ARRÊT N°
N° RG 21/01964
N° Portalis DBV5-V-B7F-GJXI
S.C.I. LES MOUETTES
C/
[I]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 02 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 mai 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES
APPELANTE :
S.C.I. LES MOUETTES
[Adresse 7]
[Localité 5]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUÉ POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
INTIMÉE :
Madame [A] [I]
née le 28 Décembre 1981 à [Localité 6] (17)
[Adresse 1]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Me Vincent HUBERDEAU de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de SAINTES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 29 août 2014, [A] [I] a acquis au prix de 66.500 € de la sci Les mouettes une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] (Charente-Maritime), cadastrée section AB n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4].
Elle a postérieurement constaté des infiltrations en provenance de la cour anglaise appartenant à la commune, permettant l'accès à la maison. Son assureur de protection juridique a missionné un expert. Les opérations d'expertise se sont déroulées le 22 mai 2018. [A] [I] a fait constater les désordres par huissier de justice le 5 février 2019.
Par acte du 22 mai 2019, [A] [I] a assigné la commune de [Localité 8] et la sci Les Mouettes devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes, afin que soit ordonnée une expertise. Par ordonnance du 9 juillet 2019, [L] [Z] a été commis en qualité d'expert. Son rapport est en date du 27 janvier 2020.
Par acte du 5 mai 2020, [A] [I] a assigné la sci Les Mouettes devant le tribunal de grande instance de Saintes. Elle a, au visa des articles 1641 et suivant du code civil, demandé paiement en principal des sommes de 42.119 € correspondant au coût des travaux de remise en état et de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Selon elle, le rapport d'expertise établissait que les désordres étaient antérieurs à la vente, rendaient l'immeuble impropre à sa destination et avaient été connus de la venderesse, société ayant pour objet l'acquisition, la construction et la gestion locative d'immeubles. Elle a ajouté que les désordres n'étaient pas apparents à la date de la vente, la mention sur le rapport de diagnostic immobilier antérieur à la vente de moisissures en soubassement des murs n'ayant pas permis d'apprécier les causes, l'ampleur et les conséquences de leur présence.
La sci Les mouettes a soutenu que l'action en garantie des vices cachés était prescrite et a au fond conclu au rejet des demandes formées à son encontre, le vice allégué ayant selon elle été apparent à la date de la vente. Elle a subsidiairement contesté être redevable du coût de l'ensemble des travaux, ceux-ci devant être partiellement supportés par la commune, propriétaire de la cour anglaise.
Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal judiciaire de Saintes a statué en ces termes :
'CONDAMNE la SCI LES MOUETTES à payer à madame [A] [I] la somme de SEIZE MILLE SEPT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (16.775 €) au titre de la restitution partielle du prix de vente,
CONDAMNE la SCI LES MOUETTES à payer à madame [A] [I] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) à titre de dommages et intérêts,
DÉBOUTE madame [A] [I] du surplus de ses demandes indemnitaires,
CONDAMNE la SCI LES MOUETTES aux dépens, qui comprendront ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire,
CONDAMNE la SCI LES MOUETTES à payer à madame [A] [I] la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
DIT qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire'.
Il a considéré que :
- l'action était recevable, le délai de l'action en garantie des vices cachés ayant commencé à courir à compter de la date du rapport d'expertise amiable et ayant été interrompu par l'assignation en référé ;
- les vices allégués étaient antérieurs à la vente et n'avaient pas été apparents ;
- la venderesse était réputée en avoir eu connaissance en sa qualité de professionnelle de la construction et de l'immobilier.
Il a fait droit à l'action estimatoire dans la limite du montant des travaux d'étanchéité et de drainage de l'immeuble et des ouvrages attenants, à l'exclusion de ceux portant sur les ouvrages appartenant à la commune sans contact avec l'immeuble, sans lien avec les infiltrations.
Il a apprécié à 1.500 € l'indemnisation du trouble de jouissance.
Par déclaration reçue au greffe le 24 juin 2021, la sci Les mouettes a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2022, elle a demandé de :
'Vu l'article 1641 du code civil,
- Juger le présent appel recevable et bien fondé,
- Réformer le jugement entrepris, en ce qu'il a :
o Condamné la SCI LES MOUETTES à payer à Madame [I] la somme de 16 775 € au titre de la restitution partielle du prix de vente,
o Condamné la SCI LES MOUETTES à payer à Madame [I] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,
o Condamné la SCI LES MOUETTES aux dépens, qui comprendront ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire,
o Condamné la SCI LES MOUETTES à payer à Madame [I] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
o Dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
- Et statuant à nouveau :
o Juger que la SCI LES MOUETTES n'est pas une professionnelle de l'immobilier, et que par conséquent l'action de Madame [I] ne peut prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés.
o Juger que l'action de Madame [I] basée sur le fondement de l'article 1641 du code civil, est prescrite.
o Débouter purement et simplement Madame [I] de l'ensemble de ses demandes celles-ci s'avérant infondées et injustifiées.
o Débouter Madame [I] de son appel incident,
o Condamner Madame [I] à payer à la SCI LES MOUETTES la somme de 3000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens'.
Elle a soutenu que :
- n'étant pas un professionnel de l'immobilier, son objet social n'incluant pas la revente immobilière, elle n'était pas présumée avoir eu connaissance du vice et était fondée à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée ;
- les désordres, mentionnés au rapport de diagnostic immobilier, étaient apparents lors de la vente ;
- l'action était prescrite, l'intimée ayant elle-même déclaré que les désordres avaient été constatés en 2015/2016.
Subsidiairement, elle a conclu à la réduction des prétentions formées à son encontre, l'expert judiciaire ayant évalué à 6.190,80 € le coût des travaux à sa charge. Elle a ajouté ne pas avoir à supporter le coût de remise en état de la terrasse réalisée postérieurement à la vente par l'intimée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2022, [A] [I] a demandé de :
'Déclarer recevable mais mal fondé l'appel formé par la SCI LES MOUETTES à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES le 21 Mai 2021.
Déclarer recevable et fondé l'appel incident formé par Madame [A] [I] à l'encontre de la décision précitée.
Vu les dispositions des articles 1641 et 1645 du Code Civil.
Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé le 27 Janvier 2020.
Vu les éléments du dossier,
En conséquence,
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES le 21 Mai 2021 en ce qu'il a :
Condamné la SCI LES MOUETTES à payer à madame [A] [I] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts
Condamné la SCI LES MOUETTES aux dépens qui comprendront ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire
Condamné la SCI LES MOUETTES à payer à Madame [A] [I] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau,
Condamner la SCI LES MOUETTES à verser à Madame [A] [I] la somme de 42.119 € à titre de restitution partielle du prix de vente.
Y ajoutant,
Condamner la SCI LES MOUETTES à verser à Madame [A] [I] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétible d'appel ainsi qu'à prendre en charge les dépens d'appel'.
Elle a soutenu que :
- l'appelante, professionnelle de l'immobilier dont les associés étaient au surplus un notaire et son épouse clerc négociateur dans son étude, n'était pas fondée à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ;
- le délai de prescription de l'action en garantie de ces vices avait commencé à courir à compter de la date du rapport d'expertise amiable, avait été interrompu par l'assignation en référé et n'avait pas expiré à la date de l'assignation au fond ;
- le vice n'était pas apparent à la date de la vente, le rapport de diagnostic étant insuffisant à le caractériser ;
- ses précédentes fonctions administratives dans une agence immobilière proche du bien puis dans l'étude du notaire associé de la société venderesse ne lui avaient pas permis d'en connaître ;
- la sci Les mouettes était redevable du coût de l'ensemble des travaux de nature à mettre fin aux infiltrations.
L'ordonnance de clôture est du 19 décembre 2022
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR LA RECEVABILITÉ
L'article 1648 du code civil dispose que : 'L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.
Maître [M] [X], huissier de justice associé à [Localité 6], a indiqué dans son procès-verbal de constat du 25 février 2019 dressé sur la requête de [H] [I] que celle-ci lui a exposé que :
'Il s'avère que lors de l'hiver deux mille quinze, deux mille seize, à l'issue d'une période de pluies, elle a connu des premiers désordres dans les locaux, sur le mur Sud, dans la mesure où celui-ci laissait apparaître des infiltrations d'humidité, de même que sur la voie d'accès considérée comme une cour anglaise, où les murs la bordant laisse passer 1'eau.
Elle a alerté la mairie de [Localité 8]
[...]
Le problème persistant...une expertise a été diligentée le vingt-six mars deux mille dix-huit, à laquelle aucune suite n'a été donnée.
En l'état, les désordres persistent, lorsqu'il y a des fortes pluies, elle subit des infiltrations à l'intérieur des locaux d'habitation'.
A la date des premiers constats des infiltrations, [A] [I] n'avait pas connaissance des causes de celles-ci.
Le vice allégué n'a été connu dans son ampleur, ses causes et ses conséquences qu'à compter de la date du rapport d'expertise amiable, en date du 22 mai 2018. L'assignation en référé expertise est du 22 mai 2019. Elle a été délivrée dans le délai de deux années ayant commencé à courir à compter du 22 mai 2018.
Par application des articles 2239 et 2241 du code civil, cette assignation a interrompu le délai de prescription qui a été suspendu le temps des opérations d'expertise. Ce délai a recommencé à courir au plus tôt le 27 juillet 2020
(date du rapport : 27 janvier 2020 + 6 mois).
L'assignation a été délivrée le 5 mai 2020, avant même que le délai de prescription n'ait recommencé à courir.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a considéré recevable l'action de [A] [I], car non prescrite.
B - SUR UN VICE CACHÉ
L'article 1641 du code civil dispose que : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
L'article 1642 du même code précise que : 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.
La charge de la preuve du vice pèse sur l'acquéreur.
1 - sur l'existence d'un vice
[K] [S], du cabinet Texa missionné par l'assureur de protection juridique de [A] [I], a dans son rapport en date du 22 mai 2018 exposé que :
'Il s'agit d'une maison ancienne en pierres de pays encastrée dans un coteau. La façade arrière est en partie enterrée, de même que le pignon où se trouve cette cour anglaise.
Au dessus de la maison le terrain qui permet d'accéder à un calvaire, présente une forte déclivité ; lors d'abats d'eau de pluie violents, l'eau ruisselle sur le terrain et s'accumule le long de ce pignon et contre la façade arrière.
Cette construction n'a pas fait l'objet de protection d'étanchéité en soubassement, ni de coupure anti capillarité, dispositions constructives qui à l'époque de son édification n'existaient pas'.
L'expert judiciaire a en page 13 de son rapport décrit comme suit ses constatations, s'agissant de la cour d'accès au logement de l'intimée :
'' Madame [A] [I] est propriétaire d'une maison à usage d'habitation située sur les parcelles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 4]
[...]
' L'escalier en pierre menant à la fois à la maison de Madame [A] [I] et sur le haut du terrain appartenant à la commune de [Localité 8], est situé sur une emprise foncière cadastrée [Cadastre 2] appartenant à la ville de [Localité 8].
' La cour menant à la fois à la maison de Madame [A] [I] est située sur une emprise foncière cadastrée [Cadastre 2] appartenant à la ville de [Localité 8].
' Les eaux de surface et les eaux souterraines situées dans la parcelle [Cadastre 2], appartenant à la commune de [Localité 8], se déversent naturellement vers la rue, en inondant régulièrement la cour et l'escalier appartenant à la commune de [Localité 8], pour lesquels Madame [A] [I] à une servitude de passage de fait, occasionnant ainsi des inondations régulières et des désordres dans le logement de Madame [A] [I]
' Les eaux de surface et les eaux souterraines situées dans la parcelle [Cadastre 2], appartenant à la commune de [Localité 8], se déversent naturellement vers la rue, en inondant régulièrement le terrain appartenant à Madame [A] [I], occasionnant ainsi des désordres dans le logement de Madame [A] [I]
' L'absence d'étanchéité sur les murs au droit de l'escalier
' L'absence d'étanchéité sur la hauteur du soubassement de la façade enterrée de l'ensemble immobilier pour lequel Madame [A] [I] est propriétaire d'une partie
' L'absence d'étanchéité entre l'escalier et le mur de façade de l'ensemble immobilier dans lequel Madame [A] [I] est propriétaire
' Les murs des façades de l'ensemble immobilier dans lequel Madame [A] [I] est propriétaire en partie, sont constitués de pierres revêtues d'un enduit de type monocouche
' Des traces d'infiltrations en façade de la maison appartenant à Madame [A] [I]
' Les murs entourant la cour sont constitués de blocs d'agglomérés revêtus d'un enduit
' Des traces d'infiltrations sur les murs entourant la cour
' L'absence de pente d'évacuation des eaux de surface sur la terrasse carrelée de la cour
' L'absence de caniveau au droit de la porte de la maison de Madame [A] [I]'.
S'agissant de la terrasse privative réalisée sur la parcelle, l'expert a indiqué en page 22 de son rapport avoir fait le constat suivant :
'' L'absence de drainage en pied de mur permettant l'évacuation des eaux souterraines
[...]
' Des délitements d'enduit et des murs pierre liés à la présence d'eau sur ces derniers
' L'absence de pente d'évacuation des eaux de surface sur la terrasse
' L'absence de caniveau sur la terrasse permettant l'évacuation des eaux de surface'.
En page 18 de son rapport, il a indiqué, s'agissant de l'origine des désordres, que :
'Je confirme que les désordres proviennent de causes multiples comme suit :
' De l'absence de mise en 'uvre d'une protection physique contre les venues d'eaux de ruissellement de surface et souterraines dans la hauteur du soubassement des façades de l'immeuble pour lequel Madame [A] [I] y possède un appartement.
' De l'absence de mise en 'uvre d'une protection physique contre les venues d'eaux de ruissellement de surface et souterraines dans la hauteur du soubassement des façades des murs d'enceinte de la cour appartenant à la comme de [Localité 8], et pour lequel Madame [A] [I] bénéficie d'une servitude de passage de fait.
' De l'absence de mise en 'uvre d'une protection physique contre remontées d'eaux sous le dallage de la cour appartenant à la comme de [Localité 8], et pour lequel Madame [A] [I] bénéficie d'une servitude de passage de fait.
' De l'absence de mise en 'uvre d'un caniveau d'évacuation des eaux de surface de la dalle carrelée de la cour, compris évacuation dudit caniveau sur le réseau d'eaux pluviales de la commune
' De l'absence de mise en 'uvre d'une protection physique contre les venues d'eaux de ruissellement de surfaces et souterraines dans la hauteur du soubassement de la façade de l'immeuble pour lequel Madame [A] [I] y possède un appartement, au droit de l'escalier appartenant à la commune de [Localité 8], pour lequel Madame [A] [I] bénéficie d'une servitude de passage de fait'.
En page 24 de son rapport, il a ajouté, s'agissant de la terrasse, que : 'les désordres proviennent de causes multiples comme suit :
' De l'absence de mise en 'uvre d'une protection physique contre les venues d'eaux de ruissellement de surfaces et souterraines dans la hauteur du soubassement des façades de l'immeuble pour lequel Madame [A] [I] y possède un appartement.
' De l'absence de mise en 'uvre d'une protection physique contre remontées d'eaux sous le dallage de la cour
' De l'absence de mise en 'uvre d'un caniveau d'évacuation des eaux de surface de la dalle de la terrasse, compris évacuation dudit caniveau'.
En page 17 du rapport, il a précisé que les travaux réalisés par l'intimée sur son fonds n'étaient 'aucunement à l'origine des désordres'.
Ces constatations et conclusions de l'expert, argumentées, éclairées par des photographies des lieux, n'ont pas été réfutées. Elles confirment les infiltrations alléguées par [A] [I] qui ont pour cause un défaut de protection de l'habitation contre le ruissellement des eaux pluviales en provenance du fonds supérieur.
2 - sur l'antériorité du vice
Le vice ainsi caractérisé par l'expert judiciaire doit avoir existé à la date de la vente.
En page 18 de son rapport, l'expert a indiqué que : 'En tout état de cause, je confirme que l'édification de l'immeuble, l'aménagement intérieur de cette partie d'immeuble, ainsi que l'édification de l'escalier ont été réalisés sans tenir compte des caractéristiques physiques du terrain'.
En page 20 et 25 du rapport, il a indiqué que : 'ces désordres préexistaient très certainement avant la vente du bien à Madame [A] [I], même si leurs ampleurs étaient très certainement moindres, au regard des conditions climatiques exceptionnelles subis ces dernières années dans la région'.
Ces conclusions non réfutées, corroborées par les constatations préalablement rappelées de l'expert, établissent l'antériorité du vice à la vente.
3 - sur le caractère caché du vice
a - sur l'apparence du vice
En page 17 du rapport, l'expert a indiqué s'agissant de l'escalier et de la cour d'accès au logement que :
'Sur l'analyse du diagnostic immobilier, réalisé par la société CHARENTE EXPERTISES, en date du 07 août 2014 et préalablement à la vente du bien, j'observe qu'il est fait mention à l'article H CONSTATATIONS DIVERSES, ce qui suit :
« Il convient de noter la présence de moisissures en soubassement de mur due à un désordre hygrométrique. »
J'observe par ailleurs que ce désordre dénoncé n'est accompagné d'aucune localisation géographique précise, et que l'ampleur de ce phénonène n'est pas définie.
Au regard de ces constatations, j'en conclu que même si Madame [A] [I] a été informée par le diagnostic technique immobilier de désordres relatifs à des remontées d'eau par capillarité dans les soubassements des murs, à contrario, Madame [N] ([I]) n'a pas été tenue informée par ce même diagnostic, des infiltrations provenant de la courette de l'escalier au regard de la configuration des lieux et des erreurs de conception et de réalisation dudit ouvrage, ainsi que de l'ampleur des phénomènes des désordres de moisissures en soubassement de murs provoqués par un désordre hygrométrique'.
En page 20 de son rapport, il a ajouté que : 'ces désordres n'étaient pas visibles dans cette ampleur lors de l'acquisition du bien' et que : 'ces désordres ne pouvaient être décelés par un acquéreur profane'.
Le diagnostic technique n'a pas été produit aux débats. Les termes rapportés par l'expert et les parties n'en ont pas été contestés.
Un acheteur profane ne pouvait déduire de l'observation insérée par le diagnostiqueur que le bâtiment subissait des infiltrations. L'intimée a par ailleurs acquis le bien au mois d'août, période présumée sèche peu propice aux infiltrations.
Le vice affectant le bien vendu doit pour ces motifs être considéré caché à la date de la vente.
b - sur la connaissance du vice par l'acquéreur
S'agissant des vices affectant la terrasse, l'expert a indiqué en page 25 du rapport que :
'Je confirme également que ces désordres, qui étaient à mon sens moins importants dans leurs ampleurs, étaient également connus de Madame [A] [I], qui était salariée du cabinet de notaires, en charge de la gestion locative du bien appartenant à la SCI LES MOUETTES, et qui, était notamment en charge de la mise en location de ce bien, avant qu'elle ne procède à son achat.
Je confirme que ces désordres n'étaient pas visibles lors de l'acquisition du bien par Madame [A] [I], même si celle-ci en avait eu connaissance au préalable de ces derniers, dans le cadre d'une fonction salariée exercée au sein du cabinet de Notaires, en charge de la gestion dudit bien.
Je confirme que ces désordres ne pouvaient être décelés par un profane'.
[A] [I] a été employée à temps partiel et en contrat à durée indéterminée à compter du 16 mars 2004 par une sarl R.V. Immobilier, en qualité de secrétaire. La sarl Fontenoy Groupe immobilier lui a délivré un certificat de travail en date du 16 mai 2013 pour la période courant du 16 mars 2004 au 16 mai 2013.
Elle a été employée à compter du 16 mars 2009 en qualité de secrétaire comptable par Maître [B] [W], notaire, par contrat à durée déterminée et à temps partiel, puis par contrat de travail à durée indéterminée. Le certificat de travail en date du 18 septembre 2015 mentionne un emploi du 16 mars 2009 au 18 septembre 2015.
Maître [B] [W] est associé avec son épouse de la sci Les mouettes. Par courriel en date du 25 juin 2014, la fiche descriptive du bien qui était proposé à la vente, au prix de 75.000 € (négociation incluse), avait été transmise à [A] [I]. Cette fiche décrit une maison ancienne rénovée.
Cette transmission, probablement par l'épouse du notaire qui a signé [R] le courriel ([Y] à l'extrait Kbis de la sci Les mouettes), établit que son emploi n'autorisait pas l'intimée à accéder à un tel document.
La fiche de poste de [A] [I] au sein de l'étude n'a pas été produite. L'appelante ne justifie pas que des difficultés avaient été signalées par les locataires du bien. Il ne peut dès lors être retenu que [A] [I] avait eu d'une quelconque manière connaissance avant la vente des infiltrations qui affectaient le bien qu'elle a acquis.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a retenu un vice caché.
C - SUR LA VENTE
L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur : 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
L'article 1644 précise que : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix' et l'article 1645 que: 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.
En page 9 de l'acte de vente, au paragraphe 'état du bien', il a été stipulé que :
'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
' des vices apparents,
' des vices cachés et ce par dérogation à l'article 1643 du Code civil.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
' s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.
1 - sur la garantie de la venderesse
a - sur la qualité de professionnelle de l'immobilier
La venderesse est une société civile immobilière.
L'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés mentionne :
- un capital social de 120 € ;
- que les époux [B] [W] et [Y] [T] en sont les associés ;
- que l'activité exercée est : 'Acquisition construction gestion location de tous immeubles' ;
- un commencement d'activité au 10 janvier 2005.
L'activité de la sci Les mouettes n'inclut pas à titre principal la vente d'immeuble.
L'acte de vente précise en page 16, au paragraphe 'origine de propriété', que 'Le BIEN a été acquis avec un immeuble de plus grande contenance....Aux termes d'un acte reçu par Maître [G] notaire à [Localité 9], le 10 mai 2005". La date de ce dernier acte et celle du commencement d'activité de la sci Les Mouettes laisse penser que celle-ci avait été constituée en vue de cette acquisition.
Aucune indication sur le patrimoine de cette société et de ses activités n'a été donnée.
Il ne se déduit pas de la seule qualité de ses associés que la sci Les mouettes est un professionnel de l'immobilier.
L'intimée ne peut pour ces motifs soutenir que la clause d'exclusion de garantie doit être écartée en raison de la qualité de professionnelle de la sci Les mouettes, qu'elle ne démontre pas.
2 - sur la connaissance du vice par la venderesse
En pages 20 et 25 de son rapport, l'expert judiciaire a affirmé que les désordres, alors moindres que ceux dénoncés par l'acquéreur, étaient connus de la sci Les mouettes.
Les termes du diagnostic immobilier préalable à la vente établissent que les problèmes d'humidité étaient préexistants à la vente.
Le descriptif synthétique des causes des infiltrations réalisé par l'expert amiable, repris plus longuement par l'expert judiciaire, établit que la sci Les mouettes, qui était propriétaire du bien depuis 9 années, ne pouvait pas ignorer leur existence.
En raison de cette connaissance, elle n'est pas fondée à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte de vente.
La sci Les mouettes est pour ces motifs tenue de garantir l'intimée des vices cachés affectant le bien qu'elle lui a vendu.
2 - sur l'action estimatoire
L'expert judiciaire a décrit en ces termes en page 19 les travaux à entreprendre s'agissant de l'escalier et de la cour :
'' Démolition de l'escalier
' Démolition de la cour et des murs d'enceinte
' Mise en 'uvre le long de la façade d'une protection physique contre les venues d'eaux souterraines et de surfaces
' Mise en 'uvre d'un drainage en pied de façade y compris raccordement
' Création d'une cour carrelée sur tapis drainant
' Création des murs d'enceinte de la cour y compris protection physique contre la venue des eaux souterraines et des eaux de surfaces
' Mise en 'uvre d'une chape carrelée y compris caniveau devant le mur de façade avec évacuation
' Création d'un escalier compris main courante'.
Il a estimé en même page à 33.000 € toutes taxes comprises le coût des mesures réparatoires, soit :
- démolition terrassement : 6.000 € ;
- étanchéité drainage mur : 6.000 € ;
- création escalier : 18.000 € ;
- maîtrise d'oeuvre : 3.000 €.
S'agissant de la terrasse, il a décrit en ces termes en page 24 de son rapport les travaux nécessaires :
'' Démolition de la terrasse
' Mise en 'uvre le long de la façade d'une protection physique contre les venues d'eaux souterraines et de surfaces
' Mise en 'uvre d'un drainage en pied de façade y compris raccordement
' Création d'une dalle de terrasse sur tapis drainant
' Mise en 'uvre de pierres de dallage sur chape drainante y compris caniveau devant le mur de façade avec évacuation
' Reprise des pierres des façades et des enduits des façades'.
Il a estimé en même page à 8.844 € toutes taxes comprises le coût des mesures réparatoires, soit :
- démolition terrassement : 3.600 € ;
- étanchéité drainage mur : 3.000 € ;
- terrasse 1.440 € ;
- maîtrise d'oeuvre : 804 €.
Ces estimations n'ont pas été contestées.
S'agissant de la première série de travaux, il a estimé qu'ils devaient être supportés par la seule commune et s'agissant de la seconde série, qu'ils devaient être supportés à proportion de 30 % par l'intimée et de 70 % par l'appelante.
Cette répartition ne peut pas être retenue.
La sci Les mouettes à l'encontre de laquelle est exercée l'action estimatoire est, ainsi qu'exactement retenu par le premier juge, tenue du coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices précédemment caractérisés. Ces travaux ont trait à l'étanchéité et au drainage de l'immeuble et des ouvrages attenants (cour anglaise et retour de son mur d'enceinte). Il a pertinemment exclu les travaux se rapportant aux ouvrages appartenant à la commune sans contact avec l'immeuble (escalier et mur d'enceinte le longeant) qui ne sont pas directement à l'origine des entrées d'eaux ainsi que ceux sur la terrasse arrière, réalisée postérieurement à l'acquisition par l'intimée sans mise en oeuvre d'un dispositif drainant ou d'évacuation des eaux pluviales ou de ruissellement.
Il a exactement apprécié comme suit le coût de ces travaux au regard des estimations de l'expert judiciaire :
- moitié des travaux de démolition et de terrassement côté mur pignon : 3.000 € ;
- moitié des travaux d'étanchéité et drainage côté mur pignon : 6.000 € ;
- un tiers de la création des nouveaux ouvrages côté mur pignon : 3.000 € ;
- travaux d'étanchéité et drainage côté mur de façade arrière : 3.000 € ;
- maîtrise d'oeuvre : 1.500 €.
A ces sommes s'ajoute le coût de réfection des plinthes des meubles de la cuisine, estimé par l'expert à 275 € toutes taxes comprises.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a condamné la sci Les mouettes au paiement de la somme de 16.775 €, en restitution partielle du prix de vente.
3 - sur le trouble de jouissance
Les entrées d'eau sont à l'origine pour l'intimée d'un trouble dans la jouissance paisible de son bien que l'appelante est tenue d'indemniser par application de l'article 1645 du code civil.
L'indemnisation de ce préjudice a été exactement appréciée par le premier. Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.
D - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelante.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
E - SUR LES DÉPENS
La charge des dépens d'appel incombe à l'appelante.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 21 mai 2021 du tribunal judiciaire de Saintes ;
CONDAMNE la sci Les mouettes à payer en cause d'appel à [A] [I] la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la sci Les mouettes aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
