ARRET N° 196
N° RG 21/02031 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GJ44
S.C.I. VENDEE
C/
S.C.I. ROCCO
S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 02 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02031 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GJ44
Décision déférée à la Cour : jugement du 08 juin 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
S.C.I. VENDEE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
ayant pour avocat postulant Me Marie-Nathalie FILLONNEAU de la SELARL SELURL CABINET FILLONNEAU, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE, et pour avocat plaidant Me Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Fiona SALOMON, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES :
S.C.I. ROCCO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
ayant pour avocat Me Jean-michel MILOCHAU, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY
[Adresse 2]
[Adresse 2]
ayant pour avocat postulant Me Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Me Stephane BOUDET de la SELARL AXYS, avocat au barreau d'ANGERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte en date des 22 et 26 janvier 2016, la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY a reçu de la S.C.I. ROCCO mandat de vendre, sans exclusivité, un ensemble immobilier à usage de bureaux et de commerces sis [Adresse 3].
Suivant lettre d'intention d'achat en date du 22 mars 2017, contresignée par la S.C.I. ROCCO ce même jour, la S.C.I. VENDÉE s'est proposée d'acquérir ledit ensemble au prix de 1.120.000 € HT.
Une promesse synallagmatique de vente sous signatures privées est régularisée entre les parties le 25 avril 2017.
La réitération de la vente par acte authentique a lieu le 1er septembre 2017, reçue par Maître [F] [L], notaire de la S.C.I. ROCCO, avec la participation de Maître [U] [T], notaire de la S.C.I. VENDÉE.
Soupçonnant une différence particulièrement importante entre la surface habitable indiquée sur les documents précontractuels et la surface réelle, la S.C.I. VENDÉE a fait réaliser le 20 octobre 2017 par un géomètre expert, M. [B], un métrage de la superficie du bâtiment, puis saisi, par l'intermédiaire de son conseil habituel, la S.C.I. ROCCO de la difficulté.
Par assignation en date du 8 mars 2018, en l'absence de solution amiable, la S.C.I. VENDÉE a attrait la S.C.I. ROCCO devant le tribunal de grande instance des SABLES D'OLONNE aux fins de voir constater la caractérisation d'un dol commis par elle à son préjudice dans la vente du bien immobilier situé [Adresse 3].
Par acte d'huissier en date du 4 octobre 2018, la S.C.I. ROCCO a assigné la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY devant le tribunal de grande instance des SABLES D'OLONNE, à l'effet d'obtenir sa condamnation à la garantir et à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
Le 15 février 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux
instances.
Par ses dernières conclusions, la S.C.I. VENDÉE demandait au tribunal de :
Vu les articles 1130 et suivants du code civil,
Vu les articles 699, 700 et suivants du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces produites,
- Constater la caractérisation d'un dol commis par la S.C.I. ROCCO au préjudice de la S.C.I. VENDÉE dans la vente du bien immobilier situé [Adresse 3],
- Débouter la S.C.I. ROCCO de l'intégralité de ses demandes,
- Débouter la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY de l'intégralité de ses demandes,
En conséquence :
- Condamner la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, à payer à la S.C.I. VENDÉE la somme de 224 197 € en réparation de son préjudice résultant de la différence du prix au mètre carré entre la surface prétendue et la surface réelle,
- Condamner la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, à payer à la S.C.I. VENDÉE la somme de 50 000 € en réparation de son préjudice résultant de la perte de loyer et des risques de redressement fiscaux,
- Condamner la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, à payer à la S.C.I. VENDÉE la somme de 30 000 € en réparation de son préjudice résultant du trouble de jouissance,
- Condamner la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, à payer à la S.C.I. VENDÉE la somme de 6 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, aux entiers dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par ses conclusions récapitulatives, le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY demandait au tribunal de :
Vu les articles 1130 et 1137 du code civil,
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes en tout cas mal fondées,
A titre principal :
- Dire que la S.C.I. VENDÉE ne caractérise l'existence d'aucun dol ;
- Débouter en conséquence la S.C.I. VENDÉE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire :
- Constater que la S.C.I. ROCCO ne caractérise l'existence d'aucune faute à l'encontre de la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY
- Débouter en conséquence la S.C.I. ROCCO de l'ensemble de ses demandes,
En tout état de cause :
- Condamner tout succombant à verser à la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner tout succombant aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MARTINEAU.
Par conclusions récapitulatives, la SCI ROCCO demandait au tribunal de :
Vu les articles 1130 et suivants du code civil,
Vu les pièces produites,
A titre principal :
- Déclarer la SCI ROCCO recevable et bien fondée en ses demandes,
- Constater l'absence de dol commis par la SCI ROCCO au préjudice de la S.C.I. VENDÉE dans la vente du bien immobilier situé [Adresse 3]
En conséquence :
- Débouter LE S.C.I. VENDÉE de l'intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire
- Condamner la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY à garantir et relever indemne la S.C.I. ROCCO de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre.
- Condamner la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY à payer à la S.C.I. ROCCO la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la S.C.I. VENDÉE à payer à la S.C.I. ROCCO la somme de 6000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY aux entiers dépens,
- Condamner la S.C.I. VENDÉE aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire en date du 08/06/2021, le tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE a statué comme suit :
'Vu l'article 1137 du code civil,
Déclare la S.C.I. VENDÉE mal fondée en son action ;
Déboute la S.C.I. VENDÉE de l'ensemble des ses demandes à l'encontre de la S.C.I. ROCCO et du CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY ;
Condamne la S.C.I. VENDÉE à verser à la S.C.I. ROCCO et au CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY respectivement la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la S.C.I. VENDÉE aux dépens de l'instance'.
Le premier juge a notamment retenu que :
- le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY mandaté a émis pour ce faire une annonce indiquant : sur axe passant, immeuble à usage de commerce et de bureaux d'une superficie de 1000m 2 divisibles en deux. Hall d'exposition, 19 bureaux + 2 salles de réunion, 24 places de parking devant. Emplacement de premier ordre à l'entrée des Sables d'Olonne.
* Surfaces :
* 1 000 m 2
* surface du terrain : 1944 m 2".
- la promesse de vente mentionne le permis de construire délivré le 21 janvier 1995 et le permis de construire délivré le 4 mai 2004 pour l'extension du bâtiment existant, et porte l'engagement du vendeur de fournir un certificat de conformité de ce permis de 2004, cette circonstance constituant une condition suspensive au seul bénéfice de l'acquéreur.
- la déclaration d'achèvement des travaux et de conformité du 25 avril 2017 a permis de lever la condition suspensive.
- la vente est consentie par acte authentique reçu le 1er septembre 2017.
- aucun de ces actes de même que la lettre d'intention d'achat ne porte mention de la surface litigieuse de 1 000 m 2.
- lors de ses visites du bien préalables à la vente, l'acquéreur a pu, en l'espèce, opérer toutes constatations utiles notamment au regard de ses projets d'aménagement attestés par le prêt souscrit pour ce faire
- il ressort du mesurage opéré non contradictoirement à la requête de la S.C.I. VENDÉE par M. [B], géomètre expert, que la superficie habitable des locaux vendus est de 732, 49 m 2 dont 265,96 m 2 pour les pièces de l'étage.
Il y a lieu de préciser que l'extension est réalisée pour une SHOB et SHON de 472 m 2.
- les patios intérieurs de l'ensemble immobilier prévus par les permis de construire, ne peuvent être intégrés dans le calcul de la surface habitable.
- la référence à la surface de 1 000 m 2 mentionnée dans l'annonce immobilière, qui ne correspond pas à la superficie des locaux, n'est pas retenue par la S.C.I. VENDÉE qui dans les négociations se réfère à une superficie nette de 920 m2 sur les 958 m2 SHOB et SHON autorisés par les permis de construire, lesquels ont été portés à sa connaissance.
- même à retenir un manquement à l'obligation précontractuelle d'information, la S.C.I. VENDÉE se montre défaillante dans la démonstration qui lui incombe, du caractère intentionnel de ce manquement et du caractère déterminant en résultant.
- la volonté de tromper n'est pas établie et les demandes de la S.C.I. VENDÉE seront écartées.
LA COUR
Vu l'appel en date du 01/07/2021 interjeté par la société S.C.I. VENDÉE
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 30/09/2021, la société S.C.I. VENDEE a présenté les demandes suivantes:
'Vu les articles 1130 et suivants du code civil,
Vu les articles 699, 700 et suivants du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces produites,
La S.C.I. VENDÉE sollicite de la Cour d'appel de POITIERS de :
INFIRMER jugement le 08 juin 2021 rendu par le tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE (RG n°18/00297) en ce qu'il a :
- Déclaré la S.C.I. VENDÉE mal fondée en son action,
- Débouté la S.C.I. VENDÉE de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la S.C.I. ROCCO et du CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY,
- Condamné la S.C.I. VENDÉE à verser à la S.C.I. ROCCO et au Cabinet IMMOBILIER JACQUES BAILLY respectivement la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la S.C.I. VENDÉE aux dépens de l'instance.
Et statuant à nouveau :
- CONSTATER la caractérisation d'un dol commis par la S.C.I. ROCCO au préjudice de la S.C.I. VENDÉE dans la vente du bien immobilier situé [Adresse 3],
- DÉBOUTER la S.C.I. ROCCO de l'intégralité de ses demandes,
- DÉBOUTER la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY de l'intégralité de ses demandes,
En conséquence :
- CONDAMNER la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, à payer à la S.C.I. VENDÉE la somme de 224 197 € en réparation de son préjudice résultant de la différence du prix au mètre carré entre la surface prétendue et la surface réelle,
- CONDAMNER la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, à payer à la S.C.I. VENDÉE la somme de 50 000 € en réparation de son préjudice résultant de la perte de loyer et des risques de redressement fiscaux,
- CONDAMNER la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, à payer à la S.C.I. VENDÉE la somme de 30 000 € en réparation de son préjudice résultant du trouble de jouissance,
- CONDAMNER la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, à payer à la S.C.I. VENDÉE la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la S.C.I. ROCCO et le CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, aux entiers dépens'.
A l'appui de ses prétentions, la société S.C.I. VENDÉE soutient notamment que :
- aux termes d'une attestation de surface du 24 octobre 2017 établie par M. [B] il apparaît que la superficie est de 732,49 m 2, soit une surface inférieure de 225,51 m 2 à celle que la S.C.I. VENDÉE était convaincue d'acquérir.
- la S.C.I. VENDÉE était convaincue de faire l'acquisition d'un ensemble immobilier de 958 m2 de surface de bureaux érigés sur une parcelle de 1940 m2.
Cette information a été rappelée à plusieurs reprises tout au long du processus d'acquisition, l'annonce faisant état d'une surface réelle de 1000 m2 sans préciser qu'il s'agissait d'une surface brut ou nette. Or, l'imprécision de cette annonce relève de la seule responsabilité de l'annonceur, et en l'absence d'information contraire, tout individu s'attend à 1 000 m 2 de surface nette.
- la surface constituait une condition déterminante et une contrepartie au prix que l'acheteur entendait payer.
- la qualité de professionnelle de l'immobilier de la SCI VENDEE est en l'espèce indifférente.
- la distinction d'une surface hors oeuvre nette ou hors oeuvre brute qui n'a jamais été évoquée dans les négociations, relève d'une distinction propre à l'urbanisme.
- lors des divers échanges par courriels entre la S.C.I. VENDÉE et l'agence mandatée par la S.C.I. ROCCO, il était fait référence à une surface habitable réelle de 920 m2 environ. Il ressort de ces échanges que le montant de l'offre d'achat a été déterminé par la S.C.I. VENDÉE en se fondant sur un prix au m2.
- il est acquis que la référence expresse à la superficie de l'ensemble immobilier ne constitue pas une obligation notariale pour ce type de bien.
- s'il est soutenu que c'est l'emplacement stratégique et la fibre qui auraient convaincu la S.C.I. VENDÉE d'acquérir le bien, aucune pièce matérielle n'est produite à l'appui de cette assertion.
- parmi les documents précontractuels, la déclaration du vendeur d'intention d'aliéner un bien soumis à préemption fait état d'une surface construite au sol de 479 m2 et d'une surface utile ou habitable de 958 m2
- deux permis de construire ont été annexés à l'acte : le premier permis était déposé par la SA ALIZES INFORMATIQUE le 25 novembre 1994, qui cédera son bien à la S.C.I. ROCCO, au mois d'octobre 1995, pour une surface de 486 m2.
La seconde partie du bâtiment consistant en une surélévation n'était pas construite au jour de l'acquisition de l'immeuble par la S.C.I. ROCCO.
Le second permis a été déposé par la S.C.I. ROCCO le 4 février 2004 pour une surface de 472 m2 qui visait l'extension du bâtiment par la création d'un étage.
L'addition des deux surfaces mentionnées aux permis de construire s'élève à 958 m 2 soit la surface indiquée dans la déclaration d'intention d'aliéner.
- aux termes d'une « déclaration d'achèvement et de conformité des travaux » du 25 avril 2017, la commune d'[Localité 5] attestait de l'achèvement et de la conformité de la construction de 472 m2.
- la S.C.I. VENDÉE était alors assurée de faire l'acquisition d'un ensemble immobilier d'une surface réelle de 958 m2.
- les services de l'urbanisme de la mairie d'[Localité 5] ont attesté, en faisant sans doute l'économie d'un déplacement sur les lieux mais cette attestation ne fait pas référence à une surface SHON ou SHOB.
- la communication de cette attestation d'achèvement erronée démontre à elle seule l'intention dolosive de la S.C.I. ROCCO.
- la superficie nette de la surface habitable s'avérait être de 732,49 m2 , soit 187,51 m2 de moins. Rapportée à la surface prétendument construite et déclarée par le vendeur de 958 m2 , la différence est de 226 m2.
- il appartenait à la S.C.I. ROCCO, en sa qualité de vendeur, d'indiquer à l'acquéreur que le second permis de construire n'avait pas été respecté, la construction en surélévation n'ayant été que partielle sur sa décision.
- la S.C.I. ROCCO a commis une faute délibérée en relayant de fausses informations sur la superficie réelle du bien objet de la vente et en s'abstenant d'en informer son cocontractant, tout en ayant connaissance de son incidence sur le consentement de ce dernier.
Elle a ainsi manqué à son obligation pré-contractuelle d'information et il y a lieu de constater l'existence d'un dol.
- la S.C.I. VENDÉE conclut a une réduction du prix à hauteur de la somme de 224 197 € pour un prix au m2 de 1 195,65 €.
- le financement de l'opération est donc totalement modifié sous peine de voir le locataire lésé ou l'administration fiscale contester une valeur locative surévaluée et une somme indemnitaire de 50 000 € est sollicitée à ce titre.
- l'indemnisation de son trouble de jouisance doit être évaluée à la somme de 30 000 €.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21/10/2021, la société S.C.I. ROCCO a présenté les demandes suivantes :
'Vu les articles 1130 et suivants du code civil,
Vu les pièces produites,
A titre principal :
- DÉCLARER la S.C.I. ROCCO recevable et bien fondée en ses demandes,
- CONFIRMER le jugement rendu le 8 juin 2021 en toutes ses dispositions ,
- CONSTATER l'absence de dol commis par la S.C.I. ROCCO au préjudice de la S.C.I. VENDÉE dans la vente du bien immobilier situé [Adresse 3],
- DÉBOUTER LE S.C.I. VENDÉE de l'intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire
- CONDAMNER la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY à garantir et relever indemne la S.C.I. ROCCO de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre.
- CONDAMNER la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY à payer à la S.C.I. ROCCO la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- CONDAMNER la S.C.I. VENDÉE à payer à la S.C.I. ROCCO la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY aux entiers dépens,
- CONDAMNER la S.C.I. VENDÉE aux entiers dépens'.
A l'appui de ses prétentions, la société S.C.I. ROCCO soutient notamment que :
- la S.C.I. VENDÉE avait comme principal intérêt de procéder à l'acquisition d'un local relié à la technologie de la fibre optique.
- le bien immobilier était bien connu par l'acquéreur pour l'avoir visité de nombreuses fois
- les documents précontractuels établis par l'agence immobilière BAILLY, font état d'une surface habitable oscillant entre 1 000 et 958 m 2 .
Une attestation de surface non contradictoire du 24 octobre 2017 établie par M. [B] établirait que la superficie est de 732,49 m 2 , soit une surface inférieure de 225,51 m 2.
- il est constant que la S.C.I. ROCCO a acquis le bien immobilier au mois d'octobre 1995, pour une surface de 486 m 2 . Le second permis a été déposé par la S.C.I. ROCCO le 4 février 2004 pour une surface de 472 m 2 . L'addition des deux surfaces mentionnées aux permis de construire s'élève à 958 m 2 soit la surface indiquée dans la déclaration d'intention d'aliéner, conformément au permis de construire.
- La déclaration d'achèvement et la déclaration de conformité des travaux sont en date du 25 avril 2017. La commune D'[Localité 5] attestait de l'achèvement et de la conformité de l'extension de la construction de 472 m2.
- la S.C.I. VENDÉE avait pleine connaissance des permis de construire octroyés. La S.C.I. VENDÉE avait une totale connaissance des plans d'architectes et a visité les bâtiments plusieurs fois avec l'agence immobilière avant de procéder à une offre d'acquisition d'ailleurs très inférieure au prix affiché.
- l'annonce immobilière établie par la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY sous les références 3463 relève dans son contenu, de la seule responsabilité de son auteur.
- sur le second bâtiment, il n'a été pris en compte le patio intérieur surrelevé dans le calcul de la surface utile par le géomètre de la S.C.I. VENDÉE, alors qu'il est pris en compte dans le calcul du Surface Hors Oeuvre Brute retenue pour le dépôt du permis de construire n°2.
- les services de l'urbanisme de la mairie d'[Localité 5] ont attesté de l'achèvement de la construction de la surface de 472 M2 ( 236 X 2 ) correspondant au permis de construire n°2. La totalité du bâtiment a été construit conformément aux deux permis de construire accordés.
- la surface de 1000 M2 indiquée à l'annonce ne précisait pas s'il s'agissait d'une surface SHOB, SHON, d'une surface utile ou habitable.
- il n'est pas démontré de dol commis par la S.C.I. ROCCO au préjudice de la S.C.I. VENDÉE dont le consentement n'a pas été vicié par des manoeuvres ou fautes commises par la S.C.I. ROCCO, l'appelante faisant acquisition au prix de 1 100 000 € contre un prix affiché de 1 417 500 €.
- la S.C.I. VENDÉE ne démontre pas le trouble de jouissance qui serait la conséquence des agissements de la S.C.I. ROCCO par la mise en oeuvre de manoeuvres dolosives.
- à titre subsidiaire, si d'aventure une condamnation devait être prononcée à l'encontre de la S.C.I. ROCCO, ladite société est bien fondée à solliciter de la cour, qu'elle condamne la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY à la garantir et la relever indemne de toute éventuelle condamnation
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 15/12/2021, la société S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY a présenté les demandes suivantes :
'Vu les articles 1130 et 1137 du code civil,
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes en tout cas mal fondées,
A TITRE PRINCIPAL :
- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire des SABLES-D'OLONNE le 8 juin 2021 ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- CONSTATER que la S.C.I. ROCCO ne caractérise l'existence d'aucune faute à l'encontre de la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY ;
- DÉBOUTER en conséquence la S.C.I. ROCCO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONDAMNER tout succombant à verser à la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de la SELARL AVELIA AVOCATS représentée par Maître Thierry DECRESSAT, sur son affirmation de droit'.
A l'appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY soutient notamment que :
- sur le prétendu dol allégué par la S.C.I. VENDÉE, qui ne peut concerner que la S.C.I. ROCCO, une société civile immobilière qui procède, dans le cadre de son objet social, à l'acquisition d'un ensemble immobilier, agit en qualité de professionnel de l'immobilier.
- elle est donc présumée connaître les vices affectant ledit ensemble.
A tout le moins, son obligation de vigilance est renforcée et, de plus fort, lorsque son gérant est rompu au monde des affaires.
- l'annonce rédigée par la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY ne faisait mention d'aucune surface nette, et le professionnel acquéreur se devait de s'interroger sur la consistance de cette mention.
- la mention de la superficie de l'ensemble immobilier cédé par la S.C.I. ROCCO n'a été portée ni sur la lettre d'intention d'achat du 22 mars 2017, ni sur la promesse synallagmatique, ni à l'acte authentique.
- la S.C.I. VENDÉE ne peut alors prétendre avoir fait de la superficie de l'ensemble une condition déterminante de son consentement, celle-ci n'étant pas entrée dans le champ contractuel. C'est en réalité l'emplacement stratégique de cet ensemble immobilier qui a déterminé l'appelante à acquérir.
- la S.C.I. VENDÉE a déclaré, dans la promesse synallagmatique de vente, bien connaître l'ensemble immobilier pour l'avoir visité elle-même ou par son mandataire.
- la promesse mentionnait que la S.C.I. VENDÉE prendrait l'ensemble immobilier dans l'état où il se trouverait lors de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la S.C.I. ROCCO et sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre celle-ci pour quelque cause que ce soit.
- l'acte authentique de vente précisait par ailleurs que la S.C.I. ROCCO ne conférait 'aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions'.
- les permis de construire ont été annexés à l'acte de vente et portés à la connaissance de la S.C.I. VENDÉE préalablement à la signature de la promesse synallagmatique de vente.
- les deux permis de construire font expressément mention d'une SHOB et d'une SHON, d'un total de 958 m 2 , et non de surfaces habitables.
- la SHOB comprenait, avant sa suppression notamment les balcons ou encore, les logias et patios, avec la précision, qu'en l'espèce, un patio intérieur avait été édifié dans la partie surélevée du 2nd bâtiment.
La SHON, quant à elle, se mesurait de la même façon que la SHOB, sauf à y déduire les dalles et terrasses extérieures couvertes par un débord de toiture et toutes les surfaces sous pente de toit dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres.
En l'espèce, les SHOB et SHON, telles que portées sur les permis de construire, étaient identiques.
- la S.C.I. VENDÉE, ès-qualité de professionnel de l'immobilier, n'ignorait pas ce que comprenait la SHOB ou la SHON, notions aujourd'hui remplacées par un unique terme, celui de la surface de plancher, selon son mail du 11 mars 2017.
- il lui appartenait dès lors, sauf à ne pas faire de la superficie une condition déterminante de son engagement, de s'enquérir de la surface habitable réelle du dit ensemble et ce, sans se contenter d'une estimation faite manifestement approximativement (920 m 2 ...) dans le seul but d'obtenir une diminution du prix de vente.
- la S.C.I. VENDÉE ne peut donc, en l'état, invoquer l'annonce rédigée par la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY pour caractériser le prétendu dol dont elle dit avoir été victime.
- aucun dol constitutif d'un vice de consentement ne saurait être allégué par la S.C.I. VENDÉE.
- à titre subsidiaire, sur l'appel en garantie, la S.C.I. ROCCO ne caractérise pour autant ni le fondement de son appel en garantie, ni la faute qui pourrait être reprochée à la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY dans l'exécution de son mandat.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 19/12/2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'existence d'un dol :
L'article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractant d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.
L'article 1132 du code civil dispose que : 'l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant'.
Par contre, l'article 1135 du même code précise que 'l'erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n'est pas une cause de nullité, à moins que les parties n'en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement'.
En outre, l'article 1130 du même code dispose que 'l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substanciellement différentes'.
En l'espèce, par acte en date des 22 et 26 janvier 2016, la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY a reçu de la S.C.I. ROCCO mandat de vendre, sans exclusivité, un ensemble immobilier à usage de bureaux et de commerces sis [Adresse 3].
Dans le cadre de son mandat, l'agence immobilière a émis une annonce indiquant :
'sur axe passant, immeuble à usage de commerce et de bureaux d'une superficie de 1000m 2 divisibles en deux. Hall d'exposition, 19 bureaux + 2 salles de réunion, 24 places de parking devant. Emplacement de premier ordre à l'entrée des Sables d'Olonne.
* Surfaces :
* 1 000 m 2
* surface du terrain : 1944 m 2".
Par lettre d'intention d'achat en date du 22 mars 2017, contresignée par la S.C.I. ROCCO ce même jour, la S.C.I. VENDÉE s'est proposée d'acquérir ledit ensemble au prix de 1.120.000 € HT.
Une promesse synallagmatique de vente sous signatures privées est régularisée entre les parties le 25 avril 2017.
La réitération de la vente par acte authentique a lieu le 1er septembre 2017, reçue par Maître [F] [L], notaire de la S.C.I. ROCCO, avec la participation de Maître [U] [T], notaire de la S.C.I. VENDÉE.
Si la S.C.I. VENDÉE soutient que la superficie de l'ensemble immobilier acquis était une condition déterminante de son acquisition, il y a lieu de relever que la mention de cette superficie n'a été portée ni sur la lettre d'intention d'achat du 22 mars 2017, ni sur la promesse synallagmatique, ni dans l'acte authentique.
En outre, la S.C.I. VENDÉE a déclaré, dans la promesse synallagmatique de vente, bien connaître l'ensemble immobilier pour l'avoir visité elle-même ou par son mandataire.
La promesse synallagmatique mentionnait que la S.C.I. VENDÉE prendrait l'ensemble immobilier dans l'état où il se trouverait lors de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la S.C.I. ROCCO et sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre celle-ci pour quelque cause que ce soit.
Surtout, l'acte authentique de vente précisait que la S.C.I. ROCCO ne conférait 'aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions'.
A l'acte authentique ont été annexés les deux permis de construire préalablement accordés.
Le premier permis de construire déposé le 25 novembre 1994 concernait effectivement un rez de chaussée et un étage, soit 350,20 M2 pour le rez de chaussée et 136,10 M2 pour l'étage, soit une surface de 486,30 M2 de SHOB (surface Hors Oeuvre Brute telle que mentionnée alors). La surface du premier bâtiment était inférieure de 200 M2 entre le rez de chaussée et le premier étage, comme l'indique le géomètre de la S.C.I. VENDÉE.
Le second permis de construire qui a été déposé le 4 février 2004 pour une surface de 472 m 2 , concerne l'extension par l'arrière du bâtiment initial, avec un rez de chaussée d'une surface de 236 M2 et un étage de 236 M2 également ( Surface Hors Oeuvre Brute ) et s'y rattachant un patio inclus dans la Surface Hors Oeuvre Brute.
S'agissant du second bâtiment, le géomètre commis par la S.C.I. VENDÉE n'a pas pris en compte dans le calcul de la surface utile le patio intérieur, celui-ci étant précédemment pris en compte dans le calcul de la SHOB et de la SHON, comme visé au permis de construire.
Les services de l'urbanisme de la mairie d'[Localité 5] ont attesté de l'achèvement de la construction de la surface de 472 M2 ( 236 X 2 ) correspondant au permis de construire n°2.
Il ne peut être soutenu que cette attestation serait erronée, alors que la totalité du bâtiment a été construit conformément aux deux permis de construire accordés.
La S.C.I. VENDÉE soutient avoir été persuadée de faire l'acquisition d'un ensemble immobilier dont la surface nette était estimée à tout le moins à 920 m2, sachant que la surface brute ne pouvait être inférieure à 958 m2, mais la superficie nette de la surface habitable s'avère être de 732,49 m2 , soit 187,51 m 2 de moins.
Toutefois, la S.C.I. VENDÉE, en sa qualité de professionnel de l'immobilier est tenue à une vigilance renforcée lorsqu'elle achète un bien immobilier, même si elle doit bénéficier d'une information pré-contractuelle sincère.
S'agissant de l'annonce rédigée par la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY, il y a lieu de relever que l'imprécision de la mention de surface, notamment l'absence de mention de ce qu'il s'agissait d'une surface brute, nette ou habitable, devait nécessairement attirer l'attention de l'acquéreur professionnel qui ne pouvait s'en satisfaire, sans provoquer toutes précisions utiles sur ce point s'il faisait réellement d'une mesure de surface exacte et précisée une condition déterminante de son accord.
Rien dans les pièces pré-contractuelles ni contractuelles n'atteste que la surface du bien constituait une condition déterminante pour la SCI VENDÉE.
Ni son offre, ni la promesse de vente, ni l'acte de vente lui-même ne précisent la surface habitable de la construction acquise et la référence à la surface de 1000 m 2 n'était manifestement pas retenue par la S.C.I. VENDÉE qui dans les négociations se réfère à une superficie nette de 920 m2.
Alors que la S.C.I. indiquait au compromis bien connaître l'ensemble immobilier pour l'avoir visité elle-même, elle signait l'acte authentique en présence de son notaire sans que la surface habitable ne soit précisée et sous la mention expresse que son vendeur la société ROCCO ne conférait 'aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions', alors même que l'acquéreur a pu opérer toutes constatations utiles notamment au regard de ses projets d'aménagement.
Il résulte de ces éléments et constatations que la S.C.I. VENDÉE ne démontre pas que la superficie habitable de l'immeuble acquis était une condition déterminante de son acquisition.
La vente s'est conclue après négociation à un prix très inférieur au montant demandé dans l'annonce.
En outre, elle était pleinement en connaissance de la composition du bâti comprenant des patios intérieurs qui, s'ils ne peuvent être intégrés dans le calcul de la surface habitable, l'étaient régulièrement dans le calcul de la surface brute mentionnée au permis de construire, la surface de 472 M2 ( 236 X 2 ) correspondant au permis de construire n°2 étant régulièrement rappelée à l'attestation municipale sans qu'il puisse être soutenu que cette attestation serait erronée ou qu'elle aurait été dolosivement présentée à l'acquéreur.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que l'intention dolosive et les manoeuvres intentionnelles de la S.C.I. ROCCO n'étaient pas établies, la S.C.I. VENDÉE devant être déboutée de ses demandes qui ne sauraient prospérer non plus à l'égard de l'agence immobilière qui n'est pas partie à l'acte de vente, ne saurait répondre d'un dol et qui n'a pas commis de faute dans la description du bien dans son annonce.
Faute de condamnation de la S.C.I. ROCCO, il n'y a pas lieu à examiner son appel en garantie formé à l'encontre de la société S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY.
Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de la S.C.I. VENDÉE.
Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL AVELIA AVOCATS représentée par Maître Thierry DECRESSAT, avocat.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de condamner la société S.C.I. VENDÉE à payer à la société S.C.I. ROCCO et à la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY les sommes fixées au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Les sommes allouées au titre des frais de première instance ont été justement appréciées, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE la société S.C.I. VENDÉE à payer à la société S.C.I. ROCCO la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la société S.C.I. VENDÉE à payer à la S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER JACQUES BAILLY la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la société S.C.I. VENDÉE aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SELARL AVELIA AVOCATS représentée par Maître Thierry DECRESSAT, avocat, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
