l'égard de Monsieur [M] ;

DIT n'y avoir lieu à constater l'état d' impécuniosité de Mesdames [P] [J] et [A] [J], [U] [G] veuve [J] et [X] [J] ;

DIT n'y avoir lieu à limiter les condamnations de Mesdames [Y] [J] et [H] [J] à la somme de 5.668,23 chacune ;

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

Juger que l'action de la SCI NCD et de Madame [L] est prescrite.

A titre principal,

Dire et juger que les demandes de la SCI NCD et Madame [L] ne sont pas fondées.

En conséquence, les en débouter en toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

Juger que Maître [M] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

En conséquence, relever quittes et indemnes les Consorts [J] de toute condamnation.

A toutes fins,

Constater l'impécuniosité de Madame [U] [J] et de Madame [X] [J].

En tout état de cause,

Condamner in solidum la SCI NCD, Madame [L] et Maître [M] à payer à Mesdames [J] la somme de 4.000,- € au titre de leurs frais irrépétibles.

Condamner in solidum la SCI NCD, Madame [L] et Maître [M], aux entiers frais et dépens du référé et de la présente instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, et de la présente instance.

Autoriser Maître Diane BOTTE, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision'.

Elles ont soutenu à titre principal que l'action était prescrite, la date d'achèvement des travaux devant être fixée au 15 octobre 2007, date de prise de possession effective des lieux et subsidiairement que :

- seul [K] [J] avait été constructeur et que cette qualité s'était éteinte avec son décès ;

- les désordres étaient apparents lors de la vente ;

- le notaire avait manqué à son devoir d'information et de conseil en ne suggérant pas d'attendre l'expiration du délai de garantie décennale avant de procéder à la vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2022, [B] [J] a demandé de :

'Vu le Code de procédure civile,

Vu le Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Vu l'appel principal,

INFIRMER le Jugement du 25 mai 2021 du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en tant qu'il a :

- Déclaré la SCI NCD et Madame [L] recevables en leurs demandes au titre de la garantie décennale ;

- Dit que les désordres portant sur les éléments suivants sont de nature décennale

' Le système d'assainissement et étanchéité de l'installation forage

' Les infiltrations en toiture

' Les fissures extérieures

' Le poele et l'eau du conduit de cheminé

- Condamné Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à la SCI NCD au prorata de leurs droits de succession la somme de 45144,,68 euros TTC ;

- Dit que cette somme sera indexée sur l'indice BT01, l'indice de référence étant celui en vigueur à la date du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, soit le 15 mai 2019 ;

- Condamné Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à Madame [V] [L] au prorata de leurs droits de succession la somme DE 2000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- Rejeté les demandes de Mesdames [X] [J], [U] [G] veuve [J], [H] [J], [Y] [J], [P] [J] et Madame [A] [J] à l'égard de Maître [O] [M] ;

- Dit n'y avoir lieu à constater l'état d'impécuniosité de Mesdames [P] [J] , [A] [J], [U] [G] veuve [J] et [X] [J] ;

- Dit n'y avoir lieu à limiter les condamnations de Mesdames [Y] [J] et [H] [J] à la somme de 5668,23 euros chacune ;

Statuant à nouveau

A titre principal,

JUGER que l'action de la SCI NCD et de Madame [L] est prescrite ;

A titre subsidiaire,

JUGER les demandes de la SCI NCD et de Madame [V] [L] non fondées ;

En conséquence, REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI NCD et de Madame [V] [L] ;

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que Maître [O] [M] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle ;

En conséquence, RELEVER indemnes Mesdames [U] [G] veuve [J], [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J] de toute condamnation ;

CONDAMNER la SCI NCD, Madame [V] [L] et Maître [O] [M] in solidum à verser à Madame [B] [J] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'.

Elle a indiqué faire sienne l'argumentation des appelantes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2022, [H] [J] épouse [W] et [Y] [J] épouse [D] ont demandé de :

'Vu les articles 1792 et suivants du code civil ;

Vu l'article 1104 du code civil ;

Vu l'article 1112-1 du code civil ;

Vu l'article 1231-1 du code civil ;

Vu l'article 1240 du code civil ;

Vu l'article 870 du code civil ;

Plaise à la Cour de :

Infirmer ou réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle en ce qu'il :

- DECLARE la SCI NCD et Madame [L] recevables en leurs demandes au titre de la garantie décennale ;

- Dit que les désordres portant sur les éléments suivants sont de nature décennale :

' Les infiltrations en toiture ;

' Les fissures extérieures ;

- CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à la SCI NCD, au prorata de leurs droits dans la succession, la somme de 45.144, 68 € TTC (quarante-cinq mille cent quarante-quatre euros et soixante-huit centimes) ;

- REJETTE les demandes de Mesdames [X] [J], [U] [G] veuve [J], [H] [J], [Y] [J], [P] [J] et [A] [J] à l'égard de Monsieur [M] ;

- CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à la SCI NCD et Madame [L], au prorata de leurs droits dans la succession, la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

- CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à Monsieur [M], au prorata de leurs droits dans la succession, la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

- REJETTE les demandes de Mesdames [P] [J], [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J], au prorata de leurs droits dans la succession, aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ; »

En conséquence :

A TITRE PRINCIPAL :

- JUGER que l'action de la SCI NCD et de Madame [L] est prescrite ;

- JUGER infondée l'action en garantie décennale à l'encontre de Mesdames [Y] et [H] [J] ;

- Rejeter comme infondé l'ensemble des demandes de condamnation à l'encontre de Mesdames [Y] [J] et [H] [J] ;

- Rejeter les demandes de l'appel incident de la SCI NCD et de Mme [L] en toute leurs dispositions ;

- Condamner la partie perdante au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- Juger la responsabilité de Me [M] engagée et le condamner à indemniser Mesdames [Y] [J] et [H] [J] à hauteur du montant auquel elles seront chacune condamnée ;

- Rejeter les demandes de l'appel incident de la SCI NCD et de Mme [L] en toute leurs dispositions ;

- Condamner Me [M] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance'.

Elles ont soutenu :

- que l'action était prescrite, le délai décennal ayant commencé à courir à compter de la date effective d'achèvement des travaux, au 15 octobre 2007 ;

- qu'elles n'avaient pas la qualité de constructeur tenu à garantie décennale, cette qualité n'ayant pas été transmise par l'effet de la succession et s'étant éteinte avec le décès du constructeur.

Elles se sont prévalues de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, n'ayant pas été professionnelles et ayant été de bonne foi.

Selon elles, les fissures extérieures et les infiltrations en toiture étaient apparentes.

Elles ont soutenu engagée la responsabilité du notaire n'ayant selon elles pas assuré l'efficacité de son acte et manqué à son devoir de conseil en ne les ayant pas alertées sur les conséquences possibles de la réalisation des travaux de construction par [K] [J] et en ne leur ayant pas suggéré de différer la vente de quelques mois, après expiration du délai de garantie décennale.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2022, [N] [L] et la sci Ncd ont demandé de :

'DIRE Madame [U] [G] veuve [J] et Madame [X] [J] mal fondées en leur appel ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [U] [G] veuve [J] et Madame [X] [J] de leurs demandes, fins et conclusions;

AU PRINCIPAL,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 25 mai 2021, en ce qu'il a :

DECLARE la SCI NCD et Madame [L] recevables en leurs demandes au titre de la garantie décennale ;

DIT que les désordres portant sur les éléments suivants sont de nature décennale :

- le système d'assainissement autonome et étanchéité de l'installation forage

- les infiltrations en toiture

- les fissures extérieures

- le poêle à bois et l'eau du conduit de cheminé ;

CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à la SCI NCD la somme de 45.144,68 euros TTC (quarante-cinq mille cent quarante-quatre euros et soixante-huit centimes);

DIT que cette somme sera indexée sur l'indice BT01, l'indice de référence étant celui en vigueur à la date du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, soit le 15 mai 2019 ;

CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à Madame [L] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J], aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;

INFIRMER, pour le surplus, la décision entreprise ;

STATUER à nouveau et,

DIRE ET JUGER que Mesdames [H] [J] épouse [W], [Y] [J] épouse [D], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J], venant aux droits de Monsieur [K] [J] et Madame [U] [G] veuve [J] seront tenues in solidum de l'ensemble des condamnations prononcées au profit de la SCI NCD et de Madame [V] [L];

DIRE ET JUGER que Madame [U] [G] veuve [J] est tenue de l'ensemble des condamnations prononcées au profit de la SCI NCD et de Madame [V] [L];

A défaut d'infirmation de ce chef du jugement entrepris, AJOUTER au jugement:

DIRE que chacun des héritiers sera tenu d'un 1 /8ème des condamnations à l'exception de Madame [U] [G], veuve [J] qui sera tenue d'un 1/4 ;

DIRE ET JUGER que la réparation des vices affectant les volets et le portail qui s'élèvent à 1.319,19 € doit être supportée par les Consorts [J] en leur qualité de constructeurs vendeurs au titre des dommages intermédiaires et le remboursement du changement du tuyau de gaz pour 74,80 € sur le fondement de l'article 1112-1 du code 35 civil, soit 1.394 € au total ;

En conséquence,

CONDAMNER Mesdames [H] [J] épouse [W], [Y] [J] épouse [D], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J], venant aux droits de Monsieur [K] [J] et Madame [U] [G] veuve [J] in solidum à payer à la SCI NCD la somme de 1.394 € ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si les demandes au titre de la garantie décennale ainsi que de la responsabilité contractuelle n'étaient pas accueillies,

DIRE et JUGER que l'immeuble acquis par la SCI NCD est affecté de vices cachés dont la gravité est telle qu'elle en aurait acquis un moindre coût si elle les avait connus ;

DIRE que Mesdames [H] [J] épouse [W], [Y] [J] épouse [D], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J], venant aux droits de Monsieur [K] [J] et Madame [U] [G] veuve [J] ont la qualité de constructeurs vendeurs ;

En conséquence,

ECARTER la clause exonératoire de responsabilité ;

DIRE et JUGER que la restitution du prix correspondra au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices tels qu'arbitrés à dire d'experts ;

CONDAMNER in solidum Mesdames [H] [J] épouse [W], [Y] [J] épouse [D], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J], venant aux droits de Monsieur [K] [J], Madame [U] [G] veuve [J], à payer à la SCI NCD la somme de 45.144,68 euros TTC (quarante-cinq mille cent quarante-quatre euros et soixante-huit centimes) au titre des travaux nécessaires pour remédier aux vices;

DIRE et JUGER que le notaire rédacteur, Maître [O] [M] a manqué à son devoir de vigilance et que les Consorts [J] ont trompé la SCI NCD et failli à leur obligation de loyauté à son égard;

DIRE et JUGER que le notaire rédacteur, Maître [O] [M] et les Consorts [J] doivent réparer la perte de chance résultant pour la SCI NCD de ne pas pouvoir invoquer la responsabilité des constructeurs;

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Mesdames [H] [J] épouse [W], [Y] [J] épouse [D], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J], venant aux droits de Monsieur [K] [J], Madame [U] [G] veuve [J] et Maître [O]

[M], notaire, à payer à la SCI NCD la somme de 45.144,68 euros TTC (quarante-cinq mille cent quarante-quatre euros et soixante-huit centimes) en réparation de la perte de chance de ne pas pouvoir invoquer la responsabilité des constructeurs ;

DIRE que cette somme sera indexée sur l'indice BT 01, l'indice de référence étant celui en vigueur à la date du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, soit le 15 mai 2019 ;

EN TOUS LES CAS,

CONDAMNER in solidum Mesdames [H] [J] épouse [W], [Y] [J] épouse [D], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J], venant aux droits de Monsieur [K] [J], Madame [U] [G] veuve [J] et Maître [O] [M], notaire, à payer à la SCI NCD et à Madame [V] [L] la somme de 12.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance y compris ceux de référé et d'appel qui comprendront les honoraires de l'expert commis par ordonnance présidentielle'.

Elles ont en préambule rappelé les désordres décrits au rapport d'expertise relatifs :

- au poêle à bois et au conduit de cheminée ;

- au portail ;

- au volet roulant ;

- au défaut d'étanchéité de la toiture ;

- aux fissurations extérieures ;

- à l'adduction de gaz ;

- à l'installation sanitaire.

Elles ont maintenu que :

- le point de départ du délai de prescription était la date d'achèvement des travaux, déclarée avoir été le 29 mars 2008 ;

- ce délai n'était pas expiré à la date de l'assignation en référé qui l'avait interrompu ;

- les époux [K] [J] et [U] [G] étaient constructeurs tenus à garantie décennale ;

- cette obligation de garantie avait été transmise par l'effet de la dévolution successorale ;

- les désordres étaient de nature décennale et n'avaient pas été apparents pour un acquéreur profane.

Elles ont fondé leurs prétentions sur la garantie décennale du constructeur, subsidiairement sur la garantie des vices cachés. Elles ont ajouté que la pose de plaques hydrofuges dans le garage n'avait eu d'autre finalité que de masquer les infiltrations en toiture.

Elles ont fait leurs les évaluations de l'expert judiciaire.

Selon elles, les vendeurs étaient tenus solidairement, l'obligation de réparer n'étant pas divisible, l'article 870 du code civil posant une règle de contribution à la dette.

Par conclusions notifiées par voie électronique les 21 janvier et 3 mars 2022, Maître [O] [M] a demandé de :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître [M], annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,

Dire et juger que Mesdames [U] [G] veuve [J] et [X] [J] d'une part, et Mesdames [H] [W] et [Y] [D] d'autre part, ne justifient d'aucune faute et d'aucun préjudice indemnisable en lien avec l'intervention de Maître [M], tant au titre de l'établissement du compromis de vente des 18 et 19 avril 2017, qu'à celui de l'acte authentique du 11 septembre 2017.

Dire et juger que Madame [L] et la SCI NCD ne caractérisent aucune faute à l'encontre de Madame [M].

Confirmer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELEL du 25 mai 2021 en ce qu'il a :

rejeté les demandes de la SCI NCD et de Madame [L] contre Maître [M]. 31/32 rejeté les demandes de Mesdames [X] [J], [U] [G] veuve [J], [H] [J], [Y] [J], [P] [J] et [A] [J] à l'égard de Maître [M]

condamné Mesdames [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J], [X] [J] et [U] [G] veuve [J] à payer à Maître [M] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner « les mêmes » aux entiers dépens.

En conséquence,

Débouter Mesdames [U] [G] veuve [J] et [X] [J] d'une part, Madame [H] [W] et [Y] [D], de seconde part, et Madame [L] et la SCI NCD de troisième part, de toutes leurs demandes présentées, à l'encontre de Maître [M].

Condamner in solidum Mesdames [U] [G] veuve [J] et [X] [J] d'une part, et Mesdames [H] [W] et [Y] [D] d'autre part ou tout succombant à payer à Maître [M] une somme complémentaire de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner enfin les mêmes en tous les frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile'.

Il a en premier lieu contesté tout manquement à son obligation d'établir un acte efficace. Il a rappelé que le compromis de vente qu'il avait établi puis l'acte authentique de vente qu'il avait dressé avaient rappelé les dates de la construction, les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil et que le vendeur avait lui-même réalisé les travaux de construction. Il a ajouté que la qualité de constructeur avait été transmise par l'effet de la dévolution successorale.

Il a en second lieu contesté tout manquement à son devoir de conseil. Il a rappelé que ce devoir ne portait pas sur l'opportunité économique de la vente dont les conditions avaient été convenues entre les venderesses et les acquéreurs, sans son entremise. Il a ajouté être tenu d'un devoir de neutralité envers les parties à l'acte de vente.

Il a enfin contesté tout préjudice indemnisable lui étant imputable en l'absence de lien de causalité avec les manquements allégués.

[P] [J] et [A] [J] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel leur a été signifiée par acte respectivement des 27 et 8 septembre 2021, délivré à personne. Les appelantes leur ont signifié leurs écritures par acte du 4 novembre suivant, délivrés à la personne de [P] [J] et à domicile s'agissant de [A] [J]. La sci Ncd et [V] [L] ont signifié leurs écritures par acte du 21 février 2022, délivré à la personne de [A] [J] et à domicile s'agissant de [P] [J].

L'ordonnance de clôture est du 9 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A - SUR LA RECEVABILITÉ

L'article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

1 - sur la qualité à défendre

L'article 32 du code de procédure civile dispose que : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.

a - sur la qualité de constructeur

L'article 1792 du code civil dispose que :

'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.

L'article 1792-1 du même code précise notamment que :

'Est réputé constructeur de l'ouvrage :

[...]

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire '.

En page 13 du compromis de vente et en page 18 de l'acte de vente, il a été indiqué (en gras et souligné) que : 'Le vendeur déclare avoir réalisé lui-même tous les travaux de construction et d'aménagement du bien présentement vendu'.

Ce bien dépendait, aux termes de l'attestation immobilière après décès du 11 septembre 2017 dressé par Maître [O] [M], de la communauté qui avait existé entre [K] [J] et [U] [G], qui en étaient les constructeurs au sens des dispositions précitées.

b - sur la dévolution successorale

L'article 756 du code civil dispose notamment que : 'Le conjoint successible est appelé à la succession'.

L'article 785 alinéa 1er du même code dispose que : 'L'héritier universel ou à titre universel qui accepte purement et simplement la succession répond indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent'.

Il résulte de ces dispositions que la dette du constructeur-vendeur d'un bien immobilier tenu à l'égard de l'acquéreur en raison de désordres constructifs est transmise au conjoint successible et à ses descendants ayant accepté purement et simplement la succession.

La succession d'[K] [J] a été acceptée purement et simplement par le conjoint successible et ses enfants.

Les consorts [J] ont ainsi, indépendamment du bien fondé des prétentions formées à leur encontre, qualité à défendre à l'action exercée à leur encontre par la sci Ncd et [V] [L].

2 - sur la prescription de l'action

a - à l'égard du constructeur

L'article 1792-4-1 du code civil dispose que : 'Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article'.

L'article 1792-4-3 du même code précise que : 'En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux'.

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil : 'La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement'.

Lorsque le constructeur est le propriétaire, les qualités de constructeur et de maître de l'ouvrage se confondent sur une même tête. Le constructeur-vendeur ne peut dès lors procéder à la réception des travaux qu'il a lui-même réalisés. En lieu et place de la réception doit être retenue la date d'achèvement de l'ouvrage à compter de laquelle courent les garanties légales.

Les parties ne s'opposent pas sur la prise en compte de la date d'achèvement des travaux, mais s'opposent sur celle-ci.

En page 11 du compromis de vente, il a été indiqué au paragraphe 'DECLARATION ATTESTANT L'ACHEVEMENT ET LA CONFORMITE DES TRAVAUX' que :

'Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au 29 mars 2008 a été reçue à la mairie de [Localité 16] le 21 mai 2008.

Un certificat de non contestation de conformité a été délivré par la Mairie du [Localité 16] le 04 avril 2017".

En page 16 de l'acte de vente, il a été rappelé que :

'DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION

PERMIS DE CONSTRUIRE

- Un permis de construire a été délivré le 30 janvier 2006 par la mairie de [Localité 16] sous le numéro PC 17 44705T0022.

Une copie de ce permis est annexée.

- Une déclaration d'ouverture de chantier a été délivrée le 17 mars 2006. Une copie est ci-annexée.

- Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au 29 mars 2008 a été reçue à la mairie du [Localité 16] le 21 mai 2008.

- Un certificat de non contestation de conformité délivré le 4 avril 2017 est annexé'.

La déclaration d'achèvement des travaux a été annexée à l'acte de vente. Elle a été établie par [K] [J] auquel avait été délivré le permis de construire et qui avait déposé en mairie la déclaration d'ouverture du chantier.

[K] [J], constructeur, a indiqué pour date d'achèvement des travaux le 29 mars 2008. Cette date, rappelée tant au compromis de vente qu'à l'acte de vente, en termes clairs, n'a pas été contestée par les vendeurs lors de l'établissement de ces actes.

Pour soutenir, en contradiction avec leurs déclarations réitérées, que la date d'achèvement des travaux était antérieure, les vendeurs ont produit :

- un rapport d'inspection du Consuel en date du 16 mai 2007 relevant que des prises étaient manquantes et que le disjoncteur de branchement n'était pas posé;

- une facture en date du 12 novembre 2007 de raccordement à cette date au réseau de distribution d'électricité ;

- une facture d'électricité en date du 18 décembre 2008 faisant apparaître une consommation d'octobre à décembre 2007 ;

- l'avis déchéance pour l'année 2008 du contrat d'assurance du bien immobilier souscrit à compter du 24 novembre 2007 ;

- des courriers en date des 4 et 14 mars 2008 de l'assureur des vendeurs relatifs à un litige les ayant opposés à leur voisin.

Ces documents, s'ils établissent une occupation du bien à compter du mois d'octobre 2007, n'établissent pas que les travaux de construction étaient achevés à cette date.

Le délai de la garantie décennale court dès lors à compter du 29 mars 2008.

L'assignation en référé a été délivrée le 27 mars à [U] [G] veuve [J], [H] [J] épouse [W], [Y] [J] épouse [D], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J].

Cet acte, délivré antérieurement à l'expiration du délai de garantie décennale, l'a interrompu par application de l'article 2241 alinéa 1er du code civil et s'est trouvé, par application de l'article 2239 du code civil, suspendu le temps des opérations d'expertise. Ce délai a recommencé à courir au plus tôt 6 mois après le dépôt par l'expert de son rapport, soit au plus tôt le 14 novembre 2019 (date du rapport : 14 mai 2019 + 6 mois).

L'acte introductif d'instance, des 15, 18, 19 et 25 novembre 2019, a été délivré avant expiration du délai décennal qui avait recommencé à courir.

L'action exercée sur ce fondement est dès lors recevable.

b - à l'égard des vendeurs

L'article 1648 alinéa 1er du code civil dispose que : 'L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

Les vices allégués ont été connus au plus tôt à la date du rapport d'expertise amiable du Cabinet Veritim missionné par [V] [L]. Ce rapport est en date du 23 mars 2018.

L'assignation en référé a été délivrée avant expiration du délai de deux années qui avait commencé à courir au plus tôt à compter de ce 23 mars 2018.

Comme précédemment, ce délai de forclusion a été interrompu par l'assignation en référé. Insusceptible de suspension, il a recommencé à courir à compter du 12 juin 2018, date de l'ordonnance de commission d'expert. L'assignation au fond a été délivrée avant expiration du délai biennal qui avait recommencé à courir à compter du 12 juin 2018 précité.

L'action exercée sur le fondement de la garantie des vices cachés est dès lors recevable.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a déclaré ces actions recevables.

B - SUR LES DÉSORDRES

1 - descriptif

a - rapport d'expertise amiable

Le cabinet Veritim a établi un rapport d'expertise en date du 23 mars 2018. L'expert a précisé : 'INVESTIGATION DE VISU : stipulée sans métrologie ni anlyse de laboratoire'.

Cet expert a indiqué notamment que :

'COMBUSTION DU POÊLE A BOIS ISOLÉ (DTU 24-1 et 2)

De marque PANADERO, modèle « CASTILLA », celui-ci n'est pas raccordé à un conduit isolé thermiquement, l'évacuation se faisant par une tuyauterie 120/125 simple peau traversant le plénum de comble et se connectant à un conduit de maçonnerie supportant un aspirateur statique.

Il est noté :

1/ des traces de filet d'eau en partie habitable sur le tuyau d 'évacuation, conséquence d'une condensation

2/ l'absence de toute amenée d'air en position basse de section égale au 1/4 de section du conduit de fumée et a minima de 200 cm2, le poêle ne pouvant être considéré comme un insert conforme à la réglementation actuelle. Ce poêle est d'ailleurs maculé à l'intérieur de goudron et le seul joint de porte ne remplit pas son rôle d'étanchéité

3/ que le conduit extérieur est en terre cuite sans aucun enduit

4/ une hauteur à l'exutoire en contrebas du faîtage du mur d'héberge appelant inéluctablement à une réhausse verticale d'au moins 1m80 (celui-ci devant dépasser de 0m50 l'ouvrage précité)

5/ l'absence de toute évacuation du condensat, en coude au quart, de la sortie des gaz brûlés.

EN CONCLUSION

Le moyen de chauffage n'est donc pas acceptable, ce poêle pouvant générer des dégagements de CO (monoxyde de carbone).

Quant à la « garde au feu » réglementaire vis à vis des éloignements de 16cm des pièces de charpente, celle-ci n'a pas pu être vérifiée en l'absence de trappe de visite du plénum.

Le complexe est en conséquence impropre à sa destination et dangereux pour l'usager.

PORTAIL EXTERIEUR (cahier CSTB G 02-50)

Situé en fond de passage desservant l'accès au bâti, celui-ci est en état de dysfonctionnement. En effet, il n'est plus possible de procéder à la fermeture des 2 battants.

EN CONCLUSION

Une adaptation et un réglage s'imposent.

VOLET ROULANT EN PROTECTION DES BAIES (DTU 34-4)

La sous-face du volet de cuisine est inexistant, le volet du séjour ne ferme pas complètement.

EN CONCLUSION

Il convient de procéder à la fourniture et à la pose de cette sous-face, le volet du séjour nécessitant seulement un réglage du mécanisme du tablier.

TOITURE (DTU couverture 40/21-22)

La toiture est fuyarde et notamment en garage où des souillures sont apparentes sur la solive, à l'aplomb de la plaque d'épiderme cartonné hydrophobe du faux plafond qui s'est d'ailleurs détaché et a chuté sur le sol du local en question.

Les tuiles faîtières présentent pour partie des défauts de pigeonnage.

Des tuiles courantes et ce de manière sporadique en longs pans, sont pour quelques unes fêlées. D'autres ont fait l'objet d'une réparation sommaire (bande alu adhésive).

Les gouttières en cueillie de pente et notamment en façade EST sont endommagées et inefficaces : arasement sur mur laissant un jour, géométrie inadéquate, rafistolages,...

EN CONCLUSION

Il convient de prévoir une remise en état du complexe de toiture tuiles et zinguerie.

MACONNERIE - ENDUIT (DTU 20-1 et 26-1)

Le pignon NORD-EST présente, en partie haute de l'angle habitat-garage, une fissure tendant à la lézarde sur une longueur développée d'environ 1m50.

En façade arrière OUEST, le chaînage est désolidarisé de son assise sur environ 4m00, laissant une fissure apparente horizontale de 2mm environ de largeur aux lèvres présageant d'un risque d'infiltration.

La souche de cheminée est obsolète.

EN CONCLUSION

Des réparations sont incontournables aux fins d'un traitement curatif de cette fissuration. Quant à la souche de cheminée, il me semble des plus opportuns d'envisager sa démolition.

ADDUCTION DE GAZ (DTU 61-1)

La tuyauterie d'alimentation de la plaque de cuisson à partir de la bouteille de gaz propane est hors d'usage.

EN CONSEQUENCE

Il convient de l'échanger par une fourniture de garantie trentenale. Je conseille d'ailleurs un appareil de cuisson muni d'un thermo-couple de coupure de gaz.

ETAT DES CANALISATIONS EAUX USEES

Celles-ci ont fait l'objet d'un curage à l'entrée dans les lieux'.

b - procès-verbal de constat

Maître [F] [C], huissier de justice associé à [Localité 15], a dressé le 22 mars 2018 un procès-verbal de constat sur la requête de [V] [L], en présence de [E] [I], expert du cabinet Veritim précité. Cet huissier de justice a notamment constaté que :

'Le poêle à bois se trouve dans le séjour (RANADERO CASTILLA).

Monsieur [I] me fait constater qu'il n'existe pas d'entrée d'air en partie basse.

[...]

Je constate que le tube produit un bruit de débris déplacés lorsqu'on le secoue.

Monsieur [I] me fait remarquer qu'il n'y a pas de purgeur sur ce tube. Il précise que ce tube n'est pas en inox et qu'il n'a pas de double peau ce qui crée de la condensation et de l'oxydation.

En toiture, la souche de cheminée est constituée de boisseaux non enduits et sa hauteur ne dépasse pas le faîtage en héberge du mur se trouvant derrière celle-ci.

[...]

Dans le garage, les plaques de doublage sous les pentes sont cintrées et l'une d'elles s'est effondrée.

Ces plaques de couleur verte sont de type hydrofugées.

Je constate des traces d'infiltration sous la faitière, près du pignon Nord.

[...]

En façade avant,

[...]

Je constate qu'une tuile est cassée et décollée.

Observant les façades de la maison, nous constatons plusieurs fissures.

[...]

Je constate que le volet roulant électrique du séjour ne ferme pas totalement.

[...]

Je constate l'absence de sous-face sur le coffret du volet roulant de la cuisine'.

c - rapport d'expertise judiciaire

L'expert judiciaire a décrit les désordres suivants en pages 19 à 24 de son rapport :

'1) Le poêle à bois de marque « PANADERO modèle CASTILLA » évacue des fumées toxiques qui refoulent dans la maison.

Ce poêle a très mal vieilli, il a subi des déformations par des dilatations anormales au cours de son fonctionnement à cause de son manque de tirage par l'insuffisance d'arrivée d'air.

Le manque d'aération ne permet pas une combustion normale et provoque la formation de bistre qui est un risque d'incendie et une des causes de la production de monoxyde de carbone.

Les joints de la porte du poêle sont entièrement colmatés de bistre, ils n'ont plus leur fonction d'étanchéité, ce qui accentue la propagation des fumées à l'intérieure de la maison.

Ces joints n'ont jamais été changés, la porte du foyer paraît aussi déformée.

A notre avis, ce poêle n'est plus en état de fonctionner sans danger et son installation n'est pas conforme à la réglementation en vigueur suivant les normes NF.EN.13384.1 et le DTU 24.1-A du 23/02/2009.

2) L'eau ruisselle du conduit de cheminée sur le tuyau intérieur du poêle.

[...]

A notre avis la raison de cette eau qui provient du plafond et qui coule sur le tuyau d'évacuation des fumées du poêle est dû à 3 raisons qui sont les suivantes:

- a) La condensation se produit à l'intérieur du conduit de fumée en boisseaux de briques qui n'est pas isolé entre le tubage et ses parois.

[...]

- b) Le conduit de fumée en boisseaux de brique qui ressort à l'extérieur au-dessus de la toiture n'est pas protégé par un enduit.

[...]

- c) Nous avons remarqué que le raccordement en zinc de la souche de la cheminée pour assurer l'étanchéité entre la toiture et la sortie du conduit en brique n'est pas posé conformément aux règles de l'art.

A notre avis, l'ensemble du conduit de fumée, du raccordement du poêle à sa sortie en toiture n'est pas conforme à la réglementation des conduits de fumée suivant la norme NF du DTU 24.1.

3) Sous-face des volets roulants des portes-fenêtres coulissantes du séjour et de la cuisine inadaptée ou inexistante, réglage du tablier du volet roulant côté séjour.

La sous-face du volet roulant de la cuisine est disparue.

La sous-face du volet roulant du séjour n'est pas celle d'origine.

Elle a été adaptée et bricolée.

C'est la raison pour laquelle que les rails des coulisses du tablier de ce volet roulant ont été détériorés, ce qui génère un mauvais fonctionnement de fermeture et d'ouverture de ce tablier ainsi que le dérèglement de sa course.

A notre avis, la pose et la finition de ces volets roulants ne sont pas conformes à la norme NF (Mise en oeuvre des fermetures et stores) du DTU 34.4.

4) Adduction de gaz de la plaque de cuisson à partir de la bouteille de gaz propane.

A notre avis, le tuyau de gaz, de la bouteille à la plaque de cuisson, n'est plus conforme aux normes de sécurité car sa date d'utilisation autorisée est dépassée.

5) Nombreuses fissures sur l'enduit extérieur.

Ces fissures sont apparues au niveau du chainage périphérique malgré l'existence des treillis de renfort spécifique pour les enduits.

Nous avons constaté que les treillis de renfort des enduits en fibre de verre n'ont pas été posés dans les règles de l'art.

Ces treillis de renfort ne sont pas noyés régulièrement dans le corps d'enduit, ils apparaissent partiellement en surface de la couche de finition.

Ils ne sont pas étalés sur une largeur suffisante de 20cm de part et d'autre de la surface à renforcer.

Ces parties fissurées des enduits existants sont inéluctablement évolutives au fur et à mesure du temps et des intempéries.

A notre avis, elles sont suffisamment importantes pour permettre des infiltrations en période de pluies battantes et venteuses, surtout que cette maison est implantée sur un plateau particulièrement exposé aux dépressions climatiques provenant de la côte.

La mise en oeuvre des renforts d'enduit en treillis de fibre de verre n'est pas conforme à la norme NF du DTU 26.1.

6) Infiltration d'eau en toiture.

Nous avons constaté des traces importantes d'infiltrations d'eau à la toiture du garage dont la charpente est différente à celle de la partie habitable de la maison.

La partie de l'habitation possède une charpente en fermette qui est stable.

En revanche, la couverture est voligée avec des panneaux agglomérés de particules de bois malheureusement non hydrofugés, et sans écran de pare-pluie.

La couverture de la partie habitation rencontre des désordres à cause de tuiles défectueuses qui existent de manière sporadique, le faîtage pigeonné au mortier de chaux et ciment est en très mauvais état, il demande d'être refait.

Le bas de la pente de la couverture de l'avancée en L de la maison, partie qui a une architecture en shed et arrondie en façade, demande d'être refaite.

Les gouttières en PVC ne sont pas posées dans les règles de l'art, elles ne respectent pas la forme architecturale de la partie arrondie, elles sont sur l'ensemble des façades cassées, fuyantes, mal assemblées et rafistolées.

La charpente du garage est constituée de panne qui sont espacées de 1,20m environ, sans aucun chevronnage intermédiaire, qui permet la stabilité la tenue du voligeage et du liteaunage sur lesquels reposent les tuiles mécaniques.

Le voligeage en panneaux de particules de bois a été posé directement sur les pannes sans aucun écran pare-pluie.

Ces panneaux agglomérés de particules non hydrofugés ne remplissent pas les caractéristiques pour être utilisés en voligeage et pour résister à l'arrachement des fixations du liteaunage qui reçoit l'accrochage des tuiles mécaniques dont le poids représente environ 46kg au m².

Il faut compter en plus les surcharges à la pression du vent et des intempéries, même ceux qui sont exceptionnels, mais aussi le poids des intervenants pour la maintenance.

De surcroît, la résistance de ces panneaux ne permet pas de recevoir la charge des tuiles à cause du trop grand espacement entre les pannes.

Ces panneaux ont fléchi par le poids de la couverture en tuile.

La couverture du garage s'affaisse entre la portée des pannes à cause de la flexion des panneaux, agglomérés, ce qui engendre le décollement des tuiles de rives, des cassures pour certaines, le fléchissement du faîtage assemblé au mortier de chaux-ciment.

Les fuites détériorent les panneaux de particules de bois qui ne sont pas hydrofugés, circonstance qui amplifie l'affaissement de la couverture.

Les fuites deviennent de plus en plus nombreuses et importantes au point que le faux-plafond du garage en plaques de plâtre BA13 hydrophobe c'est détaché partiellement avec le risque de générer un accident grave pour les occupants de la maison.

Pire encore, cette couverture du garage est vouée à s'effondrer à court terme.

La couverture de la maison d'habitation et du garage n'est pas conforme aux règles de l'art et ne respecte pas la réglementation en vigueur suivant la norme NF du DTU 40.22.

7) Le portail extérieur au fond du passage desservant l'accès au bâti ne permet plus la fermeture des deux vantaux.

Ce portail ne ferme plus, ses 2 vantaux se croisent anormalement.

Ces vantaux sont fixés en faux aplomb.

[...]

Ce portail n'a pas été posé dans les règles de l'art.

8) Quinze jours après être rentrée dans les lieux, la SCI NCD a subi un dégât des eaux, le système d'assainissement autonome était bouché.

L'entretien d'une fosse toutes eaux nécessite une vidange avant que les boues atteignent la moitié du volume utile.

[...]

La défenderesse a pour mémoire que la fosse toutes eaux a été vidangée 2 fois en 9 ans.

Cependant les entretiens courant pour éviter le colmatage n'ont jamais été réalisés entre chaque vidange.

Pour des raisons de dysfonctionnement et de bouchage du système d'assainissement autonome, la SCI NCD a été obligée d'engager un professionnel pour le nettoyage complet de l'installation.

[...]

Lors de notre deuxième réunion expertale nous avons appris que l'eau potable était approvisionnée par une installation de pompage sur un forage privatif de la maison.

La demanderesse a rencontré un dysfonctionnement du ballon tampon à cause de fuites aux raccordements et l'absence de purge.

Le 14/11/2018 l'entreprise AWP France SAS SERVICE GESTION a effectué les réparations.

De plus, nous avons constaté que l'installation électrique qui alimente la pompe immergée du forage d'eau n'est pas sécurisé au niveau de ses raccordements.

Nous avons conseillé la demanderesse d'engager une entreprise pour sécuriser cette installation.

Le 08/01/2019 l'entreprise [R] [O] a effectué les réparations pour sécuriser l'installation'.

2 - causes des désordres

En page 25 de son rapport, l'expert judiciaire a conclu que :

'Les désordres sont dus essentiellement à des malfaçons d'exécution de construction et des absences d'entretien régulier et de maintenance.

Les désordres les plus importants des parties de l'ouvrage qui affectent les éléments constitutifs ou d'équipement faisant corps ou non de manière indissociable avec les ouvrages de viabilité, de clos ou de couvert sont ceux :

- De la couverture de la maison d'habitation et de la charpente-couverture du garage.

[...]

Des enduits de façade.

[...]

Du poêle et de son conduit de fumée.

[...]

Nota : La solidité des fondations et de l'ossature béton de la construction ne sont pas concernés par ces désordres'.

3 - sur l'apparence des désordres

En pages 26 et 27 de son rapport, l'expert a exprimé l'avis suivant :

'A notre avis, des désordres étaient apparents au moment de la prise de possession du bien Notamment :

- Les fissures en façades.

- La cheminée en toiture qui n'était pas enduite.

- Les sous faces des volets roulants des baies coulissantes qui étaient absentes, ou détériorées.

- Les gouttières en PVC à l'égout de toiture étaient cassées et non jointives.

- Certaines tuiles paraissaient posées irrégulièrement.

- Le portail de l'entrée ne fermait plus.

Cependant ces désordres n'étaient peut-être pas aussi évidents à déceler pour un profane et d'en apprécier la portée, l'ampleur et les conséquences au moment de sa visite et de sa décision d'achat.

Certains désordres ont été découverts à l'utilisation et la jouissance du bien, notamment :

- Le bouchage de l'installation individuelle autonome du traitement des eaux usées.

- Le tuyau de gaz dont la date d'utilisation n'était plus conforme.

- Le disfonctionnement du poêle à bois et de son conduit de fumée.

- L'état de la toiture du garage était caché par un faux-plafond sous rampant par un doublage en plaques de plâtre hydrofugées récentes.

- L'installation de pompage de l'eau potable du forage dont le ballon tampon n'avait pas de purge, des fuites aux raccordements et une installation électrique non conforme, avec des jonctions dans un regard enterré non protégées'.

Les constatations et conclusions de l'expert précédemment rapportées, détaillées et argumentées, n'ont pas été contestées par les parties. Aucun élément des débats ne permet de les réfuter. Elles seront en conséquence retenues.

4 - qualification des désordres

a - désordres de nature décennale

1 - poêle et conduit de cheminée

Ce désordre n'était pas apparent lors de l'acquisition, réalisée en septembre à une période de l'année où le poële ne fonctionne pas et où la pluviosité est réduite.

La dangerosité de l'installation rend l'ouvrage impropre à sa destination, le chauffage de l'habitation. Ce désordre est dès lors de nature décennale. Le jugement sera confirmé sur ce point.

2 - fissures sur l'enduit extérieur

Ces fissures existaient lors de l'achat. Un acheteur profane ne pouvait toutefois pas en apprécier l'ampleur et les conséquences. L'expert, qui l'a indiqué en page 27 de son rapport ainsi que précédemment rappelé, avait en effet estimé en page 13 de celui-ci que :

'A notre avis, elles sont suffisamment importantes pour permettre des infiltrations en période de pluies battantes et venteuses, surtout que cette maison est implantée sur un plateau particulièrement exposé aux dépressions climatiques provenant de la cote.

Actuellement ces infiltrations se produisent, à notre avis, à l'intérieur de la structure des murs gouttereaux sans laisser apparaître de désordres sur les cloisons de doublage isolées à l'intérieur de la maison'.

Ce désordre n'était donc pas apparent pour un acheteur profane normalement diligent.

Ces fissures, résultant d'une pose non conforme aux règles de l'art des treillis de renfort, sont pénétrantes selon l'expert. Elles rendent dès lors l'ouvrage impropre à sa destination au sens de l'article 1792 précité, l'humidité pénétrant les murs. Ce désordre est également de nature décennale. Le jugement sera confirmé sur ce point.

3 - infiltrations d'eau en toiture

a - garage

La toiture du garage, couverture et charpente, n'a pas été réalisée dans les règles de l'art. Ce manquement est à l'origine des infiltrations dégradant l'ensemble et rendant inévitable son effondrement à brève échéance.

Il résulte du rapport d'expertise que le mauvais état de la toiture du garage n'était pas apparent pour un acheteur profane normalement diligent, les plaques de plâtre hydrofugées récemment posées le cachant ainsi que les infiltrations.

Ce désordre qui compromet la solidité de l'ouvrage et le rend impropre à sa destination, la protection contre les intempéries n'étant pas assurée, est de nature décennale.

b - habitation

L'expert a considéré que les voliges n'étaient pas hydrofugées, qu'aucun écran sous-toiture n'avait été posé, que certaines tuiles étaient défectueuses et que le mortier du faîtage devait être refait.

Ces désordres n'étaient pas apparents pour un acheteur profane normalement diligent.

La présence de voliges non hydrofugées et l'absence d'écran sous-toiture rendent l'ouvrage impropre à sa destination, la protection contre les intempéries n'étant pas assurée. Ce désordre est en conséquence de nature décennale.

4 - assainissement

Le dysfonctionnement de l'installation d'assainissement a pour cause, non seulement un défaut d'entretien, mais des fuites au niveau des raccordements du ballon tampon.

Ce désordre, apparu avec le fonctionnement de l'installation d'assainissement, n'était pas apparent pour un acheteur profane normalement diligent.

Ce désordre, qui a ainsi pour partie une cause structurelle, a fait obstacle à l'évacuation des eaux usées. Il a rendu l'ouvrage impropre à sa destination. Il est dès lors de nature décennale. Le jugement sera confirmé de ce chef.

5 - forage

L'installation électrique alimentant la pompe immergée du forage d'eau n'était pas sécurisée.

Ce désordre, caché, n'est pas apparent pour un acheteur profane normalement diligent.

La dangerosité de l'installation la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée au sens de l'article 1792 précité. Le désordre étant ainsi de nature décennale, le jugement sera confirmé de ce chef.

b - autres désordres

La responsabilité contractuelle du constructeur peut être recherchée au titre des dommages dits 'intermédiaires ', qui ne présentent pas un caractère suffisant de gravité requis pour engager la responsabilité décennale. La faute du constructeur doit être prouvée. Les désordres ne doivent en outre ne pas avoir été apparents à la réception et ne pas concerner des éléments d'équipement dissociables.

L'article 1641 du code civil dispose par ailleurs que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

Les désordres affectant les volets roulants, le tuyau de gaz périmé et le portail extérieur étaient apparents à la date de la vente. Ils ne sont pas d'une gravité suffisante pour être qualifiés de désordres intermédiaires. Ils ne rendent pas le bien impropre à l'usage auquel il est destiné.

Les vendeurs ne sont dès lors pas tenus de les garantir. Le jugement sera confirmé de ces chefs.

C - SUR LE PRÉJUDICE

1 - sur la créance d'indemnisation

a - sur le coût de reprise des désordres

1 - poêle et conduit de cheminée

L'expert judiciaire a indiqué en page 32 de son rapport que :

' Nous considérons que le tubage est entièrement à refaire et que la vétusté prématurée du poêle demande son changement.

Nous retenons le devis ETS LOIZEAU qui correspond au changement du poêle à bois comprenant le conduit de fumée complet et la création de l'arrivée d'air pour le montant de 4500,00€/TTC.

Délai 4 jours

Le ramonage de la cheminée du poêle n'avait pas été réalisé à l'entrée de la demanderesse.

Coût du ramonage réglé le 27/12/2017 par la SCI NCD, facture AUNIS TIP de 79,20€/TTC. Déjà réalisé'

Cette évaluation de l'expert fondée sur des devis et facture, non réfutée et argumentée, sera retenue. Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 - fissures sur l'enduit extérieur

En pages 32 et 33 du rapport, l'expert a conclu que :

'Nous suggérons que les enduits doivent être piquetées et refaites en enduit d'aspect identique à l'existant avec une armature en treillis de fibre de verre adaptée et posée dans les règles de l'art et d'usage.

Les façades de la maison devront être totalement nettoyées avec un appareil à pression d'eau et repeintes avec l'application d'une peinture de façade minérale pour obtenir un aspect naturel homogène en couleur, sans l'apparition des stigmates de réparation.

Nous retenons les devis de L'entreprise DIAS Roberto soit :

- La réparation des fissures existantes pour la somme de : 979,00€/TTC.

- Enduit finition gratté côté voisin qui n'a jamais été réalisé : 2112,00€/TTC.

Devis ravalement de façade peinture adaptée de L'Entreprise VL Décoration 5697,56€/TTC.

TOTAL : 8788,56€/TTC.

Délai 2 semaines'.

Comme précédemment, cette évaluation de l'expert fondée sur des devis de travaux, non réfutée et argumentée, sera retenue. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3 - toiture

L'expert a indiqué en page 33 de son rapport que :

'Nous suggérons que la charpente et la couverture du garage, la couverture de l'ensemble de l'habitation soit totalement déposée et refaite dans les règles de l'art avec les gouttières suivant les normes de construction en vigueur.

Nous retenons le devis de la SARL TUILES & ZINC pour le montant de 30826,86€/TTC.

Délai 5 semaines'.

Le devis de cette société correspond aux travaux préconisés par l'expert, justifiés par l'état de la toiture de l'habitation et du garage.

L'évaluation de l'expert, non réfutée et argumentée, sera retenue. Le jugement sera confirmé de ce chef.

4 - assainissement et forage

L'expert a conclu en pages 33 et 34 de son rapport que :

'8) A notre avis, La défenderesse devait prendre en charge l'entretien complet du système d'assainissement autonome avant la vente de sa maison.

Nous considérons que ces 2 factures pour la somme globale de 434,06€/TTC sont à prendre en compte dans le cadre des travaux indispensables avancés par la demanderesse. Déjà réalisé

9) Nous considérons que la facture de la AWP FRANCE SAS SERVICE GESTION qui concerne l'étanchéité de l'installation de l'eau de consommation pour la somme globale de 308,00€/TTC est à prendre en compte. Déjà réalisé

De plus nous avons constaté que l'installation électrique qui alimente la pompe immergée du forage d'eau n'est pas sécurisé au niveau de ses raccordements.

Nous avons conseillé la demanderesse d'engager une entreprise pour sécuriser cette installation.

Nous considérons que la facture du 08/01/2019 de l'entreprise [R] [O] d'un montant de 208,00€/TTC pour sécuriser la réparation de cette installation est à prendre en compte. Déjà réalisé'.

Ces travaux ont fait cesser les désordres précédemment caractérisés. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit aux demandes présentées de ces chefs.

5 - récapitulatif

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il fait droit à la demande d'indemnisation des désordres pour un montant toutes taxes comprises de 45.144,68 €.

b - sur un préjudice de jouissance

[V] [L], occupante des lieux, sollicite l'indemnisation de ce préjudice étant selon elle résulté des désordres, à savoir :

- l'inondation par refoulement des eaux usées à l'intérieur de la maison ;

- la privation du fonctionnement du poêle ayant généré une surconsommation électrique ;

- des fuites d'eau au plafond du séjour au niveau du conduit de cheminée ;

- la chute de plaques de plâtre du faux plafond du garage ;

- le dysfonctionnement de l'approvisionnement en eau potable.

Elle a ajouté qu'elle aurait à subir les désagrément des travaux de reprise.

L'indemnisation de ce préjudice a été exactement appréciée par le premier juge à 2.000 €. Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.

2 - sur la contribution à la dette

L'article 870 du code civil dispose que : 'Les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu'il y prend' et l'article 873 que : 'Les héritiers sont tenus

des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part

successorale, et hypothécairement pour le tout ; sauf leur recours soit contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer'.

L'article 1220 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable à la date du décès d'[K] [J] dispose que :

'L'obligation qui est susceptible de division doit être exécutée entre le créancier et le débiteur comme si elle était indivisible. La divisibilité n'a d'application qu'à l'égard de leurs héritiers, qui ne peuvent demander la dette ou qui ne sont tenus de la payer que pour les parts dont ils sont saisis ou dont ils sont tenus comme représentant le créancier ou le débiteur'.

L'article 1309 nouveau du code civil dispose désormais que :

'L'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l'obligation fût-elle solidaire. Si elle n'est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales.

Chacun des créanciers n'a droit qu'à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n'est tenu que de sa part de la dette commune.

Il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible'.

C'est exactement que le premier juge a par application de ces dispositions retenu que les consorts [J] étaient tenus du paiement des dettes au prorata de leurs droits dans la succession, et non solidairement ou in solidum.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Il résulte de la déclaration de succession et de l'attestation immobilière du 11 septembre 2017 dressées par Maître [O] [M] que les droits des débiteurs dans la succession d'[K] [J] sont de :

- 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit d'agissant de [U] [J] sa veuve, conjoint successible ;

- 1/8 en nue-propriété pour chacun des 6 enfants.

Il sera, ainsi que sollicité par la sci Ncd et [V] [L], ajouté au jugement afin de rappeler ces droits dans la succession d'[K] [J].

3 - sur le constat de l'impécuniosité

Cette demande relève de l'exécution de la décision de condamnation.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts [J] de constater leur impécuniosité.

D - SUR LES DEMANDES FORMEES A L'ENCONTRE DU NOTAIRE

L'article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

1 - sur l'efficacité de l'acte de vente

Les consorts [J] soutiennent que l'acte de vente dressé par Maître [O] [M] serait inefficace en ce qu'il les a inexactement qualifiés de constructeurs-vendeurs et soumis ainsi à un régime de responsabilité auquel ils ne seraient pas tenus.

Il résulte des développements précédents que les vendeurs avaient la qualité de constructeur du bien cédé.

Le compromis de vente rappelait en page 9 les conditions de la garantie des vices cachés par le vendeur et, en pages 10 à 13 :

- les références du permis de construire, des déclaration d'ouverture et d'achèvement du chantier, du certificat de non contestation de conformité délivré par le maire ;

- les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ;

- que n'avait pas été souscrite d'assurance dommages-ouvrage dont le mécanisme a été décrit et la finalitéé précisée ;

- que le vendeur déclarait être le constructeur.

L'acte de vente stipule en page 12 et 13 que :

'ETAT DU BIEN

L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents,

' des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

' si le VENDEUR, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux,

' s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Le vendeur déclare avoir réalisé lui-même tous les travaux de construction et d'aménagement du bien présentement vendu.

Le VENDEUR reconnaît qu'une extension de la notion de vendeur professionnel aux particuliers ayant pu concevoir ou réaliser des travaux au sein de leur logement peut entrainer sa responsabilité au même titre qu'un professionnel de la construction (Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n°12-17149).

Par suite, il se reconnaît informé de la portée de la jurisprudence susvisée en ce qu'il pourra se retrouver garant des vices cachés sur ces différents postes nonobstant sa qualité de particulier'.

Cette information sur la garantie des vices cachés est complète.

L'acte rappelle en page 16 à 18, tout comme le compromis de vente :

- les références du permis de construire, des déclaration d'ouverture et d'achèvement du chantier, du certificat de non contestation de conformité délivré par le maire ;

- les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ;

- que n'avait pas été souscrite d'assurance dommages-ouvrage dont le mécanisme a été décrit et la finalité précisée.

En page 18, il a été précisé que :

- 'Le VENDEUR...déclare ici ne pas avoir satisfait à l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage en tant que propriétaire ni à l'obligation de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que 'constructeur non réalisateur' ;

- ' En l'absence d'assurance de "constructeur non réalisateur", le VENDEUR ne peut couvrir sa responsabilité décennale vis-à-vis de I'ACQUEREUR' ;

- 'Le vendeur déclare avoir réalisé lui-même tous les travaux de construction et d'aménagement du bien présentement vendu'.

Cet acte comporte ainsi les stipulations nécessaires permettant aux vendeurs de ne pas garantir certains vices de la chose vendue, l'acquéreur d'en obtenir la garantie du vendeur. L'efficacité d'un acte authentique n'a pas pour finalité de permettre à une partie à l'acte d'échapper à un régime de responsabilité.

Par ailleurs, nul ne conteste la validité de la vente.

Les consorts [J] ne sont pour ces motifs pas fondés à soutenir que l'acte dressé par Maître [O] [M] serait inefficace. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

2 - sur un manquement au devoir de conseil et de vigilance

Les consorts [J] soutiennent que le notaire aurait dû leur conseiller d'attendre l'expiration du délai de garantie décennale pour vendre le bien.

Par courrier en date du 14 septembre 2016, Maître [O] [M] a interrogé en ces termes [Y] [J] :

'Je reviens vers vous dans le cadre du règlement de la succession de votre Père, Monsieur [J].

Accepteriez-vous de mettre en vente la maison sise au [Adresse 8] ' Si tel est le cas, elle pourrait être mise en vente au prix de 180.000 euros (avec possibilité de négociation). Seriez-vous d'accord'

Dans l'attente de vous lire'.

Les courriers similaires adressés aux autres consorts [J] n'ont pas été produits. Ceux-ci ont donné leur accord à la vente.

Il résulte des explications du notaire, non contredites, que cette vente était nécessaire, certains des héritiers refusant de renoncer à la soulte devant leur revenir si le conjoint successible conservait la propriété du bien immobilier.

Il appartenait au notaire de faire toute suggestion utile pour liquider la succession en l'absence d'accord entre les héritiers.

L'opportunité économique d'une vente ne relève pas du devoir de conseil du notaire.

Le compromis de vente puis l'acte de vente renseignaient exactement les parties sur la portée de leur engagements et sur les garanties offertes à l'acquéreur.

Le notaire instrumentant, qui n'a pas l'obligation de se déplacer sur place et qui au surplus n'est pas un professionnel de la construction, ne pouvait pas avoir connaissance des vices qui affectaient le bien vendu que les époux [K] [J] et [U] [G] avaient édifié eux-mêmes. Nul ne soutient que l'état du bien dont il aurait eu connaissance nécessitait un déplacement sur les lieux. Il ne peut dès lors pas lui être reproché un manquement à ce titre et à un devoir de vigilance.

Par ailleurs, ce notaire instrumentant ne pouvait pas, sans inciter les vendeurs à être des cocontractants de mauvaise foi, leur conseiller de retarder la vente nécessaire au règlement de la succession jusqu'à expiration du délai de garantie décennale.

[U] [G] et [K] [J], constructeurs, sont présumés avoir connaissance des vices du bien qu'ils ont édifié. Le conjoint successible et les enfants du défunt venant aux droits de leur père ne sont dès lors pas en situation d'invoquer le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée en pages 9 du compromis de vente et 13 de l'acte de vente. Il y a été rappelé que les constructeurs-vendeurs étaient susceptibles de voir engager leur responsabilité 'au même titre qu'un professionnel de la construction' et qu'en conséquence ils étaient susceptibles de ne pas pouvoir se prévaloir de l'exclusion de garantie des vices cachés.

Les désordres relevant de la garantie décennale du constructeur étaient à la date de la vente, ainsi qu'il en résulte des rapports d'expertise, non apparents et auraient, en raison de leur importance, relevé de la garantie des vices cachés.

Il résulte de ces développements que le notaire, en informant les vendeurs sur l'objet de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale du constructeur, sur les limites de l'exclusion de garantie des vices cachés, sur les conséquences de l'absence d'assurance dommages-ouvrage, n'a pas manqué à son obligation de conseil.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées à l'encontre de Maître [O] [M].

E - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les consorts [J] à la sci Ncd et à [V] [L] d'une part, à Maître [O] [M] d'autre part.

Toutefois, cette indemnité de procédure est due en raison de la procédure initiée à l'encontre des consorts [J], n'est pas une dette de la succession. Les consorts [J] y sont tenus in solidum.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits ces derniers de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit aux demandes formées de ce chef à l'encontre de [U] [J], [X] [J], [B] [J], [H] [J] et [Y] [J] tenues in solidum, pour les montants ci-après précisés.

F - SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d'appel incombe à ces dernières. Ils seront recouvrés par la selarl Mady-Gillet-Briand-Petillon conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 25 mai 2021 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il a condamné [U] [G], [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J] au prorata de leurs droits dans la succession d'[K] [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,

DIT que [U] [G], [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J] sont tenues in solidum des indemnités dues sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la sci Ncd et [V] [L] d'une part, Maître [O] [M] d'autre part ;

y ajoutant,

CONSTATE qu'ont recueilli dans la succession d'[K] [J] :

- [U] [G], conjoint successible, des droits à proportion d'un quart en pleine propriété et de trois quarts en usufruit, soit 51.751 € sur un actif successoral de 82.801,41 € ;

- [H] [J], [Y] [J], [P] [J], [B] [J], [A] [J] et [X] [J] des droits à proportion chacune d'un huitième en nue-propriété, soit 5.175 € chacune ;

CONDAMNE in solidum [U] [G], [H] [J], [Y] [J], [B] [J], et [X] [J] à payer en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

- 2.000 € à la sci Ncd et à [V] [L] prises ensemble ;

- 2.000 € à Maître [O] [M] ;

CONDAMNE in solidum [U] [G], [H] [J], [Y] [J], [B] [J], et [X] [J] aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la selarl Mady-Gillet-Briand-Petillon conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

| France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 16 mai 2023, 21/02491

Synthèse

Origine de la décision