ARRET N°503
N° RG 21/00450 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GGCA
[B]
C/
MAYJONADE
Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00450 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GGCA
Décision déférée à la Cour : jugement du 04 décembre 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.
APPELANT :
Monsieur [V] [B]
[Adresse 6]
[Localité 2]
ayant pour avocat postulant Me Antoine GAIRE de la SELARL GAIRE - LANGLOIS, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant Me Jean-Louis ISRAEL, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES :
Madame [O] [L]
née le 09 Mars 1964 à [Localité 12] (92)
[Adresse 4]
[Localité 2]
ayant pour avocat p Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine
[Adresse 1]
[Localité 5]
ayant pour avocat postulant Me Vincent FOURNIER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Rajess RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
AUDIENCE collégiale du 08/09/2022
N° 21/00450 M. [B]
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Selon acte reçu le 29 août 2017 par Maître LESTRILLE, notaire à ETAULES, Mme [O] [L] a consenti à M. [V] [B] pour une durée expirant le 31 mars 2018 une promesse de vente portant sur une maison d'habitation avec studio et jardin situés [Adresse 4] au prix de 230.000 €, sous diverses conditions suspensives et notamment celle d'obtention d'un permis de construire sur la parcelle objet de la promesse et sur une parcelle voisine, moyennant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 7.500 €.
M. [B] a déposé le 8 mars 2018 une demande de permis de construire, et par acte reçu le 28 mars 2018 par Maître LESTRILLE, les parties ont convenu de proroger la date de réitération de la vente par acte authentique jusqu'au 22 novembre 2018.
La demande de permis de construire déposée par M. [B] a fait l'objet d'une décision de rejet le 5 juin 2018.
La demande de permis d'aménager ensuite déposée par M. [B] a fait l'objet d'une décision de sursis à statuer le 8 novembre 2018 à l'encontre de laquelle M. [B] a formé un recours.
La vente n'a pas été réitérée par acte authentique le 22 novembre 2018, et Mme [L] a accepté une offre d'acquisition de son bien immobilier, au prix de 225.000 € soumise le 20 décembre 2018 par l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE (EPF Nouvelle Aquitaine).
Par acte d'huissier délivré le 13 février 2019, M. [V] [B] a assigné Mme [L] devant le tribunal de grande instance de SAINTES, devenu tribunal judiciaire, en réalisation forcée de la vente.
La vente du bien immobilier litigieux par Mme [L] à l'EPF Nouvelle Aquitaine a été constatée par acte reçu le 6 novembre 2019 par Maître NAVET, notaire à ROYAN, et l'EPF est volontairement intervenu à l'instance.
Par ses dernières conclusions, M. [B] sollicitait au visa de l'article 1583 du code civil que le tribunal :
- annule la vente intervenue le 6 novembre 2019 entre Mme [L] et l'EPF Nouvelle Aquitaine ; à toutes fins la lui déclare inopposable,
- constate que l'échange des consentements s'était réalisé le 11 décembre 2018 en l'étude de Maître LESTRILLE,
- constate que la vente du bien litigieux par Mme [L] à son profit au prix de 230.000 € est définitive,
- ordonne à Mme [L] de délivrer le bien vendu dans les quinze jours suivant la signification du jugement sous astreinte de 150 € par jour de retard,
- dise que le jugement vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble,
- déclare irrecevable l'intervention volontaire de l'EPF Nouvelle Aquitaine faute d'intérêt et de qualité à agir, et déboute l'intéressé de ses demandes,
- condamne Mme [L] et l'EPF Nouvelle Aquitaine à lui payer chacun la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne les mêmes aux dépens,
- ordonne l'exécution provisoire.
Mme [L] demandait que le tribunal :
- déclare recevable l'intervention de l'EPF Nouvelle Aquitaine,
- déboute M. [B] de ses demandes,
- lui déclare acquise l'indemnité d'immobilisation contenue dans la promesse de vente à hauteur de 7.500 €,
- condamne M. [B] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
- condamne M. [B] aux dépens,
- ordonne l'exécution provisoire.
L'EPF Nouvelle Aquitaine sollicitait que le tribunal :
- déclare recevable son intervention volontaire,
- fasse droit aux demandes de Mme [L],
- condamne M. [B] aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 04/12/2020, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit :
'REÇOIT l'intervention volontaire de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE,
DÉBOUTE M. [V] [B] de l'ensemble de ses demandes,
DÉCLARE acquise à Mme [O] [L] la somme de SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (7.500 €) versée par M. [V] [B] à titre d'indemnité d'immobilisation conventionnelle,
CONDAMNE M. [V] [B] aux dépens,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE,
DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire'.
Le premier juge a notamment retenu que :
- l'EPF Nouvelle Aquitaine a qualité et intérêt à intervenir, dès lors que l'action de M. [B] tend à l'annulation de la vente conclue entre Mme [L] et l'EPF.
- la promesse de vente consentie le 29 août 2017 par Mme [L] à M. [B], dont les effets ont été prorogés par avenant du 28 mars 2018 jusqu'au 22 novembre 2018, est devenue caduque faute de réitération à cette date de la vente par acte authentique.
- pour rapporter la preuve d'un accord sur les conditions de la vente, M. [B] se prévaut exclusivement d'un courrier adressé par Maître LESTRILLE à Mme [L] le 9 janvier 2019.
- si les termes de ce courrier traduisent l'intention exprimée par Mme [L] le 11 décembre 2018 de poursuivre la vente de son bien au même prix que précédemment, aucun accord des parties intervenu à cette date sur les conditions de la vente, qui demeurent inconnues, n'est démontré. Notamment, la possibilité d'une faculté de substitution semble avoir ainsi été évoquée par M. [B], sans qu'un accord de la venderesse sur ce point ne soit établi.
- l'existence ou non d'autres conditions suspensives que celle tenant à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire ou d'aménager n'est pas évoquée par le notaire.
- surtout, l'accord des parties sur le prix demeure incertain, puisqu'il semble amputé du montant de l'indemnité d'immobilisation de 7.500 € prévue par la promesse de vente
- il en résulte que Mme [L], toujours désireuse de vendre son bien, a repris des discussions avec M. [B] au cours d'un rendez-vous chez Maître LESTRILLE le 11 décembre 2018 afin d'envisager des modalités de vente nécessairement différentes de celles prévues par la promesse de vente puisque celle-ci n'avait pu aboutir. Pour autant, la preuve d'un accord des parties intervenu à cette date sur les conditions de la vente n'est pas rapportée.
- l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente est acquise à Mme [L].
- il n'y a pas lieu à indemnité supplémentaire.
LA COUR
Vu l'appel en date du 10/02/2021 interjeté par M. [V] [B]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 04/05/2021, M. [V] [B] a présenté les demandes suivantes :
'Vu les articles 1583 et 1362 du Code civil,
Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Constater que l'échange des consentements s'est réalisé le 11 décembre 2018 en l'Etude de Maître Philippe LESTRILLE, Notaire à Etaules (17) ;
Constater que la vente de l'immeuble sis à Saint-Palais-sur-Mer dénommé « Graine au Vent », figurant au cadastre au lieu-dit Fief de Bernezac (section [Cadastre 10]) et 59 avenue de Bernezac (section [Cadastre 11]), par Mme [O] [L] à M. [V] [B], moyennant le prix de 230.000 Euros, est définitive.
Ordonner à la venderesse de délivrer le bien vendu et ses clés au demandeur et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard commençant à courir 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
Dire que l'arrêt qui sera rendu et qui vaudra vente sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble.
Constater le défaut d'intérêt à agir de l'EPF NOUVELLE AQUITAINE.
Débouter l'EPF NOUVELLE AQUITAINE de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Annuler, avec toutes conséquences, la vente intervenue le 6 novembre 2019 entre Mme [L] et l'EPF NOUVELLE AQUITAINE, pour le prix de 225.000 Euros, du même immeuble sis à Saint-Palais-sur-Mer (parcelles cadastrées [Cadastre 9] et [Cadastre 11]) ; à toutes fins, la déclarer inopposable à l'exposant.
Condamner Mme [L] à payer à M. [B] la somme de 4.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner l'EPF NOUVELLE AQUITAINE à verser à M. [B] la somme de 4.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner Mme [L] et l'EPF NOUVELLE AQUITAINE aux entiers dépens'.
A l'appui de ses prétentions, M. [V] [B] soutient notamment que:
- la preuve de l'échange des consentements résulte de la lettre adressée par le notaire le 9 janvier 2019 à Mme [L], et de celle adressée à M. [B], valant commencements de preuve par écrit.
- la faculté de substitution avait été expressément prévue dans la promesse initiale.
- l'obtention ou non d'un permis de construire a été, contrairement à ce que le premier juge affirme, parfaitement visée puisque le notaire précise que M. [B] y renonçait, dès lors qu'il avait renoncé à effectuer une opération immobilière de grande ampleur sur plusieurs parcelles.
- il n'y avait aucune incertitude sur le prix puisqu'il est strictement le même que dans la promesse initiale soit 267.270 € et il était normal que le notaire retire de cette somme les 7.500 € déjà reçu par son étude au titre de l'indemnité d'immobilisation.
L'indemnité d'immobilisation amputait tout autant le solde final à payer dans la promesse de vente initiale.
- le commencement de preuve par écrit, rendant vraisemblable l'échange des consentements, est rapporté, du fait du courrier du notaire, officier ministériel.
- le commencement de preuve est corroboré par l'attitude de Mme [L] qui est restée taisante vis-à-vis de maître LESTRILLE et de M. [B] tout au cours du mois de décembre 2018.
S'il n'y avait eu aucun accord le 11 décembre 2018, elle aurait naturellement demandé à maître LESTRILLE de rédiger la nouvelle promesse avec l'EPF NOUVELLE AQUITAINE ou, a minima, de l'assister dans cette nouvelle démarche.
- Mme [L] s'est bien engagée devant Maître LESTRILLE et l'a reconnu implicitement en indiquant qu'elle a cru que du fait qu'elle n'avait rien signé elle n'était pas liée. Le notaire a quant à lui cru en son souhait de continuer le projet avec M. [B].
- elle n'a jamais prévenu M. [B] de ce qu'elle traitait avec l'EPF.
- l'indemnité d'immobilisation ne pouvait être due puisqu'il était prévu une clause suspensive d'obtention des autorisations administratives d'urbanisme dénommé « condition suspensive particulière.
La non-réalisation de la promesse initiale a pour cause l'opposition de la mairie de Saint-Palais-sur-Mer aux projets de M. [B] et le condamner à verser l'indemnité d'immobilisation apparaît dès lors bien injuste.
- L'EPF NOUVELLE AQUITAINE n'a pas intérêt à agir, car il n'a absolument pas mis en oeuvre ses prérogatives de service public lors de la signature de la promesse de vente ni postérieurement et agit comme un simple acquéreur concurrent. En outre, l'EPF Nouvelle Aquitaine, en se portant acquéreur sur une parcelle hors de son périmètre d'intervention et qui ne fait pas partie de ses prérogatives, a excédé manifestement ses pouvoirs.
L'annulation de la vente publiée est sollicitée.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 03/08/2021, Mme [O] [L] a présenté les demandes suivantes:
'Juger non fondé l'appel interjeté par M. [B],
L'en débouter,
Confirmer le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamner M. [B] à payer à Mme [L] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,
Condamner M. [B] à payer à Mme [L] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens'.
A l'appui de ses prétentions, Mme [O] [L] soutient notamment que :
- le courrier de maître LESTRILLE ne constate pas d'accord sur la chose et le prix et ne vaut pas commencement de preuve par écrit, d'autant qu'il en ressort au contraire que M. [B] n'est pas acheteur: ' (...) une structure spécifique à l'opération allait être mise en place pour pouvoir passer à la signature'.
- Mme [L] était en pourparlers avancés avec l'EPFNA, et M. [B] connaissant l'intérêt de l'EPFNA pour le bien litigieux depuis au moins le mois de septembre 2018.
- l'EPFNA a un titre d'acquisition passé en la forme authentique et publié, ce qui achève de consacrer le caractère infondé de l'appel, au regard de l'article 1198 alinéa 2 du code civil.
- entre la promesse initiale du 29 août 2017 et la caducité de ladite promesse au 23 novembre 2018, Mme [L] aura donc vu son bien immobilisé durant 15 mois, sans pouvoir en disposer au profit d'un autre que M. [B], et cette immobilisation est justement indemnisée par l'allocation, contractuellement déterminée, de la somme de 7.500 €.
- l'appel de M. [B] revêt un caractère abusif et cet abus doit être indemnisé.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27/10/2021, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE (l'EPF NA)a présenté les demandes suivantes :
'Vu l'article 330 du code de procédure civile,
Vu les articles 1113 et 1385 du code civil,
Il est demandé à la cour d'Appel de POITIERS :
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement n° n°2020/192 du 4 décembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de SAINTES
- De donner acte à l'EPF NA de son intervention volontaire ;
- De la déclarer recevable ;
- De faire droit aux demandes principales de Mme [L] ;
- De condamner M. [B] à payer à l'EPF NA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- De condamner M. [B] aux entiers dépens'.
A l'appui de ses prétentions, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE (l'EPF NA) soutient notamment que :
- dès le mois d'octobre 2018, l'EPF NA s'est rapproché de Mme [L]
afin d'évoquer l'hypothèse et les modalités d'une éventuelle acquisition de ces fonciers.
Celle-ci a ainsi accepté d'envisager une cession onéreuse au profit de l'EPF si la promesse de vente précédemment conclue avec l'appelant devenait caduque.
- le Maire de SAINT PALAIS SUR MER a, par un premier arrêté en date du 5 juin 2018, refusé la délivrance du permis de construire sollicité par M. [B] en raison de la méconnaissance d'un certain nombre de règles d'urbanisme.
Après formulation par l'appelant d'une nouvelle autorisation, le Maire de la commune a, par arrêté du 8 novembre 2018, opposé un sursis à statuer à celle-ci.
Le 23 novembre 2018, aucune autorisation d'urbanisme n'avait été délivrée au bénéfice de l'appelant : la promesse de vente précitée est ainsi devenue caduque.
- si une réunion s'est tenue le 11 décembre 2018 en l'étude de Me LESTRILLE, en présence de M. [L] et de M. [B], aucun échange de consentements n'a pu intervenir entre ces derniers, ce que Mme [L] a rappelé dans sa réponse au notaire.
- c'est régulièrement que Mme [L] ne s'est pas rendue à un rendez-vous de signature d'acte authentique avec M. [B] pour une vente déjà intervenue au profit de l'EPF NA et portée à sa connaissance.
- L'EPF NA a intérêt, en sa qualité d'acquéreur et pour la conservation de ses droits sur les parcelles concernées, AL [Cadastre 13] et [Cadastre 3], à intervenir volontairement et à soutenir les prétentions de Mme [L] dans la présente procédure.
- il est erroné de considérer que l'intervention de l'EPF NA dans un cadre amiable et en dehors de toute préemption ou expropriation exclurait une intervention de service public.
En outre, le périmètre d'intervention de la convention modifiée par l'avenant n°2 intègre explicitement et notamment les terrains concernés.
Egalement, la commune de SAINT PALAIS SUR MER fait l'objet d'une carence en logements, constatée par arrêté préfectoral en date du 11 décembre 2020, justifiant, de plus fort, l'intervention de l'EPF NA.
- l'EPF NA a désormais régularisé l'acquisition de la propriété de Mme [L].
- le 10 avril 2020, un arrêté du préfet de la Charente-Maritime a déclaré d'utilité publique le projet d'action foncière pour le développement de l'offre de logement social sur la commune sur la commune de SAINT PALAIS SUR MER.
- une procédure a été engagée devant le juge de l'expropriation de la Charente Maritime visant à ce qu'il soit donné acte de cette cession amiable antérieure à la Déclaration d'Utilité Publique susvisée. L'ordonnance du 20 juillet 2020 du juge de l'expropriation de Charente-Maritime (pièce n°10) a été de nature à éteindre toute contestation de la propriété du bien vendu par Mme [L] et acquis par l'EPF NA.
- un accord sur la chose et sur le prix est intervenu entre Mme [L] et l'EPF NA et l'acte authentique de vente régularisant cet accord est intervenu le 6 novembre 2019 et a été régulièrement publié.
- sur le fond, si une faculté de substitution a été prévue dans la promesse de vente initiale, il ne résulte nullement des termes du courrier de Me LESTRILLE en date du 9 janvier 2019 que celle-ci ait fait l'objet d'un quelconque accord renouvelé de la part de Mme [L].
- la condition suspensive au seul bénéfice de M. [B] ne concernait pas l'obtention d'un permis de construire mais la régularisation de la vente de la parcelle [Cadastre 8], partie intégrante du projet du demandeur.
Pour la première fois, M. [B] évoque explicitement une évolution d'importance concernant son projet d'acquisition des parcelles de Mme [L] dès lors que l'opération d'aménagement d'ensemble initiale qu'il escomptait sur son terrain ainsi que d'autres attenants serait désormais uniquement centrée sur les seules parcelles de Mme [L].
- l'indemnité d'immobilisation était effectivement prévue dans la promesse de vente conclue entre Mme [L] et M. [B] mais aux termes de celle-ci, c'est seulement « en cas de réalisation de la vente promise » qu' 'elle s'imputera sur le prix'.
- la promesse est devenue caduque en l'absence de réalisation des conditions suspensives précitées et la clause ne pouvait trouver à s'appliquer mécaniquement.
- l'écrit notarial ne peut constituer un commencement de preuve par écrit que s'il est particulièrement précis et sans ambiguïté ni emploi du conditionnel.
En l'espèce, le courrier du notaire ne précise pas les conditions de la vente avec notamment incertitude sur le prix.
- Mme [L] n'a jamais exprimé son accord pour la réalisation de cette vente avec M. [B], ce dernier étant parfaitement informé des négociations avancées en cours avec l'EPF NA. Aucune vente parfaite de quelque nature que ce soit et qui serait intervenue oralement, le 11 décembre 2018, ne peut être caractérisée.
La seule vente parfaite intervenue et, au demeurant, formalisée et prouvée, l'est au profit de l'EPF NA.
- Maître LESTRILLE n'a fait, dans son courrier en date du 9 janvier 2019, que relater la manière dont il avait cru comprendre le contenu de la réunion du 11 décembre 2018
- le fait que Mme [L] n'ait pas sollicité, de nouveau, Maître LESTRILLE pour la signature d'un compromis de vente avec l'EPF NA ne saurait prouver une quelconque dissimulation ou gêne de sa part quant à un prétendu engagement avec M. [B]
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 27/06/2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE (EPF NA) :
L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action en justice est 'ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'
L'article 32 du même code dispose que 'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.
L'article 66 du code de procédure civile dispose que : 'constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.
Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie'.
L'article 330 du même code précise que : 'l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie'.
En l'espèce, M. [B] sollicite de la cour l'annulation de 'la vente intervenue le 6 novembre 2019 entre Mme [L] et l'EPF NOUVELLE AQUITAINE'.
En conséquence et quand bien même la vente intervenue entre Mme [L] et l'EPF NOUVELLE AQUITAINE serait une vente amiable, le propriétaire dont l'achat est ainsi remis en cause a intérêt à intervenir à l'instance, même en l'absence de préemption, d'autant que le périmètre de veille foncière défini pour procéder à toute acquisition nécessaire à la réalisation des projets de la collectivité, inclut les parcelles cadastrales sises « Avenue de Bernezac » à Saint-Palais-sur-Mer (17) dont les parcelles cadastrées section [Cadastre 10] et [Cadastre 3].
La recevabilité de l'intervention volontaire de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE (EPF NA) sera confirmée.
Sur le fond :
Selon M. [B], la preuve de l'échange des consentements résulte de la lettre adressée par le notaire le 9 janvier 2019 à Mme [L], et de celle adressée à M. [B] par le même notaire, ce que conteste Mme [L] qui était en pourparlers avancés avec l'EPFNA qui a désormais un titre d'acquisition passé en la forme authentique et publié.
L'article 1113 du code civil dispose que 'le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur'.
L'article 1353 du même code dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.
Si aucune forme particulière n'est requise pour l'échange des consentements, de sorte qu'une vente verbale est valable, si la volonté des parties de s'engager réciproquement s'est extériorisée, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.
En l'espèce, M. [B] fait état du courrier adressé à Mme [L] le 9 janvier 2019 dans les termes suivants :
« Je fais suite par le présent envoi au rendez-vous que vous aviez sollicité le 11 décembre dernier à l'Étude.
Lors de ce rendez-vous, auquel vous aviez également demandé à Mr [B] d'être présent, nous avons ensemble fait un point sur le projet de vente.
Comme vous le saviez, la promesse d'origine en date du 29 août 2017, et son avenant en date du 28 mars 2018, étaient devenus caducs depuis le 23 novembre 2018, ce que je vous ai confirmé.
Toutefois, lors des discussions qui ont suivi pendant ce rendez-vous, vous avez réitéré votre volonté de poursuivre la vente envisagée, et cela sur les mêmes conditions financières de bien et de prix, mais sans attendre un éventuel et hypothétique permis de construire ou permis d'aménager. J'ai en conséquence rappelé à Mr [B] que la vente pouvait se poursuivre dans ces conditions s'il le souhaitait. Mr [B] a confirmé son accord sur ces bases, mais nous a alors rappelé qu'il avait été prévu une faculté de substitution dans le cadre de la promesse et qu'en conséquence une structure spécifique à l'opération allait être
mise en place pour pouvoir passer à la signature.
De mon côté, j'ai actualisé les pièces administratives de mon dossier.
A ce jour, nous disposons d'un dossier complet et Mr [B] m'a confirmé hier que, de son côté, tout était prêt et que les fonds étaient en cours de déblocage.
Aussi, je vous propose de retenir le 22 janvier prochain à 18 heures à l'Etude pour signer l'acte définitif'.
Or, par acte reçu le 29 août 2017, Mme [O] [L] a consenti à M. [V] [B] pour une durée expirant le 31 mars 2018 une promesse de vente sous conditions suspensives, notamment celle d'obtention d'un permis de construire sur la parcelle objet de la promesse et sur une parcelle voisine.
Le maire de SAINT PALAIS SUR MER a, par un premier arrêté en date du 5 juin 2018, refusé la délivrance du permis de construire sollicité par M. [B].
Après formulation par celui-ci d'une nouvelle demande, le maire de la commune a, par arrêté du 8 novembre 2018, opposé un sursis à statuer à celle-ci.
En outre, la promesse de vente passée par Mme [L] portait la mention suivante :
'la régularisation définitive des présentes est liée à la régularisation de la vente de la parcelle [Cadastre 7] pour laquelle une promesse de vente a été signée le 23 mai 2017. Ces deux transactions étant interdépendantes, ne pourront avoir lieu l'une sans l'autre'.
Le 23 novembre 2018, aucune autorisation d'urbanisme n'avait été délivrée au bénéfice de M. [B], et la vente n'avait pas été réitérée à cette date, la promesse de vente étant caduque.
S'agissant d'un accord de vente intervenu selon M. [B] le 11 décembre 2018 devant le notaire, l'écrit notarial ne peut constituer un commencement de preuve par écrit que s'il est particulièrement précis et sans ambiguïté sur les conditions de la vente et en particulier son prix, dès lors qu'aucun écrit n'a été passé alors entre M. [B] et Mme [L].
Il est constant en l'espèce que les conditions suspensives notamment d'obtention de permis et de vente de la parcelle voisine étaient prévues au seul bénéfice de l'acquéreur qui seul pouvait s'en prévaloir ou y renoncer.
Par contre, si le notaire évoque la faculté de substitution prévue dans le cadre de la promesse caduc et le fait qu'une structure spécifique à l'opération allait être mise en place par M. [B] pour pouvoir passer à la signature, ce qui implique une incertitude quant à l'identité de l'acquéreur, il est surtout constant que le montant du prix de vente n'est pas précisément évoqué dans le courrier adressé à la vendeuse.
Le fait pour le notaire d'indiquer dans un second courrier adressé à M. [B] à la même date : ' De manière à me permettre de finaliser l'acte de vente, vous voudrez bien me faire parvenir au plus vite l'ensemble des éléments relatifs à l'acquéreur ainsi que procéder au virement au compte Etude d'un montant de 267.270,00 € - 7.500,00 = 259.770,00 €' ne permet pas d'induire l'accord exprès de Mme [L] sur ce prix et son calcul.
Au surplus, il ne peut être déduit de l'attitude de Mme [L] une preuve d'accord sur une transaction intervenant postérieurement à la date d'expiration du délai ouvert par la promesse de vente, dès lors qu'elle rappelait le 9 puis le 11 janvier au notaire que la promesse de vente était caduque et qu'elle traitait avec l'EPF et non plus avec M. [B].
Il doit être retenu que l'écrit notarial présenté aux débats témoigne de discussions en cours, mais aucunement d'un échange de consentements, qui n'est corroboré par aucun élément et demeure particulièrement imprécis, l'indication ' mêmes conditions financières de bien et de prix' ne permettant pas notamment de définir exactement ce prix.
Faute pour M. [B] d'établir l'échange des consentements intervenu le 11 décembre 2018, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de ses demandes, étant au surplus rappelé que l'appelant ne démontre nullement la mauvaise foi de l'EPF NA qui a publié son titre d'acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier.
Sur l'indemnité d'immobilisation :
la promesse de vente devenue caduque le 23 novembre 2018 prévoyait effectivement une indemnité d'immobilisation d'un montant de 7.500 €, acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation de l'immeuble pendant la durée de la promesse en cas de non-réalisation de la vente promise.
Entre la promesse initiale du 29 août 2017 et la caducité de ladite promesse au 23 novembre 2018, le bien de Mme [L] a été immobilisé durant 15 mois, sans qu'elle puisse en disposer.
L'accord contractuel prévoyait que la somme de 7500 € versée, en cas de non réalisation de la vente, 'restera acquise au premettantà titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci'.
Cette même promesse de vente stipule 'toutefois, dans la même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants:
- si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus dans le présent acte'.
En l'espèce, la promesse fait notamment mention des conditions particulières suivantes : 'les presentes sont soumises à l'obtention d'un permis de construire sur les parcelles et sur la parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 7]"....
La régularisation définitive des présentes est liée à la régularisation de la vente de la parcelle [Cadastre 7] pour laquelle une promesse de vente a été signée le 23 mai 2017.
Ces deux transactions étant interdépendantes, ne pourront avoir lieu l'une sans l'autre'.
Il est établi que la demande de permis de construire déposée par M. [B] a fait l'objet d'une décision de rejet le 5 juin 2018.
La demande de permis d'aménager ensuite déposée par M. [B] a fait l'objet d'une décision de sursis à statuer le 8 novembre 2018 à l'encontre de laquelle M. [B] a formé un recours, sans que ce permis soit obtenu, la vente n'ayant pas été réitérée par acte authentique le 22 novembre 2018.
Il convient de constater que l'une au moins des conditions suspensives stipulées a défailli, et qu'en conséquence, M. [B], bénéficiaire de la promesse, doit se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, par infirmation du jugement entrepris sur ce point.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit acquise à Mme [L] la somme de 7500 € versée par M. [V] [B] à titre d'indemnité d'immobilisation conventionnelle, cette somme devant être restituée à M. [B].
Sur l'abus de procédure :
Il y a lieu de rechercher l'existence d'éléments faisant apparaître non seulement le caractère infondé mais encore abusif de la procédure engagée, caractérisant des circonstances de natures à faire dégénérer en faute l'exercice du droit d'agir en justice.
En l'espèce il n'est pas démontré un abus du droit d'ester en justice, ni du droit d'appel, M. [B] n'ayant pas fait dégénérer en abus son droit de soumettre ses prétentions à examen de justice.
La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera en conséquence écartée.
Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de M. [V] [B] qui succombe en sa prétention principale.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de condamner M. [V] [B] à payer à Mme [O] [L] et à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
DÉCLARE recevable l'intervention volontaire de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE.
CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- déclaré acquise à Mme [O] [L] la somme de SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (7.500 €) versée par M. [V] [B] à titre d'indemnité d'immobilisation conventionnelle,
Statuant à nouveau,
DIT que la somme de 7500 € versée par M. [V] [B] à titre d'indemnité d'immobilisation conventionnelle, doit lui être restituée.
Y ajoutant,
DÉBOUTE Mme [O] [L] de sa demande formée au titre de l'abus de procédure.
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE M. [V] [B] à payer à Mme [O] [L] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE M. [V] [B] à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE M. [V] [B] aux dépens d'appel, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
