France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 17 janvier 2023, 21/01114

ARRÊT N°5

N° RG 21/01114

N° Portalis DBV5-V-B7F-GHTF

S.A.R.L. ADR & NANGERONI

[D]

[Y]

[I]

et autres (...)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JANVIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 février 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE

APPELANTE :

S.A.R.L. ADR & NANGERONI

N° SIRET : 503 398 257

[Adresse 6]

[Localité 16]

ayant pour avocat postulant Me Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉS :

Monsieur [C] [D]

né le 24 Décembre 1943 à [Localité 19]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Madame [K] [Y]

née le 04 Juin 1979 à [Localité 18]

[Adresse 9]

[Localité 11]

ayant tous deux pour avocat postulant Me François-hugues CIRIER de la SCP CIRIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [N] [X] [S] [I]

né le 19 Novembre 1961 à [Localité 16] (85)

[Adresse 2]

Monsieur [A] [O] [Z] [P]

décédé le 06 août 2021

né le 06 Septembre 1956 à [Localité 17] (85)

[Adresse 1]

Monsieur [L] [B] [V] [P]

né le 19 Novembre 1957 à [Localité 17] (85)

[Adresse 8]

[Localité 10]

ayant tous les trois pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Liliane BARRÉ, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE

Monsieur [E] [C] [O] [I]

né le 30 Septembre 1963 à [Localité 16] (85)

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [U] [S] [W] [I] épouse [F]

née le 02 Mai 1965 à [Localité 13] (85)

[Adresse 14]

[Localité 4]

Monsieur [M] [CJ] [O] [I]

né le 01 Septembre 1966 à [Localité 16] (85)

[Adresse 5]

[Localité 11]

S.A.R.L. C.O. IMMOBILIER 85

N° SIRET : B 521 648 303

[Adresse 3]

[Localité 11]

ayant pour avocat postulant Me Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 10 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 22 août 2014, [G] [I] née [R] a vendu à [C] [D] et [K] [Y] une maison d'habitation située [Adresse 9]).

La venderesse a déclaré à cet acte que le bien vendu était desservi par un réseau d'assainissement collectif et y était relié. Il a également été précisé à l'acte que le diagnostic préalable à la vente qui avait conclu que l'assainissement du bien était non conforme à la législation en vigueur, avait été porté à la connaissance des acquéreurs.

La société Saur a postérieurement à la vente, le 31 octobre 2014, procédé à un contrôle de l'installation d'assainissement. Elle a conclu que l'habitation était reliée à une fosse septique toutes eaux.

Par acte du 27 avril 2015, [C] [D] et [K] [Y] ont assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne la venderesse et la société Adr & Nangeroni aux fins d'expertise judiciaire. Par actes des 17 et 19 juin 2015, [G] [I] née [R] a mis en cause la scp Branger, notaire, l'agence Immobilière Co Immobilier 85 et la société Mma, assureur du diagnostiqueur. Par ordonnance du 31 juillet 2015, [T] [H] a été commis en qualité d'expert. Son rapport est en date du 27 mai 2016.

Par acte du 28 avril 2017, [C] [D] et [K] [Y] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne [G] [I] née [R], la société Adr & Nangeroni et la société Co Immobilier 85.

La venderesse est décédée en cours d'instance. Ses héritiers sont intervenus volontairement à l'instance.

[C] [D] et [K] [Y] ont soutenu que la venderesse avait manqué à son obligation de délivrance conforme et ainsi engagé sa responsabilité contractuelle, que le diagnostiqueur en n'ayant pas vérifié que le bien était ou non relié à l'assainissement collectif et l'agence immobilière par manque de diligences avaient engagé leur responsabilité délictuelle. Ils ont demandé paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :

- 19.604,02 € correspondant au coût de réalisation d'un assainissement non collectif ;

- 2.500 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Les consorts [I] ont conclu au rejet de ces demandes aux motifs qu'il avait été précisé à l'acte de vente que l'installation n'était pas conforme et que les demandeurs avaient indiqué en faire leur affaire.

Le diagnostiqueur et l'agence immobilière ont de même conclu au rejet des demandes formées à leur encontre en l'absence selon eux de faute.

Par jugement du 2 février 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) des Sables d'Olonne a statué en ces termes :

'Vu le rapport d'expertise judiciaire,

Vu les articles 1147, 1382 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause,

Dit que Messieurs [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [M] [I] et Madame [U] [I], en qualité d'héritiers de [G] [R], veuve [I] d'une part et la société ADR et NANGERONI, d'autre part, ont respectivement leur responsabilité contractuelle et délictuelle pour la société ADR et NANGERONI engagée envers Monsieur [C] [D] et Madame [K] [Y] ;

Déboute Monsieur [C] [D] et Madame [K] [Y] de leurs demandes à l'encontre de l'EURL CO IMMOBILIER 85 ;

Condamne in solidum MM. [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [M] [I] et Mme [U] [I], en qualité d'héritiers de [G] [R], veuve [I] d'une part et la société ADR et NANGERONI, d'autre part, à verser à Monsieur [C] [D] et Madame [K] [Y] la somme de :

- 19 604,02 € TTC en réparation de leur préjudice matériel, somme à réactualiser suivant l'indice ICC du coût de la construction à compter du 10 février 2015 jusqu'au jour du jugement à compter duquel elle produira intérêts au taux légal,

- 1000 € au titre du préjudice de jouissance, produisant intérêts au taux légal à compter du jugement,

Dit que ces sommes seront capitalisées dans les conditions de l'article 1154 du code civil devenu l'article 1343-2 du code civil ;

Dit qu'au titre de la contribution finale à la dette, la réparation est à proportion de 10 % pour la succession [I] et de 90 % pour la société ADR et NANGERONI ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif;

Condamne in solidum la succession [I] et la société ADR et NANGERONI à verser à Monsieur [D] et Madame [Y] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la succession [I] et la société ADR et NANGERONI aux dépens de l'instance comprenant les frais de référés et d'expertise judiciaire, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement'.

Il a considéré recevable l'action, la renonciation des acquéreurs à un recours n'ayant porté que sur un raccordement à l'assainissement collectif et non à un assainissement non collectif.

Il a retenu le défaut de conformité du bien aux stipulations contractuelles et l'erreur du diagnostiqueur ayant engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs.

Il a exclu la faute de l'agence immobilière qui ne pouvait pas se convaincre de l'existence d'une fosse septique.

S'agissant de la contribution à la dette, il a en considération de l'état de santé de la venderesse dit le diagnostiqueur tenu à proportion de 90 % et les ayants-cause de la venderesse à proportion de 10 %.

Par déclaration reçue au greffe le 2 avril 2021, la société Adr & Nangeroni a interjeté appel de ce jugement.

[A] [P], héritier de la vendresse intervenu volontairement en cours d'instance, est décédé le 6 août 2021.

Par courrier en date du 13 septembre 2021, le conseil des consorts [I] a informé de ce décès et indiqué ne pas disposer d'information quant à la position du ou des ayants cause.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2021, la société Adr & Nangeroni a demandé de :

'Vu l'article 1240 du Code Civil,

[...]

- REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne le 2 février 2021 dans toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau

A titre principal

- JUGER qu'aucune faute imputable à la Société ADR & NANGERONI n'est rapportée ;

En conséquence,

- DEBOUTER les consorts [Localité 12] [Localité 20] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire

- RAMENER les prétentions indemnitaires des consorts [Localité 12] [Localité 20] à de plus justes proportions, le préjudice matériel ne pouvant consister que dans le coût du raccordement du bien litigieux au réseau d'assainissement collectif ;

En tout état de cause

- CONDAMNER Monsieur [A] [O] [Z] [P], Monsieur [L] [B] [V] [P], Monsieur [N] [X] [S] [I], Monsieur [E] [C] [O] [I], Madame [U] [S] [W] [I], Monsieur [M] [CJ] [O] [I] in solidum à garantir la Société ADR & NANGERONI de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son encontre ;

- DEBOUTER Monsieur [A] [O] [Z] [P], Monsieur [L] [B] [V] [P], Monsieur [N] [X] [S] [I], Monsieur [E] [C] [O] [I], Madame [U] [S] [W] [I], Monsieur [M] [CJ] [O] [I], et l'EURL CO IMMOBILIER de leurs appels en garantie à l'encontre de la Société ADR & NANGERONI.

- CONDAMNER les consorts [Localité 12] [Localité 20] à payer à la Société ADR & NANGERONI la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC.

- CONDAMNER les consorts [Localité 12] [Localité 20] aux entiers dépens, qui comprendront les frais du référé et d'expertise judiciaire'.

Elle a exposé que :

- le diagnostic, qui n'était pas destructif, ne permettait pas de conclure définitivement à l'absence de raccordement à l'assainissement collectif ;

- le technicien qui avait précisé que le diamètre de branchement des eaux usées était non vérifiable et que le raccordement des eaux ménagères était

indéterminé, ne disposait pas des éléments d'information nécessaires pour conclure à la certitude d'une installation autonome ;

- les réserves émises par ce technicien auraient dû susciter plus de curiosité de la part du vendeur et des acquéreurs.

Elle a conclu à l'absence de faute de sa part.

Subsidiairement, elle a contesté être tenue de supporter le coût de réfection d'une installation individuelle alors même que le service de l'assainissement avait indiqué que l'extension du réseau d'assainissement collectif à la propriété cédée était en cours de réalisation. Elle a indiqué que selon devis du 21 janvier 2021 communiqué par les acquéreurs et établi antérieurement au jugement critiqué, le coût du raccordement était de 5.180,23 € (toutes taxes comprises).

Elle ajouté que son manquement, s'il venait à être retenu, n'avait été à l'origine que d'une perte de chance à l'égard des acquéreurs.

Elle a sollicité la garantie des ayants-cause de la venderesse, ceux-ci n'ayant pu ignorer que le bien n'était pas raccordé à l'assainissement collectif et n'ayant entrepris aucune vérification après établissement du diagnostic.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, [C] [D] et [K] [Y] ont demandé de :

'VU les articles 369 et suivants, 754 et 757 du Code de procédure civile,

VU les anciens articles 1147, 1382 et l'article 1604 du Code civil,

VU l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,

VU la jurisprudence citée,

VU le rapport d'expertise judiciaire du 27 mai 2016

VU les pièces communiquées,

JUGER M. [C] [D] et Mme [K] [Y] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES-D'OLONNE du 2 février 2021 en ce qu'il a :

- Dit que Messieurs [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [M] [I] et Madame [U] [I], en qualité d'héritiers de [G] [R] veuve [I] d'une part, et la société ADR & NANGERONI d'autre part, ont respectivement leur responsabilité contractuelle et délictuelle pour la société ADR & NANGERONI engagée envers Monsieur [C] [D] et Madame [K] [Y],

- Dit qu'au titre de la contribution finale à la dette, la réparation est à proportion de 10% pour la succession [I] et de 90% pour la société ADR & NANGERONI,

- Condamné in solidum la succession [I] et la société ADR & NANGERONI aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de référés et d'expertise judiciaire, avec application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,

INFIRMER le jugement le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES-D'OLONNE du 2 février 2021 en ce qu'il a :

- Débouté Monsieur [C] [D] et Madame [K] [Y] de leurs demandes à l'encontre de l'EURL CO IMMOBILIER 85,

- Condamné in solidum MM. [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [M] [I] et Madame [U] [I], en qualité d'héritiers de [G] [R] veuve [I] d'une part, et la société ADR & NANGERONI d'autre part, à verser à Monsieur [C] [D] et Madame [K] [Y] la somme de :

o 19 604,02 € T.T.C. en réparation de leur préjudice matériel, somme à réactualiser suivant l'indice ICC du coût de la construction à compter du 10 février 2015 jusqu'au jour du jugement à compter duquel elle produira intérêts au taux légal,

o 1000 € au titre du préjudice de jouissance, produisant intérêts au taux légal à compter du jugement,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

Statuant à nouveau des différents chefs d'infirmation,

JUGER que les sociétés ADR & NANGERONI et C O IMMOBILIER 85 ont chacune commis des fautes de nature à engager leur responsabilité civile délictuelle.

CONDAMNER in solidum MM. [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [M] [I] et Mme [U] [I], en qualité d'héritiers de [G] [R], veuve [I], ainsi que les sociétés ADR & NANGERONI et C O IMMOBILIER 85, à payer à M. [C] [D] et Mme [K] [Y], à titre principal, la somme de 19 604,02 euros, et à titre subsidiaire, la somme de 6.479,38 euros, si le raccordement au réseau d'assainissement collectif s'avère effectivement possible, à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice matériel.

DIRE ET JUGER que le montant de l'ensemble des condamnations portera intérêts au taux légal à compter de la date figurant en tête de la présente assignation valant sommation de payer, les intérêts échus étant eux-mêmes capitalisés par périodes annuelles, conformément aux anciens articles 1153 et 1154 du Code civil.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum MM. [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [M] [I] et Mme [U] [I], en qualité d'héritiers de [G] [R], veuve [I], ainsi que les sociétés ADR & NANGERONI et C O IMMOBILIER 85 aux entiers dépens, comprenant ceux de l'instance de référé et de la mesure d'expertise judiciaire, taxés 2 329,76 euros par ordonnance du 22 juin 2016, outre les dépens

d'appel, le tout avec distraction au profit de la SCP CIRIER ET ASSOCIÉS, société d'avocats inter-barreaux postulant par l'un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile'.

Ils ont maintenu que :

- la venderesse avait manqué à son obligation de délivrance conforme, le bien cédé n'ayant pas été raccordé à l'assainissement collectif contrairement aux stipulations du compromis de vente puis de l'acte de vente ;

- le diagnostiqueur avait engagé sa responsabilité délictuelle à leur encontre en établissant un diagnostic erroné ;

- l'agence immobilière avait de même engagé sa responsabilité délictuelle en n'ayant pas procédé aux vérifications qu'appelaient les réserves émises par le diagnostiqueur.

Ils ont maintenu leur demande initiale de réfection de l'assainissement individuel. Dans l'hypothèse où le raccordement au réseau collectif d'assainissement serait possible, ils ont réduit à 6.479,38 € leur demande indemnitaire.

Ils ont estimé à 3.500 € l'indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2021, [A] [P] (décédé le 6 août 2021), [L] [P], [N] [I], [E] [I], [U] [I] et [M] [I] ont demandé de :

'Vu les articles 1134, 1147 et 1604 du Code Civil dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016,

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [T] [H] du 27 mai 2016,

Vu les pièces versées aux débats,

[...]

JUGER la société ADR & NANGERONI mal fondée en son appel,

REFORMER partiellement le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne en date du 2 février 2021 en ce qu'il a dit que :

- Considéré que l'EURL CO IMMOBILIER 85 n'a pas engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des indivisaires ;

- Condamné in solidum MM. [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [M] [I] et Mme [U] [I], en qualité d'héritiers de [G] [R], veuve [I] d'une part et la société ADR et NANGERONI, d'autre part, à verser à Monsieur [C] [D] et Madame [K] [Y] la somme de :

o 19 604,02€ TTC en réparation de leur préjudice matériel, somme à réactualiser suivant l'indice ICC du coût de la construction à compter du 10 février 2015 jusqu'au jour du jugement à compter duquel elle produira intérêts au taux légal,

o 1000 € au titre du préjudice de jouissance, produisant intérêts au taux légal à compter du jugement,

- Dit qu'au titre de la contribution finale à la dette, la réparation est à proportion de 10 % pour la succession [I] et de 90 % pour la société ADR et NANGERONI ;

- Déboute les consorts [I] et [P] de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif ;

- Condamne in solidum la succession [I] et la société ADR et NANGERONI à verser à Monsieur [D] et Madame [Y] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU,

DECLARER Monsieur [D] et Madame [Y], tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées, tant à l'encontre de feue Madame [R], veuve [I], que de ses ayants droits, compte tenu de la clause de non garantie figurant à l'acte et de l'absence de faute des vendeurs.

DEBOUTER purement et simplement les Consorts [D]-[Y] de toutes leurs demandes fin et conclusions, ne pouvant justifier de l'existence de préjudices réparables,

Si une part de responsabilité devait être retenue à l'encontre des ayants-droits de feue Madame [R] Veuve [I] :

CONDAMNER in solidum les sociétés CO IMMOBILIER 85 et ADR & NANGERONI à les relever indemne et à les garantir de toutes condamnation qui pourraient être prononcées contre eux à quelque titre que ce soit,

A titre subsidiaire,

CONFIRMER le jugement entrepris sauf à REDUIRE substantiellement les préjudices allégués par les Consorts [D]-[Y] et à ENTRER également en voie de condamnation à l'encontre de la société CO IMMOBILIER 85 pour qu'elle garantisse les ayants-droits de Madame feue [R] veuve [I], de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

En tout état de cause,

DEBOUTER toute autre partie de toutes demandes contraires aux présentes conclusions,

DEBOUTER l'EURL CO IMMOBILIER 85 et la société ADR & NANGERONI de leurs appels en garantie à l'encontre de l'Indivision [I],

CONDAMNER in solidum les sociétés CO IMMOBILIER 85 et ADR & NANGERONI à payer aux ayants droits de feue Madame [R] veuve [I], la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum les sociétés CO IMMOBILIER 85 et ADR & NANGERONI aux entiers dépens de la procédure, en ce compris ceux de la procédure de référés et de la mesure d'expertise judiciaire'.

Ils se sont prévalus de la clause insérée à l'acte de vente de renonciation par les acquéreurs à tout recours.

Subsidiairement, ils ont exposé que :

- l'état de santé de la venderesse, atteinte de la maladie d'Alzheimer, avait fondé qu'elle soit placée sous sauvegarde de justice et qu'un mandataire soit désigné afin de réaliser la vente de sa maison d'habitation destinée à financer son hébergement en établissement ;

- le mandataire spécial désigné ne connaissait pas les caractéristiques du bien où il n'avait jamais résidé.

Ils ont sollicité la garantie :

- de l'agence immobilière n'ayant selon eux pas recueilli toute information utile sur le système d'assainissement ;

- du diagnostiqueur n'ayant pas procédé aux investigations nécessaires et signalé que le bien n'était pas relié au réseau d'assainissement collectif.

Ils ont conclu à la réduction des prétentions des acquéreurs, d'une part le prix de vente ayant selon eux été réduit en raison notamment du défaut de conformité de l'installation d'assainissement, d'autre part n'ayant pas à financer un assainissement non collectif dès lors que'il était possible de se raccorder à un moindre coût au réseau collectif.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2021, la société Co Immobilier 85 a demandé de :

'Vu l'article 1382 du Code civil (applicable à l'espèce),

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [H] du 27 mai 2016,

Vu les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes en tout cas mal fondées,

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE le 2 février 2021 en ce qu'il a dit que la responsabilité de l'EURL CO IMMOBILIER 85 devait être écartée dans l'affaire soumise aujourd'hui à la Cour d'Appel de POITIERS ;

En conséquence,

- CONDAMNER tout succombant à verser à l'EURL CO IMMOBILIER 85 la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SELARL AVELIA représentée par Maître Thierry DECRESSAT, sur son affirmation de droit'.

Elle a exposé que :

- le rapport d'expertise avait caractérisé la faute du diagnostiqueur ;

- son devoir de conseil ne lui imposait pas de procéder à des vérifications techniques ni de s'assurer de la véracité des déclarations de ses mandants dès lors que leur fausseté n'était pas apparente ou ne pouvait pas être suspectée.

En l'absence de faute de sa part, elle a conclu au rejet des prétentions formées à son encontre.

Subsidiairement, elle a soutenu que le manquement allégué à son devoir de conseil n'avait été pour les acquéreurs que la perte de chance de contracter à un moindre prix. Elle a ajouté que le prix de vente avait été réduit par rapport à celui qui avait figuré au mandat de vente.

L'ordonnance de clôture est du 15 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L'ASSAINISSEMENT

L'expert a indiqué en pages 4 à 6 de son rapport que :

'Nous avons fait couler l'eau des différents appareils sanitaires et dans les différents regards, puis nous avons observé les cheminements.

Une partie des évacuations se retrouve dans un regard devant la propriété près de [Adresse 15].

Nous constatons la présence d'une fosse septique sous le carrelage de la véranda.

[...]

Ces constatations confirment le diagnostic de la SAUR (pièce n° 3 de Maître [J]).

Le système est constitué d'un assainissement NON collectif (ANC), comprenant une fosse septique pour la récupération des eaux usées et une évacuation directement au fossé des eaux vannes et d`eaux de pluie.

Il n'existe pas de réseau collectif sur le bas de [Adresse 15].

Plusieurs maisons sont concernées et ne peuvent ainsi pas être raccordées au réseau collectif.

Le désordre se manifeste par le fait que l'installation ancienne est polluante et qu'elle ne correspond pas aux indications données aux acheteurs.

Il s'agit d'un assainissement NON collectif contrairement à ce qu'indique l'acte de vente (pièce n° 1 de Maître [J])'.

SUR LA DÉLIVRANCE CONFORME

L'article 1604 du code civil dispose que 'la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur' et l'article 1606 que 'l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété'. Le vendeur a l'obligation de délivrer un bien conforme aux prévisions contractuelles.

Il a été stipulé en page 10 de l'avant contrat en date du 25 juin 2014, au paragraphe 'assainissement', que :

'Le vendeur déclare que les biens objet des présentes 1

' sont raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

' Un certificat attestant du contrôle de ce raccordement a été délivré le 24juin 2014 par ADR & Nangeroni...et est annexé aux présentes(17), duquel il résulte que :

' le contrôle a conclu au bon fonctionnement et à la bonne qualité d'exécution des ouvrages de raccordement.

' le contrôle a conclu aux sources de dysfonctionnement et aux obligations de remise en état suivantes, l'acquéreur déclarant vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre le vendeur'.

Il a été stipulé en page 11 de l'acte de vente, au paragraphe 'raccordement au réseau d'assainissement', que :

'Le VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau.

Ce réseau d'assainissement utilisé a fait l'objet d'un contrôle par ladite société ADR ET NANGEROIN, susdénommée, ainsi qu'il résulte d'un document ci-annexé.

Il en résulte notamment ce qui suit :

« L'assainissement du bien visité est non conforme à la législation en vigueur et ce sur la partie privative du bien. »

L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ce diagnostic par la remise qui lui en a été faite par le VENDEUR.

Il s'oblige à en faire son affaire personnelle, sans recours contre le VENDEUR'.

Il résulte du rapport d'expertise et il n'est pas contesté que le bien cédé n'est pas relié au réseau d'assainissement collectif.

L'expert a précisé en page 7 de son rapport que :

'Le système d'assainissement Non collectif constitué de la fosse septique implantée sous le carrelage de la véranda existe certainement depuis la construction de la maison début 1970.

Suivant les dires de Messieurs [I] et [P], la véranda a été construite il y plus de 15 ans.

Il n'était pas possible de`déceler la nature du système par un acquéreur « néophyte ».

La venderesse, en cédant un bien non relié à ce réseau alors qu'elle avait déclaré au compromis de vente puis à l'acte de vente qu'il l'était, a manqué à son obligation de délivrance.

Les ayants-cause de la venderesse ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée, dès lors que celle-ci avait trait au défaut de conformité du raccordement au réseau collectif et non à l'absence de raccordement qui n'était pas apparent.

Le manquement à l'obligation de délivrance engage la responsabilité contractuelle de la venderesse.

SUR LE PRÉJUDICE

L'article 1147 ancien ( 1231-1 nouveau) du code civil précise que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'.

L'expert judiciaire a évalué par référence à un devis en date du 10 février 2015 de l'entreprise Sttp à 16.733 € hors taxes, soit 18.406,30 € toutes taxes comprises le coût de réalisation d'un assainissement non collectif conforme.

Par courrier en date du 14 avril 2022, le président de la communauté de communes Vendée Grand littoral a indiqué à [C] [D] que :

'Je vous informe que suite à l'extension du réseau d'assainissement collectif [Adresse 9], celui-ci a été mis en service à la date du 07 avril 2022. Par conséquent. votre propriété sise [Adresse 9] est raccordable au réseau des eaux usées.

Conformément à l'article 1331-1 du Code de la Santé Publique, le branchement des eaux usées des immeubles au réseau d'assainissement est obligatoire dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service.

[...]

Après votre raccordement, vous serez redevable de la Participation au Financement de l'Assainissement Collectif (PFAC) dont le montant actuel est de 500 €'.

La société GR TEX TP a établi un devis de raccordement en date du 25 janvier 2021 d'un montant toutes taxes comprises de 5.180,23 €. La société Sttp a établi une devis en date du 20 mai 2022, d'un montant toutes taxes comprises de 5.979,38 €. Ce dernier devis, le plus récent, sera retenu. Le coût de raccordement au réseau d'assainissement est ainsi de 6.479,38 € (5.979,38 + 500).

Il n'est pas établi que la réduction du prix de vente, de 166.000 € alors que le mandat de vente sans exclusivité consenti à la société Co Immobilier 85 mentionnait un prix de 189.000 €, avait pour cause le défaut de conformité de l'installation d'assainissement.

Le jugement sera pour ces motifs réformé en ce qu'il a retenu le coût de réalisation d'un assainissement non collectif alors que désormais, le raccordement au réseau collectif est possible et obligatoire.

Les intérêts de retard seront calculés sur la somme de 6.479,38 € au taux légal à compter du 20 mai 2022, date du devis et capitalisés par application des articles 1154 ancien et 1343-2 nouveau du code civil. Le jugement sera confirmé du chef de la capitalisation.

Les travaux de mise en conformité de l'installation d'assainissement et de raccordement au réseau collectif seront pour [C] [D] et [K] [Y] cause d'un trouble dans la jouissance paisible du bien qu'ils ont acquis. L'indemnisation de ce préjudice a été exactement appréciée par le premier juge à 1.000 €. Le jugement sera confirmé de ce chef.

SUR LES DEMANDES FORMÉES A L'ENCONTRE DU DIAGNOSTIQUEUR

Le diagnostiqueur n'est pas lié par contrat avec les acquéreurs. Il appartient à ces derniers de rapporter la preuve de la faute du diagnostiqueur engageant à leur égard sa responsabilité délictuelle.

La société Adr & Nangeroni a établi le diagnostic du réseau d'assainissement. Son rapport est sur ce point intitulé : 'Diagnostic du raccordement au réseau d'assainissement collectif En conformité avec l'arrêté du 6 mai 1996 sur les modalités de contrôle, art. 4". Ce rapport est en date du 24 juin 2014. Deux versions en ont toutefois été produites.

L'acte de vente n'a pas été produit avec ses annexes. La copie du rapport de diagnostic produit par les acquéreurs comporte trois pages. Ils ont apposé leur signature sur chacune des pages. Cette copie est identique au rapport non signé en leur possession. Le rapport produit par le diagnostiqueur est établi sur quatre pages. Aucune des parties n'a contesté les termes de ces diagnostics.

Le rapport produit par les acquéreurs mentionne en première page un repérage le 24 juin 2014 d'une durée de 3 h. Il rappelle l'objet de la mission confiée :'Vérifier l'existence et l'implantation d'un dispositif d'assainissement' et 'Recueillir ou réaliser une description de l'installation'. Il mentionne, dans l'encart 'observations', que : 'L'assainissement du bien visité est non conforme à la législation en vigueur et ce sur la partie privative du bien'. Il précise en page 2 qu'aucun document n'a été remis au diagnostiqueur que personne n'accompagnait.

En même page, le paragraphe 'Détaillé de l'étude' précise que :

CARACTÉRISTIQUES DE L'HABITATION

Type de bâtiment .......................................................

Existe-t-il des documents permettant de déterminer les caractéristiques du système'

Non

Existe-t-il des documents permettant de déterminer l'implantation du système '

Non

Type de réseau :..............................................................Eaux usées et pluviales mélangées

RACCORDEMENT DES EAUX USÉES

Type de raccordement : .............................................. Non affleurant

Diamètre du branchement des eaux usées (mm) : ...... non vérifiable

Matériau du branchement ........................................... Plastique

Raccordement des eaux-vannes .................................. Indéterminé

Raccordement des eaux ménagères ............................ Indéterminé

Type de tampon de visite des eaux usées..................... Inaccessible

Le rapport produit par le diagnostiqueur diffère en ce qu'il mentionne en page 1 :

- en conclusion que : 'L'assainissement du bien visité n'est pas conforme à la législation en vigueure' ;

- en observations que : 'Les eaux usées issues du lavabo dans le garage se déversent dans les eaux de pluie' et que : 'Le regard es eaux sales et usées n'est pas affleurant ou visible'.

L'expert a considéré en page 7 de son rapport que :

'La cause de l'erreur sur l'information de la présence d'un assainissement collectif alors qu'il s'agit d'un ANC provient d'une erreur de diagnostic de la part de ADR et NANGERONI.

Une vérification auprès du Service Public d'Assainissement Non collectif (SPANC) aurait permis de confirmer l'erreur.

Une recherche plus approfondie sur les sorties, notamment sur celle aboutissant à la route Nationale, aurait permis de confirmer qu'il n'y a pas de collecte sur la route et donc que la maison n'est pas raccordée'.

Le diagnostiqueur a relevé le défaut de conformité de l'installation sur la partie privative du bien. Il a indiqué dans son rapport qu'aucun document ne lui avait été remis, qu'il ne disposait d'aucune indication sur l'emplacement des réseaux et qu'il n'avait pas pu vérifier le raccordement.

Les termes de ce diagnostic interrogent suffisamment sur le bon fonctionnement du réseau d'assainissement, individuel ou collectif. La venderesse et les acquéreurs disposaient ainsi des informations nécessaires pour se renseigner sur les éventuels travaux nécessaires.

Il ne peut être reproché au diagnostiqueur d'avoir fait référence au réseau d'assainissement collectif pour établir son rapport dès lors que le bien était déclaré y être relié.

Une vérification aurait requis des destructions, notamment de carrelage, qu'un diagnostiqueur n'a pas à entreprendre, sauf demande expresse ici non établie.

Aucune faute ne peut dès lors être retenue à l'encontre de la société Adr & Nangeroni. Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il a considéré engagée la responsabilité du diagnostiqueur.

SUR LES DEMANDES FORMÉES A L'ENCONTRE DE L'AGENCE IMMOBILIÈRE

L'agence est un intermédiaire dont la mission est de faire se rencontrer les vendeurs et les potentiels acquéreurs. Elle est tenue envers eux d'un devoir de conseil, étant rappelé qu'elle n'est pas un professionnel de la construction et de l'assainissement, ni un diagnostiqueur.

En l'espèce, la société Co Immobilier 85 a missionné la société Adr & Nangeroni afin qu'elle réalise les diagnostics préalables à la vente. Elle a porté

à la connaissance tant du vendeur que des acquéreurs les termes du rapport de diagnostic qui ont été rappelés au compromis de vente puis à l'acte de vente.

Aucun indice ne lui permettait de suspecter que le bien n'était pas relié au réseau d'assainissement collectif, contrairement aux déclarations de la venderesse.

Ayant ainsi attiré l'attention des parties sur le défaut de conformité de l'installation d'assainissement, elle a satisfait à son devoir de conseil.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de cette agence immobilière.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les ayants cause de la venderesse aux acquéreurs. Il sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné sur ce fondement la société Adr & Nangeroni.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'appelante, de la société Co Immobilier 85 et des acquéreurs et de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef à l'encontre des consorts [I] - [P] pour le montant ci-après précisé.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens de première instance incluant le coût de l'expertise incombe aux seuls consorts [I] - [P]. Le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné de ce chef l'appelante.

La charge des dépens d'appel incombe aux consorts [I] - [P].

Les dépens seront recouvrés pat la scp Cirier et associés et la selarl Avelia conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

INFIRME le jugement du 2 février 2021 du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne sauf en ce qu'il :

'Déboute Monsieur [C] [D] et Madame [K] [Y] de leurs demandes à l'encontre de l'EURL CO IMMOBILIER 85 ;

Dit que ces sommes seront capitalisées dans les conditions de l'article 1154 du code civil devenu l'article 1343-2 du code civil ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement' ;

et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,

CONDAMNE in solidum [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [U] [I] et [M] [I] pris en leur qualité d'héritiers de [G] [I] née [R] à payer à [C] [D] et [K] [Y] à titre de dommages et intérêts les sommes de :

- 6.479,38 € correspondant au coût du raccordement au réseau d'assainissement collectif, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 20 mai 2022 ;

- 1.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi, avec intérêts de retard au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE les demandes formées à l'encontre de la société Adr & Nangeroni;

CONDAMNE in solidum [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [U] [I] et [M] [I] pris en leur qualité d'héritiers de [G] [I] née [R] à payer à [C] [D] et [K] [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

- 2.500 € s'agissant des frais irrépétibles de première instance ;

- 1.000 € s'agissant des frais irréptibles de la procédure d'appel ;

CONDAMNE in solidum [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [U] [I] et [M] [I] pris en leur qualité d'héritiers de [G] [I] née [R] à payer en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

- 1.000 € à la société Adr & Nangeroni ;

- 1.000 € à la société Co Immobilier 85 :

DIT que les dépens incluent ceux de la procédure de référé et notamment le coût de l'expertise ordonnée par décision du 31 juillet 2015 du juge des référés du tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne ;

CONDAMNE in solidum [A] [P], [L] [P], [N] [I], [E] [I], [U] [I] et [M] [I] pris en leur qualité d'héritiers de [G] [I] née [R] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pat la scp Cirier et associés et la selarl Avelia conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

| France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 17 janvier 2023, 21/01114

Synthèse

Origine de la décision