ARRÊT N° 409
N° RG 19/03896
N° Portalis DBV5-V-B7D-F456
[F]
[U]
C/
[W]
[Y]
S.A.R.L. [V] CABINET D'EXPERTISE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 28 JUIN 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 octobre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES
APPELANTS :
Monsieur [C] [F]
né le 19 Juin 1975 à [Localité 7] (93)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [O] [U] épouse [F]
née le 22 Avril 1974 à [Localité 5] (78)
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Renaud BOUYSSI, subsititué par Me Elise BONNET, avocats au barreau de POITIERS
INTIMÉS :
Monsieur [G] [W]
né le 01 Décembre 1950 à [Localité 8] (44)
Madame [N] [Y] épouse [W]
née le 04 Mars 1952 à [Localité 6] (17)
demeurant ensemble au [Adresse 1]
[Adresse 2]
ayant pour avocat postulant et plaidant Me Olivier LOPES de la SELARL BENDJEBBAR - LOPES, avocat au barreau de SAINTES
S.A.R.L. [V] CABINET D'EXPERTISE
N° SIRET : 414 135 574
[Adresse 4]
[Localité 3]
ayant pour avocat postulant Me Jean-Hugues MORICEAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
M. [C] [F] et Mme [O] [U] épouse [F], ont acquis selon acte signé le 7 avril 2015 en l'étude de Maître [H], une maison d'habitation sise [Adresse 2].
Ils ont pris possession des lieux début juillet 2015 et y ont entrepris des travaux.
Fin 2015, alertés par les artisans du chantier, ils découvraient la présence de résidus localisés en dessous d'une poutre de leur salon et derrière les cloisons de leur laverie s'apparentant aux rejets causés par la réalisation de tunnels creusés par des insectes xylophages et un affaissement important sous le lino du plancher surplombant cette poutre.
En l'absence d'accord trouvé tant avec les anciens propriétaires qu'avec la S.A.R.L. [V] qui avait procédé à l'établissement du diagnostic parasitaire, [C] [F] et [O] [U] désormais épouse [F] ont obtenu par décision du 24 janvier 2017 l'organisation d'une expertise confiée à M. [A].
L'expert a déposé son rapport le 4 décembre 2017.
M. et Mme [F] ont alors, par actes d'huissier des 6 et 12 juillet 2018, fait assigner Mme [N] [W], M. [G] [W] et la S.A.R.L. [V] pour demander au tribunal de grande instance de SAINTES, au visa des articles 1641 et suivants, 1116 ancien et suivants, 1382 et suivants, du code civil ainsi que des dispositions de la norme NF P 03-201 et des articles L 271-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation selon leurs dernières écritures, à titre principal de :
- dire que les époux [W] et la S.A.R.L. [V] sont, à défaut d'être l'une ou l'autre, exclusivement responsables au titre de la garantie légale des vices cachés, solidairement responsables à l'égard des époux [F] pour leur l'entier préjudice.
A titre subsidiaire,
- dire que les époux [W] et la S.A.R.L. [V] sont, à défaut d'être l'une ou l'autre, exclusivement responsables au titre des manoeuvres dolosives, solidairement responsables, à l'égard des époux [F] pour leur entier préjudice,
En conséquence et en tout état de cause,
- condamner solidairement les époux [W] et la S.A.R.L. [V], ou à défaut, l'une seulement de ces parties au paiement des sommes suivantes :
o Réduction prix de vente (préjudice matériel) 10.654,59 € T.T.C.
o Préjudice de jouissance (période de décembre 2015 à aujourd'hui 3 000 €)
o Préjudice de jouissance complémentaire 1 000 €
o Préjudice moral 5 000 €
En défense, M. [G] [W] et son épouse [N] [Y] demandaient au tribunal, au visa de l'article 1116 ancien et 1641 nouveau du code civil de :
- mettre hors de cause [G] [W]
A titre principal
- débouter les époux [F] de leurs demandes et les condamner à leur verser une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire
- condamner la S.A.R.L. [V] Cabinet Expertise à relever [N] [W] indemme de toute condamnation
- limiter à la somme de 5 560,50 € le préjudice subi par les époux [F]
- condamner la S.A.R.L. [V] Cabinet Expertise à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de 1' article 700 du code de procédure civile.
La société S.A.R.L. [V], au visa des articles 1641 et suivants, 1116 ancien et suivants, 1382 ancien du Code civil, de l'arrêté du 29 mars 2007, de la norme AFNOR NF P03-201 et du rapport d'expertise demandait au tribunal de
- constater qu'elle n'a pas commis de négligences dans sa mission
En conséquence,
- débouter les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes à son encontre
À titre subsidiaire, en cas de condamnation exclusive ou solidaire avec les époux
- réduire à de plus justes proportions les postes de préjudices allégués,
Dans tous les cas,
- condamner solidairement les époux [F] et les époux [W] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 25/10/2019, le tribunal de grande instance de SAINTES a statué comme suit :
'MET hors de cause M. [G] [W],
DIT que la preuve de la connaissance par les vendeurs de la présence de termites n'est pas rapportée,
DÉBOUTE en conséquence les époux [F] de leurs demandes dirigées contre Mme [N] [Y] épouse [W],
DIT qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] CABINET D'EXPERTISE,
DÉBOUTE en conséquence les époux [F] des demandes dirigées contre cette société
CONDAMNE M. [C] [F] et Mme [N] [U] son épouse à payer à Mme [Y] 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à la S.A.R.L. [V] CABINET d'EXPERTISE une somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) sur le même fondement,
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,
LAISSE les dépens à la charge de M. et Mme [F]'.
Le premier juge a notamment retenu que :
- M. [G] [W] doit être mis hors de cause, la vente n'étant intervenue qu'entre Mme [W] et les époux [F].
- sur la présence de termites, l'expert a indiqué qu'il était possible de considérer que l'attaque a débuté il y a environ une dizaine d'années, sans pouvoir déterminer la zone de pénétration des termites. Il a pu observer des dégradations dues aux termites sur plusieurs zones distantes à savoir tout d'abord une porte solive au plafond du salon puis dans un placard de la salle à manger où il a observé des traces de passage de termites et dans la chambre
mitoyenne au grenier.
- l'expert mentionne que le traitement anti termites était indispensable dans un premier temps et que le remplacement de la partie du plancher de la chambre de la fille des consorts [F] en raison de l'affaissement constaté dû aux dégradations des termites et d'un champignon est indispensable pour des raisons de sécurité.
- sur la connaissance que pouvaient avoir les vendeurs, l'expert indique 'que les époux [W] n'aient pas constaté la présence de termites lors du traitement est possible, toutefois leur présence était sous-jacente'.
Il n'a pas pu déterminer si le traitement qui avait été effectué par M. [W] ou du moins par un ami de ce dernier l'avait été à titre préventif ou curatif.
Or, seule l'affirmation que ce traitement était curatif pouvait démontrer la connaissance par les vendeurs de la présence de termites.
- au regard de l'exonération de garantie incluse à l'acte de vente, la garantie des vendeurs ne peut être recherchée en l'absence de cette démonstration.
- sur la mise en cause du diagnostiqueur, l'attaque est antérieure au diagnostic de la société [V] du 5 décembre 2014 contrairement à ce qu'elle a pu soutenir dans ses courriers.
- concernant la possibilité de constater la présence d'indices de termites par la S.A.R.L. [V], l'expert indique « aucun élément ne nous permet d'en apporter la preuve ».
- les dégradations constatées étaient pour le rez-de-chaussée derrière une cloison de doublage en placoplâtre et à l'étage dans la chambre des époux [W] sous un revêtement plastique
- pour vérifier la présence de termites dans la poutre porte solive donnant sur la chaufferie, il eût été utile de gratter le bois avec une griffe ou une hachette mais qu'un professionnel tel que la S.A.R.L. [V] ne peut sans autorisation des vendeurs pratiquer ce type d'intervention.
- la S.A.R.L. [V] fait valoir à juste titre qu'elle n'a pas une obligation de résultat mais de moyens et qu'aucune démonstration d'une faute de sa part n'a été rapportée.
LA COUR
Vu l'appel en date du 09/12/2019 interjeté par M. [C] [F] et Mme [O] [U] épouse [F]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 09/03/2020, M. [C] [F] et Mme [O] [U] épouse [F] ont présenté les demandes suivantes :
'Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non fondées,
Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 1116 ancien et suivants du Code Civil,
Vu les dispositions de l'article 1382 ancien suivant du Code Civil,
Vu les dispositions de la norme NF P 03-201,
Vu les dispositions des articles L.271-4 et suivant du Code construction et de l'habitation,
Dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté,
Y faisant droit, infirmer le jugement du 25 octobre 2019 en ce qu'il a statué en ces termes :
« MET hors de cause M. [G] [W],
DIT que la preuve de la connaissance
par les vendeurs de la présence de termites n'est pas rapportée,
DÉBOUTE en conséquence les époux [F] de leurs demandes dirigées contre Mme [N] [Y] épouse [W],
DIT qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] CABINET D'EXPERTISE,
DEBOUTE en conséquence les époux [F] des demandes dirigées contre cette société,
CONDAMNE M. [C] [F] et Mme [N] [U] son épouse à payer à Mme [N] [Y] épouse [W] une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à la S.A.R.L. [V] CABINET D'EXPERTISE une somme de 500 € sur le même fondement.
DÉBOUTE les époux [F] de leurs autres demandes.
LAISSE les dépens à la charge de M. et Mme [F]. »
Statuant à nouveau,
A titre principal
Dire et juger que les époux [W] et la S.A.R.L. [V] sont, à défaut d'être l'une ou l'autre, exclusivement responsable au titre de la garantie légale des vices cachés, solidairement responsable à l'égard des époux [F] pour leur l'entier préjudice.
A titre subsidiaire
Dire et juger que les époux [W] et la S.A.R.L. [V] sont, à défaut d'être l'une ou l'autre, exclusivement responsable au titre des manoeuvres dolosives, solidairement responsables, à l'égard des époux [F] pour leur entier préjudice.
En tout état de cause,
Condamner solidairement les époux [W] et la S.A.R.L. [V], ou à défaut, l'une seulement de ces parties au paiement des sommes suivantes :
- Réduction prix de vente (préjudice matériel) : 10.654,59 € T.T.C.
- Préjudice de jouissance 4 200 € (à parfaire)
- Préjudice moral : 5 000 €
Condamner solidairement la S.A.R.L. [V], les époux [W] ou à défaut, l'une seulement de ces parties, au paiement d'une somme de 3 000 € en application des articles 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l'instance et d'appel qui comprendront notamment les frais d'expertises judiciaires. '.
A l'appui de leurs prétentions, M. [C] [F] et Mme [O] [U] épouse [F] soutiennent notamment que :
- l'acte sous seing privé et l'acte authentique reprenant le diagnostic parasitaire réalisé par la S.A.R.L. [V] le 5 décembre 2014 et annexé à l'acte ne portait aucune mention relative à la présence de termites en activité.
Le vendeur ne mentionnait nullement au diagnostiqueur, comme à l'acquéreur la réalisation d'opérations de traitements antérieurs à la vente.
- Il s'agissait bien d'un traitement curatif et M. et Mme [F] ont été insuffisamment informés lors de la transaction, ainsi que l'indique l'expert.
- la garantie des vices cachés des vendeurs est invoquée.
- sur le caractère antérieur à la vente, l'expert judiciaire a retenu la présence de termites depuis une dizaine d'année et deux zones détectables bien distinctes sont révélées.
- le vice affectant l'immeuble rend celui-ci impropre à l'usage auquel il est destiné, au regard du risque d'effondrement.
- conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil, en présence d'une clause de non-garantie, le vendeur n'est tenu de la garantie des vices cachés que s'il avait connaissance du vice affectant le bien.
- M. [X] [S], voisin de M. et Mme [F], atteste avoir eu un contact avec M. [W] à son arrivée et que 'ce M. qui m'a alors vivement conseillé de faire traiter ma maison contre les termites car il en avait eu quelques temps auparavant. Il m'a dit qu'il avait fait un traitement pour les éliminer et que depuis il n'en avait plus'.
- une partie représentant environ un tiers de l'habitation, coté ouest a été refaite, suite a un incendie, et par ailleurs les époux [W] ont déclaré avoir réalisé un traitement anti parasitaire, sans justificatif, qui, s'il ne peut répondre au terme de curatif selon avis de l'expert, est néanmoins présenté de la sorte par le vendeur.
L'expert a relevé que 'Si nous avions effectivement un traitement anti-termites préventif, nous avons un nombre de forage parfaitement excessif qui laisse planer un doute sur la définition du dit traitement'.
- les conditions relatives à l'application de la garantie des vices cachés sont remplies, les époux [W] ont engagé leur responsabilité à l'égard des époux [F] qui ont été insuffisamment informés.
Les époux [W] se sont au surplus rendus coupables de dol, alors qu'ils avaient disposé un lit au dessus du plancher infecté.
Il y a lieu de condamner Mme [W], « in solidum » ou pas avec le diagnostiqueur à dédommager entièrement les demandeurs de leur entier préjudice.
- sur la responsabilité du diagnostiqueur, si l'expert indique qu'il ne semble pas qu'il y ait eu de manquement particulièrement évident au regard du diagnostic parasitaire, il n'en demeure pas moins que M. et Mme [F] ont acheté un bien immobilier qui était en partie infesté de termites alors même que le diagnostic n'en relevait la présence d'aucune.
- le diagnostic dolosif ne relève pas non plus la présence d'anciennes traces laissées par d'autres insectes xylophages que des vrillettes, alors que l'infestation par les termites préexistait.
- il n'est pas davantage fait mention dans le diagnostic de présence d'orifices obturés ou non
- le diagnostiqueur s'est montré négligent. Cette négligence est encore constitutive d'un préjudice lié à la perte de chance d'acquérir le bien moins cher en fonction de l'état réel du bâtiment et il ne pouvait soutenir l'existence d'une infestation récente de termites non visibles lors de son contrôle.
- sur les préjudices, lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre à la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur
- S'agissant du diagnostiqueur, le professionnel ayant effectué les investigations insuffisantes, est tenu de participer au coût des travaux destinés à supprimer le vice.
- M. et Mme [F] sollicitent une réduction du prix de vente correspondant au traitement parasitaire, aux reprises électriques et de plancher, au coût de dépose de plancher et de plinthes, soit une somme de 10 654,59 €, outre un préjudice de jouissance sur 42 mois de janvier 2016 à août 2019, soit la somme de 4200 €, correspondant aux mois d'inutilisation de la chambre et pour la réalisation des travaux.
Ils évaluent leur préjudice moral à 5000 € compte tenu des tracasseries et affres subis.
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 07/03/20221, M. [G] [W] et Mme [N] [Y] épouse [W] ont présenté les demandes suivantes :
'Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non fondées, les époux [W] demandent qu'il plaise à la Cour de :
- DIRE les époux [F] recevables mais mal fondés en leur appel ;
- A TITRE PRINCIPAL, CONFIRMER le jugement du tribunal de grande instance de SAINTES du 25 octobre 2019 en ce qu'il a mis hors de cause M. [G] [W], dit que la preuve de la connaissance par les vendeurs de la présence de termites n'est pas rapportée, débouté en conséquence les époux [F] de leurs demandes dirigées contre Mme [N] [Y] épouse [W];
- RÉFORMER le jugement du tribunal de grande instance de SAINTES du 25 octobre 2019 pour le surplus ;
- CONDAMNER solidairement les époux [F], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement d'une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, tant celle en référé que sur le fonds outre l'assistance aux opérations d'expertise ;
- CONDAMNER solidairement les époux [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
- A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la S.A.R.L. [V] CABINET EXPERTISE à relever Mme [W] de toute condamnation ;
- LIMITER à la somme de 5.560,50 € le préjudice subi par les époux [F];
- CONDAMNER la S.A.R.L. [V] CABINET EXPERTISE à verser aux époux [W] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la S.A.R.L. [V] CABINET EXPERTISE aux entiers dépens ;
A l'appui de leurs prétentions, M. [G] [W] et Mme [N] [Y] épouse [W] soutienent notamment que :
- seule Mme [N] [Y] était propriétaire de l'immeuble vendu aux époux [F], son époux, M. [W] n'a fait que consentir à ladite cession. M. [G] [W] sera donc mis hors de cause.
- la clause d'exclusion de garantie qui ne peut être écartée que dans l'hypothèse où les acquéreurs démontrent que la venderesse avait connaissance du vice au moment de la vente, ce qui n'est pas le cas.
- si la question des traitements réalisés plusieurs années avant la vente par l'époux de la venderesse sur les conseils d'un ami professionnel s'est posée, l'expert n'a pas pour autant conclu au fait que les époux [W] avaient connaissance de la présence de termites au moment de la vente.
D'ailleurs, un professionnel ayant réalisé les travaux peu de temps après la vente, courant juin 2015, n'avait rien remarqué, ni le diagnostiqueur [V].
- les travaux ou les aménagements consécutifs à l'incendie n'auraient certainement pas pu permettre aux époux [W] de s'apercevoir de cette infestation qui débutait alors.
Le traitement réalisé par M. [W] l'avait été 1 ou 2 ans avant l'incendie.
- l'expert ne retient pas que les époux [W] avaient connaissance de la présence de termites.
Il semble leur reprocher l'inefficacité des traitements opérés plusieurs années avant la vente et « leur méconnaissance tant des termites que des traitements » mais cela ne fait pas d'eux pour autant des vendeurs de mauvaise foi.
Mme [Y] épouse [W] n'avait pas connaissance de la présence de termites et ne s'est pas sciemment abstenue d'en informer les acquéreurs.
- les infestations n'ont été découvertes qu'à l'occasion de travaux de modification d'importance. Elles étaient si cachées que même le diagnostiqueur ne les a pas remarquées.
- le peintre intervenu après l'incendie en octobre 2008 atteste ne pas avoir constaté la présence de termites dans les chambres à l'étage.
- la S.A.R.L. [V] a indiqué qu'il n'était pas possible de déceler la présence d'une infestation sans la réalisation de travaux conséquents.
- Mme [W] qui n'a pas procédé auxdits travaux ne pouvait avoir connaissance de la présence des termites et il n'est pas démontré non plus l'existence de quelconques manoeuvres dolosives ou stratagèmes, les acquéreurs ayant pu visiter à loisir l'immeuble et la disposition d'un meuble tel que le lit est bien souvent dictée par la configuration de la pièce.
- M. ou Mme [W] n'ont jamais indiqué à M. [S] qui n'était pas un voisin immédiat ce que ce dernier déclare dans son attestation et M. [W] a déposé plainte considérant que M. [S] est l'auteur d'une fausse attestation. Celle-ci est en outre peu circonstanciée et tardive et n'aurait pas été écrite de la main de M. [S].
- à titre subsidiaire, la garantie de la S.A.R.L. [V] est sollicitée.
L'information selon laquelle un traitement aurait été effectué 7 ans avant le diagnostic n'a eu aucune incidence sur la réalisation de son travail car il n'est pas démontré que la S.A.R.L. [V] aurait agi différemment si elle avait eu connaissance de cette information.
- sur le préjudice allégué, M. et Mme [F] sollicitaient non pas 10.654,59 € au titre du préjudice technique mais 5.560,50 €, selon courrier en date du 18/12/2017, somme que l'expert judiciaire avait retenue.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 25/05/2020, la société S.A.R.L. [V] a présenté les demandes suivantes:
'Vu les articles 1641 et suivant du Code civil
Vu les articles 1116 ancien et suivants du code civil
Vu l'article 1382 ancien du Code civil
Vu l'arrêté du 29 mars 2007
Vu la norme Afnor NF P 03-201
Vu le rapport d'expertise
DÉCLARER mal fondé l'appel formé par les époux [F] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES le 25 octobre 2019 en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau,
DÉBOUTER les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la S.A.R.L. [V] CABINET D'EXPERTISE
A titre subsidiaire, en cas de condamnation exclusive ou solidaire avec les époux [W],
RÉDUIRE à de plus justes proportions les postes de préjudices allégués
Dans tous les cas,
CONDAMNER solidairement les époux [F] et les époux [W] à payer à la S.A.R.L. [V] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER solidairement les époux [F] et les époux [W] aux dépens'.
A l'appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. [V] soutient notamment que :
- les termites ont été détectés 'dans le cadre de travaux de modifications', l'attaque étant antérieure selon l'expert au diagnostic de la société [V].
- sur la possibilité de constater la présence d'indices de termites par la S.A.R.L. [V], aucun élément n'a permis à l'expert d'en apporter la preuve.
L'expert a conclu : 'Nous pouvons considérer que la S.A.R.L. [V] n'a pas commis d'erreur au regard de la réglementation en vigueur lors de l'établissement du diagnostic parasitaire, soit 5 décembre 2014".
- l'arrêté du 29 mars 2007 définit le modèle et la méthode de réalisation de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites, et conformément aux normes AFNOR NF P03-201, dès lors que l'examen visuel et les sondages en zones accessibles ne permettent pas d'établir la présence de termites, le diagnostiqueur n'a pas à étendre ses recherches à des examens relatifs à la structure de l'immeuble, par exemple.
Il n'appartient pas au diagnostiqueur de procéder à des investigations destructives tel que le démontage des lames du parquet.
- la S.A.R.L. [V] n'a jamais été informée par les vendeurs qu'ils auraient en 2007 ou 2008 procédé à un traitement préventif anti-termites.
- le diagnostiqueur procède à un examen visuel et, sous autorisation du propriétaire, il poinçonne les parties bois, sans commettre de dégradations.
L'expert indique que la S.A.R.L. [V] n'aurait pu découvrir la présence de termites sans procéder à un grattage avec une griffe ou une hachette, mais seul l'usage d'un poinçon est prévu pa r les textes. L'expert a précisé qu'un
professionnel tel que la S.A.R.L. [V] ne peut, sans autorisation des vendeurs pratiquer ce type d'intervention.
- toutes les zones détectables étaient inaccessibles au diagnostiqueur.
- aucune faute ne peut lui être reprochée et sa bonne foi est établie.
- les vendeurs informeront leurs acquéreurs de l'existence d'un traitement qu'ils qualifient de préventif, au moment de l'expertise amiable, mais avaient dissimulé cette information.
- l'expertise avait retenu au titre du préjudice technique un montant total de 5.560,50 € T.T.C.
uniquement. Les travaux de rénovation complète de la maison étaient initialement prévus, avant même de connaître l'infestation massive des termites et les acquéreurs tentent d'obtenir la prise en charge de leurs travaux de rénovation aux frais des anciens propriétaires et/ou du diagnostiqueur.
Aucun préjudice de jouissance n'est démontré, ni de préjudice moral.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 10/03/2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la mise hors de cause de M. [G] [W] :
Il résulte de l'acte authentique de vente signé le 7 avril 2015 en l'étude de Maître [H] que seule Mme [N] [Y] était propriétaire de l'immeuble vendu aux époux [F], son époux, M. [W] n'ayant fait que consentir à ladite cession.
M. [G] [W] sera donc mis hors de cause par confirmation du jugement rendu.
Sur la garantie des vices cachés et les manoeuvres dolosives :
L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
L'article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.
L'article 1644 du ode civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.
L'article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l'acheteur.'
L'article 1646 dispose par contre que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu q u'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente'.
L'article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
Au surplus, l'article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.
En l'espèce, il résulte de l'acte de vente authentique du 07 avril 2015 que :
'l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le constituant pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés et ce, par dérogation aux dispositions de l'article 1643 du code civil'.
L'acte précise toutefois quant aux vices cachés que cette exonération de garantie des vices cachés ne s'appliquera pas 'si le constituant a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel' et 's'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du constituant'.
Il convient de rappeler ici les principales constatations et les conclusions du rapport d'expertise judiciaire :
'Nous avons pu observer les dégradations sur plusieurs zones distantes. ...
De ces éléments, nous pouvons considérer que l'attaque a débuté, il y a un environ une dizaine d'années.
...
Cette attaque est antérieure au diagnostic de la Société [V] du 05 décembre 2014.
Sur la possibilité de constater la présence d'indice de termites par la S.A.R.L. [V], aucun élément ne nous permet d'en apporter la preuve. Les dégradations constatées étaient pour le rez de chaussée derrière une cloison de doublage en placoplâtre, à l'étage dans la chambre des époux [W]. Hormis cette zone d'affaissement sous le revêtement plastique, il n'a pas été observé d'autre signe distinctif.
...
Sans les travaux d'aménagement mettant à jour la situation, les termites auraient poursuivi leur développement pendant encore des mois voire des années.
...
Le porte solives donnant sur la chaufferie présente de nombreuses perforations liées à l'évolution des petites vrillettes : insectes xylophages ne présentant un aspect parasitaire que très secondaire.
Pour vérifier si les termites étaient présents dans cette poutre il eut été utile de gratter le bois avec une griffe ou une hachette. La seule difficulté est de ne pas générer de dégradations.
Un professionnel tel que la S.A.R.L. [V] ne peut, sans autorisation des vendeurs pratiquer ce type d'intervention.
...
Tel que nous avons pu le préciser, il ne semble pas qu'il y ait eu de manquement particulièrement évident au regard du diagnostic parasitaire'.
S'agissant du traitement appliqué, M. [W] expliquait à l'expert, qui l'a consigné dans son rapport, que par crainte des termites, sur les conseils d'un ami professionnel, il avait procédé à un traitement défini comme « préventif » sans toutefois s'assurer de l'absence réelle des termites dans l'immeuble, même de façon localisée.
Les intimés soutiennent que ce traitement aurait été appliqué en 2007 ou 2008 avant le recontruction de l'immeuble au tiers à la suite d'un incendie en 2008.
Ils ne versent aux débats aucune facture relative à ce traitement qui aurait été réalisé par M. [W] lui-même.
L'expert a retenu que 'M. [W] a réalisé des perforations dans le sol et en pied de mur sur le périmètre de l'habitation. Par mesure de sécurité il a même effectué les forages au niveau de l'étage en extérieur, dans le mur.
Nous avons constaté quelques forages sur les solives et portes solives.
Compte tenu de la multitude des forages, réalisés à de nombreux endroits, ceux ci ne peuvent correspondre pas plus à un traitement préventif que curatif. De nombreux manquements peuvent être constatés soit dus au fait des explications insuffisantes de l'ami théoriquement professionnel de M. [W], soit par défaut de compréhension.
...
Que les époux [W] n'aient pas constaté la présence de termites lors du traitement est possible, toutefois leur présence était sous jacente. Ce traitement n'a pu qu'éventuellement les contraindre à rester et se développer dans l'habitation.
...
Le doute et surtout la crainte d'avoir des termites dans l'immeuble qui a conduit à l'application de ce traitement, n'ont pas semblé être suffisants pour chercher l'origine de cet affaissement'.
S'agissant des travaux nécessaires, l'expert a indiqué que dans un premier temps, 'le traitement anti termites qui était indispensable', puis ' remplacement de ce plancher est indispensable pour des raisons de sécurité d'autant qu'il s'agisse de la chambre de la fille des consorts [F]-[U]', cela en modifiant l'installation électrique.
L'expert a précisé que 'les consorts [F]-[U], malgré les différentes visites, ne pouvaient envisager la présence active de termites dans l'immeuble. Si ces derniers n'avaient pas fait réaliser l'ensemble des travaux, ils n'auraient constaté la présence des termites que quelques mois ou années après, avec des dommages beaucoup plus conséquents'.
L'expert a conclu en ces termes :
'Les époux [W], propriétaire depuis les années 1980 de l'immeuble, ont réalisé des travaux de rénovation, par eux même. En février 2008, une partie de l'immeuble a subi un incendie.
La partie endommagée a été entièrement refaite.
...
Les consorts [F]-[U] ont visité l'habitation à plusieurs reprises soit avec l'agence immobilière soit avec les époux [W].
Lors de l'une de ces visites M. [W] aurait indiqué avoir effectué un traitement anti termites à titre préventif. Aucun document ni facture de produit n'a toutefois été présenté.
L'ensemble des diagnostics réglementaires dont le diagnostic parasitaire a été réalisé par la Société [V] le 05 décembre 2014.
La présence d'indice de termite n'a pas été révélée. Seuls des capricornes et des vrillettes sont mentionnés.
L'acte authentique a été signé le 07 avril 2015 en l'étude de Maître [H].
Pour des motifs professionnels les consorts [F]-[U] n'ont commencé à emménager qu'en juillet 2015 d'autant que des travaux étaient prévus.
Les travaux concernaient l'ensemble du rez de chaussée et une partie de l'étage.
C'est à cette occasion que des termites ont été constatés, lors de la dépose d'un placard dans le fond de la salle à manger.
... C'est lors de l'examen par le technicien de la Société SAPA, que des traces de passage de termites sur le porte solive ont été constatées.
Dans le cadre des contrôles des pièges mis en place, c'est dans celui fixé, sur le porte solive, dans la chaufferie, que des termites ont été constatés en activité, ainsi confirmant leur présence.
Tel que nous avons pu l'évoquer au travers des points précédents de notre rapport, le traitement présenté comme anti termites « préventif » effectué, théoriquement, par M. [W], est très incomplet.
Lors de notre expertise la discussion a porté sur la définition de préventif pour M. [W].
Que ce traitement soit qualifié de préventif ou curatif, il présente dans un cas comme dans l'autre de nombreuses lacunes ayant permis aux termites de se développer.
Le doute quant au type de traitement et de qui a réellement fait ce travail persiste.
Le rapport de M. [L], du cabinet TEXA, fait état de l'ami de M. [W] comme ayant réalisé ce traitement. A cette prestation aucune facture n'a été établie tout autant que pour l'achat du produit.
La présence des termites est le résultat d'une méconnaissance des traitements anti- termites Nous pouvons considérer que les explications étaient très incomplètes et ne pouvons déterminer le type et les quantités de produits employés.
De ce fait, nous pouvons considérer que les consorts [F]-[U] ont été insuffisamment informés lors de la transaction immobilière et de fait subissent des travaux qui n'avaient pas été prévus.
Le préjudice technique des consorts [F]-[U] peut être évalué de la façon suivante :
- Traitement anti termites : 2 332,33 € T.T.C.
- Menuiserie : 2 546,17 € T.T.C.
- Electricité : 682,00 € T.T.C.
Montant total : 5 560.50 € T.T.C.
Le préjudice de jouissance n'a pas était estimé dans la mesure où l'immeuble était en travaux'.
Au regard de ces éléments, non contredits, il est établi par l'expertise judiciaire et les pièces des débats que Mme [W], venderesse, et son conjoint, avaient effectivement fait procéder, avant l'incendie de 2008, par l'intermédiaire d'un ami, à un traitement contre les termites dont il n'était pas fait état lors de la vente.
De même, Mme [W] et son conjoint se sont abstenus de signaler à la société [V] intervenant à leur demande qu'ils avaient précédemment appliqué un traitement contre les termites.
S'agissant de la nature curative ou préventive de ce traitement, il résulte de l'attestation de M. [S], voisin de M. et Mme [F], suffisamment précise et non démentie utilement que celui-ci indique avoir eu un contact avec M. [W] à son arrivée et que 'ce M. qui m'a alors vivement conseillé de faire traiter ma maison contre les termites car il en avait eu quelques temps auparavant. Il m'a dit qu'il avait fait un traitement pour les éliminer et que depuis il n'en avait plus'.
Cet élément de connaissance de la présence de termites est à mettre en relation avec la multitude des forages, réalisés à de nombreux endroits selon l'expert par M. [W], même si le traitement n'a pas été efficacement appliqué.
Il y a lieu en conséquence de retenir la visée curative du traitement entrepris par les vendeurs, et donc la connaissance par Mme [W] et son conjoint de
la présence de termites et donc des vices en résultants, cela même s'il n'était plus possible au moment de la visite de constater sans l'importantes destructions la présence de termites.
Ce dernier élément est à rapprocher de l'attestation du 24/07/2018 de M. [E] [I], peintre intervenu en septembre 2008, qui indique 'je n'ai pas vu de traces de termite dans les pièces des travaux effectués dans les chambres à l'étage d'août à septembre 2008".
Alors que l'infestation remonte à une dizaine d'annéee, il ressort du rapport d'expertise qu'hormis une zone d'affaissement sous le revêtement plastique, il n'a pas été observé d'autre signe distinctif.
Ce sont donc les travaux d'aménagement entrepris par M. et Mme [F] qui ont permis de mettre à jour la situation, sinon 'les termites auraient poursuivi leur développement pendant encore des mois voire des années'.
Il n'en demeure pas moins démontré que Mme [W] et son conjoint avaient connaissance de la présence de termites au sein du bien vendu qu'ils avaient pris la responsabilité de traiter, mais sans efficacité.
Dans ces conditions, Mme [W] ne peut soutenir être exonérée de garantie des vices cachés puisque la présence antérieure de termites était en réalité connue d'elle.
Il lui appartient en conséquence de supporter la restitution de partie du prix payé, à proportion du coût des travaux dont il est justifié en relation avec la réparation du vice, outre les autres dommages et intérêts.
L'expert judiciaire a justement retenu divers éléments de préjudices techniques des consorts [F]-[U], soit :
- Traitement anti termites : 2 332,33 € T.T.C.
- Menuiserie : 2 546,17 € T.T.C.
Il ressort toutefois des éléments versés (devis BELAIR en date du 15/05/2018) que le coût de la réfection de l'électricité est justifié à hauteur de la somme de 1501,87 €, et non 682 € comme évalué dans un premier temps.
Par contre, il n'est pas justifié que les autres postes retenus par l'expert doivent être modifiés, faute pour M. et Mme [F] de démontrer que le surplus des dépenses qu'ils allèguent par référence à l'expertise judiciaire soit en relation avec le vice retenu, dès lors qu'ils avaient en tout état de cause engagé divers travaux qu'ils se doivent d'assumer.
En conséquence, une somme de 6380,37 € sera mise à la charge de Mme [N] [Y] épouse [W].
Il résulte en outre des travaux imprévus que M. et Mme [F] ont été tenus d'entreprendre en sus de ceux initialement prévus que ceux-ci ont supporté un préjudice de jouissance de l'immeuble acquis, extérieur au trouble généré par leurs propres travaux. En conséquence, une somme de 2000 € leur sera versée par Mme [W] au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral né de la découverte inattendue des vices de la chose acquise.
Sur la responsabilité de la société S.A.R.L. [V] :
Il ressort de l'article 1 de l'arrêté du 29 mars 2007 que l'intervention du diagnostiqueur est ainsi décrite :
'L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment est réalisé en respectant les exigences méthodologiques suivantes :
- préalablement à son intervention, l'opérateur de diagnostic identifie le client, collecte les informations concernant le bâtiment et obtient les autorisations nécessaires à la réalisation de sa mission ;
- il se doit de mettre en oeuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites ;
- lors de la visite, il examine l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes ;
- il procède à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment ;
- il procède à des sondages sur les ouvrages bois'.
Il résulte en outre de la norme AFNOR P03-201 que 'Le diagnostiqueur réalise ensuite une inspection visuelle et procède à des sondages sur les ouvrages bois, par poinçon avec l'autorisation du propriétaire.
- Dès lors que l'examen visuel et les sondages en zones accessibles ne permettent pas d'établir la présence de termites, le diagnostiqueur n'a pas à étendre ses recherches à des examens relatifs à la structure de l'immeuble, par exemple'.
En l'espèce et face à une situation ou la présence de termites ne pouvait être repérée qu'après des investigations destructives importantes, il ne ressort pas des conclusions de l'expert judiciaire que la responsabilité de la société [V], tenue à obligation de moyen, puisse être retenue, en l'absence de faute de sa part ou de manquement à la minutie prescrite, cela dans les limites posées par son mode opératoire non destructif, et faute d'information transmise par Mme [W] et son conjoint.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [F] de leurs demandes formées à l'encontre de la société S.A.R.L. [V], et celle-ci ne saurait, pour les mêmes raisons d'absence de faute établie, relever indemne Mme [N] [Y] épouse [W] des condamnations prononcées à son encontre.
Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge de Mme [N] [Y] épouse [W].
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de condamner Mme [N] [Y] épouse [W] à payer à M. [C] [F] et Mme [O] [U] épouse [F] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
La société S.A.R.L. [V] conservera quant à elle la charge de ses propres frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
DÉCLARE recevable de l'action engagée à l'encontre de
INFIRME le jugement, sauf en ce qu'il a :
- mis hors de cause M. [G] [W]
- dit qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] CABINET D'EXPERTISE, et débouté M. [C] [F] et Mme [O] [U] épouse [F] de leurs demandes formée à l'encontre de la société S.A.R.L. [V].
Statuant à nouveau,
DÉCLARE Mme [N] [Y] épouse [W] tenue à garantie envers les époux [F] au titre du vice, qu'elle connaissait, affectant l'immeuble qu'elle leur a vendu.
CONDAMNE Mme [N] [Y] épouse [W] à verser à M. [C] [F] et Mme [O] [U] épouse [F] :
- la somme de 6380,37 € au titre de la diminution du prix, avec intérêt au taux légal à compter du 6 juillet 2018.
- la somme de 2000 € au titre de leurs préjudices de jouissance et moral,
DÉBOUTE Mme [N] [Y] épouse [W] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société S.A.R.L. [V].
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE Mme [N] [Y] épouse [W] à payer à M. [C] [F] et Mme [O] [U] épouse [F] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
DIT que la société S.A.R.L. [V] conservera la charge de ses propres frais irrépétibles de première instance et d'appel.
CONDAMNE Mme [N] [Y] épouse [W] aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
