ARRÊT N°570
N° RG 21/00265
N° Portalis DBV5-V-B7F-GFTZ
[T]
[A]
C/
[L]
[W]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 janvier 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANTS :
Madame [O] [A] née [T]
née le 20 Novembre 1972 à LA ROCHELLE (17)
[Adresse 3]
[Localité 2]
ayant pour avocat postulant Me Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
Monsieur [D] [A]
né le 04 Mars 1970 à ST JEAN D'ANGELY (17)
[Adresse 3]
[Localité 2]
ayant pour avocat postulant Me Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMÉS :
Madame [Z] [L] épouse [W]
née le 06 Décembre 1948 à CAMPOFORMIDO (ITALIE)
[Adresse 9]
[Localité 10]
Monsieur [X] [W]
né le 14 Novembre 1947 à PARIS 18ème
[Adresse 9]
[Localité 10]
ayant tous deux pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Philippe BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame [Z] VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 9 mars 2018, les époux [X] [W] et [Z] [L] ont vendu aux époux [D] [A] et [O] [T] un bien immobilier situé [Adresse 1] (Charente-Maritime), cadastré section CT n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 8].
Les acquéreurs ayant exposé que le bien n'était pas correctement raccordé aux réseaux d'assainissement collectif, leur assureur de protection juridique a missonné un expert.
Par acte du 19 mars 2020, les époux [D] [A] et [O] [T] ont fait assigner les époux [X] [W] et [Z] [L] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. Ils ont à titre principal demandé de réduire le prix de vente du bien pour dol de 4.576 €, montant correspondant au coût des travaux nécessaires, de subsidiairement faire droit à leur demande sur le fondement de la garantie des vices cachés ou d'ordonner une mesure d'expertise. Ils ont en outre demandé paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts supplémentaires. Les défendeurs ont soutenu à titre principal la prescription de l'action, subsidiairement conclu au rejet des demandes formées à leur encontre.
Par jugement du 4 janvier 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :
'-DÉBOUTE M. [X] [W] et Mme [Z] [L] épouse [W] de leurs demandes de voir juger prescrits, et à titre subsidiaire irrecevables, les demandeurs dans leur action ;
-DÉBOUTE M. [D] [A] et Mme [O] [T] épouse [A] de leurs demandes de réduction de prix, de dommages et intérêts, et d'expertise ;
-CONDAMNE M. [D] [A] et Mme [O] [T] épouse [A] à payer à M. [X] [W] et Mme [Z] [L] épouse [W] la somme de CINQ-CENTS EUROS (500€) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNE M. [D] [A] et Mme [O] [T] aux entiers dépens'.
Il a considéré que :
- les demandeurs ne justifiaient pas du défaut de raccordement allégué de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif ;
- le dol n'étant pas établi et l'action en garantie des vices cachés ne pouvant prospérer en l'absence de preuve du défaut de raccordement par les vendeurs, il n'y avait pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise.
Par déclaration reçue au greffe le 22 janvier 2022, les époux [D] [A] et [O] [T] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2021, ils ont demandé de :
'Vu les dispositions des articles 1137 et suivants et 1641 et suivants du code civil,
Vu les dispositions des articles L.1331-1 et suivants du code de la santé publique,
Réformer le Jugement du 4 janvier 2021 et statuant à nouveau :
À titre principal,
Dire et juger que les époux [W] se sont rendus coupables de dol
En conséquence,
Réduire le prix de vente du bien immobilier acquis par les consorts [A], et fixer cette réduction à la somme de 4 576 € correspondant au coût des travaux nécessaires
Condamner solidairement les époux [W] à verser aux époux [A] la somme de 4 576 €
Condamner solidairement les époux [W] à verser aux époux [A] la somme de 1 500 € au titre des dommages et intérêts supplémentaires en raison du dol commis
Condamner solidairement les époux [W] à verser aux époux [A] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles
Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.
À titre subsidiaire,
Dire et juger que le bien immobilier acquis par les consorts [A] est affecté d'un vice caché constitué par l'absence de raccordement de l'ensemble des installations sanitaires au réseau d'assainissement collectif installé en 2007 par les services communaux
Dire et juger que les consorts [W] étaient informés de cette absence de raccordement à la date de la vente le 9 mars 2018
En conséquence,
Réduire le prix de vente du bien immobilier acquis par les consorts [A], et fixer cette réduction à la somme de 4 576 € correspondant au coût des travaux nécessaires
Condamner solidairement les époux [W] à verser aux époux [A] la somme de 4 576 €
Condamner solidairement les époux [W] à verser aux époux [A] la somme de 1 500 € au titre des dommages et intérêts supplémentaires.
Condamner solidairement les époux [W] à verser aux époux [A] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles
Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.
À titre plus subsidiaire encore et avant dire droit,
Ordonner une expertise judiciaire et nommer pour ce faire tel expert qu'il plaira à la Cour, avec pour mission de :
- se faire communiquer par les parties les pièces relatives au litige, et solliciter toute autre qu'il estimera utiles à sa résolution
- convoquer les parties sur le lieu du litige au [Adresse 1]
- entendre les parties en leurs explications
- examiner les désordres, non-conformités et vices allégués et les pièces s'y rapportant
- en déterminer l'origine et dire s'ils rendent le bien immobilier impropre à sa destination ou en diminuent la valeur
- déterminer les remèdes aux désordres constatés et en chiffrer le coût
- porter à la connaissance de la juridiction tout élément utile à la résolution du litige et à la détermination des responsabilités encourues
- adresser aux parties un pré-rapport et les autoriser à formuler des observations dans un délai d'un mois à compter de sa réception
- rédiger un rapport définitif et le transmettre aux parties et à la juridiction
Réserver les frais et dépens'.
Ils ont soutenu leur action fondée sur la garantie des vices cachés recevable car exercée dans le délai de l'article 1648 du code civil.
Ils ont exposé que le plombier intervenu leur avait indiqué que seules les toilettes étaient reliées au tout-à-l'égout alors que l'acte de vente avait stipulé que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement collectif et que ce raccordement ne présentait aucune anomalie ni difficulté d'exécution.
Ils ont à titre principal soutenu le dol des vendeurs qui avaient selon eux admis devant l'expert amiable avoir eu connaissance d'un raccordement incomplet. Ils ont subsidiairement fondé leurs demandes sur la garantie des vices cachés, les vendeurs ne pouvant se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juillet 2021, les époux [X] [W] et [Z] [L] ont demandé de :
'Vu l'acte authentique en date du 9 mars 2018,
Sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1137 et 1641 du Code Civil ;
- DÉCLARER recevables, mais mal fondés Madame et Monsieur [A] en leur appel.
- CONFIRMER purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de la Rochelle, en date du 4 janvier 2021.
- DÉBOUTER purement et simplement Madame et Monsieur [A] de toutes leurs fins et demandes à l'encontre de Madame et Monsieur [W].
- CONDAMNER solidairement en cause d'appel, Madame et Monsieur [A] à payer à Madame et Monsieur [W] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP GALLET ' ALLERIT ' WAGNER, représentée par Maître GALLET, Avocat aux offres de droit, qui en recouvrira directement le montant, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC'.
Ils ont exposé avoir toujours affirmé que coexistaient deux réseaux d'assainissement. Ils ont contesté toute manoeuvre frauduleuse de leur part. Ils ont soutenu l'insuffisance probatoire du rapport d'expertise amiable et que la croyance d'un raccordement à l'installation d'assainissement collectif n'avait pas été déterminante du consentement des acheteurs.
Ils se sont prévalus de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.
Ils ont conclu au rejet de la demande d'expertise, celle-ci n'ayant pas pour vocation de suppléer la carence des appelants dans l'administration de la preuve.
L'ordonnance de clôture est du 5 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LE DOL
L'article 1130 alinéa 1er du code civil dispose que : 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes'.
Aux termes de l'article 1137 du code civil :
'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.
La charge de la preuve du dol et de l'erreur qu'il a provoquée est à la charge de celui qui l'invoque, au cas d'espèce les appelants.
Par acte du 15 octobre 2005, [M] [E] épouse [S] a vendu aux époux [X] [W] et [Z] [L] la maison d'habitation située [Adresse 11], cadastrée section CT n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Il a été stipulé en pages 3 et 4 de cet acte que :
'Exposé préalable
Une fosse septique se situe sur l'immeuble appartenant à Madame [S].
Le maison restant appartenir à Madame [S] et celle objet de la présente vente sont toutes deux raccordées à ladite fosse.
Par conséquent, Monsieur et Madame [W] ont demandé à Madame [S], pour éviter à l'avenir toutes contestations ou difficultés, de lui reconnaître un droit de passage nécessaire à l'entretien de la fosse et d'en fixer ensemble, d'un commun accord, les modalités d'exercice.
Madame [S] ayant acquiescé à cette demande, les parties au présent acte ont arrêté entre eux les conditions ci-après relatées.
Convention d'une servitude d'accès et de passage
Pour permettre à Monsieur et Madame [W] d'accéder à la fosse septique, à laquelle leur maison est raccordée, située sur l'immeuble sus-désigné, qui sera le fonds servant, Madame [S] leur concède, ce qu'ils acceptent, à titre de servitude qui prendra fin le jour où Monsieur et Madame [W] se seront raccordé au tout à l'égout, le droit d'accès et de passage sur ledit fonds susvisé, afin de pouvoir accéder à cette fosse pour tout entretien nécessaire.
[...]
Par ailleurs, il est ici précisé que l'acquéreur s'engage, savoir :
- à prendre à sa charge la moitié des frais d'entretien de cette fosse tant qu'il en aura l'usage,
- à se raccorder au tout à l'égout au plus tard dans les deux ans de son installation'.
L'avant contrat en date du 2 septembre 2005 établi par l'entremise d'une agence immobilière n'avait pas fait pas mention de l'installation d'assainissement.
L'acte du 9 mars 2018 de vente du bien litigieux aux appelants stipule en page 16 que : 'Le VENDEUR déclare qu'à sa connaissance :
' aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années,
' aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil n'a été réalisé dans ce délai'.
En pages 19 et 20 de cet acte, au paragraphe 'Assainissement', il a été stipulé que :
'Le VENDEUR déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article i. 1331-1 du Code de la santé publique.
[...]
Le VENDEUR informe L'ACQUEREUR, qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalie ni aucune difficulté particulière d'utilisation'.
[B] [J], gérant de la sarrl [U] [J], a établi une attestation en date du 3 juillet 2018 rédigée en ces termes :
'Je soussigné....reconnait après avoir contrôlé les écoulements du logement de Mr et Mme [A] [D] que seul le toilette s'évacue vers le tout à l'égout, les autres appareils sanitaire, évier cuisine, lavabo et douche n'y sont pas raccordés de se faîte il est fortement recommandé d'y remédier rapidement car cause de non conformité'.
Le rapport d'expertise établi par Union d'experts commis par l'assureur de protection juridique Civis est en date du 8 juillet 2019.L'expert a indiqué en pages 4 et 5 du rapport que :
'A/Constat objectif de la matérialité des faits et des éléments réels et certains apportés par chacune des parties.
A l'origine, la maison était commune avec la propriété voisine. Au moment de l'acquisition par la famille [W] a acquis la maison en 2005, la maison d'origine avait été séparée en deux propriétés avec une fosse sceptique commune.
La mairie de SAINT PIERRE D'0LERON a installer le tout à l'égout le 4 décembre 2007. Les travaux ont été confiés à la RESE. Les propriétaires avaient deux ans pour effectuer la mise en conformité de leurs installations d'assainissement avec une date butoir au 4 décembre 2009.
Les travaux d'assainissement n'ont pas été effectués par la famille [W].
Lors de la vente de la maison, la famille [W] n'a pas informé la famille [A] qu'ils n'avaient pas effectuer les travaux obligatoires de mise en conformité de l'assainissement.
[...]
Monsieur [A] découvre la tromperie alors qu'il fait changer les sanitaires de la salle de bain du rez de chaussée.
Il informe son notaire afin d'avoir une explication de la part du vendeur. Madame [W] explique dans un mail à adresser par son notaire le 31 mai 2018 que le raccordement est conforme.
[...]
En effet, les eaux usées continuent à se déverser dans l'ancienne fosse commune des deux maisons en transitant par la maison mitoyenne générant une servitude qui n'a plus lieu d'être depuis la mise en place du système d'assainissement.
Nous notons également que le nouveau voisin de vos Assurés a formellement interdit à la famille [A] de raccordés ses eaux usées sur son réseau.
Madame [W] nous a admis avoir caché la servitude afin de vendre la maison au plus vite'
Les vendeurs ont dans un courriel en date du 1er juin 2018 rappelé par l'expert d'assurance ont indiqué que :
'Avant tout je tiens à vous préciser que 'tout est raccordé comme il faut'. Avant mon achat la maison contigüe et la mienne constituaient une seule et même propriété appartenant à M.[S] d'où le réseau commun d'évacuation. A la suite des travaux de la commune de [Localité 12] pour installer le réseau de tout à l'égout nous avons raccordé notre maison au tout-à-l'égoût' (les wc arrivant auparavant dans la fosse septique commune à nos deux maisons). [...] D'autre part M. [S] avait raccordé au tout-à-l'égoût le réseau avent la cession de sa maison aux voisins actuels. Donc tout est bien raccordé au tout-à-l'égoût communal'.
Les époux [X] [W] et [Z] [L] ont répondu par courrier en date du 2 novembre 2019 à l'assureur de protection juridique des appelants:
' Nous réitérons une nouvelle fois le propos tenu lors de cet entretien à savoir l'existence de 2 raccordements distincts, le premier concernant le WC et reconnu par M.et Mme [A] (voir leur lettre du 27 Août 2018) et le second attaché à l'évacuation des 4 autres points d'eau par une conduite commune aux 2 propriétés comme nous le précisions dans notre mail du 31.05.2019.
[...]
En conclusion les 4 points d'évacuation d'eaux usées (hors les WC reliés directement) ne se déversent donc plus dans « l'ancienne fosse commune » .
En fait il semble qu'il s'agisse d'un litige entre M et Mme [C] et M.Mme [A], litige dont nous faisons les frais.
Or ce réseau commun existait bien avant notre achat (puisque c'était une seule et même maison) et n'avait jamais été contesté par M.Mme [C] auprès de nous'.
A l'acte du 10 décembre 2011 de vente par [M] [E] aux époux [H] [C] et [K] [R] du bien d'habitation contigu situé sur les parcelles cadastrées section CT n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], il a été stipulé :
- en page 7 que : 'Mme [S] déclare que M et Mme [W] ont procédé au raccordement de leur propriété au tout à l'égout et qu'en conséquence, ladite servitude d'accès et de passage est éteinte' ;
- en page 9 que : 'Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur'
Il résulte de ces développements que :
- l'assainissement de la propriété de [M] [E] épouse [S] était avant les cessions non collectif ;
- lors de la vente aux intimés, le bien cédé n'était pas raccordé au réseau d'assainissement collectif ;
- lors de la revente de ce bien par ces derniers, il a été déclaré qu'il était raccordé à ce réseau ;
- les intimés admettent que l'évacuation des eaux usées du bien cédé aux appelants emprunte deux réseaux, les toilettes reliées directement au réseau collectif d'assainissement, le surplus étant dirigé vers le réseau du fonds voisin;
- le bien voisin a été cédé avec l'indication qu'il était raccordé à ce réseau collectif, mais sans garantie de conformité.
L'attestation de [U] [J] indique que l'évacuation des appareils sanitaires autres que les toilettes n'est pas raccordées à celle de ces dernières reliée au tout-à-l'égout, mais non qu'elles ne sont pas raccordées au réseau d'assainissement collectif. L'acte de vente intervenu au profit des voisins stipule que leur fonds est relié à ce réseau. Ces voisins n'ont, entre 2011 et 2018, formulé aucune réclamation à l'encontre de leur venderesse ou des intimés s'agissant de l'évacuation des eaux usées. Bien au contraire, il a été convenu à leur acte de vente que la servitude consentie au profit du fonds des intimés était éteinte.
L'expert d'assurance n'a procédé à aucun relevé technique, ni n'a vérifié si l'ensemble des eaux usées du fonds des appelants était ou non évacué par le réseau collectif d'assainissement.
Ni les services municipaux, ni le service des eaux (Rese) n'ont, alors que le raccordement au réseau d'assainissement collectif devait intervenir avant le 4 décembre 2009, formulé d'observation sur les modalités de l'assainissement du bien acquis par les appelants.
Le défaut de raccordement allégué n'étant pas établi, il ne peut être imputé aux intimés de l'avoir dissimulé.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes fondée sur un dol.
SUR UN VICE CACHÉ
L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
En page 12 de l'acte du 9 mars 2018, il a été stipulé que :
'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans I'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
' des vices apparents,
' des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de i'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
' s'il est prouvé par L'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.
La preuve du défaut de raccordement au réseau d'assainissement collectif n'étant pas rapportée, celle du vice allégué ne l'est pas par voie de conséquence. Il n'est par ailleurs pas justifié que le défaut allégué a rendu le bien impropre à l'usage auquel il était destiné.
Les appelants ne sont pour ces motifs pas fondés en leurs prétentions formées de ce chef. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.
SUR UNE EXPERTISE
L'article 9 du code de procédure civile dispose que : 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'. L'article 146 alinéa 2 du même code précise que : 'En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve'.
Au cas d'espèce, l'expertise aurait pour finalité de suppléer la carence des appelants dans l'administration de la preuve du défaut de raccordement allégué au réseau d'assainissement collectif. Cette demande n'est pour ces motifs pas fondée.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
SUR LES DÉPENS
La charge des dépens d'appel incombe aux appelants. Ils seront recouvrés par la scp Gallet-Allerit-Wagner, représentée par Maître Henri-Noël GALLET conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 4 janvier 2021 du tribunal judiciaire de La Rochelle ;
CONDAMNE in solidum les époux [D] [A] et [O] [T] à payer en cause d'appel aux époux [X] [W] et [Z] [L] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
CONDAMNE in solidum les époux [D] [A] et [O] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la scp Gallet-Allerit-Wagner représentée par Maître Henri-Noël GALLET conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
