ARRÊT N°562
N° RG 21/00272
N° Portalis DBV5-V-B7F-GFUO
[P]
[D]
C/
[E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANTS :
Monsieur [X] [P]
né le 19 Janvier 1969 à LYON (69)
[Adresse 1]
[Localité 5]
ayant pour avocat postulant et plaidant Me Elisabeth SAINTE MARIE PRICOT de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS ETIC, avocat au barreau de SAINTES
Madame [V] [D] épouse [P]
née le 04 Février 0196 à LA CLAYETTE (71)
[Adresse 1]
[Localité 5]
ayant pour avocat postulant et plaidant Me Elisabeth SAINTE MARIE PRICOT de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS ETIC, avocat au barreau de SAINTES
INTIMÉS :
Monsieur [L] [H]
né le 06 Octobre 1961 à PARIS (75)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [Z] [J] épouse [H]
née le 16 Décembre 1958 à SURESNES (92)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant tous deux pour avocat postulant Me Claudy VALIN de la SCP VALIN COURNIL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
ayant tous deux pour avocat plaidant Me Alexandra COURNIL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 18 mai 2016, les époux [X] [P] et [V] [D] ont acquis au prix de 560.000 € des époux [L] [H] et [Z] [J] une maison d'habitation située à [Localité 5] (Charente-maritime), cadastrée section AB [Cadastre 3]. Les vendeurs s'étaient engagés à laisser dans les lieux tous les éléments scellés comme les rideaux, tringles à rideaux, doubles rideaux, table de cuisine, trumeaux et autres éléments de décoration, les lustres et les appliques.
Par ordonnance du 28 novembre 2017, [V] [K] a été commis en qualité d'expert par le juge des référés du tribunal de grande instance de La Rochelle sur la demande des acquéreurs ayant exposé que les vendeurs avaient récupéré le jour de la vente plusieurs éléments de décoration inclus dans la transaction et qu'ils avaient constaté que l'immeuble était affecté de nombreux désordres. Le rapport d'expertise est en date du 16 novembre 2018.
Par acte du 15 mars 2019, les époux [X] [P] et [V] [D] ont assigné les époux [L] [H] et [Z] [J] devant le tribunal de grande instance de La Rochelle. Ils ont demandé, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et à raison de la connaissance des vices par les vendeurs, de condamner ces derniers au paiement des sommes de
26.362,47 € en réduction du prix de vente et de 18.938,80 € à titre de dommages et intérêts. Les défendeurs ont conclu au rejet de ces demandes.
Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de La Rochelle a statué en ces termes :
'CONDAMNE [L] et [Z] [H] à payer à [X] et [V] [P] les sommes de :
' 1381,22 € (mille trois cent quatre vingt un euros et vingt deux centimes) au titre de leur action estimatoire pour vice caché
' 1000 € (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance
DEBOUTE [X] et [V] [P] du surplus de leurs prétentions et [L] et [Z] [H] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
FAIT MASSE des dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise qui seront supportés par moitié par [X] et [V] [P] d'une part et [L] et [Z] [H] d'autre part ;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles'.
Il a considéré que les désordres suivants étaient apparents à la date de la vente :
- l'absence d'aération de la dépendance ;
- le défaut de fonctionnement de la chasse d'eau de l'étage ;
- le défaut de montage du ballon d'eau chaude ;
- le dysfonctionnement de l'appareil de chauffage dont les acquéreurs avaient été informés ;
- l'absence de peinture sur la face extérieure des volets en bois ;
- le bruit de fonctionnement de la ventilation (vmc).
Il a exclu de la garantie les dégradations des peintures des bacs de douche, désordre minime n'ayant pas rendu le bien impropre à l'usage auquel il était destiné.
Il a considéré que n'existait pas au jour de la vente de désordre affectant le revêtement de façade, l'obturation de la fissure ayant été supprimée lors du décapage à haute pression de la façade postérieure à la vente et non remise en place par l'entreprise intervenue qui s'y était pourtant engagée.
Il a retenu la qualification de vice caché s'agissant :
- du dysfonctionnement du volet roulant ;
- des travaux sur la cheminée ;
- du seuil du garage ;
- de problèmes électriques.
Il a rejeté la demande d'indemnisation du coût de remplacement des objets emportés par les vendeurs, la preuve du préjudice n'ayant pas été rapportée.
Par déclaration reçue au greffe le 25 janvier 2021, les époux [X] [P] et [V] [D] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2021, ils ont demandé de :
'Vu l'article 1641 et suivants du Code Civil,
Vu le rapport d'expertise de Monsieur [K] en date du 16 novembre 2018,
Vu le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en date du 3 novembre 2020,
DECLARER Monsieur [X] [P] et Madame [V] [P] née [D] bien fondés en leur demande,
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en date du 3 novembre 2020 en ce qu'il a considéré les travaux sur la cheminée, le seuil du garage et les travaux électriques comme des vices cachés,
REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en date du 3 novembre 2020 en ce qu'il a refusé de considéré que les désordres relatifs au défaut d'aération de la baie d'une des dépendances, à la chasse d'eau de l'étage, au montage du ballon d'eau chaude, au défaut de peinture sur l'ensemble des faces des volets, au bruit de la VMC, à l'application de peinture non adaptée sur les bacs de douche et à l'application d'un revêtement inapproprié sur la façade, ne pouvaient être considérés comme des vices cachés,
Et statuant à nouveau,
CONSTATER que Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] née [J] connaissaient avant la vente les vices dont était affecté l'immeuble,
LES CONDAMNER à la somme de 25.546,55 € sur le fondement de l'article 1644 du Code Civil,
LES CONDAMNER à la somme de 11.438,80 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du Code Civil,
LES CONDAMNER à la somme de 7.500 € au titre du préjudice de jouissance de Monsieur [X] et Madame [V] [P],
LES CONDAMNER à la somme de 3.329,28 € au titre des dépens exposés dans l'instance sur le fondement des dispositions de l'article 695 du Code de Procédure Civile,
LES CONDAMNER à la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir'.
Ils ont maintenu que les vendeurs restés en possession des clés du logement avaient, postérieurement à la vente, retiré les objets décrits à l'avant-contrat comme devant rester dans le bien. Ils ont précisé que le peintre intervenu pour travaux et l'agence immobilière avaient confirmé cet enlèvement.
Se fondant sur les termes du rapport d'expertise ayant indiqué que les désordres allégués n'étaient pas décelables, ils ont maintenu leurs demandes initiales aux motifs que :
- l'absence d'aération de la dépendance avait été dissimulée ;
- les vendeurs avaient par un stratagème pu laisser croire que la chasse d'eau des toilettes de l'étage fonctionnait ;
- le défaut de montage du ballon d'eau chaude par les intimés n'était pas apparent pour un profane ;
- le caractère bruyant de la ventilation n'était pas décelable lors de la visite des lieux, la commande n'étant pas nécessairement manuelle ;
- la visite des lieux ne pouvait pas permettre de déceler que la peinture apposée par les vendeurs sur les bacs de douche qui apparaissaient ainsi être en bon état, était inadaptée ;
- la défaillance d'un appareil de chauffage qu'ils ignorait était connue des vendeurs qui avaient fait établir un devis de réparation ;
- les volets n'avaient été peints que sur une face et étaient en mauvais état ;
- le volet roulant qui avait été rafistolé avait dû être remplacé par l'artisan intervenu ;
- la fissure traversante qui affectait la façade avait été rebouchée avec un mastic silicone, dissimulée par une peinture récente et que le revêtement de façade n'avait pas été apposé par les vendeurs dans les règles de l'art.
Ils ont demandé paiement des sommes de :
- 10.070,20 € s'agissant du traitement des façades ;
- 3.672,60 € s'agissant des menuiseries (volets et fenêtres) ;
- 2.928,20 € s'agissant de la peinture des volets ;
- 1.971,74 € s'agissant du chauffe-eau, des toilettes de la ventilation et du ballon d'eau chaude ;
- 5.789,51 € s'agissant de la climatisation ;
- 1.114,30 € s'agissant des douches.
Ils ont en outre demandé paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :
- 6.438,80 € correspondant aux éléments de décoration emportés par les vendeurs ;
- 5.000 € en raison de messages malveillants adressés par ces derniers ;
- 7.500 € en réparation du trouble de jouissance subi.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022, les époux [L] [H] et [Z] [J] ont demandé de :
'Vu les dispositions de l'article 7641 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
[...]
- Dire et juger les époux [H] recevables et bien fondés en leurs écritures
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle en ce qu'il a jugé que ne devaient pas être considérés comme des vices cachés les désordres liés à :
l'absence d'aération de la dépendance
du défaut de fonctionnement de la chasse d'eau de l'étage du défaut de montage du ballon d'eau chaude
du dysfonctionnement de l'appareil de chauffage
de l'absence de peinture sur la face intérieure de volets en bois
du bruit de fonctionnement de la VMC
l'application de la peinture sur les bacs de douche l'application du revêtement de la façade
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle en ce qu'il a débouté les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du Code civil
Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle en ce qu'il considéré comme des vices cachés les travaux sur la cheminée, le seuil du garage et les travaux électriques
Statuant à nouveau,
Débouter les époux [P] de leur demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance
Débouter les époux [P] de leur demande indemnitaire au visa de l'article 1644 du Code civil
Condamner les époux [P] à verser aux époux [H] la somme de 10.000 € au titre de l'amende civile
Condamner les époux [P] à verser aux époux [H] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Condamner les époux [P] aux dépens'.
Ils ont exposé que les acquéreurs avaient visité à plusieurs reprises le bien, que l'acte de vente avait stipulé que la vente ne comportait ni meubles, ni objets mobiliers, que le constat d'huissier de justice avait été dressé une année après la vente.
Ils ont contesté être tenus sur le fondement de la garantie des vices cachés, certains faits allégués par les appelants ayant été apparents à la date de la vente ou connus, d'autres n'ayant été révélés que postérieurement à la vente en raison de travaux entrepris par les acquéreurs. Ils ont ajouté qu'un simple défaut d'agrément ne constituait pas un vice caché.
Ils ont conclu au rejet des demandes de dommages et intérêts, d'une part la vente n'ayant pas porté sur des objets mobiliers, d'autre part le préjudice de jouissance allégué n'étant pas établi.
Ils ont soutenu abusive la procédure mise en oeuvre à leur encontre.
L'ordonnance de clôture est du 5 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR LES VICES CACHÉS
1 - sur les vices
L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
a - sur l'apparence des vices
Il convient dans un premier de rechercher si les vices allégués étaient ou non apparents à la date de la vente.
1 - sur l'absence d'aération de la dépendance
Maître [A] [I], huissier de justice associé à [Localité 4], a sur le requête des appelants dressé le 23 mai 2017 un procès-verbal de constat.
Il a fait en page 5 du procès-verbal le constat suivant :
'Je me transporte ensuite dans une dépendance située dans la parcelle appartenant aux requérants.
La pièce à l`intérieur de ce bâtiment est éclairée par un ensemble de jour fixe et porte vitrée, à structure PVC double vitrage.
L'un des jours fixes situé sur la gauche de cette porte d`entrée est monté à l`envers.
En effet le châssis extérieur laisse apparaître sur la traverse supérieure, l`emplacement des systèmes d`aération, devant normalement se positionner à l`intérieur de la pièce.
Du fait de cette absence de système d'aération, les requérants ont fait poser une aération VMC en partie haute de l`une des cloisons'.
L'expert judiciaire a indiqué en page 17 de son rapport que :
'2.5.10 BAIE VITREE MONTEE A L'ENVERS
Mme [H] nous a informés que la pièce dénommée annexe...avait été transformée de dépendance en bureau, en y réalisant les travaux d'isolation, sol, mise en place d'ouvertures extérieures...
L'analyse de la partie fixe vitrée nous permet de préciser que cette ouverture est posée à l'envers, en effet les trous d'évacuation, ou busettes, destinés à évacuer les eaux, qui pourraient se retrouver à l'intérieur des profils en PVC, sont présents sur la traverse haute alors que bien évidemment ils devraient se trouver en partie basse'.
L'absence de ventilation de cette dépendance et la pose à l'envers de la baie vitrée étaient apparentes pour un profane.
La qualification de vice caché ne peut dès lors pas être retenue.
2 - sur le défaut de fonctionnement de la chasse d'eau de l'étage
Maître [A] [I] a fait le constat suivant (pages 4 et 5 du procès-verbal) :
'Je m'introduis ensuite dans la chambre, pour me diriger vers les WC,
Cette petite pièce contiguë est éclairée côté jardin par une fenêtre.
A la base de cette fenêtre, le siège WC est muni d'une chasse d`eau encastrée dans un coffrage en bois peint.
En arase de ce coffrage, se trouve le système de commande de la chasse d'eau.
Cette chasse d'eau ne fonctionne pas normalement.
En effet, le bouton poussoir, de commande de la chasse d`eau, reste en position enfoncée.
De ce fait, les requérants ont dû coller en surface de ce système de commande, des accroches de tringle à rideau, permettant ainsi de relever les poussoirs de cette chasse d`eau'
L'expert judiciaire a en page 15 de son rapport indiqué que :
'2.5.7 MAUVAIS FONCTIONNEMENT DU DISPOSITIF DE COMMANDE DE LA CHASSE D'EAU
Le bouton poussoir de commande de la chasse d'eau, placé horizontalement, ne remonte pas lors de son utilisation ; selon Mme [H] ce mauvais fonctionnement était déjà présent alors qu'elle occupait cette habitation'.
Ce défaut mineur ne rend pas la chose impropre à l'usage à laquelle elle était destinée.
Le dysfonctionnement du bouton poussoir de la chasse d'eau, qui existait selon les vendeurs à la date de la vente, était en tout état de cause apparent pour un acquéreur normalement attentif qui n'avait qu'à appuyer sur le bouton pour le constater.
La qualification de vice caché ne peut dès lors pas être retenue.
3 - sur le défaut de montage du ballon d'eau chaude
Le constat fait par l'huissier de justice est le suivant (page 5 du procès-verbal) :
'Dans le couloir d'accès à cette chambre, se trouve un placard simplement fermé par un rideau, à l`intérieur duquel est posé un ballon d'eau chaude sur trépied.
Le cache inférieur en PVC du cumulus, ne peut absolument pas se clipser du fait du montage inversé du piétement.
Madame [P] me précise qu'à l'origine ce cache en PVC, était simplement soutenu par de la bande adhésive,
Je constate également que le piétement de ce ballon d`eau chaude est penché'.
L'expert judiciaire a indiqué en page 14 de son rapport que :
'2.5.5 CARTER DU CUMULUS EAU CHAUDE DETACHE
Le carter de fermeture en sous-face du ballon d'eau chaude est détaché et les déformations constatées sur le piètement support ne permettent pas sa remise en place pour assurer la protection des installations électriques, ainsi que des occupants.
A notre avis, les insuffisances de rigidité du support sont la cause de cette situation, pour cette raison nous proposons de remplacer ce piétement d'assise, par un moins flexible qui permettra bien évidemment la mise en place du capotage de fermeture et protection.
L'autre chauffe-eau électrique de l'étage étant confronté aux mêmes déformations du piètement nous proposons également le remplacement de ce dernier'.
Le maintien du capot de protection du ballon d'eau chaude par une bande adhésive et l'inclinaison des ballons d'eau chaude dont il n'est pas soutenu qu'elle est apparue postérieurement à la vente, étaient à la date de celle-ci apparents pour un acquéreur normalement attentif, même profane.
Comme précédemment, la qualification de vice caché ne peut dès lors pas être retenue.
4 - sur le dysfonctionnement de l'appareil de chauffage
L'expert judiciaire a en pages 15 et 16 de son rapport indiqué que :
'2.5.8 DEFECTUOSITE DE LA CLIMATISATION
Lors de la vente, les époux [P] ont été informés d'une facture réglée à la société PROCLIM, d'un montant de 181.50 €, pour un diagnostic sur les installations de climatisation par les époux [H] ; ces derniers ayant également, pour réaliser, selon eux, les travaux nécessaires, réglé aux époux [P] la somme de 1 150.00 €.
Lors de l'intervention de la société PROCLIM, il s'est avéré que les travaux à réaliser et réglés par les époux [P] s'élevaient à 6 151.64 €.
Après avoir pris connaissance de ces informations, lors de la première réunion, Mme [H] avait convenu de communiquer toutes les fiches d'intervention et d'entretien ainsi que les devis ou observations établis par la société PROCLIM, ou autre société, qui auraient pu intervenir sur ces installations.
Après plusieurs rappels, sans réponse de Mme [H], nous avons contacté la société PROCLIM pour l'entendre en qualité de sachante lors de la seconde réunion.
L`emploi du temps de cette société ne lui permettant pas de se déplacer le 13 juillet 2018, elle nous a communiqué un e-mail d'information avec les devis correspondants joints en ANNEXE 1, 6 pages.
De ces pièces et informations, il ressort que les époux [H] ont parfaitement été informés qu'il était préférable de procéder au remplacement complet du groupe ; cet avis technique, qui portait le coût de la réparation à 2 998.50 €, n'a pas été communiqué aux époux [P] au moment de la vente'.
Cette société a indiqué à l'expert judiciaire par courriel en date du 6 juillet 2018 que :
'Nous avons été appelés par Mr [H] afin de procéder au diagnostic de panne sur son installation multi split de marque Daikin.
Il s'est avéré que le compresseur du groupe extérieur était à remplacer.
Nous avons donc établi un devis pour son remplacement mais au vu du prix important de la pièce détaché et des conditions de garanties minimes sur celle-ci nous, avons également établi un devis pour le remplacement du groupe complet
Nous avons précisé à Mr [H], qu'il serait préférable dans son cas de partir sur le remplacement du groupe complet.
A ce jour Mr [H] n'a jamais donné suite à nos devis'.
Cette société a établi un premier devis en date du 3 juin 2016 de remplacement du compresseur, d'un montant toutes taxes comprises de 1.157,20 €, un second du même jour de remplacement du groupe extérieur, d'un montant toutes taxes comprises de 2.998,05 €. La facture de recherche de panne en date du 30 mai précédent mentionne : 'compresseur à remplacer'.
Il résulte des développements précédents que les acquéreurs ont été informés du dysfonctionnement du bloc de climatisation - chauffage et de la nécessité d'en remplacer le compresseur.
Le vice étant connu des acquéreurs à la date de la vente, il ne peut être qualifié de caché.
5 - sur l'absence de peinture sur la face extérieure des volets en bois
S'agissant des volets, l'expert judiciaire' a indiqué en pages 12 et 13 du rapport que :
'2.5.2 VOLETS EXTERIEURS PEINTS D'UN SEUL CÔTÉ
Après avoir pris possession de son bien, Mr [P] a constaté que les volets en bois extérieurs n'étaient peints que sur une face visible, volets ouverts.
Mme [H] a confirmé cette situation en précisant que ces travaux de peinture ont été réalisés en juin et juillet 2014 et que les ouvertures étant équipées de volets roulants d'occultation il a été décidé de peindre uniquement la face extérieure des volets en bois, ces damiers étant, selon elle, seulement décoratifs pour l'équilibre des façades et qu'en conséquence la peinture des faces non visibles ne se justifiait pas.
Lors de nos visites, les volets avaient été repeints.
[...]
2.5.3 VOLET A 2 VANTAUX DE LA CUISINE RECUPERE ET READAPTE
Rapidement après la prise de possession de l`habitation, Mr [H] a dû faire remplacer les 2 vantaux battants extérieurs de la porte-fenêtre de la cuisine qui, selon lui, avait été réalisés avec des bois de récupération.
Mme [H] a confirmé que comme le volet simple battant de l'atelier, toujours en place, ces fermetures ont été récupérées puis réadaptées à ces ouvertures sur ces constructions en 2004".
Le défaut de mise en peinture des contrevents, extérieurs, et leur mauvaise qualité étaient apparents pour un acheteur normalement attentif qui n'avait qu'à les manoeuvrer pour en faire le constat.
La qualification de vice caché ne sera pour ces motifs pas retenue.
6 - sur le bruit de fonctionnement de la ventilation (vmc)
L'huissier de justice a en page 4 du procès-verbal constaté le fonctionnement bruyant du système de climatisation réversible, mais non celui de la ventilation.
L'expert judiciaire a indiqué en page 15 de son rapport que :
'2.5.6 VMC BRUYANTE
Selon Mr [P], le groupe d'extraction installé à l`étage est bruyant et perturbant plus particulièrement la nuit.
Mme [H] a fait remarquer que le parement de fermeture qui l'isolait dans le fond du rangement avait été déposé, ce qui a été constaté.
Cet appareil ne présentant pas de signes significatifs de mauvais fonctionnement, nous proposons la remise en place du parement de fermeture, avec le renforcement de l'espace environnant par des matériaux absorbants développés par la société DECIBEL France ou similaire, en prenant toutes les dispositions nécessaires pour assurer la parfaite ventilation nécessaire à l'appareil'.
L'expert n'a pas constaté le fonctionnement bruyant de la ventilation.
Celui-ci, allégué mais non établi, ne constitue pas un vice caché.
7 - sur les bacs de douche
L'huissier de justice a fait en page 4 du procès-verbal le constat suivant:
'Je me transporte ensuite à l'intérieur de cette maison et plus particulièrement dans la salle d'eau attenante à une chambre donnant côté jardin.
Il s'agit d'une douche à l'italienne, dont sol et murs sont recouverts de tadelakt.
Je constate des jointoiements grossièrement réalisés présentant des débordements au sol, en de cette douche à l'italienne.
[...]
Madame [P] me précise à propos de cette douche, que lors de ses premières utilisations, la peinture se décollait en surface ; cette peinture n'étant pas adaptée à une surface de douche'.
Il a jouté en page 5 du procès-verbal :
'Je (me) transporte ensuite dans une autre salle d'eau dont la douche à l'italienne présente des parois et un sol couverts d°une peinture tadelakt.
Une nouvelle fois, Madame [P] me rappelle que lors des premières utilisations, la peinture posée au sol se décollait et venait se répandre sur les pieds des utilisateurs de cette douche.
Une nouvelle fois, au sol les raccords sont grossièrement réalisé en pourtour du compartiment douche'.
L'expert judiciaire a indiqué en pages 13 et 14 de son rapport que :
'2.5.4 TENUE DE LA PEINTURE SUR LES REVETEMENTS DE LA DOUCHE
Selon les informations communiquées, le revêtement de finition qui recouvrait l'intérieur de la douche à l'étage s'est rapidement dégradé après l'utilisation de cet espace par la famille [P].
Mme [H] a précisé que le sol et les parois de cet espace étaient recouverts du même enduit hydraulique que celui appliqué sur les façades et qu'elle recouvrait, tous les 2 ans environ, ces parements d'une peinture dont elle s'était, lors de la première réunion, engagée à communiquer les caractéristiques techniques.
Malgré nos rappels et l'organisation d`une seconde réunion, ces documents n'ont pas été communiqués.
Compte tenu du manque d'information et de la fissuration importante présente sur le sol, nous considérons que l'étanchéité nécessaire à cet espace ne peut pas être assurée.
Pour ces raisons nous proposons l'application d'un revêtement d'étanchéité sur le sol et les parois comme cela se pratique dans les espaces douches à l'italienne avec le recouvrement par une membrane en PVC soudée en finition du type GERFLOR ou similaire'.
La mise en peinture du bac de douche était visible lors de la vente. L'expert judiciaire n'a par ailleurs pas fait mention de désagréments lors de l'utilisation de la douche.
Le premier juge a dès lors exactement considéré que ce défaut mineur ne rendant pas la chose impropre à l'usage à laquelle elle était destinée ne constituait pas un vice caché.
8 - sur le revêtement de façade
Le constat de l'huissier de justice n'a pas porté sur ce revêtement.
L'expert a indiqué en pages 9 à 12 de son rapport que :
'2.5.1 ENDUITS EXTERIEURS
Selon les informations communiquées :
En 2013 les époux [H], précédents propriétaires, ont revêtu tous les enduits extérieurs d'une peinture.
En 2017 les époux [P], nouveaux propriétaires, confrontés à des problèmes d'aspect et de tenue de ce revêtement ont fait intervenir une entreprise de peinture qui a procédé à un lavage sur les façades.
C'est dans cette situation, après cette première intervention de l'entreprise, que nous avons effectué une première réunion contradictoire sur les lieux le 27 février 2018, lors de laquelle nous avons constaté :
Des fissurations multidirectionnelles d'une amplitude de 0.3 m/m
Des fissures d'un demi-centimètre dont le remplissage réalisé lors des travaux de peinture en 2012 s'est en partie détaché, lors de l'intervention en 2017, au niveau de l'assise du plancher haut en béton armé de l'étage.
Sans aucune difficulté, nous avons retiré des parties de ce cordon de remplissage encore en place lors de l'expertise ; nous avons également constaté que cette fissure était traversante, dans une moindre épaisseur, sur l'ensemble de la paroi en maçonnerie.
Mr [P] précisant qu'il avait constaté des entrées d'eau au niveau de la sous-face du plancher dans la pièce de vie, phénomène que Mme [H] dit n'avoir jamais rencontré.
Des détachements de ce revêtement de finition sont également présents à proximité de ces fissures horizontales, ainsi que des creux sur le cordon de remplissage significatifs d'un mauvais affleurement de finition lors de la réalisation de ces travaux de réfection et embellissement.
Des détachements ponctuels, par plaques ou zones, laissant apparaître l'enduit support provenant d'un manque d'épaisseur et d'accrochage du revêtement appliqué sont également présents sur les parements des façades.
[...]
Devant l'état des façades, nous avons, lors de la première réunion, demandé à Mme [H] de nous communiquer, afin d'apprécier les travaux réalisés par rapport au DTU 42.1, toutes les factures des matériaux utilisés en 2013, ainsi qu'éventuellement l'étude préalable réalisée par une autorité indépendante du chantier ; ce qu'elle avait convenu de transmettre dans un délai d'un mois.
Après plusieurs rappels, Mme [H] nous a informés que le produit de la société TOUPRET "Rebouch Façade" avait été utilisé par reboucher les fissures, puis après la seconde réunion, le 1er août 2018, une facture des établissements BOUCHARD Peintures Marchand de couleurs à [Localité 6] mentionnant produit LAURAXANE REF FB 067 d'un montant de 213.10 € HT, 254.87 € TFC, nous a été communiqué.
Devant ces informations insuffisantes, nous avons organisé une seconde réunion le 13 juillet 2018, lors de laquelle Mme [H] nous a informés qu'elle n'avait pas d'autres pièces à communiquer.
En fonction de ces éléments et après l'analyse des travaux réalisés, à notre avis, les traitements des fissures, ainsi que les conditions du revêtement appliqué sur les façades, ne sont pas satisfaisants pour respecter les prescriptions du DTU 42.1, applicables dans ces situations'.
Le devis en date du 18 juin 2017 de travaux sur la façade établi par la société Nuances et style de la côte a été produit aux débats. La facture afférente des travaux réalisés ne l'a pas été. Ce devis avait notamment pour objet :
- le nettoyage à haute pression de la façade ;
- les réparation, reprise, traitement et rebouchage de la fissure se trouvant en milieu de façade sur le tour complet de l'habitation ;
- la fourniture et l'application d'une sous-couche d'accrochage sur la totalité de la façade ;
- la fourniture et l'application de deux couches de peinture de finition semi-épais spéciale façade.
Le nettoyage à haute pression a été réalisé. La facture afférente n'a pas été produite aux débats.
Il résulte de ces développements que :
- la fissure existait à la date de la vente ;
- la société Nuances et style de la côte qui en avait prévu le rebouchage l'avait constatée lors de l'établissement de son devis ;
- l'obturation a été ôtée par l'effet du nettoyage à haute pression de la façade ;
- jusqu'à ce nettoyage, la façade était étanche et remplissait son office.
Ainsi que retenu par le premier juge, la fissure n'est devenue traversante que parce que le joint a été ôté postérieurement à la vente et qu'elle a été maintenue ouverte plusieurs mois, jusqu'à réalisation des opérations d'expertise. Le vice allégué n'existait ainsi pas à la date de la vente.
9 - sur le dysfonctionnement du volet roulant
Ce dysfonctionnement n'a pas été constaté par l'huissier de justice. Le rapport d'expertise judiciaire n'en fait pas mention.
Dans un courrier en date du 7 décembre 2016 adressé aux acquéreurs, [T] [M] et [Y] [O] de l'agence immobilière Rivages Immobilier exerçant sous l'enseigne Orpi par l'entremise de laquelle la vente a été conclue ont toutefois indiqué que :
'D'autre part, lors de la visite initiale des lieux en ma présence, Madame [P] avait constaté que les volets roulants de l'annexe du jardin semblaient avoir été forcés et qu'il manquait des vis. Elle a posé la question à Madame [H] sur le bon fonctionnement de l'appareil, et Madame [H] nous a répondu que tout était en état de fonctionnement, qu'elle ne savait pas où était la télécommande, mais qu'il ne s'agissait que deux vis à remettre'.
Cette attestation circonstanciée est probante du vice allégué.
La venderesse ayant affirmé que le volet fonctionnait, son dysfonctionnement n'était pas apparent. Le premier juge a dès lors exactement retenu la qualification de vice caché.
10 - sur des travaux sur la cheminée
Le constat de l'huissier de justice n'a pas porté sur la cheminée.
L'expert judiciaire a indiqué en page 16 de son rapport que :
'2.5.9 ENTREES D'EAU DANS L`lNSERT DE LA CHEMINEE
Nous avons été informés d'arrivées d'eau, à l'intérieur de l'insert en place dans la cheminée de la pièce de vie, qui provenaient du conduit d'évacuation des fumées.
Les manques de moyens lors de nos visites ne nous ont pas permis d'accéder à la souche de cette cheminée.
Nous pensons toutefois que l'absence de chapeau anti-refouleur, ainsi que le manque de solin et étanchéité entre le conduit d'évacuation isolé et la souche construite hors toiture peuvent faire partie des hypothèses d'entrées d'eau les plus probables'.
L'absence de chape en sortie du conduit d'évacuation des fumées est apparente, même pour un profane. Les autres causes d'arrivée d'eau dans l'insert sont des conjectures de l'expert, la vérification en toiture n'ayant pas été réalisée.
Le vice allégué n'est dès lors pas caché au sens de l'article 1641 du code civil. Le jugement sera infirmé de ce chef.
11 - sur le seuil du garage
L'huissier de justice a constaté que :
'Je me transporte ensuite devant l'ouverture du garage
Madame [P] me précise qu'initialement le seuil de la large ouverture de la porte basculante se trouvait au niveau du sol du garage.
Que des travaux de surbaissement du seuil ont été réalisés par un artisan afin d'éviter les entrées d'eau à l'intérieur du garage.
Je précise à ce sujet que l'ouverture de garage se trouve en bas d`une pente de terrain constituée de terre végétale engazonnée.
Je constate au seuil de l'ouverture de garage, une surface cimentée en décaissement par rapport à la surface du sol du garage de l'ordre de 15 millimètres par endroits'.
L'expert judiciaire a indiqué en page 17 de son rapport que :
'2.5.11 SEUIL GARAGE
Selon les informations recueillies, le dallage du garage se prolongeait, au moment de la prise de possession de la propriété par les époux [P], sans seuil, ce qui provoquait des entrées d'eau à partir du bas du tablier éjectable de la porte du garage.
Lors de notre première visite, un seuil avec remontée de garde à l'eau, ou rejingot, était réalisé.
A notre avis, cette disposition devrait limiter ces nuisances, nous attirons toutefois les parties sur la faible pente sur l'extérieur qui a été réalisée sur cet ouvrage, elle devrait être au minimum de 10 % soit dans cette situation de 3cm'.
D'une part, l'absence de seuil était visible à la date de la vente. D'autre part, il n'est pas établi que les entrées d'eau qui n'ont pas été constatées excédaient un niveau normalement admissible s'agissant d'un garage.
L'absence de seuil ne peut dès lors être qualifié de vice caché. Le jugement sera infirmé de ce chef.
12 - sur des problèmes électriques.
Ni l'huissier de justice, ni l'expert n'en ont fait mention. Le vice allégué n'est ainsi pas établi. Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef.
b - sur l'impropriété à l'usage
La défaillance du volet roulant le rend impropre à l'usage auquel il est destiné, l'occultation d'une ouverture de l'habitation.
c - incidence sur l'acquisition
Dans un courrier de mise en demeure en date du 31 janvier 2017, l'assureur de protection juridique des acquéreurs a indiqué aux vendeurs que : 'vous aviez fait état avant la vente que l'un des climatiseurs/chauffage ne fonctionnait pas' et que : 'Vous aviez alors indiqué que le climatiseur nécessitait une révision et vous avez adressé la somme de 1 150 euros à nos assurés'.
La connaissance du dysfonctionnement du volet roulant aurait de même pu conduire soit à la prise en charge du coût de sa réparation ou de son remplacement par les vendeurs, soit à une baisse du prix de vente. Le bien aurait auraient pu ainsi avoir été acquis à un prix moindre.
2 - sur la connaissance des vices par le vendeurs
L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur : 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie' et l'article 1645 que : 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.
Il a été stipulé en page 9 de l'acte de vente, au paragraphe 'Etat du bien', que :
'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
' des vices apparents,
' des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
' s'il est prouvé par L'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.
Il résulte des développements précédents que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant le volet roulant. Ils sont dès lors tenus à garantie.
3 - sur la demande en paiement
L'article 1644 du code civil dispose que : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.
Les appelants exercent l'action estimatoire.
Le coût de remplacement du volet roulant défectueux a été chiffré par la société Lsk Habitat à 1.011,81 € hors taxes dans un devis en date du 23 mai 2017, soit 1.112,99 € toutes taxes comprises (tva : 10 %).
Il sera fait droit pour ce montant à la demande en paiement des appelants, avec intérêts de retard au taux légal à compter du jugement. Le jugement sera réformé de ce chef.
B - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS
1 - sur les éléments de décoration
Les intimés concluent au rejet de cette demande formée selon eux sur le fondement de l'article 1145 ancien du code civil.
Il a été stipulé en page 4 du compromis de vente que :
'Le vendeur s'engage à laisser dans le bien vendu tous les éléments qualifiés d'immeubles par destination ainsi que, sans que cette liste soit exhaustive et sous réserve que les biens ci-après désignés existent :
' tous les éléments scellés : plaques de cheminées, inserts, supports de tringles à rideau, trumeaux scellés.
' les dessus de radiateurs, les portes et les poignées de porte telles qu'elles existaient lors de la visite, les planches et équipements de placards (tiroirs, penderie, porte-chaussures), les moquettes, les abattants de water-closets,
[...]
' les antennes extérieures de télévision, tout l'équipement sanitaire et l'équipement de chauffage, les convecteurs électriques,
' tous les carreaux et vitrages, les volets persiennes, stores-bannes et leur motorisation,
' les motorisations de portail et de portes de garage,
' l'adoucisseur d'eau,
' les détecteurs de fumée'.
En page 5, il a été ajouté que : 'Il est convenu entre le vendeur et l'acquéreur que les tringles à rideaux, rideaux, doubles rideaux, table de cuisine ainsi que les lustres et appliques (À l'exception du lustre familial dans la chambre du premier étage) font partie de la vente'.
En page 6, le détail de la vente a été détaillé comme suit :
'' Biens immobiliers : 560.000 €
' Biens mobiliers
' Frais d'acte de vente environ : 40.500 €
[...]
' Coût total égal à environ 630.500 €'.
En page 4 de l'acte de vente, il a été stipulé au paragraphe 'Identification des meubles' que : 'Les parties déclarent que la vente de comprend ni meubles ni objets mobiliers'.
Il se déduit de ces stipulations que les vendeurs avaient pris l'engagement de laisser divers biens mobiliers dans le bien cédé, sans valeur marchande convenue.
L'agence immobilière a dans son courrier en date du 7 décembre 2016 précité indiqué que :
'Le jour de la signature de la vente de la maison ...nous avons effectué une visite du bien en présence de Monsieur et Madame [H].
Il avait été spécifié dans le compromis de vente qu'ils devaient laisser les éléments de décoration qui étaient en place, à savoir : rideaux, tringles, lustres, décorations au dessus des portes de la cuisine et dans le salon, caches lavabos en tissu.
Cela faisait partie de la négociation lors des contacts établis entre le vendeur et l'acheteur. Tout était bien en place ce matin là.
Madame [H] a également remis divers jeux de clé en indiquant que "tout y était".
Il s'est avéré:
- que Madame [H] avait gardé des clés qu'elle nous a par la suite rendu en deux fois.
- que Madame [H] est revenue dans la maison après la vente pour reprendre les éléments de décoration sus-mentionnés et qu'elle n'a rendu que quelques rideaux en deux fois'.
Les intimés ne contestent pas avoir enlevé ces objet. Ils soutiennent toutefois que :
- l'acte de vente excluait la vente de biens mobiliers ;
- les biens devant être laissés n'avaient pas été listés ;
- le préjudice allégué n'était pas justifié, les objets mobiliers retenus pour le chiffer ayant été librement choisis par les appelants.
Les appelants ont produit deux devis, l'un en date du 3 août 2018 de la société Ryser d'un montant toutes taxes comprises de 2.926,04 €, l'autre de la société Laurie Puilboreau en date du 14 janvier 2019 d'un montant de 3.062,76 €.
Le manquement par les vendeurs à leurs obligations contractuelles a contraint les acquéreurs à supporter des dépenses supplémentaires pour remplacer les objets enlevés. L'indemnisation de ce préjudice sera, en regard des devis précités et de la nature des biens en cause, appréciée à 2.000 €.
Le jugement sera réformé de ce chef.
2 - sur des messages malveillants
[V] [D] épouse [P] a effectué le 6 octobre 2017 une déclaration en main courante auprès des services du commissariat de police de [Localité 4]. Elle a notamment déclaré que :
'Au mois de Mai 2016 avec mon époux nous avons acheté une maison sur la commune de [Localité 5]...A notre installation nous avons découvert un certain nombre de vice cachés...Nous avons donc pris atache avec un avocat et notre affaire passe au TGI de [Localité 4] fin octobre 2017. Depuis que les ex-proprietaires ont connaissance de ce recours nous recevons régulièrement de leur part, des appels téléphonique de menaces ('ça serait dommage que vos enfants aient un accident" "si la maison brule il n'y aura plus de vice cache' etc) Des artisans ont effectué des constations sur les nombreux vices cachés et désormais reçoivent eux aussi des menaces téléphonique.
Les ex-propriétaires, auteurs des menaces se nomment Mr et Mme [H] [Z] et demeurent sur la Rochelle sans plus de précision'.
[F] [R] a le même jour effectué une déclaration en main courante. Il a indiqué que :
'Suite à la main courante de Madame [D] épouse [P] dominique...je vient vous signaler les faits"
Je suis Artisant peintre, et j'éffectue des travaux de peinture chez le couple [P] pour reprendre toute les malfaçons et vices cachés se trouvant a l'extérieur de leur maison...
Le litige opposant le couple [P] aux epoux [H] (ancien propriétaire) passant au TGl à la fin du mois d'octobre, j'ai réalisé des devis et des attestations pour l'avocat de Madame [P]
Depuis ces devis, je reçois moi aussi plusieurs appels téléphonique de Monsieur [H] où il me menace nottament de porter plante contre moi pour diffamation" (message laisse sur répondeur et ecouté par ap).
Ce Monsieur [H] m' appel avec son téléphone portable numéro 06. 84 88.59 25".
La réalité des appels malveillants des intimés est confirmée par la déclaration en main courante de cet artisan peintre.
Ce comportement fautif est à l'origine pour les appelants d'un préjudice qui sera réparé par l'attribution de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.
3 - sur un trouble de jouissance
Le seul vice caché retenu, le dysfonctionnement du volet roulant, a été à l'origine d'un désagrément mineur pour les appelants. Ils devront supporter de faibles nuisances liées au remplacement du volet.
L'indemnisation du trouble de jouissance sera réduite à 250 €. Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.
C - SUR UNE PROCÉDURE ABUSIVE
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts
qui seraient réclamés', et l'article 559 qu'en 'cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés'.
Les appelants ayant partiellement obtenu gain de cause, l'action intentée et l'appel interjetés ne sont pas abusifs.
Les intimés ne sont en conséquence pas fondés en leurs prétentions formées de ce chef. Le jugement sera confirmé sur ce point.
D - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié n'y avoir lieu de faire application de ces dispositions.
Il serait toutefois inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
E - SUR LES DÉPENS
Le premier juge a exactement fait masse des dépens incluant les frais d'expertise et dit qu'ils seraient supportés par moitié par chacune des parties.
Les circonstances de l'espèce justifient que la charge des dépens d'appel incombe aux intimés.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 3 novembre 2020 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :
'DEBOUTE [L] et [Z] [H] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
FAIT MASSE des dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise qui seront supportés par moitié par [X] et [V] [P] d'une part et [L] et [Z] [H] d'autre part ;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles' ;
et statuant à nouveau,
CONDAMNE in solidum [L] [H] et [Z] [J] à payer à [X] [P] et [V] [D] la somme de 1.112,99 € au titre de l'action estimatoire exercée, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du jugement ;
CONDAMNE in solidum [L] [H] et [Z] [J] à payer à titre de dommages et intérêts à [X] [P] et [V] [D] les sommes de :
- 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l'enlèvement de divers objets ;
- 2.000 € en réparation du préjudice né d'appels malveillants ;
- 250 € en réparation du trouble de jouissance ;
CONDAMNE in solidum [L] [H] et [Z] [J] à payer en cause d'appel à [X] [P] et [V] [D] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [L] [H] et [Z] [J] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
