ARRET N° 194
N° RG 21/01974 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GJX5
[Z] [P]
[LP]
[LP]
C/
S.A.R.L. SIRIUS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 02 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01974 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GJX5
Décision déférée à la Cour : jugement du 06 avril 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.
APPELANTS :
Madame [N] [Z] [P]
née le 06 Décembre 1948 à [Localité 20] (94)
[Adresse 1]
[Localité 15]
Monsieur [DP] [LP]
né le 06 Août 1971 à [Localité 18]
[Adresse 9]
[Localité 10]
Madame [W] [LP]
née le 21 Avril 1976 à [Localité 13] (Allemagne)
[Adresse 11]
[Localité 12]
ayant tous les trois pour avocat Me Céline TIXIER de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMEE :
S.A.R.L. SIRIUS
[Adresse 3]
[Localité 15]
ayant pour avocat Me Hervé BLANCHÉ de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Selon acte notarié du 03 mai 2007, Mme [N] [Z] [P] a acquis deux ensembles immobiliers situés, commune de [Localité 15] à savoir le lot 11 dans le bâtiment A de la copropriété du [Adresse 2], devenu le [Adresse 1], bâtiment édifié sur la parcelle AH [Cadastre 6] et comprenant 7 appartements, ainsi que le lot 1, devenu le lot 4, dans le bâtiment B de la même copropriété édifiée sur la parcelle AH [Cadastre 8] comprenant deux appartements.
Il lui était concédé également un droit d'usage exclusif de la cour en façade de l'immeuble AH [Cadastre 8] et faisant partie de la parcelle AH [Cadastre 7] sous réserve du respect de la servitude de passage pour accéder au hangar.
Le bâtiment B ne dispose pas d'accès direct sur la voie publique et il faut donc passer sous le porche du bâtiment A pour y accéder.
Dans le prolongement de la parcelle [Cadastre 8] se trouve un hangar édifié sur la parcelle.AH [Cadastre 7] et en partie sur la parcelle AH [Cadastre 4].
Enfin, une allée cimentée relie le bâtiment A au bâtiment C en passant devant le bâtiment B.
Par acte notarié du 13 septembre 2018, Mme [N] [Z] [P] a fait donation à ses deux enfants, Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP], de la nue-propriété de ses biens acquis le 03 mai 2007 en en conservant l'usufruit.
Le 21 février 2019, la S.A.R.L. SIRIUS a acquis le bâtiment C à usage de garage figurant au cadastre section AH n° [Cadastre 7] et [Cadastre 4], ainsi que l'appartement situé au sous-sol du bâtiment B.
Soutenant que le projet de la S.A.R.L. SIRIUS d'effectuer des travaux importants dans le bâtiment C afin de transformer ce hangar en box à voitures constituerait un trouble anormal du voisinage, Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] ont fait assigner la S.A.R.L. SIRIUS devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE par exploit en date du 02 juillet 2019 aux fins de voir constater l'existence de ce trouble anormal de voisinage, de voir interdire à la S.A.R.L. SIRIUS l'usage de sa propriété à des fins de construction, vente ou location de box de parking et de voir condamner la défenderesse à leur verser 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières écritures, ils sollicitaient du tribunal de :
- voir dire que la S.A.R.L. SIRIUS engagerait sa responsabilité civile délictuelle à l'égard des demandeurs en raison des fautes commises consistant en la violation des règles d'urbanisme, ces fautes ayant été à l'origine, de préjudices directes et certains.
- subsidiairement de voir dire que la S.A.R.L. SIRIUS serait à l'origine de troubles anormaux du voisinage à leur égard.
- voir ordonner la démolition pure et simple des travaux
réalisés par la S.A.R.L. SIRIUS et la remise des lieux en l'état dans le respect des règles de construction applicables, notamment en ce qui concerne la réfection de la toiture, dont la présence d'amiante aurait été signalée et ce, sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir et subsidiairement, de voir ordonner l'interdiction définitive de l'activité à l'origine du trouble, à savoir le passage de véhicules sur l'allée ciment pour aller rejoindre les box de stationnement et ce sous astreinte de 1000 € par infraction constatée.
- Plus subsidiairement, ils demandaient la condamnation de la S.A.R.L. SIRIUS à leur verser 30 000 € à titre de réparation par équivalent.
Ils réclamaient, en tout état de cause, la condamnation de la S.A.R.L. SIRIUS à leur verser la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral et celle de 30 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance, outre celle de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
La société S.A.R.L. SIRIUS concluait au débouté aux motifs qu'elle n'aurait commis aucune faute et qu' il n'existerait aucun trouble anormal de voisinage pour les demandeurs.
Elle faisait valoir que les travaux entrepris seraient réguliers car ne modifiant pas l'existant et ne changeant pas la destination du bien, ils ne nécessiteraient ni permis de construire ni déclaration préalable de travaux.
La société S.A.R.L. SIRIUS réclamait la condamnation in solidum des demandeurs à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 24 261 € correspondant à son préjudice matériel du fait de la perte de chance de vendre rapidement ses box et arrêtée à 10 % du montant des ventes annulées outre 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement contradictoire en date du 06/04/2021, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :
'DÉBOUTE Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] de leurs demandes tendant à voir ordonner la démolition pure et simple des travaux réalisés par la S.A.R.L. SIRIUS et la remise des lieux en l'état dans le respect des règles de construction applicables et ce, sous astreinte, et subsidiairement de voir ordonner l'interdiction définitive de l'activité à l'origine du trouble à savoir le passage de véhicules Sur l'allée ciment pour aller rejoindre les box de stationnement et ce, également sous astreinte.
- DÉBOUTE Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] de leur demande de dommages et intérêts à titre de réparation par équivalent et de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- CONDAMNE la S.A.R.L. SIRIUS à verser à Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] la somme de DIX MILLE EUROS (10 000E) en réparation de leur préjudice de jouissance,
-DÉBOUTE la S.A.R.L. SIRIUS de ses demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de son préjudice économique,
- DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- DIT que chacune des parties conservera les dépens par elle exposés,
- ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision'.
Le premier juge a notamment retenu que :
- au vu des travaux réalisés, aucune demande de permis de construire n'était nécessaire.
- s'agissant d'une déclaration de travaux, le simple enlèvement de la porte ne constitue pas une modification de la façade soumise à déclaration préalable de travaux.
Les demandeurs ne justifient pas avoir à ce titre alerté la mairie de [Localité 15], ni d'aucune intervention de celle-ci, les représentants de la commune n'ayant pu qu'être alertés sur du litige au regard des pétitions qu'ils ont tenté de faire circuler
- en ce qui concerne le changement de destination, le bâtiment C, mentionné comme "hangar" dans l'acte de Mme [N] [Z] [P], était déjà à usage de garage puisqu'il constituait le garage de l'hôtel et qu'ensuite M. [S], ancien propriétaire, atteste l'avoir utilisé comme garage y entreposant caravane, moto, voitures et camionnette du 'GAZOBAR", un restaurant avec des passages à toutes heures du jour et de la nuit.
- la S.A.R.L. SIRIUS a en outre acquis ce bâtiment en qualité de garage et, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, ce bâtiment n'est nullement l'accessoire du logement situé en sous-so1 du bâtiment B
- aucun manquement aux règles générales d'urbanisme relatives aux permis de construire et déclarations préalables de travaux n'est établi.
- le PLU de la commune, ne trouve à s'appliquer que pour les nouvelles constructions et non pas aux anciennes et notamment pas aux aménagements intérieurs de ces anciennes constructions.
- en ce qui concerne la sécurité des riverains et des usagers, notamment quant aux risques d'incendie, il résulte de la réponse de l'APAVE aux interrogations du maître d'oeuvre qu'aucune réglementation ne s'applique s'agissant de neuf box faisant chacun moins de 100 m2.
Les demandeurs n'établissent aucune faute commise par la S.A.R.L. SIRIUS dans la réalisation des travaux d'aménagement du bâtiment C.
- en l'état, rien ne permet d'affirmer que l'existence de neuf box entraînera une circulation supérieure à celle qui existait lorsque le garage était occupé par M. [S].
- les demandeurs seront déboutés de leur demande de démolition sous astreinte et d'interdiction de l'activité de passage de véhicules.
- l'estimation de la perte de valeur de leur bien est basée uniquement sur une extrapolation des mouvements fréquents de véhicules actuellement non établis et cette demande n'est pas justifiée.
- la cour située devant le bâtiment B est certes la propriété de la S.A.R.L. SIRIUS mais, l'auteur de la défenderesse a renoncé à l'usage de cette cour à l'exception d'un droit de passage puisqu'il a vendu à Mme [N] [Z] [P] le droit d'usage exclusif sur cette cour.
La S.A.R.L. SIRIUS dispose des seuls droits de disposer et de percevoir les fruits sur cette cour et non plus l'usage de cette cour sauf à pouvoir passer pour accéder au bâtiment C. Elle ne peut stationner et occuper cette cour.
- or, les travaux réalisés par la S.A.R.L. SIRIUS ont non seulement occasionné un passsage de véhicules mais également un stationnement des camionnettes ou autres véhicules des entreprises dans cette cour et notamment, devant les fenêtres des demandeurs.
Ces occupations de la cour, ainsi que le bruit occasionné par les travaux ont occasionné un préjudicé de jouissance incontestable pour les demandeurs qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 10 000 €.
- les demandeurs ne justifient pas du préjudice moral qu'ils allèguent.
- la S.A.R.L. SIRIUS ne justifie pas de son préjudice économique.
- si la procédure initiée était en grande partie infondée, le caractère abusif de la procédure n'est pas caractérisé.
LA COUR
Vu l'appel en date du 25/06/2021 interjeté par Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 19/12/2022, Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] ont présenté les demandes suivantes :
'Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,
Vu les dispositions de l'article 544 et 651 du code civil,
Vu les pièces produites aux débats,
- Dire et juger recevables Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] en leur appel interjeté contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 6 avril 2021,
- Réformer le jugement en ce qu'il a :
- Débouté Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M.
[DP] [LP] de leurs demandes tendant à voir ordonner la démolition pure et simple des travaux réalisés par la S.A.R.L. SIRIUS et la remise en état des lieux dans le respect des règles de construction applicables et se sous astreinte et subsidiairement de voir ordonner l'interdiction définitive de l'activité à l'origine du trouble à savoir le passage de véhicules sur l'allée ciment pour aller rejoindre les box de stationnement et ce également sous astreinte,
- Débouté Mme [N] [Z] [P]., Mme [W] [LP] et M.
[DP] [LP] de leurs demandes de dommages intérêts à titre de réparation par équivalent et de leurs demandes de dommages intérêts pour préjudice moral
- Condamné la S.A.R.L. SIRIUS à verser à Mme [N] [Z] [P], Mme
[W] [LP] et M. [DP] [LP] seulement 10.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance
- Débouté la S.A.R.L. SIRIUS de leurs demandes de dommages intérêts pour procédure abusive et en réparation de son préjudice économique
- Débouté les concluants de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau, la cour ne pourra que :
- Juger que la S.A.R.L. SIRIUS engage sa responsabilité civile délictuelle à l'égard de Mme [Z], M. [DP] [T] [LP] et Mme [W] [U] [LP] en raison des fautes commises consistant en la violation des règles d'urbanisme, ces fautes ayant été à l'origine de préjudices directs et certains
- Subsidiairement, juger que la S.A.R.L. SIRIUS est à l'origine de troubles anormaux du voisinage à l'égard de Mme [Z], M. [DP] [T] [LP] et Mme [W] [U] [LP]
- Débouter La S.A.R.L. SIRIUS de son appel incident,
- Juger irrecevable la S.A.R.L. SIRIUS en sa demande nouvelle non liée à la demande initiale de Mme [Z] en ce que la cour d'appel devrait constater que la cour section AH[Cadastre 7] est la propriété de la S.A.R.L. SIRIUS qui en a l'usage exclusif et subsidiairement l'en débouter,
En toutes hypothèses, en conséquence :
- A titre principal : ordonner la démolition pure et simple de l'ensemble des travaux réalisés par la S.A.R.L. SIRIUS et en conséquence la remise en état des lieux, le cas échéant, dans le respect des règles de construction applicable, notamment ce qui concerne la réfection de la toiture dont la présence d'amiante a été signalée et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 3 mois suivant la signification du jugement à intervenir.
- Subsidiairement : interdire à la S.A.R.L. SIRIUS de faire usage ou louer ou vendre la totalité de ses lots litigieux,(cadastrés section AH [Cadastre 7] et [Cadastre 4] sur lesquelles ont été créés les 9 box, à destination de garage, l'activité à l'origine du trouble anormal de voisinage, et d'interdire le passage des véhicules de la S.A.R.L. SIRIUS ou ses ayants droit sur l'allée cimentée pour rejoindre les 9 box de stationnement et de stockage, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée.
- Plus subsidiairement : si la démolition n'est pas ordonnée ou si l'interdiction définitive de l'activité à l'origine du trouble n'est pas prononcée, allouer à Mme [Z], M. [DP] [T] [LP] et Mme [W] [U] [LP] la somme de 30.000 € à titre de réparation par équivalent,
- En tout état de cause, allouer à Mme [Z], M. [DP] [T] [LP] et Mme [W] [U] [LP] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral et 30.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le début des travaux,
- Ecarter des débats l'attestation de M. [DH] [S] daté du 22 juin 2016.
- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la S.A.R.L. SIRIUS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Débouter La S.A.R.L. SIRIUS de son appel incident,
- Condamner la S.A.R.L. SIRIUS à payer à Mme [Z], M. [DP] [T] [LP] et Mme [W] [U] [LP] la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la S.A.R.L. SIRIUS aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût des procès-verbaux de constat de Maître [FF] du 26 avril 2019 (pièce 9) et 2022 (pièce 41).
A l'appui de leurs prétentions, Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] soutiennent notamment que :
- le projet de la S.A.R.L. SIRIUS consiste à transformer un hangar existant en le restructurant et en le réaménageant entièrement pour réaliser 9 box individuels de stationnement destinés à la location et/ou à la vente.
- sur la responsabilité pour faute en raison de la violation des règles d'urbanisme, la S.A.R.L. SIRIUS engage sa responsabilité civile délictuelle de droit commun sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
- les travaux n'ont fait l'objet d'aucune autorisation administrative en violation des dispositions du code de l'urbanisme.
Il ne peut être soutenu que les constructions existantes seraient nécessairement exonérées de toute formalité préalable au regard des articles R 421-13, 134 et 16 du code de l'urbanisme.
- les travaux réalisés par la S.A.R.L. SIRIUS auraient dû faire l'objet d'un permis de construire ou, à tout le moins d'une déclaration préalable, et ce d'autant plus que le bâtiment est situé dans le périmètre de protection des bâtiments de France.
- l'aspect extérieur du hangar a été modifié du fait des travaux : porte supprimée définitivement, travaux de toiture entrepris alors même que la toiture ne sera nécessairement pas refaite à l'identique, une autorisation préalable était nécessaire.
- la vétusté du hangar existant et l'ampleur des travaux à réaliser pour le transformer en 9 box individuels vont à l'évidence porter sur la modification des structures porteuses du bâtiment.
- les travaux ont eu pour effet de modifier la destination de l'immeuble.
A aucun moment, ni en aucune manière, le hangar, objet du litige, n'a été destiné à être un garage composé de box destinés à la location ou la vente.
- les travaux sont réalisés en violation du plan local d'urbanisme applicable à la commune de [Localité 15].
- la commune de [Localité 15] a transmis au procureur de la république, le 2 juin 2022, un rapport d'infraction du 18 mars 2022 constatant des infractions au code de l'urbanisme de la commune de [Localité 15] ainsi que la commune en atteste.
- l'accès et la voirie ne répondent pas aux exigences de l'article UA3 au regard de l'étroitesse de l'unique voie d'accès qui est une simple allée en ciment vétuste et d'une largeur très faible de 2,64 mètres.
La hauteur sous porche de 3,27 m est nettement insuffisante pour les véhicules de secours. (3m50 minimum).
- les membres de la société Sirius sont agents immobiliers à [Localité 15], ils ne peuvent pas ignorer les contraintes du PLU.
Produire un contrat de maîtrise d'oeuvre n'est pas une garantie absolue du respect des règles du code de l'urbanisme et du plan local d'urbanisme.
- l'aspect extérieur du bâtiment est bien modifié puisque la porte du hangar, une porte coulissante de couleur anthracite, a été déposée définitivement, selon constat d'huissier de justice du 30 avril 2020, et la toiture a également fait l'objet de travaux.
- il y a bien en l'espèce changement de puisque le hangar litigieux est en réalité une dépendance de l'appartement en sous-sol également acquis par la S.A.R.L. SIRIUS.
- en réalité, les locataires l'occupent à des fins doubles : de parking et de stockage, chaque box ayant pour chacun un important galeta.
- le rapport de l'APAVE se positionne à tort comme si on lui avait fait croire qu'il s'agissait d'un lieu de travail.
- l'attestation de M. [DH] [S] daté du 22 juin 2016 ne pourra qu'être écartée des débats car il existe un doute légitime sur son authenticité.
- La situation telle qu'elle se présente actuellement n'a plus rien à voir lorsque le hangar pouvait, dans les années 1930, être utilisé comme garage de l'hôtel.
- Au surplus, il est absolument impossible de s'assurer de ce que les travaux en cours de réalisation respectent bien les normes techniques et de sécurité applicables aux parkings couverts.
Il s'agit ni plus ni moins que de créer un parc de stationnement couvert en utilisant un bâti extérieur existant pour tenter de s'affranchir de la législation relative à l'urbanisme sans aucun égard pour la réglementation spéciale applicable aux parcs de stationnements couverts.
- Mme [Z] a alerté les Bâtiments de France afin de les informer et cette alerte a été transmise au service urbanisme de la Mairie de [Localité 15]. Il était confirmé qu'aucune autorisation n'avait été sollicitée. Elle a également alerté la SDIS.
- subsidiairement, sur les troubles anormaux du voisinage, régime de responsabilité indépendante qui ne nécessite pas la démonstration d'une faute.
- la création de 9 box de stationnement individuels implique nécessairement une augmentation considérable du nombre de véhicules empruntant la servitude de passage et l'augmentation de la fréquence des allées/venues en voiture et à pied (sans trottoir par ailleurs) en direction (et au retour) du hangar, sans croisement possible de véhicules et de piétons sans déborder sur la partie privative de la cour.
L'existence de neuf box n'a pu mathématiquement qu'entraîner une circulation bien supérieure à celle qui existait lorsque le hangar était occupé par M. [S]
- tous les box sont en location. Certains sont occupés par plusieurs personnes. Les occupants viennent avec leurs familles qui stationnent dans l'allée, et Mme [Z] doit renoncer à profiter de la jouissance de la cour acquise à titre exclusif par acte de vente.
- les allées et venues rendent inutiles cette jouissance exclusive de la cour et entraîne une moins-value pour la propriété de Mme [Z].
Certains box sont loués à des restaurateurs du front de mer et certains stockent des denrées alimentaires.
- un jugement, frappé d'appel, a été rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 30 juillet 2021, opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] (copropriété voisine de la propriété des appelants) à la S.A.R.L. SIRIUS, retenant des troubles anormaux de voisinage.
Le tribunal a indiqué : 'Si la S.A.R.L. SIRIUS peut continuer à utiliser ce garage dans un cadre usuel, tel qu'il était pratiqué antérieurement, elle ne peut, sans entraîner un inconvénient excessif du voisinage, réaliser une opération impliquant une telle intensité de passage inadaptée à la structure des immeubles et la nature de l'occupation des lieux'.
- la nature même de l'accès au hangar, restreint, est absolument incompatible avec un tel projet permettant en outre le stockage.
- les appelants dénoncent les nuisances liées aux passages incessants de véhicules automobiles, vélos, passages à pied : nuisances visuelles, sonores, olfactives
- on ne peut en effet accéder au hangar qu'en passant par le porche du Bâtiment A : il faut alors ouvrir et fermer manuellement les deux lourdes portes, emprunter l'étroite et vétuste allée cimentée.
Cette allée longe d'un côté, le bâtiment B et plus précisément l'ensemble des fenêtres de l'immeuble ainsi que la seule porte d'entrée de Mme [Z], et de l'autre côté, la cour, dont Mme [Z] a la jouissance exclusive.
- ces nuisances sont aggravées par l'étroitesse de l'allée.
La porte d'entrée de la maison de Mme [Z] étant très proche de la porte du porche et donnant directement sur l'allée en ciment, lorsqu'un véhicule passe, ou pire s'il s'arrête ou se gare, elle ne peut plus ni rentrer, ni sortir de chez elle.
- la porte du hangar est supprimée laissant une béance dans la façade du hangar avec vue directe sur les box
- la pollution générée de toute part, les troubles olfactifs, visuels, et auditifs sont indéniables et dépassent très largement les inconvénients normaux de voisinage.
- Le BUREAU VERITAS que les appelants ont saisi précise que les dispositions relatives à l'isolement aux tiers entre les 2 établissements ne semblent pas satisfaisantes
- par ailleurs, la réalisation des travaux elle-même est également un élément constitutif du trouble anormal de voisinage ;
- le droit de passage était pensé en considération de ce qu'il serait utilisé par un seul propriétaire et ses éventuels invités. Aujourd'hui, il s'agit de 10 utilisateurs au minimum.
- le trouble anormal de voisinage est certain et actuel et le procès-verbal de Me [FF] établi en octobre et novembre 2022 le démontre.
- les procès-verbaux de constat versés aux débats par la S.A.R.L. SIRIUS sont remplis d'erreurs et d'anachronismes et les attestations versées sont mensongères et non objectives.
- il est faux de prétendre que Mme [Z] aurait acheté en parfaite connaissance de cause.
- le droit de propriété de la S.A.R.L. SIRIUS connaît nécessairement des limites.
- sur les demandes, le juge peut parfaitement ordonner la démolition de la construction à l'origine des troubles anormaux.
- subsidiairement, il doit être fait interdiction à la S.A.R.L. SIRIUS de faire usage, de louer ou vendre la totalité de ses lots litigieux sur les parcelles section AH [Cadastre 7] et [Cadastre 4] sur lesquels ont été créés les 9 box à destination de garage et de stockage, et d'interdire le passage des véhicules de la S.A.R.L. SIRIUS ou ses ayants droit sur l'allée cimentée pour rejoindre les 9 box de stationnement et stockage, sous astreinte.
- à titre plus subsidiaire : sur la réparation par équivalent, il est produit au débat une estimation réalisée par FONCIA le 27 juin 2019. Il en ressort une perte de valeur vénale du bien de 30.000€.
- compte tenu de la nature et de la durée des nuisances, les sommes de 10 000€ pour le préjudice moral et de 30 000 € pour le préjudice de jouissance sont sollicitées.
- il n'existe pas d'abus de procédure de la part des appelants.
- sur la demande reconventionnelle de « constat » de la jouissance exclusive de la cour par la S.A.R.L. SIRIUS, ce sujet n'avait jamais fait débat et ne faisait donc l'objet d'aucune prétention, et les demandes de constat ne sont pas des prétentions..
La S.A.R.L. SIRIUS n'a jamais contesté jusqu'à ce jour cette jouissance exclusive de la cour par les concluants.
- l'existence de l'établissement d'une servitude, dans les conditions ci-dessus rapportées, n'est pas contestable s'agissant effectivement d'une servitude et non d'un simple droit d'usage, l'acte de vente du 3 mai 2017 rappelle expressément les termes de l'acte précédent du 9 juillet 1998 selon lequel 'M. Mme [AL] concèdent le droit d'usage exclusif de cette cour (faisant partie du AH numéro [Cadastre 7]) à M. Mme [V] sous réserve du respect de la servitude de passage pour accéder au hangar'.
En l'espèce, la servitude est établie au profit du fonds AH [Cadastre 8] et pèse sur le fond AH [Cadastre 7] (division de la parcelle initiale AH [Cadastre 5] en 2 parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8]
La cour écartera par conséquent le moyen en le jugeant d'une part, étranger au litige et d'autre part inopérant.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 09/12/2022, la société S.A.R.L. SIRIUS a présenté les demandes suivantes:
'-Vu les dispositions de l'article 544 et 651 du code civil,
Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats et notamment les actes de propriété,
Vu l'absence de droit d'usage au profit de Mme [N] [Z], de Mme [W] [LP] et de M. [DP] [LP] sur la cour cadastrée section AH n° [Cadastre 7], propriété exclusive de la S.A.R.L. SIRIUS,
Constater que l'immeuble C, propriété de la S.A.R.L. SIRIUS, a toujours été un bâtiment à usage de garage et que les travaux d'aménagement intérieurs n'entrainent aucun changement de destination.
Constater que la cour section AH n° [Cadastre 7] est la propriété de la S.A.R.L. SIRIUS qui en a l'usage exclusif.
Dire et juger que la S.A.R.L. SIRIUS n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile extracontractuelle à l'égard de Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W] [LP]
Dire qu'il n'existe aucun trouble anormal de voisinage au préjudice de Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W] [LP]
En conséquence,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 6 avril 2021 en ce qu'il a débouté Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W] [LP] de l'ensemble de ses demandes
Débouter Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W]
[LP] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Statuant de nouveau,
Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 6 avril 2021 en ce qu'il a débouté la S.A.R.L. SIRIUS de sa demande reconventionnelle et l'a condamné à régler à Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W] [LP] la somme de 10 000 € au titre d'un préjudice de jouissance
Débouter Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W]
[LP] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner in solidum Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W] [LP] à verser à la S.A.R.L. SIRIUS la somme de 3 000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice de dénigrement.
Condamner in solidum Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W] [LP] à payer à la S.A.R.L. SIRIUS la somme de 3 000.00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Les condamner solidairement aux entiers dépens
Y ajoutant,
Condamner in solidum Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W] [LP] à payer à la S.A.R.L. SIRIUS la somme de 4 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour d'appel.
Condamner in solidum Mme [Z], M. [DP] [LP] et Mme [W] [LP] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la SCP ELIGE LA ROCHELLE ROCHEFORT sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. SIRIUS soutient notamment que :
- il existe une cour située sur la parcelle AH N° [Cadastre 7] sur laquelle Mme [Z] prétend disposer d'une jouissance exclusive et qui appartient à la S.A.R.L. SIRIUS.
Mme [Z] et ses enfants, nus-propriétaires n'ont en réalité et surtout juridiquement aucun droit d'usage sur cette cour.
- Mme [Z] a dénoncé les travaux entrepris auprès de la mairie, contraignant la maire à se déplacer, et une réunion a par ailleurs eu lieu le 30 avril 2019.
La mairie a considéré que rien ne s'opposait à la poursuite des travaux.
- Mme [Z] et ses enfants ont été déboutés de la demande formée en référé, irrecevable et mal fondée.
- Si la S.A.R.L. SIRIUS maintient sa demande d'appel incident sur les dommages et intérêts pour procédure abusive, elle renonce dès lors qu'elle reste propriétaire des box, à l'indemnité au titre du préjudice économique.
- les griefs de Mme [Z] relatifs à l'absence d'autorisation d'urbanisme ou aux risques relatifs à la sécurité publique ne sont étayés par aucune pièce.
- sur l'absence d'un droit d'usage exclusif sur la cour, Mme [Z], en tant que sous-acquéreur des époux [AL],ne peut opposer un quelconque droit d'usage à la société SIRIUS.
- en l'espèce un usage a été conféré par une personne à une autre, à savoir les époux [AL] aux époux [V], cet usage ne constituant pas une servitude, Mme [Z] et ses enfants, nus-propriétaires, n'ont ainsi aucun droit d'usage exclusif de la cour appartenant à la S.A.R.L. SIRIUS, et ne peuvent se prévaloir d'aucun préjudice.
- sur la régularité des travaux effectués, , il ne s'agit ni d'une construction neuve, ni de travaux modifiant les structures porteuses de l'immeuble, ni encore des travaux modifiant l'aspect extérieur du garage.
Le local a toujours été un garage et n'a pas changé de destination.
- il n'y a pas de violation des dispositions du PLU dès lors qu'il ne s'agit pas d'une construction nouvelle.
- la S.A.R.L. SIRIUS démontre qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle, d'autant qu'elle s'est attachée les services d'un maître d'oeuvre. Les organismes compétents et la Mairie ont été consultés et le projet a été validé.
- interrogé par le maître d'oeuvre, l'APAVE a d'ailleurs confirmé que ce type de projet ne nécessitait la mise en place d'aucun dispositif incendie particulier.
- dès lors qu'il n'y a pas de changement de destination d'un bien, qu'il n'est pas touché à la façade et au gros-oeuvre, il n'y a pas de formalité à accomplir, que ce soit au titre d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux.
- le bâtiment C hangar a toujours été un garage, notamment au vu d'une photographie de 1932, et il a toujours fallu passer sous le porche de la résidence [Adresse 14] pour accéder au garage de l'ancien hôtel [Adresse 14].
- la façade extérieure n'a pas été modifiée
- la porte d'entrée donnant sur la cour avait été suite à une déclaration préalable déposée en parfaite légalité, afin de répondre au grief de nuisances sonores de Mme [Z].
- si des travaux ont été faits en toiture, c'est en raison de dégâts provoqués par une tempête survenue le 29 février 2020, et il ne s'agit pas de travaux nécessitant de déclaration préalable ni d'autorisation.
- la S.A.R.L. SIRIUS a bien acquis deux entités indépendantes, le garage n'étant aucunement la dépendance ni l'accessoire du souplex.
- le garage ne répond pas non plus à la définition de parcs de stationnements régis par l'arrêté du 31 janvier 1986 et l'APAVE a confirmé que les règles de sécurité étaient parfaitement respectées.
- l'analyse du Cabinet VERITAS est inopérante puisqu'elle vise la réglementation d'un parc de stationnement, ce qui n'est pas le cas de l'aménagement opéré par la S.A.R.L. SIRIUS
- la S.A.R.L. SIRIUS a de nouveau pris attache avec l'APAVE, laquelle n'a pu que rendre des conclusions qui ne relèvent encore une fois aucune anomalie.
- les travaux de désamiantage n'ont duré que 3 jours et ont été confiés à une entreprise de désamiantage agréée, laquelle les a réalisés suivant les règles de l'art selon facture du 25 octobre 2019.
- sur l'existence de troubles anormaux de voisinage soutenue à titre subsidiaire, ceux-ci ne sont pas démontrés, dès lors que le droit de passage du bâtiment C qui est hors copropriété est ainsi défini : 'que le droit de passage par le Bâtiment A est « un droit de passage à toute heure et pour tous véhicules », l'acte précisant que ce droit de passage s'exerce sur « le couloir d'entrée de l'immeuble'.
- la cour étant bien la propriété de la S.A.R.L. SIRIUS, laquelle ne dispose à ce titre pas que d'un simple droit de passage dont elle abuserait.
- en achetant son appartement situé devant une voie de garage, Mme [Z] n'ignorait pas l'existence de passages de véhicules devant sa façade pour accéder au garage.
- On ne voit donc pas comment le passage de véhicule deviendrait tout d'un coup un abus de droit. Il n'y a aucun abus d'utiliser sa propriété de la part de la S.A.R.L. SIRIUS.
- M. [DH]-[M] [S] atteste pourtant qu'il a toujours utilisé l'immeuble à titre de garage avec des entrées de véhicules multiples. Il confirme que le garage était utilisé à toute heure du jour et de la nuit.
- il ne peut être soutenu une aggravation manifeste et anormale de l'utilisation de ce passage, et les locataires des garages bénéficient donc de la servitude de passage.
- la réalisation de travaux ne constitue pas en soi un trouble de voisinage et ceux de l'espèce n'ont duré que 23 jours.
Il n'est pas démontré en outre un usage abusif des garages, étant rappelé qu'il s'agit d'une station balnéaire dont la population augmente l'été.
- il est rappelé que la voie d'accès au garage restera un simple passage sans possibilité d'y stationner puisque les accès aux box se feront de l'intérieur.
- sur la réformation du jugement, l'existence d'un préjudice de jouissance n'est pas démontré.
Les travaux ont duré au total 23 jours sur 6 mois.
- dès lors que, juridiquement, Mme [Z] et ses enfants ne bénéficient d'aucun droit d'usage de la cour, propriété de la S.A.R.L. SIRIUS, ils ne peuvent revendiquer le moindre préjudice résultant d'un stationnement de véhicules.
- la demande indemnitaire au titre de l'abus de procédure est fondée, au regard de la pétition circulant et les courriers transmis en recommandé, des mains-courantes ayant dues être déposées.
- le constat d'huissier de justice établi le 18 et 19 novembre 2021 a été poursuivi les 20, 21, 23 et 26 août 2022. Il en résulte un usage normal des lieux et qu'il n'y a aucun trafic soutenu de véhicules accédant aux box, ces constats étant corroborés par les attestations des locataires. Il en résulte que la plupart des box sont utilisés en tant que garde-meubles et de stockage et qu'il n'existe aucun trouble créé par des véhicules et encore moins de troubles anormaux de voisinage.
Mme [Z] avait cru devoir installer une caméra filmant les déplacements sur la cour appartenant à la S.A.R.L. SIRIUS, caméra qu'elle a ensuite retirée à la suite de la demande de la société SIRIUS.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 19/12/2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande de la S.A.R.L. SIRIUS visant à constater que la cour section AH n° [Cadastre 7] est la propriété de la S.A.R.L. SIRIUS qui en a l'usage
exclusif :
L'article 564 du code de procédure civile dispose que 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
L'article 565 du même code précise toutefois : ' les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux même fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.'
L'article 566 du même code dispose enfin que 'les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément'.
En l'espèce, la S.A.R.L. SIRIUS demande à ce qu'il soit constaté qu'elle serait propriétaire de la cour et en aurait l'usage exclusif.
Cette demande vise expressément à faire écarter les prétentions des appelants, dès lors qu'il est soutenu que Mme [Z] et ses enfants ne pourraient revendiquer le moindre préjudice résultant d'un stationnement de véhicules ou de leur passage, faute de bénéficier d'un droit d'usage de la cour.
La recevabilité de cette demande nouvelle doit en conséquence être confirmée.
Sur le droit d'usage privatif de la cour :
La S.A.R.L. SIRIUS soutient devant la cour d'appel avoir l'usage exclusif de la cour litigieuse, dès lors qu'il ne s'agirait qu'un droit d'usage accordé aux époux [AL] et que en tant que sous-acquéreur des époux [AL], Mme [Z] et les consorts [LP] ne pourraient opposer un quelconque droit d'usage à la société SIRIUS.
Toutefois, la S.A.R.L. SIRIUS a, par acte notarié du 21 février 2019, fait l'acquisition d'un appartement constituant le lot n° 2 de la copropriété dans le bâtiment B, cadastré section AH n° [Cadastre 8], situé [Adresse 1] à [Localité 15].
Par ce même acte, elle a acheté un bâtiment ainsi qu'une cour, cadastrés section AH n° [Cadastre 7] & [Cadastre 4], le bâtiment étant désigné 'bâtiment à usage de garage'.
S'agissant de l'article 2, il est indiqué au paragraphe 'SERVITUDES' :
Le VENDEUR déclare :...
'RAPPEL DE SERVITUDES'
I - aux termes d'un acte reçu par Maître [HL], notaire associé à [Localité 16] le 24 mars 1994 ci dessus énoncé en origine de propriété, il a été stipulé sous le titre 'RAPPEL DE SERVITUDE'ce qui suit littéralement rapporté :
Aux termes du règlement de copropriété ci-dessus énoncé (acte reçu par Me
[HL] notaire à [Localité 16] le 24 mars 1994), il a été constitué une servitude de passage dont les termes sont ci-après littéralement rapportés :
CONSTITUTION DE SERVITUDE DE PASSAGE
Pour permettre d'accéder de la rue à l'immeuble situé à [Localité 15] (Charente
Maritime) [Adresse 19], cadastré section AH numéro [Cadastre 4] pour soixante centiares (60ca) et numéro [Cadastre 5] pour quatre ares vingt-trois centiares (4a 23ca), il est constitué une servitude de passage s'exerçant sur le couloir d'entrée de l'immeuble objet du présent règlement de copropriété (cadastré section AH n° [Cadastre 6]) au profit desdits immeubles.
Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure, à pied ou avec tous véhicules et s'exercera dans l'avenir au gré des propriétaires qui se succéderont
Pour la publicité foncière, il est précisé que l'origine de propriété des immeubles cadastrés section AH n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] résulte de l'acte énoncé dans l'exposé.
Il est ici précisé que les frais d'entretien et de rénovation du dit passage seront par moitié à la charge de la copropriété et pour l'autre moitié à l'immeuble bénéficiaire de servitude.
II Et aux termes d'un acte reçu par Me [HL], notaire à [Localité 17], le 9 juillet
1998, publié au bureau des hypothèques de [Localité 17] le 22 septembre 1998 volume 1998P n° 2385, contenant vente par M. et Mme [CA] au profit de Mr et Mme [V], du lot numéro 1 de la copropriété objet des présentes, il a été stipulé ce qui suit, littéralement rapporté :
CONSTITUTION D'UNE SERVITUDE DE DROIT D'USAGE
L'immeuble restant aux vendeurs est cadastré section AH n° [Cadastre 7] pour 361 m2. Il se compose d'un hangar et d'une cour. Cette cour est en façade de l'immeuble
cadastré section AH n° [Cadastre 8] objet du règlement de copropriété de ce jour.
M. et Mme [AL] concèdent le droit d'usage exclusif de cette cours (faisant partie du AH n° [Cadastre 7]) à Mr et Mme [V] sous réserve du respect de la servitude de passage pour accéder au hangar.
Il est ici précisé que les parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont issues de la division de la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 5]".
Il était donc clairement indiqué à l'acte des intimés qu'il s'agissait bien de la constitution d'une servitude de droit d'usage, et non d'un simple droit d'usage constitué au profit de personnes dénommées qui ne seraient pas transmissible à de futurs acquéreurs.
C'est sur le fondement de cette constitution d'une servitude de droit d'usage exclusif que l'acte de vente du 3 mai 2017 intervenu entre les consorts [V] et Mme [Z] prévoit expressément au titre de la consistance des biens vendus et notamment au titre de la parcelle AH [Cadastre 8] le dispositif suivant : ' Section AH, numéro [Cadastre 8], lieu-dit [Adresse 1] pour une superficie... lot numéro un (1) un appartement situé au rez-de-chaussée...et la mention d'un rappel : « Aux termes d'un acte reçu par Maître [AH] [HL], notaire à [Localité 16] le 09/07/1998 publié le 22/09/1998 contenant vente par M. et Mme [AL] au profit de M. Mme [V]... il a été mentionné : « Constitution d'une servitude de droit d'usage - l'immeuble restant aux vendeurs est cadastré section AH [Cadastre 7] pour 361 m2
Il se compose d'un hangar et d'une cour. Cette cour est en façade de l'immeuble cadastré AH numéro [Cadastre 8] objet du règlement de copropriété de ce jour. M. Mme [AL] concèdent le droit d'usage exclusif de cette cour (faisant partie du AH numéro [Cadastre 7]) à M. Mme [V] sous réserve du respect de la servitude de passage pour accéder au hangar'.
Il en résulte que le fonds acquis par Mme [Z], venant aux droits des consorts [V], bénéficie de l'usage exclusif de la cour propriété de la S.A.R.L. SIRIUS cadastrée AH [Cadastre 7] incluant hangar et cour.
La S.A.R.L. SIRIUS peut d'autant moins contester le droit d'usage exclusif de Mme [Z] et les consorts [LP] de la cour dont elle est effectivement propriétaire qu'elle indiquait elle-même par son courrier adressé à M. [Z] le 07/08/2019 'Vous avez, bien sûr, l'usage exclusif de cette cour'.
De même, Mme [D] [EO], gérante de la S.A.R.L. SIRIUS, indiquait à Mme [Z], par son courrier du 19/05/2020, 'sur une partie du jardin dont vous avez la jouissance privative'.
En conséquence, la S.A.R.L. SIRIUS sera déboutée de sa demande visant à voir constater que la cour section AH n° [Cadastre 7] serait sa propriété et qu'elle en aurait l'usage exclusif.
Sur l'existence d'une faute délictuelle de la S.A.R.L. SIRIUS :
L'article 1240 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] font état de violation de la part de la S.A.R.L. SIRIUS des règles d'urbanisme et plus, précisément, l'exécution de travaux sans permis de construire ou sans déclaration préalable de travaux, l'irrespect par l'intimée du plan local d'urbanisme applicable à la commune de [Localité 15]. En outre, les travaux n'auraient pas respecté les normes techniques et de sécurité applicables aux parkings couverts, notamment en matière de protection contre l'incendie.
L'article R.421-14 du code de l'urbanisme fait état des travaux soumis à PC :
' Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires
b) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28".
- L'article R.421-16 du code de l'urbanisme précise les travaux soumis à déclaration préalable:
'Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
a) Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ;
b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 ;
c) Les travaux susceptibles de modifier l'état des éléments d'architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble, sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et, pendant la phase de mise à l'étude de ce plan, les travaux susceptibles de modifier l'état des parties intérieures du bâti situé à l'intérieur du périmètre d'étude de ce plan'.
En l'espèce, il est démontré par la production d'une photographie du bâtiment prise le 10 septembre 1932 que celui-ci était à usage de garage, comme inscrit sur son fronton. Cet usage était en relation avec la présence de l'hôtel [Adresse 14].
L'attestation établie par M. [DH]-[M] [S], ancien propriétaire, démontre également, sans qu'il y ait motif de l'écarter, qu'il lui 'a toujours servi de garage ... avec des passages à toute heure du jour et de la nuit'.
Il en résulte que la S.A.R.L. SIRIUS, en créant des box de stationnement, n'a pas modifié la destination du bâtiment qui n'est pas l'accessoire de l'appartement souplex également acquis.
Il n'est pas non plus établi par les appelants que les travaux réalisés aient affecté la structure porteuse du bâti ou modifié sa façade.
Si la porte d'entrée de ce bâtiment a été finalement retirée, cela a donné lieu à une déclaration préalable de travaux en date du 1er. décembre 2020.
Il n'est ainsi pas démontré par les appelants la réalité d'une faute commise par la S.A.R.L. SIRIUS au titre du respect des règles d'urbanisme dans l'aménagement du bâtiment acquis 'à usage de garage' tel qu'indiqué à son acte d'acquisition.
En outre, les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés au regard du mauvais état de celle-ci, notamment après une tempête ayant donné lieu à déclaration de sinistre le 5 mars 2020.
Ces travaux ont été réalisés selon devis de l'entreprise DESAMANTIAGE DEPOLLUTION qui éditera une facture le 25 octobre 2019, sans qu'il soit démontré que ces travaux n'auraient pas respecté les prescriptions légales et réglementaires destinées à la protection du public.
Mme [Z] et ses enfants ne démontrent pas au surplus une méconnaissance fautive du plan local d'urbanisme de la part de la S.A.R.L. SIRIUS, génératrice pour eux d'un préjudice.
Les intimées soutiennent que la commune de [Localité 15] a transmis au procureur de la république, le 2 juin 2022, un rapport d'infraction du 18 mars 2022 constatant des infractions au code de l'urbanisme de la commune de [Localité 15] ainsi que la commune en atteste, mais cette attestation est ainsi libellée : 'Nous soussigné [CZ] [AD], agent de police municipale en résidence à [Localité 15], dûment agrée et assermenté, attestons avoir transmis au procureur de la république près le tribunal de grande instance de La Rochelle le rapport d'infraction n°2022-03-16 du 18 mars 2022 constatant des infractions au code de l'urbanisme et au Plan Local d'Urbanisme de la commune de [Localité 15], pour servir et faire valoir ce que de droit'.
Cette attestation qui ne désigne pas la S.A.R.L. SIRIUS ne permet nullement de qualifier un manquement fautif précis de sa part et encore moins de l'établir, s'agissant de l'aménagement intérieur d'une construction existante sans modification de sa destination.
S'agissant du respect de la réglementation en matière d'incendie, le rapport du bureau VERITAS produit par les appelants en date du 26 août 2021 est contredit par les conclusions du rapport de l'APAVE en date du 07/12/2021qui a relevé que l'accès est conforme et qu'il n'y a pas en l'espèce d'exigences quant à l'isolation coupe-feu entre les bâtiments.
Il ressort de ces divers éléments que Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] ne démontrent pas l'existence d'un comportement fautif de la part de la société S.A.R.L. SIRIUS, de nature à justifier la démolition sous astreinte des travaux réalisés, l'interdiction de faire usage ou louer ou vendre la totalité de ses lots litigieux, l'interdiction du passage des véhicules de la S.A.R.L. SIRIUS ou ses ayants droit sur l'allée cimentée, ou l'allocation de dommages et intérêts, tel que sollicité.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] [P], Mme [LP] et M. [LP] de leurs demandes sur ce fondement.
Sur l'existence des troubles anormaux de voisinage :
L'article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'
L'article 651 du même code précise que ' la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention'.
Ce droit trouve sa limite dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sauf à en devoir réparation.
L'article R1334-31 du code de la Santé publique dispose que : 'Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité. '
En l'espèce, par acte du 03 mai 2007, Mme [N]. [Z] [P] a acquis deux ensembles immobiliers situés commune de [Localité 15] à savoir le lot 1 l dans le bâtiment A de la copropriété du [Adresse 2], devenu le [Adresse 1], bâtiment édifié sur la parcelle AH [Cadastre 6] et comprenant 7 appartements, ainsi que le lot 1, devenu le lot 4, dans le bâtiment B de la même copropriété édifié sur la parcelle AH [Cadastre 8] comprenant deux appartements.
S'il lui était concédé également un droit d'usage exclusif de la cour en façade de l'immeuble AH [Cadastre 8] et faisant partie de la parcelle AH [Cadastre 7], elle n'ignorait nullement que ce droit d'usage exclusif s'exercerait 'sous réserve du respect de la servitude de passage pour accéder au hangar', tel que rappelé à son acte authentique.
Ainsi, cette servitude l'oblige à supporter le passage en tout temps et à toute heure, à pied ou avec tous véhicules, au gré des propriétaires et de leurs ayants droit, alors que la situation des lieux contraint nécessairement les usagers du passage à circuler sur l'allée cimentée le long de la façade de son habitation.
Le bâtiment acquis par la société SIRIUS était dans les années 1930 utilisé comme garage de l'hôtel existant à cette époque.
Il est certes établi par diverses attestations versées aux débats (M. [AP] [A], M. [AH] [V], Mme [L] [K] notamment) que le précédent propriétaire M. [S] n'utilisait le bâtiment usuellement que pour garer son véhicule personnel, et pour le stockage d'autres véhicules de son chef, dont il ne résultait que des passages limités en nombre et en fréquence.
Toutefois, cette circonstance de faible usage n'implique ni la disparition de la servitude supportée par Mme [Z] et ses enfants , ni un accroissement de ses propres droits.
Les travaux en eux-mêmes ont été d'une durée limitée à 23 jours effectifs selon la société SIRIUS, et s'ils ont nécessairement générés pour Mme [Z] et ses enfants des nuisances en termes de bruits, de poussières, ainsi qu'en attestent Mme [C] [BJ], M. [FW] [G], Mme [J] [GV] et Mme [Y] [F], et également de stationnement de véhicule des entreprises sur l'allée, devant le fonds de Mme [Z], il s'agit de désagréments liés à des travaux de construction qui ne présentent pas par eux-mêmes un caractère anormal et n'ouvrent droit à réparation que s'ils ont atteint une intensité de gêne qui excède la mesure admissible d'un inconvénient normal du voisinage.
Il n'est pas justifié que tel ait été le cas, ce qui est décrit et relaté ne caractérisant pas un tel dépassement de la mesure admissible.
Postérieurement à la réalisation des travaux, si la création de 9 box à usage de garage ou de stockage a généré un accroissement des passages du fait des occupants de ces box, ce passage entraînant selon Mme [Z] bruit et pollution, il ne s'agit là que de l'usage d'une servitude accordée à toute heure, dans les conditions d'ouverture du double porche, dont les appelants avaient pleinement connaissance au moment de leur achat.
Il ne résulte pas des constats d'huissier de justice dressés les 18 et 19 novembre 2021 puis les 20, 21, 23 et 26 août 2022 que des nuisances sonores aient pu être constatées, même si divers témoins attestent de la réalité des passages nombreux qu'ils constatent depuis la réalisation des 9 box, soit Mme [H] [O], Mme [BS] [IT], Mme [L] [K], M. [CR] [BN], [EG] [DY] pour l'année 2021, et M. [CI] [IT], Mme [C] [BJ], Mme [I] [X], Mme [B] [E], Mme [R] [BW], Mme [J] [GV] pour l'année 2022.
Les appelants ne pouvaient ignorer les conséquences normales de la servitude de passage concédée dans les conditions anciennes d'occupation du garage, et ils ne démontrent pas subir depuis l'achèvement des travaux des troubles excessifs, excèdant la mesure admissible des inconvénients normaux du voisinage.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu l'existence de troubles anormaux au titre des travaux, et alloué à ce titre une indemnisation aux demandeurs.
Les appelants ne justifient pas au surplus du préjudice moral qu'ils allèguent et la demande formée à ce titre sera écartée, par confirmation du jugement rendu.
Enfin, ayant acquis leur bien avec une servitude de passage, dont le prix a nécessairement tenu compte et qui était en tout état de cause déjà existante, ils ne sont pas fondés à tirer argument des contraintes inhérentes à cette servitude pour solliciter une indemnisation.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette dernière demande.
Sur l'abus de procédure :
Il y a lieu de rechercher l'existence d'éléments faisant apparaître non seulement le caractère infondé mais encore abusif de la procédure engagée, caractérisant des circonstances de nature à faire dégénérer en faute l'exercice du droit d'agir en justice.
En l'espèce il n'est pas démontré un abus du droit d'ester en justice, ni du droit d'appel, les demandeurs n'ayant pas fait dégénérer en abus leur droit de soumettre leur prétention à examen de justice.
La demande de dommages et intérêts formée à ce titre par la S.A.R.L. SIRIUS sera en conséquence écartée.
Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge in solidum de Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP].
Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP ELIGE LA ROCHELLE ROCHEFORT, avocat.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de condamner in solidum Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] à payer à la société SARL SIRIUS la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
DÉCLARE recevable la demande de la S.A.R.L. SIRIUS visant à constater que la cour section AH n° [Cadastre 7] est la propriété de la S.A.R.L. SIRIUS qui en a l'usage exclusif .
DÉBOUTE la société S.A.R.L. SIRIUS de sa demande visant à voir constater que la cour section AH n° [Cadastre 7] est la propriété de la S.A.R.L. SIRIUS qui en a l'usage exclusif.
CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- condamné la SARL SIRIUS à verser à Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] la somme 10 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance
- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chacune des parties conservera les dépens par elle exposés.
Statuant à nouveau,
DÉBOUTE Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M.[DP] [LP] de leur demande d'indemnisation de leur trouble de jouissance.
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE in solidum Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] à payer à la société SARL SIRIUS la somme, de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
CONDAMNE in solidum Mme [N] [Z] [P], Mme [W] [LP] et M. [DP] [LP] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SCP ELIGE LA ROCHELLE ROCHEFORT, avocat.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
