France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 15 novembre 2022, 21/00144

ARRÊT N°536

N° RG 21/00144

N° Portalis DBV5-V-B7F-GFLN

[Y]

[O]

[B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTS :

Monsieur [H] [Y]

né le 15 Décembre 1961 à [Localité 5] ALGÉRIE

[Adresse 1]

Madame [G] [O] épouse [Y]

née le 12 Novembre 1961 à [Localité 6]

[Adresse 1]

ayant tous deux pour avocat postulant Me Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉ :

Monsieur [N] [B]

né le 22 Janvier 1962 à [Localité 9]

[Adresse 4]

ayant pour avocat postulant Me Muriel ARSICAUD-TIRBOIS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique établi le 6 mars 2017, M. et Mme [Y] ont acquis auprès de M. [N] [B], propriétaire d'une maison divisée en 6 lots, située à [Adresse 1], deux studios situés en rez de chaussée (lots 3 et 4) et un appartement de trois pièces situé au premier étage de cette maison (lot 8), moyennant un prix de 265 000 €.

Le compromis de vente avait été signé le 20 décembre 2016.

Soutenant avoir découvert après la vente l'existence de nuisances sonores, de défaillances électriques, de non conformités des réseaux d 'évacuation, d'infiltrations, d'un arrêté d'insalubrité et arguant d'une majoration excessive du prix de vente, M. et Mme [Y] ont saisi le tribunal de grande instance de La Rochelle d'une action en nullité de la vente pour dol selon acte d'huissier en date du 03/12/2018 et sollicitaient aux termes de leurs dernières conclusions de :

Vu les articles 1137 et suivants du code civil,

Vu les articles 56, 58, 515, 696, 699 et 700 du nouveau code de procédure civile.

Dire et juger M. et Mme [Y] bien fondés dans leurs demandes.

Dire et juger que M. [B] engage sa responsabilité contractuelle pour dol à l'égard de M. et Mme [Y].

Prononcer la nullité de la vente conclue le 6 mars 2017 entre M. [B] et M. et Mme [Y] concernant l'ensemble immobilier situé à [Localité 7]. [Adresse 1], cadastré BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3], logements 3, 4 et 8.

Condamner M. [B] à payer à M. et Mme [Y] les sommes de :

' 11.600 € au titre des travaux réalisés,

' 10.000 € au titre de leur préjudice de jouissance.

' 5.000 € au titre de leur préjudice moral

Débouter. M. [B] en toutes ses demandes, tins et conclusions, comme n'étant pas fondées.

Condamner M. [B] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Condamner M. [B] aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 18 juillet 218 pour un coût de 408,09 € T.T.C., ainsi que du rapport technique de mesures acoustiques du 19 juin 2018, pour la somme de 966 €.

Autoriser Maître Diane BOTTE, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision.

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [N] [B] avait lui-même fait délivrer le 21/12/2018 une assignation devant le même tribunal à M. et Mme [Y].

Il sollicitait du tribunal, par ses dernières écritures, de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles 1231-2, 1240 et suivants du Code Civil, article 700 du code de procédure civile,

Après avoir ordonné la justification par les époux [Y] de la date d'obtention de la nationalité française de l'époux

Débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Dire recevable et bien fondé M. [B] en sa demande reconventionnelle, y faire droit et donc :

Condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte financière ;

Condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

A titre subsidiaire et dans l'hypothèse ou la vente serait annulée

Condamner les époux [Y] à rembourser à M. [B] la totalité des loyers encaissés depuis le 6 mars 2017, jusqu'au mois de mai 2020 soit la somme de 58 900 € sauf à parfaire et ce, jusqu'à la signification du jugement à intervenir

Ordonner l'expulsion des époux [Y] et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 700 € mois jusqu'à la libération totale des lieux;

Ecarter le principe de l'exécution provisoire;

En tout état de cause

Condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 15/12/2020, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'Déboute M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes

Condamne M. [Y] à verser à M. [N] [B] la somme de 2000 € (deux mille euros) en réparation du préjudice Moral;

Déboute M. [N] [B] de ses plus amples demandes ;

Condamne M. et Mme [Y] à verser à M. [N] [B] la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. et Mme [Y] aux dépens ;

Dit n"y avoir lieu à exécution provisoire'.

Le premier juge a notamment retenu que :

- Le justificatif de la nationalité française de M. [Y] n'a aucun intérêt au regard de cette action en annulation de vente pour dol, dont la recevabilité n'est pas conditionnée à la preuve de son acquisition.

- sur la réunion des conditions du dol, M. et Mme [Y] font état de désordres apparents ou dont ils avaient connaissance, qu'il s'agisse du défaut de compteurs individuels, de dysfonctionnements électriques, de chauffe-eau, de VMC, de l'isolation phonique, n'ayant pas renoncé à la vente devant notaire alors qu'ils étaient dans les lieux à compter de la signature du compromis de vente.

- les travaux ont été réalisés en ce qui concerne l'appartement n°3 avant la réitération de l'acte authentique, et en parfaite connaissance de M. et Mme [Y].

De cette information résultant des travaux, il est établi que M. et Mme [Y] ont souhaité persister dans leur acquisition, et qu'ils sont ensuite accepté que l'ancien propriétaire poursuive l'exécution des travaux postérieurement à la vente, pour permettre la conformité définitive du bien.

- sur le prix de vente, aucun des éléments produits n'établit que M. [N] [B] aurait masqué un prix diminué, alors qu'aucune lésion n'est constatée et que le bien a été vendu au prix du marché, après une évaluation nettement supérieure au prix définitif réglé.

- sur la garantie des vices cachés, M. et Mme [Y] étaient informés des menus défauts de l'installation électrique et des insuffisances de l'isolation acoustique. Il importe peu qu'ils n'aient pas été destinataires des arrêtés d'insalubrité dès lors qu'ils connaissaient les dysfonctionnements ayant conduit à leur établissement et aux mises en garde de l'ARS.

Les autres défauts portaient sur des points mineurs (VMC, chauffe eau) et ils ne rendaient pas la chose impropre à son usage ou ne diminuaient pas cet usage d'une façon telle que M. et Mme [Y] n'auraient pas poursuivi la vente.

L'action, sur ce fondement, doit être rejetée.

- sur la demande reconventionnelle de M. [B], affirme avoir subi un préjudice lié au comportement de M. et Mme [Y] lors de visites d'acheteurs potentiels pour ses autres lots, ce qu'ils contestent.

Les témoignages versés établissent que M. et Mme [Y] ont adopté une attitude malveillante destinée à paralyser les désirs d'acquisition de potentiels acheteurs.

Le préjudice matériel ne peut être constitué que par la perte de chance de ne pas réaliser de vente ou de réaliser une vente plus tardive.

M. [N] [B] établit que les lots 5 et 6 ont été vendus le 6 février 2019 et que le lot 2 a été vendu le 22 juillet 2019 et il n'est pas justifié que des dénigrements ont persisté postérieurement au mois de juin 2018.

Il ne ressort pas de ces éléments l'existence d'une perte de chance caractérisée, dès lors qu'un délai de quelques mois à une année pour vendre un ou plusieurs biens sur la commune d'[Localité 7]. dans une maison ancienne divisée en plusieurs lots, sans réelle place de stationnement, apparaît tout à fait usuel et la demande doit être rejetée.

- M. [N] [B] a cependant supporté un préjudice moral lié aux interventions intempestives de M. [Y] qui ont dévalorisé son image auprès de potentiels acquéreurs, et une somme de 2000 € lui sera versée à ce titre par le seul M. [Y].

LA COUR

Vu l'appel en date du 14/01/2021interjeté par M. [H] [Y] et Mme [G] [O] épouse [Y]

Vu l'article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 12/04/2021, M. [H] [Y] et Mme [G] [O] épouse [Y] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1137 et suivants du code civil,

Vu les articles 56, 58, 515, 696, 699 et 700 du Nouveau code de procédure civile,

Infirmer purement et simplement le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Dire et juger M. et Mme [Y] bien fondés dans leurs demandes.

Dire et juger que M. [B] engage sa responsabilité contractuelle pour dol à l'égard de M. et Mme [Y].

A titre principal, prononcer la nullité et donc la résolution de la vente conclue le 6 mars 2017 entre M. [B] et M. et Mme [Y] concernant l'ensemble immobilier situé à [Adresse 1], cadastré BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3], logements 3, 4 et 8.

A titre subsidiaire, condamner M. [B] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du dol qu'ils ont subis.

Condamner M. [B] à payer à M. et Mme [Y] les sommes de :

' 11.600 € au titre des travaux réalisés,

' 10.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

' 5.000 € au titre de leur préjudice moral

Débouter M. [B] en toutes ses demandes, fins et conclusions, comme n'étant pas fondées.

Condamner M. [B] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 6.000 € au titre de leurs frais irrépétibles.

Autoriser Maître Diane BOTTE, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision'.

A l'appui de leurs prétentions, M. [H] [Y] et Mme [G] [O] épouse [Y] soutiennent notamment que :

- M. et Mme [Y] ont pris conscience après coup de ce que M. [B] avait profité de leur ignorance pour leur vendre au mieux, un ensemble immobilier surestimé, au pire, insalubre.

- à titre principal sur le dol, il est faux de soutenir que M. et Mme [Y] ont eu tout le loisir de peser leur décision d'acquérir les biens dont s'agit.

Ils se sont engagés dès le 20/12/2016, date du compromis et le fait que M. et Mme [Y] soient devenus locataires du logement n° 8 à compter du 20 décembre 2016 est donc inopérant.

- M. et Mme [Y] ont acquis trois appartements, le 6 mars 2017, résultant de la division, extension et rénovation d'une maison d'habitation.

Les travaux ont été réalisés par le vendeur lui-même, a priori, puisqu'aucune facture de travaux n'a été communiquée au moment de la vente.

- concernant l'électricité, M. et Mme [Y], ont certes, pu constater que les logements n'étaient pas équipés de compteurs électriques individuels, mais M. [B] s'était engagé à les faire installer au printemps 2018, ce qu'il n'a pas fait.

Il n'a, en réalité, installé que des ballons d'eau chaude dans les combles et des compteurs divisionnaires propres à chaque logement.

- le chauffe-eau alimentant le logement de M. et Mme [Y] et le logement n° 4 n'a pas été installé conformément aux normes en vigueur.

- M. [B] avait pris l'engagement de réaliser les travaux électriques, conformément aux anomalies soulevées lors de l'établissement des diagnostics, mais s'est abstenu.

- les acquéreurs n'ont pu que constater d'importants dysfonctionnements et ont été contraints de les faire consigner par procès-verbal dressé par Maître [R], huissier de justice associé à [Localité 8], le 18 juillet 2018.

- dans les logements 3 et 4, la VMC ne fonctionne pas non plus et il n'y a pas, non plus, de ballons d'eau chaude, ou, à tout le moins, il est inaccessible.

- le diagnostic électrique avait d'ailleurs acté d'anomalies dont la reprise restait à la charge du vendeur, qui, finalement, n'a pas réalisé de travaux suffisants. Il n'a donc pas donné une information éclairée aux acquéreurs.

- un défaut d'isolation phonique a été objectivé le 18 juillet 2018 par constat, puis par rapport technique établi par BUREAU VERITAS le 19 juin 2018

Ce défaut d'isolement a également été constaté par les arrêtés de péril, qui sollicitaient la réalisation de travaux d'isolation pour être levés.

Nonobstant les travaux partiels et insuffisants effectués par M. [B], les problèmes d'isolation phonique persistent. M. et Mme [Y] ne pouvaient être informés de ces travaux, puisqu'ils ont été réalisés uniquement du côté [B].

Les justificatifs produits par M. [B] ne sont d'ailleurs pas propres à démontrer la qualité réelle des travaux et surtout s'ils se sont avérés suffisants.

- s'agissant du prix de vente, il s'avère que les appartements ont été surestimés de 40.000 € environ, M. [B] n'ayant pas produit les véritables informations concernant ces biens.

- concernant l'arrêté d'insalubrité frappant les logements 8 et 3, et pendants au moment de la vente, M. [B] n'en a jamais informé ses acquéreurs, quand bien même il s'agissait d'un élément fondamental.

M. et Mme [Y] ont signé le compromis de vente les engageant avec le vendeur le 20 décembre 2016, tandis que les arrêtés ont été pris le 25 janvier 2017, précisément alors que la vente était en cours. Le notaire n'était pas plus informé.

- si les acquéreurs avaient su qu'un arrêté d'insalubrité frappait deux des trois

logements qu'ils envisageaient d'acquérir, ils n'auraient pas contracté, ou, à tout le moins, à des conditions différentes.

Il n'est pas reproché à M. [B] de ne pas avoir effectué les travaux sollicités, réalisés, certes, a minima, dans les arrêtés préfectoraux, mais précisément l'absence d'information sur l'existence de ces arrêtés au moment de la vente, constitutive de dol.

- un courrier a été adressé à M. et Mme [Y] le 17 mai 2017 (pièce n° 5) réitérait cette demande de mise en conformité, qui interviendra finalement le 9 août 2017.

Les arrêtés ont été levés suivant courrier du 11 octobre 2017.

- s'agissant de l'élément intentionnel, M. [B] a sciemment agi dans le but de tromper son cocontractant en vue de l'amener à conclure la vente d'appartements qu'il savait difficilement cessibles.

- à titre subsidiaire, sur les vices cachés, en dissimulant d'importantes informations sur :

* L'installation électrique non conforme,

* L'absence d'isolation acoustique,

* L'existence de deux arrêtés préfectoraux d'insalubrité sur les logements 3 et 8 au moment de la vente,

- les biens objets du contrat sont affectés de vices cachés qui les rendent impropres à leur usage, ou, à tout le moins, qui en diminuent tellement l'usage, que M. et Mme [Y] n'auraient pas acquis. La responsabilité contractuelle de M. [B] doit, là encore, être engagée.

- sur la réparation du préjudice, M. et Mme [Y] sollicitent la nullité de la vente et à titre subsidiaire le versement de dommages et intérêts à hauteur de 80 000 € , soit la surestimation de 40.000 € des biens vendus, et 40.000 € au titre des travaux restant à faire, outre l'indemnisation de leurs préjudices de jouissance et moral, et au titre des travaux réalisés.

- les éléments versés sont largement insuffisants pour permettre de retenir les demandes non justifiées de M. [B] au titre d'un préjudice financier, les comportements reprochés relevant d'une période de 1 mois de fin mai à mi juin 2018.

Les quatre biens de M. [B] ont été vendus dans un délai rapide ; M. [B] ne peut faire peser une quelconque dépréciation de la valeur des biens vendus.

- M. [B] ne justifie pas d'un préjudice moral, dès lors que le lien de causalité entre le prétendu comportement de M. [Y] et les hospitalisations subies par M. [B] n'est pas démontré. Ainsi qu'il le précise lui-même, depuis 2016, il a été placé en invalidité de manière irréversible.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 09/07/2021, M. [N] [B] a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1231-2,1240 et suivants du code civil, 31, 32,32-1, 559, 700 et 909 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

- Dire irrecevable et mal fondés les époux [Y] à agir

- Les condamner au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire, outre une éventuelle amende civile

- Sur le fond, débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et voir confirmer le jugement rendu le 15 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE qui a rejeté toutes les demandes des époux [Y]

- Dire M. [B] recevable et bien fondé en sa demande d'appel incident

- Y faire droit et voir réformer le jugement du 15 décembre 2020 en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts pour perte financière et pour le préjudice moral subi par M. [B]

- Par conséquent, condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte financière

- Condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral

- A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la vente serait annulée, condamner les époux [Y] à rembourser à M. [B] la totalité des loyers encaissés depuis le 06 mars 2017, jusqu'au mois de mai 2020 soit la somme de 58 900 € sauf à parfaire et ce, jusqu'à la signification de la décision à intervenir

- Dans cette hypothèse, ordonner l'expulsion des époux [Y] et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération totale des lieux.

- En tout état de cause, voir condamner les époux [Y] au paiement d'une somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'.

A l'appui de ses prétentions, M. [N] [B] soutient notamment que:

- en l'espèce, les époux [Y] ont vendu leur bien ce qui rend leur demande totalement irrecevable.

- leurs demandes financières sont au demeurant abusives et dilatoires et une somme de 5000 € est sollicité au titre de l'abus de procédure.

- au fond, M. [B] a acheté en 2009, une grande maison au [Adresse 1].

En 2009 cet immeuble comportait déjà 4 logements. M. [B] n'a fait que terminer l'aménagement du rez de chaussée déjà en cours, finalisant ainsi un projet de 6 logements.

- de 2009 à 2016, M. [B] a eu plusieurs locataires pour lesquels il a été amené à faire des travaux de mise aux normes contrôlés à chaque fois par l'ARS.

- M. [Y] était précédemment voisin à [Localité 7] de la compagne de M. [B] et, compte tenu de leurs excellentes relations, avant de devenir propriétaire le 6 mars 2017 de 3 logements, au [Adresse 1], M. [Y] s'est installé en qualité de locataire à compter du 20 décembre 2016, dans l'appartement n°5.

- Le service de l'urbanisme avait déposé 2 arrêtés en date du 25 janvier 2017, sur les lots achetés par M. [Y] mais M. [B] a fait le nécessaire et toutes les mises en conformité avec le règlement sanitaire départemental ont été levées.

C'est ainsi qu'en janvier 2017, l'Agence Régionale de Santé autorisait M. [B] à remettre à la location l'appartement concerné.

- se plaignant de problèmes d'isolation phonique, Les époux [Y] ont engagé une procédure de référé devant le président du tribunal de grande instance de LA ROCHELLE le 08 février 2018, une ordonnance de référé étant rendue en date du 05 juin 2018, les déboutant de leur demande. Ils ont relevé appel de cette décision mais n'ont pas ensuite conclu, laissant cette procédure traîner et empêchant M. [B] de vendre ses biens.

- sur le dol, M. [Y] justifie lui même, avoir reçu un courrier du 11 octobre 2017, après son acquisition qui indique que : « il a été constaté que toutes les mises en conformité avec le règlement sanitaire départemental demandées avaient été levées » (pièce 12 adverse) et cela, à la suite des travaux réalisés par M. [B].

Les travaux que M. [B] a réalisés ou fait réaliser n'ont jamais été remis en cause par les différents services qui ont fait des contrôles.

- au moment de la signature chez le notaire, le couple [Y] connaissait parfaitement les lieux pour les occuper depuis plus de deux mois, toutes les vérifications par les services de l'Urbanisme et l'ARS avaient été faites.

- les dysfonctionnements électriques étaient apparents et M. et Mme [Y] occupaient les lieux en qualité de locataires.

Ils ont signés l'acte authentique sans faire de réserves devant le notaire.

- M. [B], a refait quelques aménagements : pose d'un ballon d'eau dans les combles en février 2018et pose de compteurs divisionnaires en novembre 2017.

Le positionnement du chauffe-eau constitue un point mineur.

- M. [B] qui s'était vu enjoindre de réaliser certains travaux, a effectivement fait le nécessaire pendant et postérieurement à la vente, notamment en ce qui concerne la VMC.

- sur l'isolation phonique, le aire d'[Localité 7], a enjoint à M. [B], le 27 janvier 2017 de procéder à une isolation acoustique du logement. Elle a toutefois certifié le 07 février 2018 que le dossier était clos.

- étant sur place depuis octobre 2016, les époux [Y] ont eu tout le temps de tester les lieux, de prendre contact avec les locataires qui étaient très satisfaits de leur logement.

Pendant cette fin d'année 2016, les époux [Y] ont assisté à tous les contrôles de l'ARS et à tous les diagnostics.

- M. [B] s'est vu enjoindre le 25 janvier 2017, par deux arrêtés, de procéder à un certain nombres de travaux, mais tous ces travaux ont été réalisés avant la réitération de l'acte authentique.

- sur le prix de vente et en dépit des estimations versées par M. et Mme [Y], la vente aux époux [Y] a été réalisée pour la somme de 265 000 € alors que le total des biens était estimé à 305 000 € selon avis de valeur du 12 juin 2015, soit un rabais de 40 000 € consenti aux époux [Y].

En outre, le marché de l'immobilier évolue et les époux [Y] laissaient les lieux dans un tel état de délabrement et d'absence d'entretien que les estimations actuelles sont nécessairement à la baisse.

- sur la garantie des vices cachés, M. et Mme [Y] ont été déboutés par le juge des référés et ils ne justifient pas de l'existence d'un vice caché.

- les époux [Y] ont fait obstacle aux tentatives de vente, faisant échouer 4 ventes par ses interventions malveillantes.

- M. [B] avait mis en vente son logement en avril 2018 mais les lots 5 et 6 n'ont été vendus que le 06 février 2019 et le lot 2, vendu le 22 juillet 2019.

Il a subi une perte financière entre le rabais concédé aux époux [Y] et le temps perdu avant la réalisation de la vente de ses biens.

Il a vendu tous les lots dont il était propriétaire mais avec une perte financière importante entre le prix réel de vente et l'estimation qui avait pu être faite soit 245 656 € et est bien fondé à solliciter la condamnation des époux [Y] au paiement de la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts.

- sur le préjudice moral, à la suite de son état d'invalidité reconnu en 2016, M. [B] doit se ménager et depuis le début de l'année 2018, rien ne lui est épargné. Une somme de 10 000 € est donc sollicitée.

- à titre subsidiaire, si la vente était annulée, M. [B] soutient le remboursement des loyers encaissés par M. et Mme [Y] depuis la vente, outre le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération totale des lieux.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 27/06/2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des époux [Y] à exercer l'action en nullité de la vente pour dol et/ou l'action en résolution de la vente pour vice caché :

L'article 122 du code de procédure civile dispose : ' constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

L'article 31 dispose que : ' l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

L'article 32 du même code dispose : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.

Il est établi par les productions, et constant, que les époux [Y] ne sont plus propriétaires des biens immobiliers litigieux, qu'ils ont revendus à des tiers.

L'action en nullité des ventes pour dol qu'ils exercent à titre principal et l'action en résolution des ventes pour vice caché qu'ils exercent à titre subsidiaire impliquant nécessairement, si elle était accueillie, la restitution des biens au vendeur, à laquelle les appelants ne pourraient procéder puisqu'ils n'en sont plus propriétaires - étant relevé que les nouveaux propriétaires ne sont pas dans la cause et que l'anéantissement de la vente ne leur serait donc pas opposable - les demandeurs sont irrecevables à exercer l'une et l'autre de ces actions, faute d'avoir la qualité de propriétaires qu'elles requièrent.

M et Mme [Y] sont, en revanche, recevables à exercer l'action estimatoire qu'ils invoquent subsidiairement sur le fondement du dol, puisqu'ils ont eu la qualité d'acquéreurs et sont donc de possibles victimes d'un préjudice.

Sur l'action estimatoire fondée sur le dol :

L'article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractant d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.

En outre, l'article 1130 du même code dispose que 'l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substanciellement différentes'.

En l'espèce, le compromis de vente avait été signé le 20 décembre 2016. Parallèlement, M. et Mme [Y] étaient occupants de l'un des trois lots acquis à compter de cette date en qualité de locataires de M. [B].

La vente sera authentifiée par acte notarié établi le 6 mars 2017, relativement aux deux studios situés en rez de chaussée (lots 3 et 4) et à l'appartement de trois pièces situé au premier étage de cette maison (lot 8) dont ils étaient locataires, moyennant un prix de vente de 265 000 €.

M. et Mme [Y] font état de divers éléments relevant d'une attitude dolosive de la part de leur vendeur, justifiant une réduction du prix et/ou des dommages et intérêts.

Il est toutefois établi par les productions, et en réalité constant, même si aucune clause n'a été formalisée à ce titre entre les parties, que la vente conclue entre M. [B] et les époux [Y] était assortie de l'engagement du vendeur de réaliser ou de faire réaliser à ses frais des travaux dans les biens cédés.

Ces travaux portaient sur des désordres, des défauts, des vétustés ou des non-conformités qui étaient apparents, et dont les acquéreurs avaient pu se convaincre, en visitant les lieux et en logeant eux-mêmes dans l'un des biens objet du compromis durant la période séparant la promesse de vente de la réitération par acte authentique.

M. et Mme [Y] ne peuvent dans ces conditions présenter comme une manifestation de dol ni comme un motif de réduction du prix des défauts ou non-conformités qui étaient connus d'eux et auquel M. [B] justifie avoir remédié dans les mois qui suivirent la vente, comme il était convenu.

Tel est le cas de :

- la VMC : si l'Agence Régionale de la Santé a informé M. [N] [B] avant la vente que lors de la dernière visite, le 11 février 2016, que la ventilation était insuffisante, l'agence a précisé lors de sa visite de contrôle des travaux devant être réalisés qu'il n'existait plus de difficultés au regard de la VMC.

Cette conformité a été confirmée par l'attestation du maire d'[Localité 7] en date du 7 février 2018 certifiant que la VMC fonctionne, les travaux ayant été réalisés pendant et postérieurement à la vente en présence de M. et Mme [Y] qui n'ont pas, en connaissance de ces éléments mineurs, fait de réserves devant le notaire et ne se sont pas opposé à la réitérations de la vente.

- l'isolation phonique, le 11 février 2016, l'agence régionale de la santé a relevé une médiocrité de l' isolation phonique des cloisons séparatives des différents logements.

M. [B] justifie de la réalisation de travaux en conséquence, soit la pose d'une isolation phonique de l'appartement n°3 et une cloison séparative entre son logement et celui de M. et Mme [Y], ce qui a conduit le maire d'[Localité 7] a certifier la clôture du dossier le 7 février 2018 et il n'est pas démontré par les pièces des débats la persistance d'une insuffisance d'isolation phonique des biens acquis.

Le rapport du bureau Veritas en date du 10 juillet 2018 mentionne au contraire une conformité de l'isolation compte tenu des tolérances usuelles.

Le fait qu'une unique pièce demeure non conforme ne permet pas de retenir que cette difficulté présenterait un caractère déterminant, de telle sorte que M. et Mme [Y] n'auraient pas contracté ou l'aurait fait à des conditions différentes, dès lors qu'ils étaient déjà occupants des lieux et que M. [B] n'a procédé à aucune dissimulation de la situation d'isolation de l'immeuble.

Il est sans incidence, dans ces conditions, sur la validité du consentement des époux [Y] à la vente que M. [B] n'ait pas porté à leur connaissance les arrêtés d'insalubrité pris le 15 janvier 2017, dès lors qu'ils étaient fondés sur des causes auxquelles M. [B] s'était engagé à la signature du compromis à remédier après la vente, et que de fait, il y a remédié, comme l'établit le fait que ces arrêtés ont été levés selon courrier du 11 octobre 2017, M. et Mme [Y] ne pouvant arguer à ce titre d'aucun préjudice, puisqu'ils n'ont eux-mêmes pas dû exposer de dépenses de ce fait, et que les arrêtés ne les ont pas empêchés de louer ou revendre les biens en question dès lors que ceux-ci devaient être préalablement remis en état, et qu'ils l'ont été sans retard avéré.

Les époux [Y] ne peuvent pas davantage arguer d'un dol au vu de défauts, non-conformités ou vétustés qui étaient visibles, même pour des profanes comme eux, au jour de la vente, qu'ils ont réitérée en les connaissant, d'autant qu'ils habitaient dans l'immeuble depuis deux mois et demi.

Tel est le cas :

- de l'installation du chauffe-eau, celle-ci était apparente au moment de la vente, étant ajouté qu'il n'est pas démontré que cette installation ne serait pas fonctionnelle en dépit d'une difficulté alléguée d'accès à cet équipement.

- des dysfonctionnements électriques : il ressort de l'acte de vente que diverses anomalies électriques y étaient mentionnées, résultant de l'état diagnostique de la société LABOURELLE EXERTISES soit

* pour le lot °3: l'appareil général de commande et de protection et son accessibilité et les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche

* pour le lot n°4: l'appareil général de commande et de protection et son accessibilité

* pour le lot n°8 : les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche.

Il n'apparaît pas qu'existaient au moment de la vente d'autres non conformités ou une dangerosité de l'installation, dès lors que la défectuosité relevée par l'huissier de justice s'agissant du lot n° 8 apparaît mineure en ce qu'elle n'empêche pas l'alimentation du logement et son occupation.

Il ne peut être en outre prétendu que ces défectuosités auraient été dissimulées, alors que M. et Mme [Y] occupaient effectivement le lot n°8 depuis le 16 décembre 2016 en qualité de locataires.

Le constat d'huissier réalisé le 18 juillet 2018, dont arguent les appelants, ne contredit pas cet état de fait.

Au regard de ces éléments, il n'est pas justifié de la réalité de manoeuvres dolosives ni de l'existence de défauts dissimulés et subsistants , justifiant de par leur gravité une réduction du prix de vente.

S'agissant de ce prix, M. [B] justifie d'un avis de valeur établi le 12 juin 2015, faisant état pour les trois lots, d'une valeur de 305 000 €, la vente intervenant au prix de 265 000 € le 6 mars 2017.

Si les attestations des 12 mai, 18 mai et 5 juin 2018, font état d'une valeur inférieure de 40 000 € environ, ces éléments sont postérieurs de plus d'un an au jour de la vente, et il n'est nullement démontré d'une part un prix lésionnaire, d'autre part une dissimulation de la part de M. [B], les biens étaient vendus au prix du marché au jour de la vente, pour un prix inférieur de 40 000 € au prix estimé 18 mois avant cette vente.

Ainsi, ce chef de prétention n'est pas non plus fondé.

Au surplus, il n'est pas justifié que les travaux que M. et Mme [Y] indiquent avoir fait réaliser doivent être supportés par le vendeur, dès lors que celui-ci avait effectivement fait procéder aux travaux nécessaires pendant et après la vente, tel qu'il s'y était engagé et au regard de l'état du bien.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté cette demande.

S'agissant de la demande de réparation d'un préjudice de jouissance, cette demande formulée par M. et Mme [Y] du fait des travaux exécutés après la vente n'est pas fondée et doit être rejetée, ces travaux ayant été faits en vertu de l'accord qu'ils avaient pris en ce sens avec M. [B], et rien ne démontrant que leur exécution ait été en elle-même anormale et plus généralement fautive.

Il convient ainsi de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [Y] de leur action estimatoire fondée sur le dol et de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par M. [B] :

* sur la demande de dommages et intérêts pour abus de procédure

Les époux [Y] n'ont causé à M. [B] aucun préjudice indemnisable en exerçant à son encontre une action en nullité et/ou en résolution de la vente que leur revente des biens rendait irrecevable, d'autant qu'ils sont recevables en leur chef subsidiaire de prétention fondé sur l'action estimatoire, pour laquelle M. [B] devait pareillement constituer avocat et exposer des frais pour y défendre.

Cette demande de dommages et intérêts n'est pas fondée.

* sur la demande en réparation d'un préjudice moral pour l'attitude envers les acheteurs potentiels

M. [B] reproche aux époux [Y] un comportement malveillant envers des personnes venues dans l'immeuble visiter les lots dont il était resté propriétaire et qu'il mettait en vente.

Toutefois, s'il ressort des attestations de M. [S] et de Mme [P] que les interventions de M. [Y] en direction de tiers ont pu revêtir une dimension péjorative à l'égard de M. [B], il n'est pas pour autant démontré que ce comportement ait pu générer un préjudice moral pour M. [B] qui s'était pour sa part abstenu d'informer dans le temps de la vente ses acquéreurs de l'existence de deux arrêtés d'insalubrité pris le 15 janvier 2017.

En conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] à verser à M. [N] [B] la somme de 2000 €, la responsabilité de Mme [Y] n'étant pas au surplus démontrée.

* Sur le préjudice financier de M. [B], entre le rabais concédé aux époux [Y] et le temps perdu avant la réalisation de la vente de ses biens, du fait de l'attitude malveillante de M. et Mme [Y], il apparaît que M. [B] a mis en vente son bien en avril 2018.

Toutefois, les attestations versées par d'éventuels acquéreurs qui indiquent avoir été découragés par les propos de M. [Y] ne concernent que des visites s'étant déroulées durant 1 mois de fin mai à mi juin 2018.

Or, les lots 5 et 6 ont été vendus le 06 février 2019 et le lot 2 le 22 juillet 2019, dans le délai du prêt relais souscrit, expirant en novembre 2019.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté la demande formée par M. [B] au titre du préjudice financier qu'il allègue.

Faute d'annulation de la vente, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de restitution de loyer perçus, présentée par M. [B], qui s'en trouve sans objet..

Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge in solidum de M. [H] [Y] et Mme [G] [O] épouse [Y], appelants.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propores frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevables en raison de la revente des biens l'action en nullité pour dol engagée à titre principal et l'action en résolution de la vente pour vices cachés engagée à titre subdiaire par M. [H] [Y] et Mme [G] [O] épouse [Y] contre M. [N] [B]

DÉCLARE recevable l'action estimatoire subsidiairement engagée par M. [H] [Y] et Mme [G] [O] épouse [Y] sur le fondement d'un dol.

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- condamné M. [Y] à verser à M. [N] [B] la somme de 2000 € en réparation du préjudice moral ;

- condamné M. et Mme [Y] à verser à M. [N] [B] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. [H] [Y] et Mme [G] [O] épouse [Y] de leurs demandes formées au titre de l'action estimatoire subsidiairement engagée sur le fondement d'un dol et du surplus de leurs demandes indemnitaires.

DÉBOUTE M. [N] [B] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de son préjudice moral.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propores frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.

CONDAMNE in solidum M. [H] [Y] et Mme [G] [O] épouse [Y] aux dépens d'appel, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

| France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 15 novembre 2022, 21/00144

Synthèse

Origine de la décision