ARRET N°90
FV/KP
N° RG 21/02997 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GMKH
S.C.I. LAETILOU
C/
[D]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 21 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02997 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GMKH
Décision déférée à la Cour : jugement du 13 septembre 2021 rendu par le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE.
APPELANTE :
S.C.I. LAETILOU
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Ayant pour avocat plaidant Me Daniel CHARCELLAY de la SELARL MINAUD CHARCELLAY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMEE :
Madame [E] [D]
née le 11 Août 1971 à [Localité 3] (75)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Ayant pour avocat plaidant Me Clémence ALLAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Claude PASCOT, Président
Monsieur Fabrice VETU, Conseiller
Monsieur Cédric LECLER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 11 août 2014, la SCI LAETILOU a été constituée entre Monsieur [O] [D] et Madame [E] [D].
Suivant acte authentique du 1er septembre 2014, la SCI LAETILOU a acquis une maison à usage d'habitation située [Adresse 1].
Mme [D] a occupé ce bien dès le 1er septembre 2014 sans qu'un contrat de bail ne soit formalisé entre les parties. Elle y a réalisé de nombreux travaux de rénovation.
En septembre 2015, M. [D] a proposé à Mme [D] le rachat de ses parts au sein de la société civile immobilière ou la mise en vente de la maison et remise de la somme de 100.000€ provenant du produit de vente, ce qu'elle a décliné.
Par ordonnance en date du 15 novembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de La Rochelle, à la requête de la SCI LAETILOU et de M. [D], a désigné un expert pour procéder à l'évaluation de la valeur vénale et locative de l'immeuble.
M. [F] [P], expert désigné a déposé son rapport le 18 septembre 2017.
Par acte d'huissier en date du 25 septembre 2018, la SCI LAETILOU a assigné Mme [D] aux fins de :
-Voir constater l'existence d'un contrat de bail verbal,
-Faire fixer le loyer à la somme de 1.000 € par mois,
- Condamner Mme [D] au paiement de la somme de 44.000 € au titre des arriérés de loyers arrêtés à la date du 7 mai 2018,
-La condamner au paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 1.000€ par mois à compter du 1er juin 2018 et jusqu'à libération des lieux,
-Prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de Mme [D],
-Ordonner l'exécution provisoire et la condamnation de Mme [D] à la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens et ce compris le coût du commandement de payer du 07 mai 2018.
Par jugement du 13 septembre 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi :
- Constate l'existence d'un bail verbal entre la SCI LAETILOU et Mme [D] depuis le 1er septembre 2014 relatif au logement sis [Adresse 1] ;
- Déboute la SCI LAETILOU de ses demandes au titre de la fixation de loyer à compter du 1er septembre 2014, de la condamnation de Mme [D] au paiement d'un arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation, de résiliation de bail et d'expulsion ;
-Déboute Mme [D] de sa demande au titre de son indemnisation par versement de la somme de 80.000€ et de la compensation entre les sommes mises à la charge des deux parties ;
-Déboute Mme [D] au titre de sa demande de réparation du préjudice moral ;
-Déboute la SCI LAETILOU de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Déboute Mme [D] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
-Ordonne l'exécution provisoire
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge, après avoir retenu le principe de sa compétence au regard de l'article L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire, a retenu :
- que la SCI LAETILOU ne rapporte pas la preuve d'un accord des parties sur le paiement d'une somme à titre de loyer lors de l'entrée dans les lieux tandis qu'il est constant qu'au regard de la situation financière de Madame [E] [D] à cette date, non contestée, il ne lui était pas possible de déménager pour un loyer de l.000 € ;
- que Mme [D] ne rapporte pas la preuve d'un accord sur le principe d'une occupation gratuite en raison de sa qualité d'associée au sein de la SCI, ni d'un commodat, qui essentiellement gratuit, est contredit par la réalisation des travaux importants dont il n'est pas contesté par les parties qu'ils ont été immédiatement entrepris ;
- qu'au regard de ces constatations et pièces produites aux débats, il convenait de constater que l'occupation des lieux n'avait pas été consentie à titre gratuit ou moyennant un loyer convenu entre les parties lors de l'entrée dans les lieux, mais en échange d'importants travaux de renovation intégralement réalisés par la locataire dès septembre 2014 ;
Par déclaration au greffe de la cour en date du 15 octobre 2021, la SCI LAETILOU a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.
Dans ses dernières conclusions RPVA du 11 juillet 2022, la SCI LAETILOU sollicite de la cour de:
Vu notamment les dispositions des articles 3 et 6 de la Loi du 6 juillet 1989,
Vu notamment les dispositions de l'article 1728 et suivants du Code civil,
Vu notamment les dispositions des articles 515 et 700 du Code de procédure civile,
Vu le commandement en date du 07 mai 2018,
- Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle du 13 septembre 2021 en ce qu'il a :
Constaté l'existence d'un bail verbal entre la SCI LAETILOU et Mme [D] depuis le 1er septembre 2014 relatif au logement sis [Adresse 1] ;
Débouté Mme [D] de sa demande au titre de son indemnisation par versement de la somme de 80.000€ et de la compensation entre les sommes mises à la charge des deux parties ;
Débouté Mme [D] au titre de sa demande de réparation du préjudice moral ;
Débouté Mme [D] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle du 13 septembre 2021 en ce qu'il a :
Débouté la SCI LAETILOU de ses demandes au titre de la fixation de loyer à compter du 1er septembre 2014, de la condamnation de Mme [D] au paiement d'un arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation, de résiliation de bail et d'expulsion ;
Débouté la SCI LAETILOU de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
Statuant à nouveau :
- Fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 1.000€ en application du rapport rendu par Monsieur [F] [P] en date du 18 septembre 2017 ;
- Condamner Mme [D] à payer à la SCI LAETILOU la somme de 44.000€ au titre de l'arriéré de loyers arrêté à la date du 07 mai 2018 ;
- Condamner Mme [D] à payer à la SCI LAETILOU la somme de 11.000 € à compter de juin 2018 jusqu'à avril 2019 au titre de l'arriéré de loyers ;
-Condamner Mme [D] à payer à la SCI LAETILOU le loyer mensuel de 1.000€ de mai 2019 jusqu'à la date de prononcer de la résiliation du bail ;
- Condamner Mme [D] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.000 € à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux;
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal consenti à Mme [D] pour les lieux sis [Adresse 1] ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [D] ainsi que l'expulsion de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;
- Débouter Mme [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
- Fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 650 € ;
- Condamner Mme [D] à payer à la SCI LAETILOU l'arriéré locatif du 1er septembre 2014 au 31 juillet 2022 (95 mois) soit 61.750 € ;
-Condamner Mme [D] à payer à la SCI LAETILOU le loyer mensuel de 650 € du 1er août 2022 jusqu'au prononcé de la résiliation ;
- Condamner Mme [D] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 650€ à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu'à la libération complète des lieux ;
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal consenti à Mme [D] pour les lieux sis [Adresse 1] ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [D] ainsi que l'expulsion de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;
A titre encore plus subsidiaire :
- Constater que Mme [D] est occupante sans droit ni titre de l'immeuble appartenant à la SCI LAETILOU ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [D] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner Mme [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000€ à compter du 1er septembre 2014 jusqu'à complète libération des lieux ;
En toutes hypothèses :
- Condamner Mme [D] à payer à la SCI LAETILOU la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers en date du 7 mai 2018.
Dans ses dernières conclusions RPVA du 12 octobre 2022, Madame [E] [D] sollicite de la cour de :
Vu les articles 1832, 1875 et 1240 du Code civil
Vu les articles 1714 et 1709 du code civil
A titre principal :
- Infirmer le jugement en ce qu'il a caractérisé l'existence d'un bail verbal et débouté Mme [D] de sa demande au titre des travaux réalisés ;
Statuant à nouveau :
- Juger que Mme [D] occupe le bien en qualité d'associée, ou à titre subsidiaire sur le fondement d'un commodat verbal ;
- Juger que Mme [D] devra être indemnisée par la SCI LAETILOU à hauteur de 80.000€ des travaux qu'elle a effectués dans l'immeuble ;
A titre subsidiaire :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a caractérisé l'existence d'un bail verbal au seul prix de la réalisation de travaux
En toute hypothèse :
- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande de réparation de son préjudice moral, de frais irrépétibles et au titre des dépens ;
Statuant à nouveau :
- Condamner la SCI LAETILOU, solidairement avec son gérant M. [D] à verser la somme de 7.000€ à Mme [D] de dommages et intérêts ;
- Condamner la SCI LAETILOU à verser la somme de 7.000€ à mme [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 3.000€ pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
La clôture de l'instruction de l'affaire est intervenue le 08 novembre 2022 pour être plaidée à l'audience du 06 décembre 2022, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la qualification du contrat liant les parties
1. L'article 1714 du Code civil dispose que le contrat de bail peut être écrit ou verbal.
2. Aux termes de l'article 1709 du Code civil; le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.
3. Si la fixation d'un prix sérieux constitue un élément caractéristique du contrat de bail, cette contrepartie n'est pas forcément une somme d'argent et peut consister en la réalisation d'un service.
4. L'existence d'une contrepartie s'apprécie au jour de la formation du contrat.
5. Mme [D], appelante incidente sur ce point, fait valoir que lorsque la SCI LAETILOU a été constituée, de même que lorsque la maison a été achetée, le projet affiché de M. [D] était de permettre à sa fille, c'est-à -dire elle-même, d'occuper un logement sans payer de loyer.
Selon elle, cette thèse serait accréditée par le fait qu'il lui a été accordé d'occuper ce bien en contrepartie de la réalisation de travaux ce qui avait l'avantage, pour son père, de régler le problème des aides financières que, depuis deux années, il apportait à sa fille dans le besoin tout en enrichissant son patrimoine.
6. La SCI LAETILOU objecte que pour obtenir un avantage fiscal pour ses associés, encore faut-il que la propriété d'une société civile immobilière soit achetée à crédit, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Selon l'intimée, à aucun moment il n'a été projeté ni convenu de donner la jouissance gratuite de l'immeuble à l'un des associés. M. [D] et sa fille se seraient seulement accordés pour permettre a cette dernière, par le biais de la SCI, de devenir a terme propriétaire par le biais d'un rachat des parts à un prix nettement inférieur à sa valeur.
7. Cette société civile explique que Mme [D] devait racheter les parts rapidement et que non seulement elle n'a plus entendu racheter les parts, mais elle n'a réglé aucun loyer.
8. La cour observe que les moyens invoqués par Mme [D] au soutien de l'inexistence d'un bail verbal sont inopérants à remettre en cause cette qualification, retenue à juste titre par le premier juge. En effet, la jouissance d'un bien moyennant la réalisation des travaux qu'elle indique avoir accompli en personne, sont parfaitement à même de caractériser l'existence d'un tel bail.
9. En outre, observe encore la cour, Mme [D] ne donne aucun élément de preuve susceptible de qualifier cette convention :
- d'une occupation à titre gratuit en sa qualité d'associée, faute de rapporter la preuve d'un accord du second associé de la SCI LARTILOU sur ce point ;
- d'un commodat verbal au sens des articles 1875 et 1876 du Code civil, dès lors qu'il est constant, en droit, que le prêt à usage constitue un contrat de service essentiellement gratuit et que Mme [D], sur ce point, explique avoir réalisé de nombreux travaux dès son arrivée dans les lieux pour lesquels elle sollicite une somme de 80.000 € ;
10. Il s'ensuit que c'est par des motifs pertinents, non remis en cause par les débats à hauteur d'appel et que la cour adopte que la convention liant les parties a été qualifiée de bail verbal.
11. La décision entreprise sera confirmée sur ce point.
Sur l'obligation à paiement d'un loyer
12. La SCI LAETILOU fait valoir que l'immeuble situé [Adresse 1], sur la commune de La Rochelle est le seul bien détenu par elle et que son occupation devait se faire contre paiement d'un loyer, comme le prévoyaient les statuts.
Selon elle, sans autorisation à l'unanimité des associés, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du code civil, l'occupation à titre gratuit est impossible et aucune autorisation de l'assemblée générale n'est versée en ce sens.
En outre, rappelle la SCI, l'intention libérale ne se présume pas mais se démontre et M. [D] n'aurait jamais eu l'intention de donner à sa fille cette maison et l'aurait fait mettre directement à son nom sans créer de SCI dans l'hypothèse inverse.
13. Cette société conclut que les attestations produites par l'intimée se limitent à reporter les propos de Mme [D] sans jamais établir que M. [D] leur aurait confirmé une quelconque intention libérale. Ainsi, ces attestations ne sont pas probantes.
14. Mme [D] réplique qu'aucun élément versé aux débats n'accrédite la thèse selon laquelle son consentement, sur le paiement d'un loyer, existerait depuis l'origine et, encore moins, rétroactivement depuis plusieurs années.
15. La cour observe qu'aucune quittance n'a jamais été établie par le bailleur, lequel s'entend d'un document aux termes duquel le bailleur reconnaît avoir reçu le paiement d'un loyer de 1.000 €.
16. Dans le même temps, la cour relève que la SCI LAETILOU ne sollicite pas l'application des dispositions de l'article 1716 du Code civil, que la cour n'a pas le pouvoir d'appliquer d'office, mais qui offre des critères exclusifs de fixation du loyer d'un bail verbal dont l'exécution a commencé et, consécutivement, dont la cour ne peut s'écarter.
17. Au regard de ce qui précède, la cour indique que l'ensemble des éléments produits aux débats sont inopérants à apporter la preuve du prix du bail et ainsi, démontrer l'existence d'un loyer de 1.000 € qui serait dû à compter du dépôt d'un rapport d'expertise dont M. [D] est à l'origine, pour l'avoir sollicité par voie de référé.
18. La décision sera confirmée sur ce point ainsi que l'ensemble des demandes attenantes à un arriéré locatif.
Sur la demande en remboursement des travaux
19. L'appelante incidente fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, le bien, entièrement rénové par elle, à ses frais, a vu sa valeur augmenter de 80.000 € ainsi que l'indique le rapport d'expertise versé aux débats par la SCI.
Mme [D] rappelle que le bien, propriété de la SCI LAETILOU, acheté 215.000 € le 1er septembre 2014 est évalué, trois années plus tard, à la somme de 296.000,00 €.
20. La SCI LAETILOU réplique qu'il n'a jamais été convenu que Mme [D] effectue des travaux de rénovation en contrepartie d'une occupation gratuite et qu'en outre, il avait été convenu pour éviter que ces travaux soient une charge, et compte tenu des relations familiales, que la locataire n'assume pas le coût des matériaux.
Enfin, indique le bailleur, il est constant que les travaux d'amélioration réalisés par le locataire ne donnent lieu à aucune indemnisation, sauf accord contraire, lequel n'est pas produit en l'espèce, étant précisé, d'une part, que la locataire n'aurait pas effectué tous les travaux dont elle réclame indemnisation et, d'autre part, les travaux réalisés n'ont pas tous contribué à l'augmentation de la valeur vénale de sa propriété.
21. La cour rappelle aux parties que dès lors que prix du bail verbal était la rénovation du logement mis à sa disposition avec l'aide de son bailleur par l'achat de matériaux et qu'elle ne conteste pas avoir occupé ce logement, elle ne peut prétendre à la restitution des sommes exposées au titre des travaux réalisés à ce titre, sauf à apporter la preuve que certains d'entre eux ne rentreraient pas dans ce cadre, preuve qui n'est pas rapportée en l'espèce.
22. La décision déférée sera confirmée sur ce point.
Sur la demande de résiliation du bail et l'expulsion du locataire
23. L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
En vertu des articles 1728 du Code civil, le locataire est tenu d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée dans le contrat de bail et de payer le prix du bail aux termes convenus et en application de l'article 1741 du même code, le contrat de bail se résout par le défaut du locataire de remplir ses engagements.
Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
24. L'article 1736 du Code civil dispose que si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.
25. La cour rappelle qu'il résulte de l'article 10, alinéas 1 à 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bail verbal portant sur un logement à usage d'habitation principale conclu par des bailleurs personnes physiques, en société civile immobilière familiale ou en indivision, l'est pour une durée au moins égale à trois ans, et qu'en absence de congé valablement donné par les bailleurs, ce contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement par périodes triennales.
26. A défaut de justifier d'un congé, le bailleur ne peut prétendre à la résiliation du bail et à l'expulsion de sa locataire.
27. La décision sera là encore confirmée de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts
28. L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'exercice d'une action en justice et d'une voie de recours, même mal fondé, ne dégénère en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur sont démontrées.
29. Mme [D] explique qu'elle ne peut obtenir un logement social en raison de la procédure en cours, et ce, alors même qu'elle a fait l'objet d'une reconnaissance de travailleur handicapé en 2019, que son état de santé s'est dégradé, notamment, en raison des angoisses générées par le contexte de la présente procédure.
30. La SCI LAETILOU réplique que M. [D] n'étant pas partie a la procédure, Mme [D] sera nécessairement déboutée de sa demande dirigée contre lui. Pour le surplus, elle expose que les éléments permettant d'engager sa responsabilité ne sont pas réunies, l'engagement d'une procédure ne caractérisant pas en soi un élément préjudiciable, ainsi que le premier juge l'a retenu.
31. M. [D] n'étant pas partie à la procédure, la cour indique, à la suite de l'intimée, qu'une demande indemnitaire à son encontre ne saurait prospérer.
32. Pour le surplus, Mme [D] ne démontre pas l'existence d'une mauvaise foi de la SCI LAETILOU dans l'exercice des ses droits à intenter une action en justice.
33. La décision déférée sera, là encore, confirmée sur ce point.
Sur les frais de procès
34. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
35. La SCI LAETILOU qui échoue en ses prétentions supportera les dépens d'appel, la cour ne revenant pas sur la répartition opérée par le premier juge sur ce point.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 13 septembre 2021,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne la la SCI LAETILOU aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
