France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 24 janvier 2023, 21/00402

ARRÊT N°22

N° RG 21/00402

N° Portalis DBV5-V-B7F-GF6G

[Y]

[K]

[R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 24 JANVIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2020 rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS

APPELANTE :

Madame [B] [Y]

née le 03 Avril 1956 à [Localité 2]

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant et plaidant Me Renaud BOUYSSI de la SELARL ARZEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉS :

Madame [T] [K] épouse [R]

née le 11 Octobre 1980 à [Localité 2]

Lieudit '[Adresse 3]

Monsieur [L] [R]

né le 31 Octobre 1966 à [Localité 2]

Lieudit '[Adresse 3]

ayant tous deux pour avocat postulant Me Stéphanie DELHUMEAU-DIDELOT de la SCP BRUNET - DELHUMEAU, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Nathalie GEORGES, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 28 mai 2014, [B] [Y] a acquis au prix de 63.000 € de [T] [K] et [L] [R] un appartement situé [Adresse 1], au rez-de-chaussée d'un immeuble devant être soumis au régime de la copropriété, un abri de jardin, les 560/1000e de la propriété du sol et des parties communes et la jouissance exclusive d'un jardin.

Les vendeurs demeuraient propriétaires du surplus, notamment d'un appartement situé au premier étage et donné en location.

A l'avant-contrat en date du 25 février 2014, les vendeurs s'étaient engagés à :

- prendre en charge les frais liés à la mise en copropriété de l'immeuble ;

- faire installer un compteur électrique individuel ;

- reprendre l'encadrement d'une fenêtre de toit et la toiture correspondante ;

- refaire le bardage en façade.

Ces travaux n'ont pas été exécutés avant la signature de l'acte authentique ainsi que s'y étaient engagés les vendeurs.

Les 9 juin et 8 août 2015, des eaux de ruissellement se sont introduites dans le logement, en passant notamment sous les seuils des portes. Un courrier recommandé en date du 8 décembre suivant adressé par l'acquéreur aux vendeurs est demeuré sans suite.

Le 31 août 2015, lors d'un violent orage, l'appartement a été inondé. Dans un courrier en date du 12 octobre suivant, [B] [Y] a indiqué à ses vendeurs que l'exposition du logement au risque d'inondation constituait un vice caché. Dans un courrier en réponse en date du 17 octobre suivant, les vendeurs ont imputé l'inondation à une insuffisance du réseau public d'évacuation des eaux pluviales.

La société Vitale Assistance est intervenue afin de remettre le logement en état. [B] [Y] a été relogée le temps des travaux. Elle a fait dresser par acte du 6 janvier 2016 le constat des malfaçons révélées par les travaux, affectant principalement l'installation électrique.

Par acte du 27 mai 2016, elle a assigné ses vendeurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers. Par ordonnance du 29 juin 2016, [S] [V] a été désigné en qualité d'expert. Son rapport est en date du 1er avril 2017.

Par acte du 15 février 2018, [B] [Y] a fait assigner [T] [K] et [L] [R] devant le tribunal de grande instance de Poitiers. Se fondant sur les termes du rapport d'expertise, elle a demandé paiement des sommes de :

- 16.372.77 € en réparation du préjudice matériel consécutif au non-respect par les vendeurs de leurs engagements contractuels;

- 37 885.55 € en restitution partielle du prix de vente.

Les défendeurs ont conclu au rejet de ces demandes. Selon eux, les travaux auxquels ils s'étaient engagés et qu'ils avaient réalisés étaient moindres que ceux décrits par la demanderesse. S'agissant de la garantie des vices cachés, ils ont exclu toute mauvaise foi de leur part, ayant selon eux été dans l'ignorance de ceux-ci.

Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Poitiers a statué en ces termes :

'Condamne solidairement Monsieur [R] et de Madame [T] [K] à payer à Madame [B] [Y] la somme de 14 021,27 € à charge pour Madame [Y] de faire réaliser les travaux de bardage décrits dans le rapport d'expertise judiciaire sur la totalité de la façade de l'immeuble.

Condamne solidairement Monsieur [R] et de Madame [T] [K] à payer à Madame [B] [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette les autres demandes.

Condamne solidairement Monsieur [R] et de Madame [K] aux dépens'.

Il a considéré que les défendeurs :

- avaient manqué à leurs obligations contractuelles en ne faisant pas réaliser un bardage conforme aux règles de l'art ;

- avaient pris l'engagement de refaire l'encadrement du 'Velux' et de ne reprendre que la toiture correspondante et non la totalité de la toiture.

Il a chiffré le coût des travaux par référence au rapport d'expertise, déduction faite de celui des travaux ne devant pas être à charge des défendeurs.

Il a exclu la garantie des vendeurs sur le fondement des vices cachés aux motifs qu'il n'étaient pas établi qu'ils avaient connaissance :

- des défectuosités de l'installation électrique de la partie de l'immeuble dont ils avaient conservé l'usage ;

- des inondations survenues antérieurement à l'acquisition du bien, le sinistre subi en 2013 ayant eu pour cause des infiltrations en toiture.

Par déclaration reçue au greffe le 5 février 2021, [B] [Y] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2021, elle a demandé de :

'Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Poitiers du 15 décembre 2020 en ce qu'il :

- Condamné solidairement Monsieur [R] et Madame [T] [K] à verser à verser à Madame [Y] la somme de 14 021,27€, à charge pour Madame [Y] de faire réaliser les travaux de bardage décrits dans le rapport d'expertise judiciaire sur la totalité de la façade de l'immeuble ;

- Rejeté les autres demandes de Madame [Y].

Statuant à nouveau,

Vu l'article 1217 du Code civil ;

Condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [T] [K] à verser à verser à Madame [Y] la somme de 16 372.77 € en réparation du préjudice matériel consécutif au non-respect de leurs engagements contractuels par les vendeurs, ladite somme étant indexée selon l'indice du cout de la construction en vigueur au moment de son règlement effectif et assortie de l'intérêt légal à compter de la décision à intervenir ;

Vu les articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil ;

Condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [K] à verser à Madame [Y] une somme de 37 885.55 € au titre de la restitution partielle du prix de vente de l'immeuble, ladite somme étant assortie de l'intérêt légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [K] à verser àMadame [Y] une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour ;

Débouter les Monsieur [R] et Madame [K] de l'intégralité des demandes formées dans le cadre de leur appel incident ;

Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [K] aux dépens, en ce compris les dépens de première instance, de référé et les frais d'expertise judiciaire'.

Elle a soutenu que les intimés avaient manqué à leurs engagements contractuels :

- en ne réalisant que partiellement un bardage non conforme aux règles de l'art;

- en n'ayant pas procédé au remplacement de la fenêtre de toit et en n'ayant pas fait remanier le pan de toiture la supportant.

Elle a chiffré le coût de ces travaux à 16.372,77 € (montant toutes taxes comprises).

Elle a maintenu que les vendeurs devaient leur garantie des vices suivants dont ils avaient eu connaissance avant la vente :

- multiples non-conformités de l'installation électrique des parties supérieures de l'immeuble exposant les occupants à des risques d'électrocution et l'ensemble de l'immeuble à des risques d'incendie ;

- exposition anormale de l'immeuble à des risques d'inondation, les attestations produites établissant que le bien avait subi plusieurs inondations en 1970, 2006 et 2013.

Elle a sollicité la réfaction du prix de vente à hauteur de 37.885,55 € correspondant au coût des travaux de remise en état réalisés par la société Vitale Assistance et à l'indemnisation de ses préjudices matériels et moraux.

Par conclusions notifiées le 15 juillet 2021, [T] [K] et [L] [R] ont demandé de :

'Vu l'article 1134 ancien devenu l'article 1217 du code civil

Vu les articles 1641 à 1649 du Code Civil

Vu l'acte de vente du 28 mai 2014 de l'immeuble litigieux et la clause d'exclusion de garantie

Réformer le jugement du 15 décembre 2020 en ce qu'il a :

- Condamné solidairement M [R] et Mme [T] [K] à payer à Mme [B] [Y] la somme de 14 021,27 € à charge pour Mme [Y] de faire réaliser les travaux de bardage décrits dans le rapport d'expertise judiciaire sur la totalité de la façade de l'immeuble.

- Condamné solidairement M [R] et Mme [T] [K] à payer à Mme [B] [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamné solidairement M [R] et Mme [T] [K] aux dépens

Statuant à Nouveau :

Débouter Mme [Y] de ses demandes au titre des manquements des vendeurs à leurs obligations

Subsidiairement si la Cour devait retenir des manquements,

Constater que les vendeurs ne s'étaient pas engagés à changer le velux et écarter les demandes de Mme [Y] à ce titre.

Ecarter les demandes de celle-ci au titre de la réfection de l'intégralité du bardage et limiter les demandes au bardage de l'immeuble du rez-de-chaussée.

Débouter Mme [Y] de ses demandes au titre de l'article 700 du CPC.

La condamner à verser à Mme [K] et M [D] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles de première instance.

La condamner aux dépens de première instance.

Confirmer le jugement en ce qu'il a

Rejeté les autres demandes et débouté Mme [Y] de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Subsidiairement, si la cour devait retenir la garantie des vendeurs, constater leur absence de mauvaise foi et débouter Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts, et dire que la réduction du prix de vente ne serait pas supérieure à 1 472,50 €

Débouter Mme [Y] de ses demandes au titre de l'article 700 du CPC devant la Cour d'appel.

La condamner à verser à Mme [K] et M [D] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles devant la Cour.

La condamner aux entiers dépens de l'appel'.

Ils ont contesté avoir manqué à leurs engagement contractuels aux motifs :

- qu'ils ne s'étaient pas engagés à remplacer la fenêtre de toit, ni à refaire la toiture ;

- qu'il n'avait pas été stipulé que les travaux devaient être réalisés par un professionnel ;

- que le retard avait pour cause le souhait de l'appelante de faire réaliser une toiture pergola ;

- que le bardage ne devait être réalisé que sur la façade côté jardin et non également sur rue ;

- que l'appelante ne pouvait solliciter la réalisation de travaux sur des parties désormais communes.

Ils ont pour ces motifs conclu à la réduction des prétentions de l'appelante s'agissant du coût des travaux selon elle à réaliser.

Ils se sont prévalus de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés aux motifs que :

- l'installation électrique du logement vendu n'était pas défectueuse ;

- la société Edf n'aurait pas installé de compteur si l'installation électrique avait été déclarée non conforme par le Consuel intervenu ;

- le diagnostic préalable à la vente porté à la connaissance des acquéreurs avait fait mention d'anomalies à corriger ;

- les vices allégués étaient ignorés, n'ayant été constatés qu'après démontage des cloisons en suite du sinistre subi par l'appelante ;

- les travaux de rafraîchissement du bien qu'ils avaient réalisés n'avaient pas porté sur l'installation électrique.

Ils ont ajouté ne pas avoir eu connaissance des risques d'inondation allégués, d'une part celles survenues ayant été bien antérieures à l'acquisition de l'immeuble, d'autre part le dégât des eaux subi en 2013 ayant eu pour cause des infiltrations en toiture, enfin les précipitations de l'été 2015 ayant été d'une intensité exceptionnelle.

Ils ont conclu au rejet de la demande de réfaction du prix de vente, l'appelante ayant été indemnisée par son assureur à hauteur de 41.317,33 € et ayant ainsi pu modifier sans frais la disposition du logement.

L'ordonnance de clôture est du 12 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A - SUR LES ENGAGEMENTS CONTRACTUELS

L'article 1134 ancien du code civil (articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux) applicable en l'espèce dispose notamment que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'. L'article 1147 ancien ( 1231-1 nouveau) du code civil précise que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'. Aux termes de l'article 1135 ancien (1194 nouveau), 'Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature'.

Il a été stipulé à l'avant-contrat, au paragraphe ''VI - AUTRES CONDITIONS PARTICULIERES', que :

'* Le vendeur prend à sa charge tous les frais liés à la mis en copropriété de l'immeuble.

* Le vendeur s'engage à refaire l'encadrement du vélux et la reprise de la toiture correspondante avant la signature de l'acte notarié.

* Le vendeur s'engage à faire dans les 3 mois qui suit la signature de l'acte notarié, le bardage sur la façade de l'immeuble'.

1 - sur l'expertise

L'expert judiciaire a conclu en pages 12 et 13 de son rapport que :

'La description de l'immeuble est faite dans le corps du rapport.

1) La partie [Y];

[...]

b. La mise en 'uvre du bardage n'étant pas conforme au DTU en vigueur, l'absence de grilles anti-rongeurs et surtout l'absence de ventilation vont entraîner un pourrissement du bois à moyen terme.

c. la couverture au-dessus du velux est à reprendre.

[...]

Les engagements, pris par les consorts [R] [K], qui devaient être réalisés préalablement à la vente et qui ne l'ont pas été :

- s'engager à refaire l'encadrement du velux et la reprise de la toiture avant la signature de l'acte notarié ; Le velux fuit toujours.

- s'engager à faire dans les trois mois qui suivent la signature de l'acte notarié le bardage sur la façade de l'immeuble ; L'ensemble des façades n'a pas été bardé et entraîne de ce fait des infiltrations dans la partie habitable de Madame [B] [Y].

[...]

c - la couverture au dessus du velux est à reprendre'.

2 - sur l'encadrement de la fenêtre de toit et la toiture correspondante

Les vendeurs se sont engagés à refaire l'encadrement de la fenêtre de toit et la toiture correspondante, à savoir celle protégeant l'encadrement de la fenêtre de toit.

Cet engagement avait pour finalité de rendre étanche la fenêtre de toit.

L'expert a indiqué en page 7 de son rapport que : 'l'examen du velux et de la couverture a montré que des infiltrations se produisaient. La couverture située au dessus de cette pièce est entièrement à reprendre et le velux est à remplacer'. Les commentaires des photographies annexées au rapport sont les suivants : 'photo de velux qui montre les infiltrations et l'état de pourriture du bois' et 'Photo montrant le plomb du velux déchiré et pas plaqué sur le chéneau'.

Les vendeurs ne se sont pas expressément engagés à faire remplacer la fenêtre de toit dont l'ancienneté et le mauvais état résultant d'infiltrations étaient apparents.

La photographie figurant en page 7 du rapport d'expertise établit que l'encadrement n'a pas été refait, sinon très grossièrement à la jonction entre les plaques de plâtre et les boiseries.

Le coût de reprise de la toiture supportant la fenêtre de toit a été chiffré par la société Expert Bois dans un devis en date du 16 mars 2017 retenu par l'expert. Le coût des travaux de reprise de la toiture s'élève au vu de ce devis à 1.180.04 € hors taxes, soit 1.298,04 € toutes taxes comprises (tva : 10 %).

Le coût de l'échafaudage, pour l'ensemble des travaux objet du devis, est de 1.100 € hors taxes, soit 1.210 € toutes taxes comprises (tva : 10 %).

3 - sur le bardage

Les appelants se sont engagés à réaliser un bardage sur 'la façade' de l'immeuble, sans préciser s'il s'agissait de la façade sur rue ou de celle sur cour.

Il résulte du rapport d'expertise que le bardage posé par les vendeurs d'une part ne recouvre pas l'ensemble de la façade, d'autre part n'est pas conforme aux règles de l'art. Il s'ensuit de l'humidité dans la cuisine de l'intimée et un risque de pourrissement du bardage.

La société Expert Bois a dans son devis précité chiffré le coût de reprise du bardage à 8.720.67 € hors taxes et 9.592,74 € toutes taxes comprises.

4 - récapitulatif

L'intimée est en conséquence fondée à demander paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 12.100,78 € (1.298,04 + 1.210 + 9.592,74 - montants toutes taxes comprises).

Le jugement sera réformé de ce chef.

B - SUR LES VICES CACHÉS

L'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil rappelle que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

En page 7 de l'acte de vente, il a été stipulé que :

'L'ACQUEREUR prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le VENDEUR, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés. II est subrogé dans tous les droits et actions du VENDEUR relativement à l'immeuble.

Le VENDEUR sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui'.

1 - sur les inondations

L'état des risques naturels miniers et technologiques en date du 6 février 2017 dressé par la société Immojyc Agenda 86 établit que l'immeuble alors propriété des appelants n'était pas situé dans une zone inondable, mais en était peu éloigné, de l'ordre d'une quinzaine de mètres sur le plan annexé à cet état.

L'expert judiciaire a conclu en page 1 de son rapport que :

'La cause des sinistres des 9 juin 2014, 8 août 2014 et 31 août 2014 vient essentiellement du relief de la [Adresse 4] et de la [Adresse 1], situées à proximité du Clain. La [Adresse 1] réceptionne toutes les eaux qui dévalent du [Adresse 4] et ces eaux étaient stoppées par un mur situé dans le jardin, aujourd'hui détruit.

Les travaux susceptibles d'en atténuer les conséquences sont de permettre aux eaux de pluies de s'évacuer sans obstacle vers le Clain. Le mur qui faisait barrage n'existe plus'.

[B] [Y] a rapporté sous la forme d'une attestation une déclaration de [U] [A] qui aurait téléphoniquement indiqué le 28 novembre 2018 qu'elle avait subi trois sinistres en 1970. Ce document établi par l'intimée est sans valeur probante.

[H] [N], architecte d'intérieur demeurant [Adresse 4] à [Localité 2], a dans une attestation en date du 10 décembre 2018 indiqué que :

'La semaine précédent notre mariage du 22 juillet 2006, il y a eu inondation suite à l'orage. Nous avons bien souvenir que les bouches d'égouts se soulevaient et ont même été emportées jusqu'à la [Adresse 1], l'eau était montée jusqu'au 2/3 des roues de voiture stationnée devant notre domicile'.

Cette attestation ne mentionne pas que l'immeuble litigieux avait été affecté par cette inondation.

[C] [F], demeurant également [Adresse 4], a attesté le 25 novembre 2018 que :

'Lors de l'année 2013, une inondation est survenue dans la maison habitée actuellement par Madame [Y] [B].

A cette époque-là la maison était louée à une jeune fille et Mr [D] est intervenu ; des dégats étaient à déplorer. L'eau était montée à au moins 50 cm.

Donc le propriétaire a caché cet incident à la nouvelle propriétaire sans faire le nécessaire pour que cela ne se reproduise plus.

En effet, l'inondation n'était pas la même mais il y avait des trous suffisamment grands pour laisser passer l'eau'.

[P] [F] a indiqué dans une attestation en date du 9 décembre 2018 que :

'Les inondations de notre quartier sont fréquentes mais depuis 2006, elles sont devenues devastatrices.

J'ai acheté notre maison en 1998 dont le jardin est mitoyen à la maison de M- [Y]

J'atteste qu'à chaque violent orage d'été, l'eau de pluie qui n'arrive pas à être canaliser par l'assainissement de la ville, s'engouffre régulièrement dans la ruelle.

Mais dès 2006, les inondations sont devenues plus fréquentes et dévastatrices'.

[Z] [O] a déclaré dans une attestation en date du 11 septembre 2014 que :

'Présente sur les lieux le 28 juillet 2013, j'ai pu constater l'état dans lequel été l'appartement, plus précisément la quantité d'eau importante présente dans le logement.

Tous le mobilier était dégradé ainsi que la présence d'eau dans les prises électriques. De plus, l'eau s'écouler encore au niveau du plafond de la chambre

[...]

Le lendemain de l'inondation Mr [R] s'est rendu sur les lieux après plusieurs appel de Melle [W] [J] par constater les dégâts. il lui a affirmé que cela été normal et qu'il n'y avait aucun travaux à faire.

Suite à cette événement Mr [R] s'est présenté au logement en ma présence réclamant avec une attitude et par des paroles menacantes son loyer. Melle [W] lui a expliqué à plusieurs reprises que tant que les travaux ne seront pas effectuer pour avoir un logement décent, elle ne lui verssserait pas son loyer.

De même ayant été parfois présente lors du réglement du loyer, j'affirme que Mr [D] ne lui fournissait pas de quittance de loyer'.

[M] [W], mère de [J] [W] précitée, a dans une attestation en date du 11 septembre 2014 notamment déclaré avoir constaté :'L'air ambiant humide dans l'appartement, les moisissures présentent sur les murs ainsi que la dégradation du plafond de la chambre'. Elle a ajouté que :

'J'ai également observé que par temps de pluie, l'eau s'infiltrait par celui-ci. De même les murs et le parquet suintaient et tout cela depuis l'occupation du local.

Après l'inondation du 27 juillet 2013, ma fille se plaignait tous les jours de se réveiller en pleine nuit incommodé par l'odeur de moisissure présentent dans sa chambre.

[...]

Pour ces raisons mon mari aujourd'hui décédé et moi-même avons convaincu [J] de déménager chez nous.

Je précise qu'après son déménagement Mr [R] s'est permis de nous appeler régulièrement pour réclamer les loyers de juillet, août et septembre'.

Par jugement du 13 mars 2015, le tribunal d'instance de Poitiers a condamné [J] [W] à payer à [L] [R] la somme de 1.439.93 € correspondant aux loyers demeurés impayés, au motif notamment que l'état d'insalubrité de l'appartement loué n'avait pas été constaté par les services municipaux. Le bailleur avait indiqué à l'appui de ses prétentions que 'l'inondation évoquée par la locataire résulte d'une tempête et que les réparations ont été faites suite au passage de l'expert de la compagnie d'assurance, Madame [W] étant indemnisée à cette occasion de son préjudice personnel' (page 2 du jugement).

Par courriers en date des 14 novembre 2014, 27 novembre 2015 et 26 juillet 2016, [Localité 2] a décrit à [L] [R] les travaux envisagés par la collectivité pour favoriser l'écoulement des eaux pluviales et prévenir les inondations. Dans son courrier du 27 novembre, il a qualifié l'inondation survenue dans la nuit du 3 août au 1er septembre 2015 de 'spectaculaire', mais non d'exceptionnelle. Il résulte de ces courriers que l'inondation a eu pour cause l'écoulement des eaux pluviales. Elle a une cause similaire à celle survenue en 2013.

Les vendeurs avaient acquis l'immeuble dans lequel était situé le logement cédé à l'intimée par acte du 12 octobre 2010.

Il résulte de ces développements que les appelants, qui avaient acquis le bien antérieurement à l'inondation de 2013 dont ils ont eu connaissance, n'ont pas informé leur cocontractante du risque d'inondation auquel était exposé l'appartement vendu, dont ils se séparaient alors même qu'il conservaient l'appartement situé à l'étage n'ayant semble-t-il jamais été inondé.

Les vendeurs ne sont dès lors pas fondés à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérés à l'acte de vente.

[B] [Y], si elle avait eu connaissance de ce risque, aurait soit renoncé à acquérir le bien, soit en aurait donné un prix moindre.

Elle est pour ces motifs fondée à se prévaloir d'un vice caché. Le jugement sera dès lors infirmé de ce chef.

2 - sur le circuit électrique

L'expert a indiqué en page 12 de son rapport que :

'Si on se réfère au circuit électrique des consorts [R], on peut imaginer que l'état du circuit électrique était le même chez Madame [Y], avant les inondations. Les travaux pour la mise en conformité du circuit électrique ont été réalisés après cette date'.

Le sapiteur sollicité par l'expert judiciaire a conclu son rapport en date du 11 février 2017 en ces termes :

'Concernant la norme XPC 16 600 et NF C15 100

1) Appartement du rez de chaussée :

Hormis la prise de terre qui est a reprendre, l'installation électrique est conforme, la sécurité des personnes et des biens est respectée.

Pour assurer la pérennité de la protection de terre il convient de prendre les dispositions qui conviennent pour celle-ci

2)Apartement du 1 er étage :

Cette installation présente un certain nombre de non conformités qu'il convient de régulariser pour certaines d'urgence :

- tableau de distribution du rez de chaussée a reprendre et poser un différentiel interrupteur

- reprendre les couvercles de baguettes,

- remplacer la prise dans la cuisine destinée a un four ou cuisinière électrique par une 32 Ampere

- revoir la protection de l'éclairage du lavabo

- faire passer un électricien sur l'ensemble de l'installation

Cette liste ne peut être considérée comme exhaustive'.

Les appelants ont produit une attestation de conformité en date du 7 avril 2014 de l'installation électrique du logement du rez-de-chaussée, une facture d'acompte en date du 24 avril 2014 et une facture en date du 29 mai 2014 de la société Erdf de branchement du logement au réseau de distribution d'électricité.

Le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité en date du 6 février 2014 établi par la société Immojyc Agenda 86 a signalé trois anomalies, deux sur le tableau électrique, une troisième relative à l'emplacement d'un point lumineux à proximité de la douche.

Maïtre Yann Brunet a sur la requête de [B] [Y] fait le 6 janvier 2016 dans le logement de cette dernière le constat suivant:

'Fils électriques avec dominos sans boîte électrique

Fils électriques non gainés

Dans la pièce principale le radiateur est branché sur le même circuit que la prise électrique

L'électricien m'indique qu'il n'y a qu'un seul circuit électrique pour le branchement du chauffe-eau, des luminaires du meuble de salle de bains, de la prise salle de bains, de la VMC salle de bains, du radiateur de la chambre et de la prise de la chambre, en effet visiblement il n'y a qu'un seul câble électrique jusqu'au compteur.

L'électricien m'indique qu'il n'y a qu'un seul circuit électrique pour le branchement de la hotte, du four, de la prise du plan de travail et de la prise côté séjour, en effet visiblement il n'ya qu'un seul câble électrique jusqu'au compteur

Des gaines électriques sont encastrées dans les murs

Les sorties de la VMC sont bouchées avec du scotch. La VMC est branchée directement sur une prise électrique

Boîtier électrique inaccessible avant la dépose des cloisons'.

Les photographies annexées à ce procès-verbal de constat établissent que le câblage électrique était situé derrière les cloisons de plâtre. Le rapport d'expertise permet de penser que l'installation électrique de l'appartement du premier étage avait été réalisée de même. Aucun élément des débats n'établit que les appelants avaient refait ou fait refaire cette installation depuis l'acquisition de l'immeuble et qu'ils avaient eu connaissance des anomalies affectant l'installation électrique du logement dont ils conservaient la propriété. De plus, ces anomalies n'affectent pas le logement acquis par [B] [Y].

Il ne peut pour ces motifs être considéré que les anomalies de l'installation électrique du logement du premier étage constituent un vice caché de celui du rez-de-chaussée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

3 - sur l'action estimatoire

L'article 1644 du code civil dispose que : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix' et l'article 1645 que : 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.

La société vitale Assistance a établi un devis de réfection du logement en date du 3 septembre 2015. [B] [Y] ne conteste avoir fait réaliser ces travaux financés par son assureur.

[Localité 2] a fait procéder aux travaux nécessaires pour prévenir une nouvelle inondation. Ces travaux avaient été décrits comme suit dans un article de presse du journal 'Centre Presse', non daté :

'Venelle [Adresse 1]. Le 31 août 2015, la venelle débouchant sur la [Adresse 1] avait été victime d'une très importante inondation. L'eau s'y était engouffrée, un mur avait cédé... Des travaux ont été effectués cette année avec la création d'une noue pour évacuer l'eau. Mais en cas d'intempéries exceptionnelles, elle risque de ne pas être suffisante. D'où l'idée d'abaisser l'entrée de la venelle pour créer une sorte de déversoir permettant à l'eau de rejoindre la noue. Les travaux sont désormais envisagés pour 2019, pour un coût de 150.000 €. « La venelle est une voie privée, mais les causes des inondations sont situées en amont, j'ai donc estimé que ces travaux étaient justifiés », a précisé le maire'.

Il n'a pas été fait mention d'inondations survenues postérieurement à celle d'août 2015.

La partie du prix de vente devant être restituée par les vendeurs ne peut correspondre au coût des travaux de réfection pris en charge par l'assureur. Ce serait cause pour l'intimée d'un enrichissement sans cause. Elle est la différence entre ce que l'acquéreur aurait accepté de payer s'il avait eu connaissance du risque d'inondation et le prix de vente effectivement payé. Cette différence s'apprécie à 8.000 €.

Il sera fait droit pour ce montant à la demande de l'intimée présentée de ce chef. Le jugement sera en conséquence réformé sur ce point.

4 - sur la demande de dommages et intérêts

[B] [Y] sollicite l'indemnisation par les appelants de ses préjudices matériels et moraux.

Le préjudice matériel a été réparé.

Le préjudice moral est constitué par le désagrément de constater que le bien acquis était inondable, le trouble dans la jouissance paisible du bien en raison d'une part de l'inondation étant la conséquence d'un risque qui n'avait pas été porté à sa connaissance, d'autre part des travaux de réfection rendus nécessaires.

Ce préjudice moral sera indemnisé à hauteur de 4.000 €.

C - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

D - SUR LES DÉPENS

Les dépens incluent ceux de la procédure et référé et notamment le coût de l'expertise ordonnée par décision du 29 juin 2016 du juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers. Il sera ajouté de ce chef au jugement.

La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 15 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Poitiers sauf en ce qu'il :

Rejette les autres demandes' ;

et statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,

CONDAMNE in solidum [T] [K] et [L] [R] à payer à [B] [Y] à titre de dommages et intérêts les sommes de :

- 12.100,78 € correspondant au coût de reprise de l'encadrement de la fenêtre de toit, de la toiture correspondante et du bardage ;

- 4.000 € en réparation du préjudice moral subi à raison d'un vice caché ;

CONDAMNE in solidum [T] [K] et [L] [R] à payer à [B] [Y] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'action estimatoire;

DIT que les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

et y ajoutant,

DIT que les dépens de première instance incluent ceux de la procédure et référé et notamment le coût de l'expertise ordonnée par décision du 29 juin 2016 du juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers ;

CONDAMNE in solidum [T] [K] et [L] [R] à payer à [B] [Y] la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [T] [K] et [L] [R] aux dépens d'appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

| France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 24 janvier 2023, 21/00402

Synthèse

Origine de la décision